Montag, 27. Dezember 2010

Schrille Haarfarbe

Also bei diesem Urteil lege ich Wert auf die Feststellung, dass es sich dabei nicht um einen der üblichen Blondinenwitze handelt, die ich auch nie erzählen würde, sondern um einen tatsächlich vom Amtsgericht Homburg entschiedenen Fall:

Mit ihrem langen blonden Haar ließ sie sich langsam in den Pool gleiten .... sie tauchte unter und durchmaß mit kräftigen Zügen das Wasser. Am Ende der Bahn tauchte sie wieder auf und - oh Schreck! - das güldene Haar hatte sich grün gefärbt. Klar beeinträchtigt das die Urlaubsfreude auf Mallorca, fand das Amtsgericht Bad Homburg und sprach ihr eine Reisepreisminderung von zehn Prozent zu. Das geforderte Schmerzensgeld gewährte das Gericht aber nicht, denn:

1 .die Klägerin trug keine Badekappe,
2. sie habe ihre Haare früher bereits in schrillen Farben gefärbt.


(Amtsgericht Bad Homburg, Aktenzeichen 2C 109/97-10)

Donnerstag, 23. Dezember 2010

Makler - kleiner Scherz

Witze über Anwälte, Priester u.A. gibt es wie Sand am Meer. Kurioserweise findet man wenige Witze über Makler. Da das Maklerecht ja mein Steckenpferd ist, habe ich mich einmal auf die Suche begeben und bin fündig geworden:

Eheleute Mayer haben die Wohnung bsichtigt.
"Welch' eine reizende Wohnung. Schön auch die großen Einbauschränke!"
"Verzeichung," sagt der Makler, "das sind die Kinderzimmer."

Na ja! ,-)

Dienstag, 21. Dezember 2010

FAQ - häufige Fragen ...

... von Mandanten:

Frage: Wie verhält es sich eigentlich für mich als Berufstätigen mit der Streupflicht? Ich räume morgens vor der Arbeit und abends nach der Rückkehr.

Antwort:
Der Schnee ist "unverzüglich nach Beendigung des Schneefalls" vom Anlieger zu räumen (so z.B. § 3 des Berliner Straßenreinigungsgesetzes). Ist er dazu - z.B. aus berufsbedingten Gründen - nicht in der Lage, ist er nach § 6 des Berliner Straßenreinigungsgesetzes verpflichtet einen Dritten zu beauftragen. Wenn der Anlieger weder selbst räumt noch einen Dritten damit beauftragt, verletzt er seine Verkehrssicherungspflicht. Stürzt dann jemand, haftet der Anlieger auch wenn er nur leicht fahrlässig gehandelt hat. Sofern der Anlieger allerdings nicht vorsätzlich gehandelt hat, tritt seine Grundstückshaftpflíchtversicherung ein.

Donnerstag, 16. Dezember 2010

Der Makler und der Schwamm ....

In notariellen Kaufverträgen findet sich häuig die Zusicherung, dem Verkäufer sei von gegenwärtigem oder früherem Schwamm- oder Hausbockbefall ncihts bekannt. Was aber, wenn dem Makler ein - wenn auch nur geringfügiger Schwammbefall bekannt war?

Nach Auffassung des Oberlandesgerichts Hamburg  (Urt. vom 29.8.2008 - 6 U 47/08) ist ein Immobilienmakler bei einem Hausverkauf verpflichtet, auch auf einen lokal begrenzten und bereits beseitigten Schwamm-Bagatellschaden hinzuweisen. Dieser Verpflichtung kommt er nicht durch die kommentarlose Vorlage einer entsprechenden Rechnung nach. Vielmehr ist er verpflichtet, gesondert auf Zusammenhänge im Bereich "Schwamm" hinzuweisen. Dabei genügt es, wenn er den Käufer telefonisch über die Schwammbekämpfung und die diesbezügliche Rechnung zu informieren. 

Letzteres sollte er allerdings im Zweifel auch beweisen können, um sich nicht unliebsamen Ansprüchen ausgesetzt zu sehen. 

Mittwoch, 15. Dezember 2010

Makler und Nachmieter ....

Mit einer interessanten und gar nicht seltenen Fallkonstellation hatte sich das Landgericht Berlin im Urteil vom 29.September 2010 - 49 S 16/10 - (Grundeigentum, Heft 23 S. 1687) auseinanderzusetzen: 

Ein Mieter suchte einen Nachmieter, welcher ihre Einbauten übernehmen sollte. Der klagende Makler hatte dem Mieter zugesagt, sich um einen Nachmieter zu kümmern. Nachdem ein solcher gefunden war, nannte der Makler der später beklagten Nachmieterin die Objektdaten, führte einen Besichtigungstermin durch und stellte die für erfolgreiche Verhandlungen mit dem Vermieter notwendigen Daten zusammen. Die Nennung der Kontaktdaten des Vermieters erfolgte nicht durch ihn selbst, sondern durch den Vormieter.

Fraglich ist bei dieser Fallkonstellation, ob ein Provisionsansprüch überhaupt entstanden ist. Denn grundsätzlich gehört zum Nachweis auch die Nennung der Kontaktdaten des Verhandlungspartners (vgl. Palandt-Strau, BGB,§ 652 Rdnr. 25). Ein indirekter Nachweis, bei dem der Makler den Kunden nur an eine dritte Person weiterleitet, die dann  ihrerseits die erforderliche Tätigkeit erbringt, genügt nicht (aaO). Diese Fallkonstelation sah das Landgericht Berlin im vorliegenden Fall aber als nicht gegeben an. Der Makler habe sich so verhalten, dass der Maklerkunde - die Nachmieterin - selbst keine weiteren Nachforschungen nach dem Vermieter anstellen musste. Vielmehr konnte er aufgrund des Eigeninteresses der bisherigen Mieterin davon ausgehen, dass diese sich mit der Nachmieterin in Verbindung setzen und statt seiner mit der Nachmieterin zum Vermieter gehen und verhandeln würde. Der Makler habe also keinesfalls die typische Maklertätigkeit auf die Vormieterin verlagert. Bei wertender Betrachtung sei der durch die Vormieterin veranlasste Kontakt zum vermieter als Arbeitserfolg des Maklers anzusehen.

Somit war ihm die Provision zuzusprechen.

Montag, 13. Dezember 2010

Maklerrecht und Familienrecht

Auch im Maklerrecht können sich familienrechtliche Fragestellungen ergeben. Dies zeigt eine Entscheidung des OLG Oldenburg vom 16.06.2010 (Akz. 5 U 138/09):

Die klagende Immobilienmaklerin verlangte von den Beklagten, einem Ehepaar, eine Käuferprovision in Höhe von € 14.815,50 für den erfolgreichen Nachweis der Gelegenheit zum Erwerb eines Einfamilienhauses. Die Maklerin hatte auch den Ehemann der Kundin mit verklagt, obwohl der Maklervertrag nur mit der Ehefrau abgeschlossen worden war.Zu Unrecht, wie das OLG meint: Zwar lässt es § 1357 BGB zu, dass ein Ehegatte für Geschäfte, die der andere Ehegatte zur angemessenen Deckung des Lebensbedarfs der Familie abgeschlossen hat, mithaftet. Allerdings ist der Anwendungsbereich dieser Norm nur auf solche Geschäfte beschränkt, über deren Abschluss die Ehegatten sich nach ihrem konkreten Lebenszuschnitt üblicherweise nicht vorher verständigen.  Nach Auffassung der OLG pflegen Ehegatten sich in der Regel bei der hier in Streit stehenden Summe vorher abzusprechen. Nur weil  die erworbene Immobilie als Wohnhaus der Familie dienen sollte, rechtfertige dies  nicht den Schluss, dass bei den damit im Zusammenhang stehenden Rechtsgeschäften generell keine vorherige Verständigung der Ehegatten zu erwarten ist.

Dies hatte das Landgericht Darmstadt   (Beschluss vom 25.08.2005 25 S 81/05 NJW Heft 42/2005, Seite X) noch ganz anders gesehen, wobei die Provision deutlich geringer war. Nach Auffassung des Landgerichts Darmstadt  zählt auch den Abschluss eines Maklervertrages für den Erwerb einer Wohnimmobilie zu den Geschäften zur angemessenen Deckung des Lebensbedarfs,, wenn nach außen deutlich erkennbar ist, dass zwischen den Eheleuten eine entsprechende Abstimmung erfolgt ist. Eine derartige Abstimmung können beispielsweise aus der Tatasche abgeleitet werden, dass die Eheleute die Immobilie zusammen besichtigt haben. Die Ehefrau treffe daher auch dann eine Mithaftung für die Bezahlung der Maklerprovision, wenn der Vermittlungsvertrag nur von ihrem Ehemann unterzeichnet wurde.

Freitag, 10. Dezember 2010

Pimp up your "Robe" ;-)

Staatsbankrott ... Niedergang des EURO ... Klimakatastrophe ... UNWICHTIG! Das Justizministerium in Hannover hat viel existenziellere Sorgen: Die Kleiderordnung der Richter, Staats- und Rechtsanwälte. Vom 1.Januar 2011 an gilt als en vogue, was im "Merkblatt über die Amtstracht" steht: Und das immerhin auf zwei DIN-A 4 Seiten!


Quelle: http://www.fr-online.de/politik/robenjagd-in-niedersachsen/-/1472596/4903506/-/index.html

Nachweis durch Übergabe von Mietobjektlisten?


Bisweilen findet man auf Immobilienportalen oder im Immobilienteil der  Zeitungen Angebote, bei denen gegen ein Entgeld Mietobjektlisten übergeben werden  Durch den Anbieter wird durch den Wohnungsvermittler nur eine "Ermittlungsmöglichkeit" für den Interessenten geschaffen. Dieser muss noch weitere Maßnahmen ergreifen, um mit den Vermietern in Kontakt zu treten  Hierin liegt keine Nachweistätigkeit im Sinne von § 1 Abs. 1 Wohnungsvermittlungsgesetz! Allerdings ist die Vereinbarung erfolgsunabhängiger Vorschüsse nach § 2 Abs. 4 Wohnungsvermittlungsgesetz unwirksam.
(Landgericht Hamburg, Urteil vom 12.05.2009, Az.: 309 S 107/08)


Ruge-Mydlak 
Rechtsanwälte
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Donnerstag, 9. Dezember 2010

Hoffnung für Grundstückseigentümer? - Erschließung unter dem Deckmantel des Privaten unzulässig

Grundstückseigentümer in ganz Deutschland dürfen hoffen: Bürgern wurden teilweise überhöhte Kosten für die Grundstückserschließung in Rechnung gestellt. Diesen Schluss kann man aus einem Urteil des Bundesverwaltungsgerichts vom 1.Dezember 2010 - Akz. 9 C 8/09 ziehen:

Hintergrund: Die Stadtverwaltung von Bietigheim-Bissingen (Baden-Württemberg) hatte  eine private Tochtergesellschaft gegründet, die die Erschließung von Grundstücken durchführte. Anders als Städte und Gemeinden durftte diese als privates Unternehmen einen weitaus höheren Kostenanteil an die Grundstückskäufer weitergeben. Teilweise wurden Positionen geltend gemacht, für die die Kommune ansonsten vollständig selbst hätte aufkommen müssen. Die Erschließung durch die Gemeinde im "Mantel eines Privaten" läuft darauf hinaus, dass Erschließungskosten auf die Eigentümer bzw. Käufer abgewälzt werden, ohne den Begrenzungen des Beitragsrechts zu unterlliegen. Dies hält das Bundesverwaltungsgericht für unzulässig. Entsprechende Erschließungsverträge sind nichtig und damit wohl auch die darauf fußenden Rechnungen.
Ihre Einschaltung würde praktisch und wirtschaftlich darauf hinauslaufen, dass die Gemeinden "im Mantel eines Privaten" vertraglich die Erschließungskosten auf die Eigentümer bzw. Käufer abwälzen könnten, ohne den Begrenzungen des Beitragsrechts zu unterliegen.
Ihre Einschaltung würde praktisch und wirtschaftlich darauf hinauslaufen, dass die Gemeinden "im Mantel eines Privaten" vertraglich die Erschließungskosten auf die Eigentümer bzw. Käufer abwälzen könnten, ohne den Begrenzungen des Beitragsrechts zu unterliegen.
Ihre Einschaltung würde praktisch und wirtschaftlich darauf hinauslaufen, dass die Gemeinden "im Mantel eines Privaten" vertraglich die Erschließungskosten auf die Eigentümer bzw. Käufer abwälzen könnten, ohne den Begrenzungen des Beitragsrechts zu unterliegen.

Alle Jahre wieder: Das Weihnachtsgeld ....

In einem älteren Artikel hatte ich ausgeführt, unter welchen Voraussetzungen der Arbeitgeber gezahltes Weihnachtsgeld zurückverlangen kann http://www.123recht.net/article.asp?a=27104. Pünktlich zur Weihnachtszeit verkündete das Bundesarbeitgericht nun ein Urteil, dass sich mit der Frage des Freiwillikeitsvorbehaltes bei einer Zahlung von Weihnachtsgeld beschäftigt. 

Der Arbeitnehmer war seit 1996 bei seinem Arbeitgeber beschäftigt. In der Zeit zwischen 2002 und 2007 erhielt er ein Weihnachtsgeld in Höhe seines Bruttomonatsverdienstes. Im Jahre 2008 stellte der Arbeitgeber die Leistung ein. Er verwies auf eine Klausel des Arbeitsvertrages in der es hieß:
"Soweit der Arbeitgeber gesetzlich oder durch Tarifvertrag nicht vorgeschriebene Leistungen, wie Prämien, Zulagen, Urlaubsgeld,Gratifikationen,Weihnachtsgratifikationen gewährt, erfolgen sie freiwillig ohne jede rechtliche Verpflichtung. Sie sind daher jederzeit ohne Wahrung einer besonderen Frist widerrufbar."
Klar ist: Gewährt ein Arbeitnehmer über mehrer Jahre ein Weihnachtsgeld ohne bei der Zahlung deutlich die Bindung für die Zukunft auszuschließen, kann daraus für den Arbeitnehmer ein Zahlungsanspruch aus betrieblicher Übung entstehen. Dabei kann eine unklare oder intransparente allgemeine Klausel im Arbeitsvertrag das Entstehen eines Rechtsanspruchs für die Zukunft nicht verhindern. Das Bundesarbeitsgericht vertrat die Auffassung, die von dem Arbeitgeber verwendete Klausel sei unklar und nicht eindeutig formuliert. Sie könne  auch so verstanden werden, dass sich der Arbeitgeber aus freien Stücken zur Erbringung der Leistung verpflichten wollte. Ferner setzte ein vorbehaltene Widerruf voraus, dass überhaupt ein Anspruch entstanden sei. Daher sei die arbeitsvertragliche Regelung nicht geeignet, das mehrfache, tatsächliche Erklärungsverhalten des Arbeitgebers hinreichend zu entwerten.

Bundesarbeitsgericht, Urteil vom 8. Dezember 2010 - 10 AZR 671/09

Mittwoch, 8. Dezember 2010

Die Geliebte und der Verkehrsunfall - vor Heimlichkeiten sei gewarnt ...

Wie bereits an anderer Stelle berichtet, ist es bisweilen keine gute Idee die Geliebte als Beifahrerin neben sich zu haben. Wenn man(n) dies aber nicht beherzigt und es dann - ähm - kracht, sollte man schon den Mumm aufbringen, zu der Geliebten zu stehen. Schon allein aus versicherungstechnischen Gründen. 

Andernfalls kann es einem so ergehen, wie einem verheirateten Porschefahrer aus Westfalen: Der war mit seiner Geliebten unterwegs und erlitt mit seinem Porsche einen Unfall. Die Frage seiner Versicherung nach Zeugen beantwortete er mit "Nein". Klar: aus Angst, seine Ehefrau könnte von der Spritztour mit der Geliebten erfahren. Dummerweise wurde das ganze doch ruchbar und die Versicherung legte ihm eine Obliegenheitsverletzung zur Last. Die Versicherung verweigerte die Schadensregulierung. Darauf hin klagte der Mann vor dem Landgericht Dortmund. Das Landgericht gab der Versicherung Recht und wies die Klage auf Zahlung der Versicherungsleistungen ab.  Der Kläger habe die Pflicht verletzt, alles zu tun, was zur Aufklärung des Tatbestandes und zur Minderung des Schadens dienlich sein könnte. Daher habe  der Kläger gegen die verklagte Versicherung  keinen Anspruch aus § 1 VVG (a.F). i.V. mit §§ 12, 13 AKB. Denn die Beklagte sei unabhängig vom Vorliegen des behaupteten Versicherungsfalles wegen einer Obliegenheitsverletzung des Klägers gem. § 7 I. (2) S. 3, (4) AKB i. V. mit § 6 Abs. 3 VVG a.F. leistungsfrei geworden.



LG Dortmund, Urteil vom 23.04.2010 - Akz. 22 O 171/08

Dienstag, 7. Dezember 2010

Verfahren mit langem Bart ...

Der Kollege Ratzka berichtet in seinem Blog heute über die aktuelle Entscheidung des BGH zur Amtshaftung bei überlanger Verfahrensdauer. Gerade passend: denn meine "Lieblingsrichterin" hat es endlich geschafft: Heute - 7.Dezember 2010 - wird mir das Urteil in einer Sache zugestellt, die mit Klageeinreichung am 19.März 2008 ihren Anfang nahm. Zwei Jahre und 9 Monate! Dabei ging es lediglich um die Rückzahlung einer Kaution. ;-)

Die Mär vom Nachmieter

Eines der hartnäckigsten Gerüchte im Mietrecht lautet: Der Vermieter muss den von mir gestellten Nachmieter akzeptieren.Mitnichten! Dies stellt das Amtsgericht München (Urt. vom 6.Juli 2009 - Akz. 412 C 3825/08) noch einmal klar:

In dem der Entscheidung zugrunde liegenden Fall waren die Mieter Ende September 2007 aus der Wohnung ausgezogen. Zuvor hatten sie sich um Nachmieter bemüht. Schließlich waren sie fündig geworden und vereinbarten mit den Nachmietern die Übernahme der Küche und verschiedener Einrichtungsgegenstände gegen Zahlung von 10.000,00 €. Allerdings akzeptierten die Vermieter diese Nachmieter nicht und suchten selbst neue Mieter. Die von den Vermietern gefundenen Nachmeiter wollten allerdings die Einrichtungsgegenstände nicht übernehmen, so dass ein Ablösevertrag nicht geschlossen werden konnte.

 Die bisherigen Mieter vertragen nun die  Ansicht, ihre Vermieter hätten nicht so einfach die von ihnen ausgesuchten Nachmieter ablehnen dürfen. Daher hätten sie ihnen den Schaden zu ersetzen, der dadurch entstanden sei. Dieser läge darin, dass sie die Einrichtungsgegenstände nicht oder nur zu einem geringeren Preis verkaufen könnten. Die Vermieter wiesen den Schadensersatzanspruch unter anderem mit der Begründung zurück, .sie hätten die Nachmieter auch deswegen nicht genommen, weil ihnen die Ablösevereinbarung sehr hoch vorgekommen sei.

Auf die darauf hin von den Mietern erhobene Klage wies das Amtsgericht München diese ab.
Es sei  keine vertragliche Vereinbarung, wonach sich die Vermieter verpflichtet hätten, Nachmieter zu akzeptieren. Damit hätten  die Vermieter auch keine Nebenpflicht aus dem Mietvertrag verletzt. Denn Vermieter sei grundsätzlich nicht verpflichtet, einen bestimmten Nachmieter zu akzeptieren oder dem Mieter die Ablöse von Einrichtungsgegenständen zu ermöglichen. Der Vermieter genieße bei der Auswahl des Nachmieters vollumfängliche Vertragsfreiheit. Die Möglichkeit, einen Nachmieter zu stellen, begründe lediglich einen Anspruch auf Entlassung aus dem Mietverhältnis, Sie begründe aber keinen Anspruch auf Abschluss eines Nachfolgemietvertrages. Auch sei die Ablehnung  nicht grundlos erfolgt, insbesondere sei keine vorsätzliche sittenwidrige Schädigung erkennbar.

Montag, 6. Dezember 2010

DAS ich das noch einmal erleben darf ...

Fehler macht jeder. Dass man an der früheren Haftungsfalle des alten § 119 GVG schon mal scheitern konnte - geschenkt! Shit happens - war ja auch eine verteufelte Falle. Aber dass eine Kollegin Berufung gegen das erstinstanzliche zivilrechtliche Urteil eines Berliner Amtsgerichtes eben bei jenem einlegt - DAS habe ich heute zum ersten Mal erlebt. Das Gericht war ja noch so nett und hat die Berufung an das zuständge Landgericht weitergeleitet. Dummerweise kam es dort - möglicherweise aus erzieherischen Gründen? - erst zwei Tage nach Fristablauf an. Wie gesagt: Shit happens!

Schönheitsreparaturen und Abnahmeprotokoll

Ein nicht ganz seltener Fall: : Die Überwältung der Schönheitsreparaturen auf den Mieter im Mietvertrag ist unwirksam. In Unkenntnis diese Umstandes unterschreibt der durch Außendienstmitarbeiter des Vermieters eingeschüchterte Mieter ein Protokoll zur Wohnungsabnahme. In diesem ist nicht nur der tatsächliche Zustand der Wohnung festgehalten, sondern es enthält auch die Klausel dass der Mieter den
"Der Mieter anerkennt den Zustand der Wohnung und verpflichtet sich, die in diesem Protokoll genannten Schönheitsreparaturen fachgerecht durchzuführen…”
Was nun? Alles zu spät?

Keinesfalls! Nach Auffassung des Bundesgerichtshofes (Urt. vom 5.4.2006- VIII ZR 163/05) will der Mieter mit einer solchen Erklärung keinen eigenständigen Schuldgrund schaffen. Die Verpflichtung zur Durchführung der Schönheitsreparaturen bleibt unwirksam, weil schon die Ausgangsvereinbarung im Mietvertrag unwirksam war. Anders wäre es unter Umständen nur, wenn die Vertragsparteien ausdrücklich die Unwirksamkeit der mietvertraglichen Regelung erwähnen würden. Ansonsten ist der Mieter später gerade nicht mit sämtlichen Einwendungen ausgeschlossen. Zwar kann  er sich gegebenenfalls nicht mehr darauf berufen, dass die tatsächlichen Feststellungen im Protokoll falsch waren. Aber er kann sich gleichwohl in einem späteren Prozess auf die Unwirksamkeit der Abwälzungsklausel berufen. Er ist nur mit solchen Einwendungen ausgeschlossen, die er bei Abgabe des Anerkenntisses kannte oder mit denen er rechnete (LG Hannover, WuM 2003,355, a.A. KG Berlin, Wum 2006,436).

Im Ergebnis kann sich der Vermieter also auf die oben zitierte Klausel nicht berufen.

Donnerstag, 2. Dezember 2010

Ja ist denn schon wieder Winter? - Lektüreempfehlung passend zur Jahreszeit

Als ich auf dem Weg in mein Büro die Treppen des U-Bahnhofes Adenauerplatz mehr hinunterglitt als lief, kam mir spontan der immer noch aktuelle Artikel meiner sehr geschätzen Conlegi-Kollegin Simone Weber in den Sinn: "Winterdienst/Scheeräumpflichten und dmit zusammenhängende Fragen" Sehr instruktiv und zu dieser Jahreszeit wieder "schnee"aktuell.

Bauernschläue - kleiner Witz am Rande

In der Nacht hat es geschneit, der Teich ist zugefroren. Wenn man - wie nachstehender Kandidat - bauernschlau ist, durchaus ein Umstand den man sich zu Nutzen machen kann:

Es ist Winter und eiskalt. Ein Bauer am Starnbergersee schaufelt Erde auf den zugefrorenen See. Der Nachbar kommt und belehrt ihn: "Bist deppat? Wenn's warm wird, versinkt das alles ja im See!" Darauf der Bauer: "Jo, waß eh. Aber morgen kommen die Münchener Grund kaufen."


Dienstag, 30. November 2010

Makler und Rechtsdienstleistungsgesetz

Nicht nur mit dem Urheberrecht, sondern auch mit dem Rechtsdienstleistungsgesetz kann ein Makler recht schnell in Konflikt geraten. 

So hatte ein Makler in einer Anzeige mit der Formulierung "Mietvertrag kostenfrei" geworben. Der örtliche Anwaltverein sah darin einen Verstoß gegen das Rechtsdienstleistungsgesetz. Der Makler beschränke sich nicht auf die Überlassung eines unausgefüllten Mietvertragsformulars, vielmehr werde die Anzeige von den angesprochenen Verkehrskreisen dahin verstanden, dass der Makler das Formular dann auch gemäß den Wünschen der Kunden individuell ausfülle und ergänze.Nach fruchtloser Abmahnung erhob der Verein darauf hin Klage. Das OLG Karlsruhe (Urteil vom 13.10.2010, 6 U 64/10) vermochte jedoch einen Verstoß gegen das Rechtsdienstleistungsgesetz nicht zu erkennen.  Der angesprochene Verkehrskreis entnehme dieser Aussage lediglich, dass der Makler potentiellen Vermietern anbietet, ihnen ein Mietvertragsformular kostenlos zu überlassen und erforderlichenfalls beim Ausfüllen des Formulars behilflich zu sein. Darin liege kein Verstoß gegen das Rechtsdienstleistungsgesetz. Ein durchschnittlich informierter, verständiger und situationsadäquat aufmerksamer Leser könne der Anzeige nicht entnehmen, dass der Makler anbiete, einen Mietvertrag eigenständig nach Wünschen und Vorgaben des Adressaten zu entwerfen. Insbesondere nicht, da es sich bei der Anzeige um ein Mietgesuch für ein Einfamilienhaus oder eine Wohnung handelte und hier in aller Regel Formularverträge eingesetzt werden. Die Bezeichnung eines Vertragsformulars als "Vertrag" entspreche dem allgemeinen Sprachgebrauch.

Samstag, 27. November 2010

Immobilienerwerb - kleine Checkliste

Für die meisten ist der Erwerb einer Immobilie das bedeutenste Geschäft ihres Lebens Oft investieren sie ihr gesamtes Vermögen und müssen zusätzlich noch Darlehen aufnehmen.

Zum Schutz der Parteien sieht daher das Gesetz  die notarielle Beurkundung vor. Der Notar hat darüber zu wachen, dass der Erwerb rechtssicher erfolgt. Insbesondere achtet er darauf, dass keine der Parteien ungesicherte Vorleistungen erbringt und der Käufer das Objekt frei von Rechten Dritter erwirbt. Bei der Wahl des Notars sind die Parteien frei, wobei der Käufer nach § 448 Abs. 2 BGB die Beurkundungskosten trägt.

Viele wichtige Fragen sollten aber bereits vor dem Notartermin geklärt sein, damit es später kein böses Erwachen gibt. Etwa:

Darf das zum Kauf angebotene Grundstück auch wirklich bebaut werden? Mögliche Beschränkungen können sich aus dem Baulastenverzeichnis ergeben.

Stehen eventuell noch Erschließungsmaßnahmen an oder sind solche bisher noch nicht abgerechnet worden?Die Gemeindeverwaltung oder in Berlin das Bezirksamt kann hierüber Auskunft erteilen.

Gibt es Altlasten, etwa weil auf dem Grundstück früher eine Tankstelle stand oder eine Deponie betrieben wurde? Hier hilft ein Blick in das Altlastenregister.

Stichwort Schrottimmobilien: Wer ein Objekt als Kapitalanlage oder zu Steuersparzwecken erwirbt, sollte sich über die  tatsächlich zu erzielenden Mieten und die steuerlichen Folgen informieren.

Steht die Finanzierung? Vor der Beurkundung sollten die notwendigen Darlehensverträge abgeschlossen sein. Zu berücksichtigen ist, dass es ja nicht nur um die Finanzierung des Kaufpreises geht. Als "Nebenkosten" fallen schließlich noch Grunderwerbsteuer, Gebühren für Notar, Grundbuchamt und Makler an. Eventuell ist das Objekt ja auch noch zu renovieren.

Auch hier gilt das alte Wort: Zu Risiken oder Nebenwirkungen fragen sie ihren Rechtsanwalt oder Notar.

Freitag, 26. November 2010

Die Bußgeldstelle - "Es regnete und es war kein Alkohol ..."

Gemeinhin gelten Bußgeldstellen nicht als Ort des gepflegten Humors. Dass dies aber ein Vorurteil ist, zeigt eine Veröffentlichung des Regierungspräsidums Kassel. Diese hat die schönsten Ausreden von Verkehrssündern ins Netz gestellt. Sternstunden deutscher Prosaliteratur, wie der Satz: ""Ein Fußgänger kam plötzlich vom Bürgersteig ab und verschwand wortlos unter meinem Wagen ..." finden sich dort ebenso wie die profunde Kenntnis des Gebrauchs von Fremdworten in der deutschen Sprache: "Das vorausfahrende Fahrzeug bremste korrupt ab ..." Was soll ich Ihnen viel erzählen? Lesen Sie selbst:

http://141.90.2.24/static/themen/verkehr/humor_bussgeld/humor-bussgeldstelle.htm

Donnerstag, 25. November 2010

Harte Landung ....

Auf meinem Flug nach Düsseldorf saß ein junges Mädchen in Begleitung ihre Freundes neben mir.Witterungsbedingt verlief der Landeanflug etwas unsanft. Bei jedem Absacker des Flugzeuges klammterte sich meine Nachbarin mit dem Ruf "Huch" fester an ihren Freund. Beim unsanften Aufsetzen erstarrte sie vor Schreck. Als Jurist fiel mir dazu spontan eine Entscheidung des LG Düsseldorf ein, über die ich am Vortag in einer Vorlesung zum Internationalen Transportrecht berichtet hatte:

Eine Frau hatte eine Fluggesellschaft auf Schadensersatz verklagt. Die Landung war relativ hart. Die Medien teilweise von einer "Beinahe-Katastrophe" berichtet, wobei die Frau pikanterweise die Hauptinformantin der Medien war. Sei es drum: Durch das extreme Vibrieren und Schütteln des Flugzeuges hatte die Frau ein Schleudertrauma mit erheblicher schmerzhafter Bewegungseinschränkung erlitten. Auch unter Berücksichtigung ihrer Angstzustände  hielt sie ein Schmerzensgeld in Höhe von 2.500,00 € für angemessen.

Dies sah das Landgericht Düsseldorf allerdings anders: Rechtsgrundlage für einen Ersatzanspruch ist Art. 17 des Montrealer Abkommens. Danach muss allerdings die Körperverletzung durch einen Unfall verursacht worden sein. Ein Unfall im Sinne der Vorschrift sei nur ein besonderer Vorfall. Typische Vorkommnisse, mit denen der Fluggast rechnen müsse, stellten aber keinen besonderen Vorfall dar. Zu den typischen Vorkommnissen bei einer Landung gehöre es aber, dass diese auch mal hart ausfallen könne. Auch mit einem starken Abbremsen müsse der Fluggast rechnen.  Immerhin sei das Flugzeug noch auf der Landebahn zum Stehen gekommen. Mangels anderer Feststellungen sei von einer Landung auszugehen, die noch im Bereich des tolarablen Limits gelegen habe.

Quelle: http://www.justiz.nrw.de/nrwe/lgs/duesseldorf/lg_duesseldorf/j2007/22_S_240_07urteil20071012.html

Es liegen Welten dazwischen - Kachelmann-Berichterstattung und wie es auch anders aussehen könnte

Karl-Dieter Möller, der Leiter der ARD-Fernsehredaktion "Recht und Justiz" geht in den Ruhestand. Was hat das mit der Berichterstattung über die "Causa Kachelmann" zu tun? Eine ganze Menge!  Denn wer die Berichte Möllers mit denen der Journalisten im Fall Kachelmann vergleicht, merkt: da liegen Welten dazuwischen. Was kein Wunder ist. Karl-Dieter Möller ist gelernter Volljurist. Er versteht etwas von den Themen, die er den Zuschauern vermittelt hat. Und wer sein Handwerk versteht, kann auch komplizierteste Sachverhalte dem Laien nahebringen. Und dem unterlaufen halt nicht solche Dinge, über die in verschiedenen Blogartikeln berichtet wurde (u.a. hier und hier). Möllers Berichte werden mir fehlen.

Mittwoch, 24. November 2010

Internet kills Parabol

Zeitunglesen im Internet? Für viele längst der Normalfall.
Fernsehgucken via Internet? Auch nichts außergewöhnliches mehr. Die
Grenzen der Medien verschwimmen und damit gehört ein Bild
möglicherweise der Vergangenheit an: Parabolantennenstartende
Häuserfronten! Der Wohnungsmieter hat zwar nach der Rechtsprechung des
Bundesverfassungsgerichts grundsätzlich das Recht, Fernsehprogramme in
seiner Sprache zu empfangen. Dabei genügt es aber, wenn er diese im
Internet empfangen kann (AG Wedding, GE 2010,1421). Unerheblich ist
dabei, ob der Mieter einen Computer hat.

Dienstag, 23. November 2010

Sonne als Mangel

Möglicherweise liegt es ja an dem trüben Novemberwetter. Aber als ich nachstehenden Leitsatz des OLG Stuttgart las, dachte ich: ach würde die Sonne doch heute scheinen ... :

"Starke, länger andauernde und damit nicht mehr zumutbare Sonnenlichtreflexionen muss der Nutzer einer Wohnung auf seiner Terrasse und in seinem Wohn- und Esszimmer nicht hinnehmen, wenn der Störer, der für die lichtreflektierende bauliche Anlage verantwortlich ist, nicht darlegt und ggf. beweist, dass die Lichtreflexionen mit zumutbaren Mitteln nicht ausgeschlossen oder auf ein zumutbares Maß reduziert werden können."
Quelle:
http://lrbw.juris.de/cgi-bin/laender_rechtsprechung/document.py?Gericht=bw&GerichtAuswahl=OLG+Stuttgart&Art=en&Datum=2009-2&Seite=1&nr=11222&pos=13&anz=21

Freitag, 19. November 2010

"Konversationsgegacker" und "Legegegacker" - Lustige Erkenntnisse eines OLG

Hand auf's Herz: Denken Sie beim Gackern eines Huhns  in einer Werbesendung für Teigwaren sogleich ans Eierlegen? Und löst die Verwendung von Hühnergegacker in einer Werbesendung bei Ihnen schlechthin, d. h. in jeder möglichen lautlichen Gestaltung  die Verstellung aus, es seien bei der Herstellung der Teigwaren Frischeier verwendet worden?

Dies glaubte jedenfalls das OLG Stuttgart. Da erfahrungsgemäß die Hühner, insbesondere nach dem Legen eines Eies, gackerten und das Eierlegen der den Menschen am Huhn am meisten interessierende Vorgang sei, denke der Hörer nach Auffassung des Gerichts beim Gackern in der Werbesendung sogleich ans Eierlegen.Die Verbindung der Frischeivorstellung mit den angepriesenen Teigwaren führe nun aber den Hörer zur Annahme, dass in den angepriesenen Teigwaren Frischei verwendet werde. Die Zuziehung von Sachverständigen hielt das Gericht nicht für veranlasst. Die Richter des Senats seien in der Lage sich aus eigener Kenntnis ein Urteil zu bilden, zumal sie selbst zugleich auch zum Abnehmerkreis für Eierteigwaren gehörten, solche auch schon wiederholt eingekauft hätten.

Außerdem sei gerichtsbekannt, dass nach der Überzeugung zahlreicher ländlicher und kleinstädtischer mit Hühnern vertrauter Personen die Hühner nach dem Legen eines Eies in einer besonders charakteristischen Weise gackerten ("Legegegacker"). Ein solches Gegacker komme vor allem im betonten Hervorheben eines der ersten Gackertöne zum Ausdruck. Wenn aber dieser besondere Tonfall in dem Werbegegacker der Sendungen der Kl. aufklinge, werde bei dem geschilderten Personenkreis die Vorstellung des typischen Legegegackers erweckt, die ihrerseits wieder die Vorstellung des Frischeies hervorrufe.

Alles klar?
 

1,2 oder 3. Wieviele Wohnungen hat denn nun das Haus?

Zu den Vorschriften im Mietrecht, die nach meinem Eindruch ein gewissen Schattendasein fristen, gehört § 573a BGB. Die Vorschrift regelt die erleichterte Kündigung seitens des Vermieters, wenn sich die Wohnung in einem vom Vermieter selbst bewohnten Gebäude mit nicht mehr als zwei Wohnungen befindet.


Der Bundesgerichtshof hatte sich in einer aktuellen Entscheidung (Urteil vom 17. November 2010 – VIII ZR 90/10)  mit der Frage auseinanderzusetzen, wann das Merkmal "zwei Wohnungen" erfüllt ist. Die Beklagten dieses Verfahrens waren Mieter einer Wohnung im Obergeschoss des Hauses der Voreigentümerin des Hauses der Klägerin. Zum Zeitpunkt des Mietvertragsabschlusses waren neben dieser Wohnung und der Wohnung im Erdgeschoss noch eine Einliegerwohnung im Kellergeschoss des Hauses vorhanden.  Diese bestand aus einem Wohn-/Schlafraum mit Küchenzeile und Bad und war ursprünglich an Dritte vermietet.  Als die Klägerin das Haus im Jahr 2006 erwarb, bestand das Mietverhältnis über die Kellerräume nicht mehr. Die Klägerin bezog zusammen mit ihrem Ehemann die Wohnung im Erdgeschoss und nutzt die Räumlichkeiten im Keller als zusätzliche Räume (Besucherzimmer, Bügel- und Arbeitszimmer). Des BGH befand, dass sich die Tatsache der Existenz von drei Wohnungen in dem Wohnhaus der Klägerin nicht dadurch geändert habe, dass die Klägerin die im Keller befindlichen Räume durch die Nutzung als Besucher-,Bügel- und Arbeitszimmer in ihren Wohnbereich integriert habe. Denn durch diese Erweiterung des Wohnbereichs der Klägerin habe sich der einmal gegebene Wohnungsbestand nicht reduziert.

Donnerstag, 18. November 2010

Das Messgerät ohne Eichplakette

Bei der Ermittlung der Betriebskosten werden hin und wieder Ergebnisse eines ungeeichten Messgerätes zugrunde gelegt. Im Streit um die Betriebskosten wendet der Mieter ein, diese Ergebnisse dürften nicht verwendet werden.

§ 25 EichG bestimmt: 
(1) Es ist verboten,
1. Meßgeräte zur Bestimmung
a) der Länge, der Fläche, des Volumens, der Masse, der thermischen oder elektrischen Energie, der thermischen oder elektrischen Leistung, der Durchflußstärke von Flüssigkeiten oder Gasen oder der Dichte oder des Gehalts von Flüssigkeiten,
b) (…)
ungeeicht im geschäftlichen Verkehr zu verwenden oder so bereitzuhalten, daß sie ohne besondere Vorbereitung in Gebrauch genommen werden können.

Vordergründig scheint dieses Verbot dafür zu sprechen, dass mit einem ungeeichten Messgerät gefundene Ergebnisse nicht verwendet werden dürften. Einen anderen Weg geht der Bundesgerichtshof in einer gestern bekannt gewordenen Entscheidung (BGH, Urteil vom 17. November 2010 – VIII ZR 112/10). Das Gericht argumentiert,dass es im Rahmen der Betriebskostenabrechnung allein darauf ankommt, dass der tatsächliche Verbrauch zutreffend wiedergegeben ist. Wird der Verbrauch mittels eines geeichten Gerätes ermittelt, spricht eine tatsächliche Vermutung dafür, dass diese Werte den tatsächlichen Verbrauch wiedergeben. Die Verbrauchsermittlung durch ein ungeeichtes Gerät führt nach entsprechendem Vortrag des Mieters dazu, dass den Vermieter die Darlegungs- und Beweislast trifft, dass die abgelesenen Werte zutreffend sind. Gelingt ihm dies, steht der Verwendung der Daten eines ungeeichten Gerätes nichts entgegen. Seiner Darlegungs- und Beweislast genügt der Vermieter durch Vorlage einer Prüfbescheinigung einer staatlich anerkannten Prüfstelle geführt, aus der hervorgeht, dass die Messtoleranzgrenzen eingehalten waren.

Dienstag, 16. November 2010

Weiße Weihnacht ... der Weihnachtsbaum als Drogenkurier

Während wir Zivilrechtler uns ja in der Regel nur fragen, wer, was,woraus erhält, stellen sich für den Strafrechtler ja ganz andere Fragen. Beispielsweise: Darf ein Gefangener seinen Haftraum mit einem Weihnachsbaum schmücken? Klare Ansage der Justizvollzugsanstalt Tegel und des Kammergerichts Berlin:

NEIN!

Ja warum denn nicht? Bald weihnachtet es sehr und viele Menschen dekorieren ihre Wohnung entsprechend. Und zu einer zünftigen deutschen Weihnacht gehört der Weihnachtsbaum! Ist ja schon richtig, sagt das Kammergericht, aber:
1. Der Baum könne als Drogenkurier eingesetzt werden und
2. die Brandgefahr sei zu hoch.

Hätte jeder Insasse einen Weihnachtsbaum, so wäre es dem Anstaltspersonal unmöglich die Bäume auf Drogen zu kontrollieren. Der Weihnachtsbaum als Drogenkurier? Na ja, wenn ich so nachdenke: all die kleinen Kügelchen am Baum ...

Kammergericht Berlin – 5 Ws 654/04 Vollz

Montag, 15. November 2010

Sie ist ein "Neocon-Girl"

Lesen bildet! Zeitunglesen sowieso. Was las ich da in der Süddeutschen? Meine Lieblingsministerin sei ein Neocon-Girl. Was aber um Himmels willen ist ein "Neocon-Girl" ??? Also schnell mal bei "Dr. Google" angefragt und bei Wikipedia fündig geworden: Ein Neocon ist ein Neo-Konservativer, also ein Neu-Konservativer. Aha! Ein "Neocon-Girl" also ein Neu-konservatives-Mädel. Und ich dachte schon, ich müsste mir Sorgen machen. ;-)

Was gibt es neues im Mietrecht?

In den vergangenen vier Wochen hat der Bundesgerichtshof vier wichtige mietrechtliche Entscheidungen verkündet. Nachstehend eine kurze Zusammenfassung:

1. Anwaltskosten für ein Kündigungsschreiben
Mit Urteil vom 6. Oktober 2010  (VIII ZR 271/09 )  hat der Bundesgerichtshof entschieden, dass es einem gewerblichen Großvermieter in tatsächlich und rechtlich einfach gelagerten Fällen zuzumuten sei, ein Kündigungsschreiben ohne anwaltliche Hilfe zu verfassen. Die Kosten für einen dennoch beauftragten Rechtsanwalt seien daher vom Mieter nicht zu erstatten.

2. Informationspflichten des Vermieters bei Eigenbedarfskündigung 
Der Bundesgerichtshof hat mit Urteil vom 13. Oktober 2010 – VIII ZR 78/10- seine Rechtsprechung hinsichtlich der Informationspflichten des Vermieters bei einer Eigenbedarfskündigung präzisiert: Danach muss der kündigende Vermieter während der Kündigungsfrist dem Mieter eine andere, ihm zur Verfügung stehende vergleichbare Wohnung anbieten , sofern sich die Wohnung im selben Haus oder in derselben Wohnanlage befindet. Unterlässt er dies, ist die ausgesprochene Kündigung wegen Verstoßes gegen das Gebot der Rücksichtnahme rechtsmissbräuchlich und damit unwirksam. 
  
3. Mietkaution 
Eine Wohnraummieter darf die Zahlung der Kaution von der Benennung eines insolvenzfesten Kontos durch den Vermieter abhängig machen, entschied der Bundesgerichtshof am  13. Oktober 2010 - VIII ZR 98/10)
Quelle: Pressemitteilung Nr. 193/10

Im Rechtsstreit aufgrund einer Kündigung wegen rückständiger Mieten oder im Kündigungsrechtsstreit beruft sich der Mieter häufig auf ein Zurückbehaltungsrecht. Der Bundesgerichtshof  (Urteil vom 3. November 2010 – VIII ZR 330/09 )  hat nun entschieden, dass der Mieter wegen eines Mangels der Wohnung, von dem der Vermieter keine Kenntnis hat, ein Zurückbehaltungsrecht erst an den Mieten geltend machen kann, die fällig werden, nachdem der Mieter dem Vermieter den Mangel angezeigt hat.
Quelle: Pressemitteilung Nr. 209/10


4. Mietminderung bei Abweichung der Wohnfläche vom Mietvertrag
Der BGB hat mit Urteil vom 10. November 2010 – VIII ZR 306/09 entschieden, dass eine Mietminderung wegen Abweichung der tatsächlichen Wohnfläche von der im Mietvertrag angegebenen Wohnfläche um mehr als 10 % nicht in Betracht kommt, wenn die Parteien in dem Vertrag deutlich bestimmt haben, dass die Angabe der Quadratmeterzahl nicht zur Festlegung des Mietgegenstandes dient.
Quelle: Pressemitteilung N.r 212/10

Samstag, 13. November 2010

Blockbuster und Sportereignisse im HD-Qualität? Wenn der Vermieter mitspielt ...

Sportereignisse und Blockbuster in HD-Qualität genießen - oftmals ist dies nur mit Hilfe einer Satellitenschüssel möglich. Also ab in den Baumarkt ...

Aber halt: Wenn der Vermieter einen Breitbandkabelanschluss zur Verfügung stetllt, der den Empfang von Programmen in ausrweichender Zahl und Qualität gewährleistet, wird es schwierig. Der Bundesgerichtshof hat nun  einem Vermieter Recht gegeben, der von seinem Mieter die Entfernung der Parabolantenne verlangt hatte. Ein Anspruch auf eine Parabolantenne besteht nach Auffassung des BGB nur dann, wenn das Informationsinteresse eines Mieters nicht auf einem anderen technischen Weg befriedigt werden kann (BGB, Beschluss vom 21.September 2010 - VIII ZR 275/09)

Freitag, 12. November 2010

Auch ohne ausdrückliche Vereinbarung der Provisionshöhe - Der Maklervertrag ist wirksam


Wie in diesem Blog schon häufiger aufgezeigt, ist der Abschluss eines Maklervertrages zwingende Voraussetzung für das Entstehen des Provisionsanspruchs. Der Abschluss des Makelrvertrages setzt voraus, dass der Makler bei Kontaktaufnahme mit einem Verkaufswilligen klar macht, dass im Erfolgsfall für die Tätigkeit eine Vergütung anfallen soll. Erforderlich ist also ein ausdrückliches Provisionsverlangen. Probleme können auftauchen, wenn der Makler zwar auf die Provisionspflichtigkeit, nicht aber auf die Höhe der Provision hingewiesen hat. Wie das OLG Koblenz (Urt. vom 5.11.2009 - Az. 5 U 339/09) ausführt, ist  es aber nicht zwingend erforderlich, dass auch die konkrete Höhe der Vergütung geregelt wird. Das bewirkt keinen Einigungsmangel (§§ 154, 155 BGB), weil § 653 Abs. 1 BGB bestimmt, dass ein Maklerlohn als stillschweigend vereinbart gilt, wenn die dem Makler übertragene Leistung den Umständen nach nur gegen eine Vergütung zu erwarten ist.

Ok ... Freitagswitz

Plädiert der Verteidiger, "Es ist doch einfach lächerlich, dass mein Mandant sich wegen vorsätzlicher Brandstiftung strafbar gemacht haben soll. Noch am Morgen des Tages, als sein Haus abbrannte, hat er zwei Fässer Bier in sein Haus bringen lassen. Welcher Mann würde dies tun, wenn er wüsste, dass sein Haus bald abbrennen würde. "So so. Zwei Fässer Bier?" fragt der Richter skeptisch den Angeklagten, "sind Sie denn ein so großer Trinker?" "Natürlich nicht", entgegnet dieser entrüstet, "ich dachte nur, die Männer von der Feuerwehr würden bestimmt großen Durst haben...."

Donnerstag, 11. November 2010

Umzug: Pleiten,Pech und Pannen - jedenfalls bei der Kündigung des DSL-Vertrages

Sie sind umgezogen und am neuen Wohnort gibt es kein DSL? Pech, denn der alte Vertrag ist nicht kündbar. So jedenfalls der BGH in einer heute veröffentlichten Entscheidung:


http://juris.bundesgerichtshof.de/cgi-bin/rechtsprechung/document.py?Gericht=bgh&Art=pm&Datum=2010&Sort=3&nr=53938&pos=1&anz=216

Wir in Ostwestfalen: Richter aus Herford will alle Temposünder freisprechen ...

Wir Ostwestfalen wieder: ein zähes, kämpferisches und wortkarges Völkchen! Ein Richter aus Ostwestfalen probt jetzt aber die Revolution: Wie die Welt berichtet, weigert er sich Raser zu bestrafen. Juristisch kann man sehr wohl darüber diskutieren:  Immerhin dient als Ermächtigungsgrundlage für die "Blitzer" § 100h StPO, der eigentlich zur Abwehr von schweren Straftaten geschaffen wurde. Der Gesetzgeber hatte eher die organisierte Kriminalität im Auge, als die Raser. Ob mit dieser Aktion irgendjemandem geholfen wird, mag bezweifelt werden. Selbst der ADAC sieht die Angelegenheit kritisch und Kollege Vetter weist in seinem Blog zu Recht darauf hin, dass das im Beschwerdeverfahren anzurufende Oberlandesgericht es schon richten wird.

Dienstag, 9. November 2010

Deutliche Zeichen des Wohlgefallens ...

Er konnte nicht sprechen. Und selbst wenn er gekonnt hätte: er wurde erst gar nicht gefragt. Die Frau hatte ihn nach der Scheidung einfach das Sorgerecht an sich gerissen, worüber ihr geschiedener Mann zutiefst betrübt war. Wie hätte der Mann sich anders helfen sollen, als vor Gericht zu ziehen?

Und da - in der Gerichtsverhandlung - konnte er seinen Gefühlen freien Lauf lassen. Um mit den Worten des Gerichts zu sprechen: „Es erwies sich in der mündlichen Verhandlung als durchaus eindrucksvoll, dass ... W., nachdem er von der Leine genommen war, sich sofort zielstrebig zum Antragsteller begab, sich von diesem bereitwillig auf den Schoß nehmen ließ und dort deutliche Zeichen des Wohlgefallens von sich gab; z. B. leckte er das Gesicht des Antragstellers mehrfach ab.“ 

W,  - ein Scheidungsopfer!

W., das war ein Pudel im Alter von damals rund zehn Jahren, den die Parteien einst als Welpen bekommen haben und der, als sie sich im November 1993 trennten, zusammen mit zwei weiteren Hunden bei der Ag. blieb.

Nach Anhörung eines tierpsychologischen Sachverständigen entschied das Gericht:

„Der Antragsteller hat das Recht, den Hund W., der sich bei der Antragsgegnerin befindet, zweimal monatlich zu sich zu nehmen, um mit ihm zusammen zu sein und auch spazieren zu gehen. Diese Begegnungen zwischen dem Antragsteller und dem Hunde finden jeweils am ersten und dritten Donnerstag eines jeden Monats in der Zeit von 14 bis 17 Uhr statt.


Der Antragsteller wird den Hund jeweils um 14 Uhr bei der Antragsgegnerin abholen und ihn dann bis spätestens 17 Uhr wieder dorthin zurückbringen.“
Tja, auch das Leben eines Scheidungshundes ist schwer ....

Quelle: AG Bad Mergentheim, Beschluß v. 19.12.1996 - 1 F 143/95 = NJW 1997, 3033

Auf ein neues: Der BGH und die Reservierungsvereinbarung

Dass Reservierungsgebühren durchaus mit einer gewissen Skepsis zu betrachten sind, hatte ich bereits an anderer Stelle (hier und auch hier)  erörtert.  Ein aktuelles Urteil des Bundesgerichtshofes (BGH, Urteil vom 23.September 2010 - III ZR 21/10) bestätigt diese Skepsis nochmals:

Die Parteien hatten nachstehende Vereinbarung getroffen:
"Auftrag und Zahlungsverpflichtung
Der Kaufinteressent beauftragt hiermit die B. B. GmbH, die den Verkaufsinteressenten als Betreuer vertritt, sämtliche notwendigen Vorbereitungen zur Beurkundung des Kaufvertrages zwischen dem Verkaufsinteressenten und ihm zu treffen. Die B. B. GmbH wird somit im einzel-nen beauftragt:
a) die Beurkundung des Kaufvertrages vorzubereiten;
b) die Finanzierungsunterlagen des Kaufinteressenten zu bearbeiten (…);
c) mit Unterzeichnung dieses Auftrages die Wohnung/das Eigenheim anderweitig nicht mehr anzubieten, sondern sie/es für den Kaufinteressenten reserviert zu halten.
Für diese Tätigkeit verpflichtet sich der Kaufinteressent, an die B. B. GmbH einen Betrag von € 1.500,- zu bezahlen. Dieser Betrag ist mit Unterschrift auf diesem Auftrag zur Zahlung fällig … Bei Abschluss des Kaufvertrages wird dieser Betrag mit der ersten Kaufpreisrate verrechnet. Kommt es nicht zum Abschluss des Kaufvertrages, sind € 750,- als Tätigkeitsentgelt für die Reservierung (Verzicht auf weiteres Anbieten) verdient. Die weiteren € 750,- gelten als Ausgleich für die Vorbereitung des notariellen Kaufvertrages und werden nur anteilig je nach Bearbeitungsstand zurückerstattet. …"
Das hier streitgegenständliche Entgelt war Teil der vorformulierten Vertragsbedingungen der Maklerin. Eine derartige Klausel in Allgemeinen Geschäftsbedingungen ist nach Auffassung des Bundesgerichtshofs gemäß § 307 BGB unwirksam. Denn sie stelle letztlich den Versuch der Maklerin dar, sich für den Fall des Scheiterns ihrer - die Hauptleistung darstellenden - Vermittlungsbemühungen gleichwohl eine (erfolgsunabhängige) Vergütung zu sichern, ohne dass dabei gewährleistet sei, dass sich aus dieser entgeltpflichtigen Reservierungsvereinbarung für den Kunden nennenswerte Vorteile ergeben oder seitens der Maklerin eine geldwerte Gegenleistung zu erbringen sei..

http://www.ruge-mydlak.eu/

Freitag, 5. November 2010

Netter Versuch ...

... aber der Wohnungsvermittler kann nun wirklich keine Provision für die Vermittlung beanspruchen, wenn der Mietvertrag über Wohnräume abgeschlossen wird, deren Verwalter der Vermittler ist. Das folgt
aus § 2 Abs. 2 Satz 1 Nr. 2 Fall 2 WoVermittG.und der Bundesgerichtshof hat dies mit Urteil vom 2.Oktober 2003 - III ZR 5/03 - auch nochmal klargestellt.

Donnerstag, 4. November 2010

Maklerprovision trotz erheblicher Abweichung des Kaufpreises?

Weicht der tatsächlich abgeschlossene Kaufvertragvon dem nach dem Maklervertrag gewollten Vertrag ab, ist dies unschädlich, wenn der beabsichtigte und tatsächliche Hauptvertrag wirtschaftlich gleichwertig sind. Problematisch wird es, wenn der tatsächliche Kaufpreis erhebllich von dem in Aussicht genommenen Kaufpreis abweicht. Wann aber weicht der Kaufpreis erheblich ab?

Die obergerichtliche Rechtsprechung sieht Preisdifferenzen von bis zu 10 % regelmäßig als provisionsunschädlich an (OLG Stuttgart OLGR 2002, 387 unter 4 m.w.N.), Allein das OLG Brandenburg sieht eine kundenungünstige Abweichung um 7% bereits als provisionsschädlich an (OLG Brandenburg ZMR 2007, 973). Problematisch ist jedenfalls eine Differenz von mindestens 20 %, und zwar auch dann, wenn es sich um eine dem Maklerkunden günstige Abweichung  (OLG Hamburg OLGR 2004, 53 unter II 1 b m.w.N.) handelt. Bei einer für den Kunden nachteiligen Abweichung von 25% ist aber wohl eine eindeutige Grenze überschritten (OLG Dresden, Beschluss vom 18.9.2008 - 8 ( 1167/08).

Stuttgart21 und das deutsche Mietrecht ...

Als Jurist hat man ja manchmal so seinen eigenen Blickwinkel. Als Verwaltungsrechtler stellen sich einem beim Thema Stuttgart21 möglicherweise Fragen hinsichtlich der Planfeststellung oder anderes. Als Zivilrechtler stolpere ich da eher über etwas andere Dinge und da wir heute in diesem Blog schon einmal die Frage der Mietminderung hatten, bin ich doch gleich auf nachstehende Entscheidung gestoßen:

Das Amtsgericht Spandau (AG Spandau, Urteil vom 22.11.02 - 3 b C 114/01) befand, dass die durch die Inbetriebnahme eines Bahnhofs hervorgerufene Lärmbelästigung bei einer nur 50m entfernten Wohnung zu einer 15%igen Mietminderung berechtigte. Dies gilt jedenfalls dann, wenn die Inbetriebnahme bei Anmietung nicht vorhergesehen werden konnte. Konkret ging es dabei um die Inbetriebnahme des neuen Bahnhofs in Berlin-Spandau.

Verschandelter Ausblick: Mietminderung????

Als ich heute morgen vor unserem Büro stand, bleib mein Blick an etwas neuem heften: ein bundesweit aktiver "Stadtmöbelhersteller" hatte über Nacht eine Plakatvitrine aufgestellt. Aus der Vitrine blickte mich ein von mir nicht sooo geschätzter Künstler entgegen, der gegenwärtig. Werbung für eine Elektronikkette macht. Etwas launig bemerkte ich in einem Facebookbeitrag, dies berechtige mich jetzt wohl zur Minderung. Klar meinte ein Kollege. In dem Fall seien locker 25% Mietminderung drin.

War natürlich Spaß! Aber jetzt mal im Ernst: Tatsächlich können auch Umwelteinflüsse zu einer Mietminderung berechtigen. Auch der ungestörte Ausblick. So entschied das Landgericht Berlin  (MM 2000,375), dass die Beeinträchtigung des ungestörten Fernblicks durch eine Neubebauung des Nachbargrundstückes beeinträchtigt sein könne und gewährte dafür 10% Mietminderung. Gleiches gilt nach Auffassung des Landgerichts Hamburg (WuM 1991,90), wenn auf dem Nachbargrundstück in 7,5 m Entfernung eine 5,5 m hohe Mauer errichtet wird, durch die die Sicht auf das Nachbargrundstück aus verbaut wird. Warum hingegen das Amtsgericht Hamburg (ZMR 1982,279) meinte, der durch die Neubebauung erzwungene Verzicht auf den Ausblick auf eine Grünanlage berechtige nicht zur Minderung, erschließ sich mir nicht ganz. Etwas großzügiger war das Amtsgericht Köpenick (MM 2000,376): 16% Mietmindeurng, wenn der Ausblick aus dem Wohnzimmer einer 2-Zimmer-Wohnung durch ein neu errichtetes Gebäude auf dem Nachbargrundstück um ca 40% verdeckt wird.

Also: so ganz fernliegend war der Gedanke an eine Mietminderung in meinem Fall also nicht! ;-))

Mittwoch, 3. November 2010

Manchmal hilft auch ein Wechsel der Perspektive

Seit Beginn des Semesters hatten sich meine Studenten den Besuch bei einem Gericht gewünscht. Heute galt es das Versprechen einzulösen. Eine ganz eigenartige Erfahrung für mich als Anwalt mal so einen ganzen Vormittag bei Gericht zu sitzen und das ganze Panoptikum des Lebens an sich vorbeiziehen zu sehen: Da ist die empörte "Naturalpartei" im Beistand des redegewandten Gatten mit einem Schaden aus einem Umzugsvertrag, da der nicht zu beneidende Kollege, der versuchen muss die Nichtzahlung der Miete durch seinen Mandanten mit Zurückbehaltungs- und Minderungsrechten zu legitimieren. Hier die zahlungsunfähige Beklagte, die auf anwaltiches Anraten partou keinen Ratenzahlungsvergleich abschließen will, um nicht noch bei Nichtzahlung eine Strafanzeige wegen Betruges zu riskieren. Und da erscheint der Rechtsvertreter eines Pay-TV-Senders, der Urheberrechtsverletzungen geltend macht. Schöne Beweisaufnahme mit Zeugen, die sich wieder an alles haargenau erinnern, was für ihre Partei günstig ist. Herrlich, dass mal aus der Perspektive des Zuschauers zu betrachten, auch wenn es manchmal schwerfiel den Mund zu halten. ;-)

Montag, 1. November 2010

Alles getan und doch keine Provision?


Kein Geld ohne Leistung  Über diesen Satz lässt sich wohl schnell Einvernehmen erzielen  Aber was ist, wenn die wesentliche Vertragsleistung erbracht ist und es dennoch keine Vergütung gibt? Eine Situation, in die ein Makler relativ schnell geraten kann: er hat das Objekt nachgewiesen, womöglich hat er Verhandlungen und Gespräche mit dem Notar geführt, Nur: aus von ihm nicht zu vertretenden Gründen kommt der Kaufvertrag nicht zu Stande. Ohne Hauptvertrag aber keine Provision!  Hat der Makler nicht Vorsorge getragen gilt nicht einmal der Spruch: außer Spesen nichts gewesen. Das Risiko kann durch die Vereinbarung einer Aufwandsentschädigung  abgefedert werden. Aber Vorsicht:   Ein Makler hatte den Grundstücksverkäufer verpflichtet,  ihm auch für den Fall  des Scheitern der Verkaufsbemühungen eine Aufwandsentschädigung zu bezahlen. Diese Aufwandsentschädigung betrug bei einem Kunden mehr als zehn Prozent der Maklerprovision, die für den Vertragsschluss fällig gewesen wäre. Der Grundstückseigentümer weigerte sich zu zahlen. Zu Recht, wie das OLG Dresden entschied. Eine solche Vereinbarung sei ohne notarielle Beurkundung unwirksam (Urteil des Oberlandesgerichts Dresden vom 9. April 1997 - 8 U 2528/96). Die Vereinbarung sehe einen erheblichen wirtschaftlichen Nachteil vor, wenn der Verkauf nicht zu Stande kommt. Dies übe großen Druck auf die Verkäuferseite aus, den Vertrag unbedingt abzuschließen. Es gebe nur zwei Möglichkeiten dies zu verhindern: Entweder solle die erfolgsunabhängige Aufwandsentschädigung zehn Prozent der für den Erfolgsfall vereinbarten Provision nicht übersteigen, andernfalls müsse die Vereinbarung notariell beurkundet werden. Der Notar kläre die Vertragsparteien - ebenso wie beim Verkauf des Grundstücks selbst - über die erheblichen Risiken eines solchen Geschäfts auf und bewahre sie vor übereilten Entschlüssen. 

Da es hieran fehlte, ging der Makler leer aus und der Grundstückseigentümer frohlockte. 

Freitag, 29. Oktober 2010

Launige Bemerkungen zum Wochenende ...

Bei einem Termin im Regierungsviertel kam mir wieder mal so in den Sinn: früher waren unsere Politiker von etwas anderem Holz geschnitten (oder ist es nur die Aura der Vergangenheit, die alles vergoldet?). Jedenfalls kam mir der alte Adenauer in den Sinn und die unzähligen Anekdoten, die sich um seine Person ranken  So wie nachstehende:

Sein Alter und sein langer politischer Lebensweg gaben immer Anlass für launige Bemerkungen. Als einmal eine Bundetagsdelegation aus Nordafrika zurückkehrte, soll der Delegationsleiter erwähnt haben, er habe in Marokko einen Scheich kennengelernt, der schon 105 Jahre alt sei und noch immer regiere. Darauf Adenauer."Was wollen sie damit sagen?"  Der Leiter der Delegation soll gegrinst und geantwortet haben: "Genaus das, was Sie eben gedacht haben, Herr Bundeskanzler." ;-)

Donnerstag, 28. Oktober 2010

Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs zum Maklerrecht 2008/2009

Das Maklerrecht ist in den §§ 652 ff. BGB nur sehr spärlich geregelt. In großen Teilen ist es Richterrecht. Nachfolgend daher eine Zusammenstellung der wichtigsten Entscheidungen des Bundesgerichtshofes aus dem Jahren 2008 und 2009:


1. Nachweis der Gelegenheit zum Abschuss eines Vertrages
Der nach § 652 Abs. 1 Satz 1 BGB für das Entstehen eines Provisionsanspruchs erforderliche "Nachweis der Gelegenheit zum Abschluss eines Vertrages"  ist nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs erbracht, wenn aufgrund einer Mitteilung des Maklers an seinen Kunden und Auftraggeber dieser in die Lage versetzt wird, in konkrete Verhandlungen mit einem potentiellen Vertragspartner über den von ihm angestrebten Hauptvertrag einzutreten. Unverzichtbare, aber auch ausreichende Voraussetzung für einen Nachweis ist deshalb, dass der Makler dem Kunden einen Interessenten benennt und damit auf eine konkrete Vertragsgelegenheit hinweist. Dabei muss die benannte Person aber auch verkaufsbereit sein.  Nach der Entscheidung des Bundesgerichtshofes vom 4.Juni 2009 – III ZR 82/08 - dürfen die Voraussetzungen nicht überspannt werden. Ausreichend ist, wenn der potentielle Käufer generell am Erwerb eines Hauses oder einer Wohnung interessiert ist, die dem angebotenen Objekt ähnelt. Es genügt aber nicht - wie der Bundesgerichtshof mit Urteil vom 15.Mai 2008 - III ZR 256/07 - in einem vergleichbaren Fall im Rahmen einer Gewerberraumvermittlung entschieden hat - wenn der Eigentümer zunächst gar nicht abschlussbereit ist und das Objekt aufgrund eines geänderten Entschlusses später ohne Hinzuziehung des Maklers vom Maklerkunden erworben wird. 

2. Wirksamkeit des Hauptvertrages
Nach der gefestigten  Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs ist für das Entstehen des Provisionsanspruchs nach § 652 Abs. 1 BGB lediglich das Zustandekommen des wirksamen Hauptvertrags infolge der Maklertätigkeit erforderlich. Anders als im Bericht des Handelsvertreters ist die Ausführung des Geschäftes nicht notwendig. Umstände, die lediglich die Leistungspflicht aus dem wirksam zustande gekommenen Vertrag beseitigen (einverständliche Aufhebung des Vertrags, nachträgliche Unmöglichkeit, Kündigung oder Rücktritt) lassen die Provisionspflicht unberührt  Mit Urteil vom 09.Juli 2009 – III ZR 104/08 - hat der Bundesgerichtshof noch einmal bestätigt, dass auch für das Verlangen nach dem "großen Schadensersatz" im Sinne des § 463 BGB in der bis zum Schuldrechtsmodernisierungsgesetz geltenden Fassung nichts anderes gilt.

Die Provisionspflicht hängt davon ab, dass der Grundstückskaufvertrag wirksam zustande gekommen ist. Hängt die Wirksamkeit des Kauvertrages von einer Genehmigung ab, so entsteht der Provisionsanspruch erst, wenn die Genehmigung wirksam erteilt wurde. Dies hat der Bundesgerichtshof mit
Urteil vom 17.Januar 2009  – III ZR 224/06 -für den Fall einer noch ausstehenden Genehmigung nach der Grundstücksverkehrsverordnung bestätigt.  



3. Provisionsschädliche Verflechtung
Wie bereits an anderer Stelle erörtert, ist der Maklervertrag in seiner Grundstruktur durch ein Drei-Personen-Verhältnis geprägt, nämlich zwischen dem


1. Makler, der seinem
2. Auftraggeber den Abschluss eines Hauptvertrages mit
3. einem Dritten vermittelt oder nachweist.
An dem erforderlichen Drei-Personen-Verhältnis fehlt es, wenn der Hauptvertrag mit einer Person zustandekommt, mit der der Makler entweder persönlich oder gesellschaftsrechtlich verbunden ist. Die Verflechtung lässt den Provisionanspruch entfallen.  Von einer echten Verflechtung spricht man, bei einer rechtlichen bzw. wirtschaftlichen Verbindung etwa, wenn der Makler ist am Unternehmen des Dritten beteiligt ist. Wie der Bundesgerichtshof mit Urteil vom 19.Februar 2009 - III ZR 91/08 - feststellt, ist dies nur gegeben, wenn die Verflechtung den wirklichen gesellschaftsrechtlichen und wirtschaftlichen Verhältnissen entspricht. War daher im Zeitpunkt des Hauptvertragsschlusses die Person, die (u.a.) als Komplementärin (auch) die Maklerfirma maßgeblich gesteuert und beeinflusst hatte, bereits aus der Makler-Kommanditgesellschaft ausgeschieden, ist ein Verflechtungstatbestand auch dann nicht (mehr) gegeben, wenn das Ausscheiden dieser Person aus der Gesellschaft noch nicht im Handelsregister eingetragen worden war.

Mittwoch, 27. Oktober 2010

Makler und die Urheberrechte am Verkehrswertgutachten

Das Urheberrecht geht auch an einem Makler nicht spurlos vorüber. Wie schnell sich auch ein Makler Schadensersatzansprüchen aus einer Urheberrechtsverletzung ausgesetzt sehen kann, zeigt ein Urteil des Landgerichts Hamburg (Beschluss vom 15.5.2009 - 308 O 580/08).: Ein Gutachter hatte zur Vorbereitung der Zwangsversteigerung vom Gericht den Auftrag erhalten, ein Verkehrswertgutachten über ein bestimmtes Grundstück zu erstellen. Das gefertigte Gutachten enthielt verschiedene Pläne und . Kartenmaterial, an denen der Gutachter Nutzungsrechte erworben hatte. Ferner beinhaltete das Gutachten vom Gutachter erstellte Fotografien des Gebäudes sowie der Wohnung. Das Gutachten selbst enthielt noch den ausdrücklichen Hinweis: „Urheberrechtsschutz, alle Rechte vorbehalten. Das Gutachten ist nur für den Auftraggeber und den angegebenen Zweck bestimmt. Eine Vervielfältigung oder Verwertung durch Dritte ist nur mit schriftlicher Genehmigung gestattet.“ Der Sachverständige staunte daher nicht schlecht, als er einige Zeit später auf einem Immobilienportal eine Anzeige mit folgendem Inhalt fand: „Das Verkehrswertgutachten erhalten Sie kostenfrei per E-Mail. Hierzu benötigen wir Ihre vollständige Anschrift.“ Er machte daher Schadensersatz und Unterlassungsansprüche geltend. Zu Recht, wie das Landgericht Hamburg befand. Die Vervielfältigung und Nutzung durch den für die Versteigerung beauftragten Makler verletzte den Gutachter in seinen Urheberrechten und berechtigt zum Schadensersatzanspruch.

Montag, 25. Oktober 2010

FAQ - häufige Fragen ...

... von Mandanten:

Frage: Ich habe einen Mietvertrag unterzeichne, nach dem Mieter und Vermieter gegenseitig auf ihr Kündigungsrecht für die Dauer von zwei Jahren verzichten. Ist dies Rechtens?

Antwort:

Ja! Auf das Recht zur ordentlichen Kündigung kann unter bestimmten Voraussetzungen verzichtet werden.

Der Bundesgerichtshof (BGH) hatte mit Urteil vom 22.12.2003 - Az. VIII ZR 81/03 - einen Fall zu entscheiden, in dem die Wohnungsmieter befristet auf ihr Kündigungsrecht verzichtet hatten. Handschriftlich war in dem Vertrag eingefügt worden: "Die Mieter verzichten für die Dauer von 60 Monaten auf ihr gesetzliches Kündigungsrecht." Der Bundesgerichtshof entschied:, dass dieser einseitige Verzicht zumindest bei einer einzelvertraglichen Vereinbarung wirksam sei. In einer weiteren Entscheidung  vom 30. Juni 2004
-Az. VIII ZR 379/03 - hatte er über einen Fall zu entscheiden, in dem das beidseitige Kündigungsrecht durch formularmäßige Vereinbarungen ausgeschlossen war. In der Entscheidung heißt es:  "Eine Bestimmung in einem Formularmietvertrag über Wohnraum, wonach die ordentliche Kündigung innerhalb der ersten zwei Jahre nach Vertragsschluss für beide Seiten ausgeschlossen ist, ist nicht nach § 307 BGB unwirksam."

Aus den beiden Entscheidungen lassen sich folgende Schlüsse ziehen:
1. Ein einseitiger Verzicht nur durch den Mieter ist nur bei einer individuellen Vereinbarung wirksam.
2. In Formularverträgen ist ein zeitlich befristeter Kündigungsausschluss nur bei einem beidseiigen Kündigungsverzicht möglich und dies wohl nach Auffassung der Literatur nur über einen Zeitraum von 4 Jahren.

Samstag, 23. Oktober 2010

Makler makelt ohne Auftrag ...

Ein Makler makelt ohne Auftrag des Eigentümers. Geht das überhaupt? Ein Blick in diverse Internetforen zeigt, dass dieses Problem durchaus häufiger auftaucht.

Dazu muss man wissen: Im Gegensatz zur Wohnungsvermittlung (§ 6 Abs. 1 WoVermG)  gibt es kein gesetzliches Verbot der Vermittlung ohne Auftrag! Nun ist es für den Eigentümer möglicherweise unangenehm, sein Hausgrundstück im Internet oder in Tageszeitungen angepriesen zu finden. In diesem Fall kann er dem Makler - möglichst schriftlich - die weitere Bewerbung des Objektes untersagen. Verstößt er dagegen, bleibt keine andere Möglichkeit als Unterlassungsklage zu erheben. Aus Sicht konkurriernder Makler stellt sich die Vermarktung ohne Auftrag des Eigentümers möglicherweise auch als wettbewerbsschädlich dar. Diese könnten den Kollegen daher abmahnen. Ist der Makler gar Mitglied im IVD, könnte ein Hinweis an den Verband auch ganz hilfreicht sein. Denn dort findet man die Vermarktung über Internet, Zeitungen oder sonstige Medien durchaus kritisch. Denn nach deren am 11.Juni 2010 verabschiedeten Standesrichtlinien handelt ein Makler standeswidrig, der ein Objekt ohne unmittelbar direkten Maklerauftrag vermakelt.

Maklersleid .... kleine augenzwinkernd erzählte Geschichte

Wenn ich in diesem Blog zum Thema "Maklerrecht" schreibe, liegt es auch in meiner Intention das gegenseitige Verständnis zwischen Maklerkunden und Makler zu fördern. Bei Provisionen von bis zu 7,14% des Kaufpreises überlegt sich mancher Kunde, ob die Leistung des Maklers dies wert ist. Denn in der Regel sieht der Kunde ja nicht, welche Arbeit hinter einer erfolgreichen Vermittlung steckt. Bis man die Schwierigkeiten selbst einmal gesehen hat: 

Als ich mich eine Zeitlang um eine schöne Bleibe für mich und meine Familie bemühte, hatte ich selbst einen Makler eingeschaltet. Er wies mir ein Objekt nach und gemeinsam schritten wir an einem sonnigen Samstagmorgen zur Besichtigung. Wunderschönes Einfamilienhaus in ruhiger aber zentraler Lage. Also: man mag von der Maklersprache (kleine Übersetzung gefällig?) halten was man will: hier stimmte die äußere Anpreisung. Gut! Der Garten war etwas verwildert, aber geschenkt. Auf unser klingeln öffnete eine Dame undefinierbaren Alters die schon etwas an eine Huztelhexe gemahnte. Als wir unser Begehr nannten, ließ sie uns widerwillig ein.

"Sie wollen also das Haus kaufen?"
"Mal schauen. Ich suche etwas für meine Frau und die Kinder."
"Kiiiiiiinder???? Die Nachbarn mögen keine Kinder."

Ach, versicherte ich, unsere Kinder seinen herzallerliebst und die Nachbarn würden sie bestimmt mögen. Huhm, war die Antwort und nach einigen Minuten des Schweigens:

"Im Keller war vor einigen Jahren ein Wasserschaden." Den habe sie nur provisiorisch beheben lassen und außerdem ...

Dem armen Makler standen schon die Schweißperlen auf der Stirn. Offenkundig versuchte die Dame alles, um einen Verkauf zu torpedieren. Und so fielen ihr während der Besichtigung noch tausende von Gründen ein, warum kein geistig normaler Mensch dieses Haus freiwillig erwerben könne. Irgendwann verabschiedeten wir und so freundlich wie es die Situation zuließ. Vor dem Gartentor grinste ich den Makler an:
"Mit der Kundin haben sie es auch nicht leicht, oder?"
Ein tiefes Seufzen war die Antwort ....

Muss ich extra erwähnen, dass das Haus auf den einschlägigen Portalen noch monatelang zum Kauf angeboten wurde?

Freitag, 22. Oktober 2010

Maklerprovision bei Erwerb in der Zwangsvollstreckung

Damit der Provisionsanspurch des Maklers überhaupt entstehen kann, muss aufgrund seiner Maklerleistung ein Vertrag zustande gekommen sein. Daher entsteht der Courtageanspruch grundsätzlich nicht, wenn das Objekt durch Zuschlag im Zwangsversteigerungsverfahren erworben wurde.

Eine für den Makler im Einzelfall durchaus bittere Konsequenz, wie ein Beschluss des OLG Frankfurt zeigt (OLG Frankfurt, Beschluss vom  20.8.2008, Az: 19 U 34/08): Über den Makler sollten mehrere Eigentumswohnungen verkauft werden. Dies gelang jedoch nicht, da die Nachranggläubiger nicht bereit waren, Löschungsbewilligungen zu erteilen. Der Käufer erwarb die Wohnungen im zwischenzeitlich eingeleiteten Zwangsversteigerungsverfahren. Der Makler ging leer aus. Um diese Ergebnis zu vermeiden, wäre die Vereinbarung einer sogenannten Gleich-stellungsabrede denkbar. Danach sagt der Kunde dem Makler eine Provision auch dann zu, wenn der Kunde des Objekt in der Zwangsversteigerung erwirbt. Aber Vorsicht: Eine derartige Klausel ist jedenfalls als Formularklausel unwirksam (so schon BGH, Urteil vom 24.06.1992 - IV ZR 240/91 = BGHZ 112,59ff). Ein  Mak­ler kann in All­ge­mei­nen Geschäfts­be­din­gun­gen den Er­werb in der Zwangs­ver­stei­ge­rung nicht wirk­sam ei­nem Kauf gleich­stel­len. Möglich ist dies nur im Wege der Individualabrede, was der oben zitierte Beschluss des OLG Frankfurt bestätigt.




Nicht nur von Elisabeth Taylor ist zu lernen, sondern auch von Zsa Zsa Gabor:

Scheidung-professionell zitiert in einem heutigen Beitrag einen wunderschönen Spruch von Elisabeth Taylor aus dem Film "Die Katze auf dem heißen Blechdach". Spontan fiel mir dazu ein Spruch ein, der Zsa Zsa Gabor zugesprochen wird: "I am a marvelous houskeeper. Every time I leave a man, I keep his house." ;-)

Dienstag, 19. Oktober 2010

Wenn reif auf jung trifft ...

... kracht es hin und wieder und am Ende fällt auf, dass einem von beiden etwas fehlt.

Wie t-online berichtet, fuhr ein 73-jähriger Berliner seit 50 Jahren ohne Führerschein. Aufgefallen ist dies erst, als eine 22-jährige ihm am Montag am Weidmannsluster Damm in Berlin ins Auto fuhr. Sein Wagen rammte dann noch zwei weitere Fahrzeuge. Der 73-jährige blieb ebenso unverletzt, wie die 22-jährige Zufallsbekanntschaft. Die Begleiterin des 73-jährigen kam verletzt in ein Krankenhaus.

FAQ: häufig gestellte Fragen ...

von Mandanten:

Die von uns angemietete Wohnung verfügt über keinen Telefonanschluss. Haben wir gegenüber dem Vermieter einen Anspruch auf Stellung eines Anschlusses?

Antwort:

Nein. Sofern im Mietvertrag nichts anderes geregelt ist, ist der Telefonanschluss keine vom Vermieter  geschuldete mietrechtliche Leistung. Der Vermieter hat aber gegenüber dem Netzbetreiber die erforderlichen Erklärungen abzugeben und das Anbringen der notwendigen Zuleitungen am Haus zu gestatten. Wenn im Haus keine entsprechenden Kabel verlegt sind, darf der Mieter die für den Telefonanschluss notwendigen Leitungen und sonstigen technischen Einrichtung selbst anzubringen. Bei einem nur minimalen Eingriff in die Bausubstanz, benötigt der Mieter nicht einmal die Zustimmung des Vermieters. Ansosnten giilt: Der Vermieter kann die Erteilung der Zustimmung nicht verweigern. Dies gilt selbst dann, wenn im Mietvertrag etwas anders vereinbart ist. (LG Hamburg ZMR 65,188).

Samstag, 16. Oktober 2010

Herr, lass mich Dichter werden ...

Viele große Dichter waren Juristen. Doch nicht jeder Jurist ist ein großer Dichter. Aber das große Vorbild reizt und so versuchen sich erstaunlich viele Juristen sich an den großen Vorbildern. Mit bemerkenswerten Ergebnissen, wie beispielsweise der Blick auf die Seite www.recht-im-reim.de zeigt. Immer wieder aber ein Quell der Freude: gereimte Urteile:

AG Höxter, NJW 1996, 1162:
Aus den Gründen:
Am 3.3.95 fuhr mit lockerem Sinn
der Angeklagte in Beverungen dahin.
Daheim hat er getrunken, vor allem das Bier
und meinte, er könne noch fahren hier.
Doch dann wurde er zur Seite gewunken.
Man stellte fest, er hatte getrunken.
Im Auto tat's duften wie in der Destille.
Die Blutprobe ergab 1,11 Promille.
Das ist eine fahrlässige Trunkenheitsfahrt,
eine Straftat, und mag das auch klingen hart.
Es steht im Gesetz, da hilft kein Dreh,
§ 316 I und II StGB.
So ist es zum Strafbefehl gekommen.
Auf diesen wird Bezug genommen.
Der Angeklagte sagt, den Richter zu rühren:
"Das wird mir in Zukunft nicht wieder passieren!"
Jedoch es muß eine Geldstrafe her,
weil der Angeklagte gesündigt, nicht schwer.
30 Tagessätze müssen es sein
zu 30,- DM. Und wer Bier trinkt und Wein,
dem wird genommen der Führerschein.
Die Fahrerlaubnis wird ihm entzogen,
auch wenn man menschlich ihm ist gewogen.
Darf er bald fahren? Nein, mitnichten.
Darauf darf er längere Zeit verzichten.
5 Monate Sperre, ohne Ach und Weh,
§§ 69, 69a StGB.
Und schließlich muß er, da hilft kein Klagen,
die ganzen Verfahrenskosten tragen,
weil er verurteilt, das ist eben so,
§ 465 StPO.
Darauf der Anwalt in seinem Schriftsatz:
Der Mandant, einerseits zufrieden,
andererseits ein wenig beklommen,
hat den Urteilsspruch vernommen.
Im Hinblick auf die Sach- und Rechslagen, die allseits bekannten,
und nach Rücksprache mit dem Mandanten
tu ich hiermit kund
für alle in der Rund',
für Staatsanwaltschaft und Gericht:
Rechtsmittel einlegen - tun wir nicht!

Donnerstag, 14. Oktober 2010

Maklercourtage: Widerspruch gegen die Provisionspflicht

Man kann es fast  wie ein Mantra herunter beten: Wer in Kenntnis eines eindeutigen Provisionsverlangens die Dienste eines gewerbsmäßigen Maklers in Anspruch nimmt, ist an sich auch ohne ausdrückliche Vergütungsvereinbarung provisionspflichtig.

Dies gilt natürlich nicht, wenn der Interessent gleichzeitig mit der Inanspurchnahem der Dienste die Provisionszahlung ausdrüclich ablehnt. Denn damit gibt der Interessent zu erkennen, dass er die Dienste des Maklers gerade nicht im Rahmen eines provisionspflichtigen Maklervertrages, sondern entweder im Rahmen eines unentgeltlichen Auftrages oder weil er es im Rahmen seiner Willinsbildung hinsichtlich des Abschlusses des Hauptvertrages mit dem Erstaufraggeber des Maklers - also des Verkäufers - benötigt. Bloß: Den Widerspruch gegen die Provisonspflicht muss der Interessent dann im Zweifel vor Gericht auch beweisen können, wie das OLG Düsseldorf im Urteil vom 20.2.2009 - I 7 U 51/08 klargestellt hat.   

Freunde für's Leben

Es gibt Menschen, die haben ihren Lebtag nichts mit der Justiz zu tun. Ich nenne sie: glückliche Menschen. Es gibt Menschen, die müssen mehr oder minder schuldlos immer wieder vor den Kadi. Ich nenne sie: Menschen, die Glück im Unglück haben. Denn sie haben zumindest einen Freund für's Leben (s. auch den Beitrag des Kollegen Hoenig) gefunden! ;-) Und was gibt es schöneres, als Freunde zu finden? ;-)

Heute war es mal wieder so weit. Mein Mandant hatte im vergangenen Jahr nur einen Wunsch. Nach einem langen und erfüllten Leben als Gastwirt sich zur Ruhe zu setzen. Ein Pächter war schnell gefunden und zu Beginn hatten sich alle gaaaaaaaanz lieb. Bis - ja bis die vereinbarten monatlichen Zahlungen ausblieben. Vertröstungen, vorsichtige Zahlungserinnerungen, unfreundliche anwaltiche Mahnungen, Klage ....
Zwischenzeitlich haut man sich gegenseitig Strafanzeigen, einstweilige Verfügungen und das ganze Spektrum der ZPO,StPO etc. um die Ohren. Freunde für's Leben halt! Schöner kann es nicht einmal im Familienrecht zugehen. ;-))

Mittwoch, 13. Oktober 2010

Die schädlichen Auswirkungen der Atmosphäre ...

Wenn Sie demnächst ein Polizist (oder Ihr Ehepartner) fragen, ob Sie Alkohol konsumiert haben, können Sie antworten: "Im Prinzip nein! Aber zur Bekämpfung der schädlichen Auswirkungen der Atmosphäre stand ein wenig Cognac auf meinem Speiseplan."  So jedenfalls begründete der Kosmonaut Alexander Lasutkin den Umstand, dass an Bord der MIR hin und wieder - nein, nicht Wodka - sondern Cogac getrunken wurde. Bei den ersten Langzeitbesatzungen der Raumstation MIR habe mit Erlaubnis des Gesundheitsministeriums auch Cognac auf dem Ernährungsplan gestanden. Welche "schädlichen Auswirkungen der Atmosphäre" nun mit Cognac zu bekämpfen sind verriet der Kosmonaut leider nicht. Cognac-Kenner können da nur Vermutungen anstellten ... ;-). Jedenfalls scheint das Experiment nicht gelungen zu sein: Um das Immunsiystem zu stärken, sei der Alkohol durch eine Eleutherococcus-Tinktur, einem Stärkungsmittel aus Ginseng- und Taigawurzel, ersetzt worden. Ich wette das war ein voller Erfolg und die "schädlichen Auswirkungen der Atmosphäre" waren im Nu neutralisiert! ;-)

Quelle: http://www.tagesthemen.de/schlusslicht/cognac100.html

Dienstag, 12. Oktober 2010

Bräunungssteuer

Im Jahre des Herren 1902 schuf der Kaiser die Sektsteuer zur Finanzierung des Kaiser-Wilhelms-Kanals und der kaiserlichen Kriegsflotte. Weil nämlich „bei einer so starken Steigerung der Ausgaben für die Wehrkraft des Landes auch der Schaumwein herangezogen werden muß“. Der Kaiser ist weg, das Reich ist hin, die Flotte auch - die Sektsteuer ist aber noch da. Immerhin: der Kaiser war ehrlich und gab zu, dass es ihm bei der Einführung nur um das Geld ging. Heutzutage kommt es dem Fiskus auf den schöden Mammon nicht an. Er verfolgt bei der Steuererhebung nur hehre Ziele. So wie die Stadt Essen, dessen Rat nun die Erhebung einer Bräunungssteuer beschlossen hat. 20,00 € pro Sonnenbank und Monat soll die Steuer betragen. Die Stadt begründet dies mit dem Gesundheitsschutz und der Absicht, die Zahl der Sonnenbanken einzuschränken. Und ein bischen verschämt wird hinzugefügt, dass man sich über die Mehreinnahmen natürlich auch freut. ;-)

Quelle: Focus

Spiel mir den Hochzeitsmarsch...

... auf der Luftgitarre.

Stellen Sie sich folgendes Bild vor: Sie sind auf einer westfälischen Hochzeitsfeier in der Nähe von Paderborn  (ich komme von da wech und weiss, was das bedeutet! ;-) ) eingeladen. Noch hat das Brautpaar nicht wirklich  realisiert, was es da kurz vorher auf dem Standesamt erklärt hat. MaW: noch geht es fröhlich - feucht fröhlich - zu. Dies führt dazu, dass ein Hochzeitsgast auf der Tanzfläche beginnt "Luftgitarre" zu spielen. Er beugt sich weit nach hinten, was einen anderen Hochzeitsgast dazu animiert, sich über diesen zu räkeln. Die ekstatische Musik, die berauschenden Getränke ... jedenfalls: plötzlich machte es "Plums"!

Pech für den Luftgitarrenspieler, dass der auf ihn Fallende weit größer und schwerer war .. . Der verletzte Luftgitarrenspieler erhob Klage vor dem Landgericht Paderborn, dass seinem Vortrag allerdings nicht folgen wollte. Anders das OLG Hamm mit der bermerkenswerten Erkenntnis: "Wer eine Tanzform wählt und dabei nahe an anderen Personen Figuren ausführt, die besondere Anforderungen an die Beibehaltung des Gleichgewichts stellen, muss die dafür erforderliche Körperbeherrschung gewährleisten."  (OLG Hamm, Urteil vom 15.09.2009 - 9 U 230/08).

Hört! Hört! ;-)

Montag, 11. Oktober 2010

Makler und Gemeinschaftsgeschäft

Arbeiten mehrere Makler zusammen, so kann dies in der Form von Gemeinschaftsgeschäften oder aber in der Form eines Zubringergeschäfts oder Untermaklervertrages erfolgen.. 

Das dunkle Geheimnis ...

Cochem - eine idyllisch gelegenen Kreisstadt an der Mosel. Mit knapp 5.000 Einwohnern ist sie knapp nach Kusel die zweitkleinste Kreisstadt der Bundesrepublik. Im Wohngebiet schmiegen sich schmucke Einfamilienhäuser aneinander. Mittendrin ein am Berg gelegenes Anwesen mit Pool, welches jahrelang Erholungssuchenden der Bundesbank zur Verfügung stand. Die wenigsten, die ihre Bahnen durch den Pool zogen ahnten, was sich unter ihnen verbarg: Eines der größten Staatsgeheimnisse der Bundesrepublik Deutschland. Dreißig Meter unter der Erde lagerte die Bundesbank bis Ende der achtziger Jahre die Geldscheine einer Ersatzwährung für den Krisenfall, insgesamt 15 Milliarden D-Mark. Das Geld ist inszwischen weg und die Anlage steht leer. Und das, wo doch ab dem 8.November 2010 die Ereignisse beginnen sollen, die zum 3. Weltkrieg führen (s.hier). Am 16. und 17. Oktober 2010 öffnet der Bunker seine Tore für Besucher. Einen kleinen Einblick mit Bildergalerie gibt es hier sowie hier:

Samstag, 9. Oktober 2010

Grundbucheinsicht durch den Makler

In der Praxis ein nicht ganz seltenes Problem für den Makler: Er hat seine Nachweis-/oder Vermittlungstätigkeit erbracht, der Kaufvertrag wurde geschlossen und er möchte nunmehr seine Rechnung erstellen. Allein: er erhält keine Abschrift des Kaufvertrages! 

Um aber seine Provisionsrechnung zu stellen, ist er auf Angaben zum Kaufpreis angewiesen. Der kostengünstigste Weg wäre nun das Grundbuch einzusehen. Aber darf er das? Gemäß § 12 Abs. 1 und Abs. 3 GBO ist die Einsicht in das Grundbuch und die Grundakten jedem gestattet, der ein berechtigtes Interesse darlegt. Aber hat ein Makler ein derartiges berechtigtes Interesse? Das Oberlandesgericht Dresden (Beschluss vom 3.12.2009 - 3 W 1228/09) hat diese Frage wie folgt entscheiden: "Ein berechtigtes Interesse im Sinne von § 46 Abs. 1 GBV i.V.m. § 12 Abs. 3 GBO, Einsicht in die Grundakten zu nehmen und dadurch den vereinbarten Kaufpreis zu erfahren, hat der Grundstücksmakler allenfalls dann, wenn eine beträchtliche Wahrscheinlichkeit für die behauptete Entstehung eines nach der Kaufpreishöhe zu berechnenden Provisionsanspruchs spricht." In dem zu entscheidenden Fall hat das Oberlandesgericht einen Anspruch auf Einsicht abgelehnt. Es gab weder einen schriftlichen Maklervertrag noch starke Indizien für das Vorliegen eines Provisionsanspruchs. Aber unabhängig davon lässt das Gericht Zweifel erkennen: schließlich habe der Makler ja die Möglichkeit Stufenklage zu erheben.

Im Zweifel wird dem Makler also tatsächlich in diesen Fällen nichts anderes übrig bleiben, als den Gerichtsweg zu beschreiten und auf Auskunft und Zahlung zu klagen.

Die Tränen des Richters ....

Ein guter Witz offenbart oft auch die tragische Seite des mensclichen Daseins. Wie habe ich gestern gelacht, als ich beim Kollegen Burhoff vom "Richter Bärli" vom "Bundesbärengericht" las. Zwei Tage habe er über eine Entscheidung des Bundesverfassungsgerichts geweint. Nun ja, über manche Entscheidung kann man sicherlich Tränen vergießen. Aber über einen Zeitraum von zwei Tagen? Neugierig geworden, was es mit diesem "Richter Bärli" auf sich hat, fand ich im beck-blog den Hinweis, das Bundesverfassungsgericht habe eine Verfassungsbeschwerde nicht angenommen, in der es um die Aufführung der Werke Richard Wagners an bestimmten Tagen ging und gegen die Beschwerdeführerin eine Missbrauchsgebühr von 300 € verhängt. Ganz besonders erzürnt hat das Gericht offenbar der Hinweis der Beschwerdeführerin, es könne kein Zufall sein, dass in der Bundesversammlung am 30. Juni 2010 alle Politiker blaue Sachen getragen hätten. Das bedarf sicherlich einer gründlichen Aufarbeitung! Spätestens seit  Mulder und Scully glaube ich ja auch nicht mehr an Zufälle. Also schnell mal die Entscheidung selbst nachgelesen: BVerfG, 1 BvR 2070/10 vom 14.9.2010.
Neben den schon zitierten Sätzen finden sich dort die üblichen Textbausteine, mit denen das Bundesverfassungsgericht derartige Beschwerden zu behandeln pflegt. Kollge Dosch bewundert in seinem Blog den Umstand, dass die Richter bei einem derartigen Sachverhalt noch eine so klare und korrekte Sprache verwenden können. Verwundert reibt man sich auch die Augen - worauf ein Kommentar in dem Beitrag des Kollegen Dosch hinweist - dass das Gericht immerhin 5 Jahre für einen solchen Beschluss benötigte. Aber das eigentlich tragische lässt Herr Steinbeiß im Verfassungsblog aufscheinen: Ist es nicht humor- und herzlos einem Menschen, der offenbar psychische Probleme hat so zu begegnen?

Donnerstag, 7. Oktober 2010

Erfreuliche Klarstellung ...

Tendenziell legen die Instanzgerichte für das Entstehen der Maklerprovision eine hohe Messlatte an. Der BGH hat in seinem Urteil vom 4.Juni 2009 - III ZR 82/08 - dies moniert und sich  zu den Voraussetzungen geäußert, wann ein Anspruch des Maklers auf die vereinbarte Provision gerechtfertigt ist.



Unter Berufung auf die ständige Senatsrechtsprechung hat er betont, dass der von dem Verkäufer eines Immobilienobjekts beauftragte Makler den für das Entstehen seines Provisionsanspruchs erforderlichen tauglichen Nachweis der Gelegenheit zum Abschluss eines Vertrages erbracht hat, wenn er seinem Auftraggeber einen Kaufinteressenten benennt und diesen  damit in die Lage versetzt, in konkrete Verhandlungen mit dem potentiellen Vertragspartner über den von ihm angestrebten Hauptvertrag einzutreten.

Dabei reicht es bei dieser Konstellation grundsätzlich aus, wenn der mögliche Käufer generell am Erwerb einer Immobilie interessiert ist, die dem angebotenen Objekt ähnlich ist.

In dem zu entscheidenden Fall  war zunächst zwischen der Beklagten und der Maklerin ein Alleinauftrag zur Immobilienvermittlung geschlossen worden, der später wieder gekündigt wurde. Im Vertrag war eine Provision von 3,48% des Kaufpreises der Immobilien für erfolgreiche Nachweis- oder Vermittlungsleistungen vereinbart. Die Immobilie wurde nach Kündiugn des Vertrages verkauft. Die Klägerin rechnete daraufhin über ihre Maklercourtage in Höhe von 22.033,62 € ab und begründete dies damit, dass sie mit Schaltung eines Zeitungsinserats, verschiedenen Telefonaten und einer Besichtigung mit dem späteren Käufer die vertraglich vereinbarten Maklerleistungen erbracht habe. Das Landgericht als Vorinstanz wies die Klage ab und argumentiert, dass der spätere Käufer aufgrund einer gewünschten Bedenkzeit nicht zum Kauf der Immobilie bereits entschlossen gewesen sei, als er die Wohnung besichtigte. Dieses Argument ließ der BGH allerdings nicht gelten. Unverzichtbare aber auch ausreichende Voraussetzung für den Nachweis sei es, dass der Makler dem Kunden einen Interessenten benennt und damit auf eine konkrete Vertragsgelegenheit hinweist. Der mögliche Käufer soll generell am Erwerb einer Immobilie interessiert sein, die der angebotenen Immobilie ähnlich ist. Schließlich müsse ein bereits fest zum Kauf entschlossener Käufer nicht vermittelt werden.