Donnerstag, 15. Juli 2010

Der wertvolle Perserteppich ist weg!

Räumungsklage? Zwangsräumung durch den Gerichtsvollzieher? Kosten die leicht in den dreistelligen Bereich gehen. Kein Wunder also, dass so mancher Vermieter versucht sein "Recht" selbst in die Hand zu nehmen und zur "kalten" Wohnungsräumung schreitet. Wie ein aktuelles Urteil des Bundesgerichtshofes zeigt, ist dies ein Sparen an falscher Stelle:



62.000,00 € Schadensersatz forderte ein Mieter von seiner Vermieterin für abhanden gekommene, beschädigte oder verschmutze Gegenstände. Der Mieter war ab Februar 2005  für mehrere Monate mit unbekanntem Aufenthalt ortsabwesend. Schließlich wurde er von Verwandten als vermisst gemeldet. Die Vermieterin kündigte das Mietverhältnis fristlos, nachdem die Mieten für die Monate März und April 2005 nicht gezahlt worden waren. Schließlich öffnete sie im Mai 2005 die Wohnung und nahm sie in Besitz. Einen Teil der Wohnungseinrichtung entsorgte sie, einen anderen Teil der vorgefundenen Sachen lagerte sie bei sich ein. Nachdem der Mieter wieder auftauchte, verlangte er von seiner Vermieterin gestützt auf ein Sachverständigengutachten für die ihm nach seiner Behauptung im Zuge der Räumung abhanden gekommenen, beschädigten oder verschmutzten Gegenstände Schadensersatz von rund 62.000 € zuzüglich der ihm entstandenen Gutachterkosten. Das Amtsgericht hat die Klage insoweit abgewiesen. Die hiergegen eingelegte Berufung wies das Landgericht zurück. Aber die dagegen gerichtete Revision des Mieters hatte Erfolg. Der Bundesgerichtshofs hat entschieden, dass die Vermieterin für die Folgen einer solchen eigenmächtigen Räumung haftet. Denn die Inbesitznahme ohne gerichtlichen Titel und das eigenmächtige Ausräumen der Wohnung stellen eine unerlaubte Selbsthilfe (§ 229 BGB) dar. Und zwar auch dann, wenn der gegenwärtige Aufenthaltsort des Mieters unbekannt und ein vertragliches Besitzrecht des Mieters infolge Kündigung entfallen ist! Selbst in diesem Fall muss der Vermieter sich einen Räumungstitel beschaffen und aus diesen vorgehen. Kann die Räumungsklage nicht zugestellt werden, muss der Vermieter die öffentliche Zustellung beantragen. Greift er hingegen im Wege einer "kalten" Räumung zur verbotenen Selbsthilfe, ist er gemäß § 231 BGB verschuldensunabhängig zum Ersatz des daraus entstehenden Schadens verpflichtet. Und von dieser Ersatzpflicht wird insbesondere eine eigenmächtige Entsorgung der in der Wohnung vorgefundenen Gegenstände erfasst. Denn den zur Eigenmacht greifenden Vermieter, trifft für die in der Wohnung befindlichen Gegenstände eine Obhutspflicht. Zu dieser gehört, dass er ein Bestandsverzeichnis aufstellt und den Wert der darin aufgenommenen Gegenstände feststellt. Unterlässt er dies, muss er die Behauptung des Mieters widerlegen, dass bestimmte Gegenstände bei der Räumung abhanden gekommen oder beschädigt worden seien. Ihn trifft dann die Beweislast, dass sie einen geringeren Wert hatten als vom Mieter behauptet. Und dass kann im Einzelfall schwierig werden! 

BGH, Urteil vom 14. Juli 2010 – VIII ZR 45/09


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