Freitag, 29. Oktober 2010

Launige Bemerkungen zum Wochenende ...

Bei einem Termin im Regierungsviertel kam mir wieder mal so in den Sinn: früher waren unsere Politiker von etwas anderem Holz geschnitten (oder ist es nur die Aura der Vergangenheit, die alles vergoldet?). Jedenfalls kam mir der alte Adenauer in den Sinn und die unzähligen Anekdoten, die sich um seine Person ranken  So wie nachstehende:

Sein Alter und sein langer politischer Lebensweg gaben immer Anlass für launige Bemerkungen. Als einmal eine Bundetagsdelegation aus Nordafrika zurückkehrte, soll der Delegationsleiter erwähnt haben, er habe in Marokko einen Scheich kennengelernt, der schon 105 Jahre alt sei und noch immer regiere. Darauf Adenauer."Was wollen sie damit sagen?"  Der Leiter der Delegation soll gegrinst und geantwortet haben: "Genaus das, was Sie eben gedacht haben, Herr Bundeskanzler." ;-)

Donnerstag, 28. Oktober 2010

Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs zum Maklerrecht 2008/2009

Das Maklerrecht ist in den §§ 652 ff. BGB nur sehr spärlich geregelt. In großen Teilen ist es Richterrecht. Nachfolgend daher eine Zusammenstellung der wichtigsten Entscheidungen des Bundesgerichtshofes aus dem Jahren 2008 und 2009:


1. Nachweis der Gelegenheit zum Abschuss eines Vertrages
Der nach § 652 Abs. 1 Satz 1 BGB für das Entstehen eines Provisionsanspruchs erforderliche "Nachweis der Gelegenheit zum Abschluss eines Vertrages"  ist nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs erbracht, wenn aufgrund einer Mitteilung des Maklers an seinen Kunden und Auftraggeber dieser in die Lage versetzt wird, in konkrete Verhandlungen mit einem potentiellen Vertragspartner über den von ihm angestrebten Hauptvertrag einzutreten. Unverzichtbare, aber auch ausreichende Voraussetzung für einen Nachweis ist deshalb, dass der Makler dem Kunden einen Interessenten benennt und damit auf eine konkrete Vertragsgelegenheit hinweist. Dabei muss die benannte Person aber auch verkaufsbereit sein.  Nach der Entscheidung des Bundesgerichtshofes vom 4.Juni 2009 – III ZR 82/08 - dürfen die Voraussetzungen nicht überspannt werden. Ausreichend ist, wenn der potentielle Käufer generell am Erwerb eines Hauses oder einer Wohnung interessiert ist, die dem angebotenen Objekt ähnelt. Es genügt aber nicht - wie der Bundesgerichtshof mit Urteil vom 15.Mai 2008 - III ZR 256/07 - in einem vergleichbaren Fall im Rahmen einer Gewerberraumvermittlung entschieden hat - wenn der Eigentümer zunächst gar nicht abschlussbereit ist und das Objekt aufgrund eines geänderten Entschlusses später ohne Hinzuziehung des Maklers vom Maklerkunden erworben wird. 

2. Wirksamkeit des Hauptvertrages
Nach der gefestigten  Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs ist für das Entstehen des Provisionsanspruchs nach § 652 Abs. 1 BGB lediglich das Zustandekommen des wirksamen Hauptvertrags infolge der Maklertätigkeit erforderlich. Anders als im Bericht des Handelsvertreters ist die Ausführung des Geschäftes nicht notwendig. Umstände, die lediglich die Leistungspflicht aus dem wirksam zustande gekommenen Vertrag beseitigen (einverständliche Aufhebung des Vertrags, nachträgliche Unmöglichkeit, Kündigung oder Rücktritt) lassen die Provisionspflicht unberührt  Mit Urteil vom 09.Juli 2009 – III ZR 104/08 - hat der Bundesgerichtshof noch einmal bestätigt, dass auch für das Verlangen nach dem "großen Schadensersatz" im Sinne des § 463 BGB in der bis zum Schuldrechtsmodernisierungsgesetz geltenden Fassung nichts anderes gilt.

Die Provisionspflicht hängt davon ab, dass der Grundstückskaufvertrag wirksam zustande gekommen ist. Hängt die Wirksamkeit des Kauvertrages von einer Genehmigung ab, so entsteht der Provisionsanspruch erst, wenn die Genehmigung wirksam erteilt wurde. Dies hat der Bundesgerichtshof mit
Urteil vom 17.Januar 2009  – III ZR 224/06 -für den Fall einer noch ausstehenden Genehmigung nach der Grundstücksverkehrsverordnung bestätigt.  



3. Provisionsschädliche Verflechtung
Wie bereits an anderer Stelle erörtert, ist der Maklervertrag in seiner Grundstruktur durch ein Drei-Personen-Verhältnis geprägt, nämlich zwischen dem


1. Makler, der seinem
2. Auftraggeber den Abschluss eines Hauptvertrages mit
3. einem Dritten vermittelt oder nachweist.
An dem erforderlichen Drei-Personen-Verhältnis fehlt es, wenn der Hauptvertrag mit einer Person zustandekommt, mit der der Makler entweder persönlich oder gesellschaftsrechtlich verbunden ist. Die Verflechtung lässt den Provisionanspruch entfallen.  Von einer echten Verflechtung spricht man, bei einer rechtlichen bzw. wirtschaftlichen Verbindung etwa, wenn der Makler ist am Unternehmen des Dritten beteiligt ist. Wie der Bundesgerichtshof mit Urteil vom 19.Februar 2009 - III ZR 91/08 - feststellt, ist dies nur gegeben, wenn die Verflechtung den wirklichen gesellschaftsrechtlichen und wirtschaftlichen Verhältnissen entspricht. War daher im Zeitpunkt des Hauptvertragsschlusses die Person, die (u.a.) als Komplementärin (auch) die Maklerfirma maßgeblich gesteuert und beeinflusst hatte, bereits aus der Makler-Kommanditgesellschaft ausgeschieden, ist ein Verflechtungstatbestand auch dann nicht (mehr) gegeben, wenn das Ausscheiden dieser Person aus der Gesellschaft noch nicht im Handelsregister eingetragen worden war.

Mittwoch, 27. Oktober 2010

Makler und die Urheberrechte am Verkehrswertgutachten

Das Urheberrecht geht auch an einem Makler nicht spurlos vorüber. Wie schnell sich auch ein Makler Schadensersatzansprüchen aus einer Urheberrechtsverletzung ausgesetzt sehen kann, zeigt ein Urteil des Landgerichts Hamburg (Beschluss vom 15.5.2009 - 308 O 580/08).: Ein Gutachter hatte zur Vorbereitung der Zwangsversteigerung vom Gericht den Auftrag erhalten, ein Verkehrswertgutachten über ein bestimmtes Grundstück zu erstellen. Das gefertigte Gutachten enthielt verschiedene Pläne und . Kartenmaterial, an denen der Gutachter Nutzungsrechte erworben hatte. Ferner beinhaltete das Gutachten vom Gutachter erstellte Fotografien des Gebäudes sowie der Wohnung. Das Gutachten selbst enthielt noch den ausdrücklichen Hinweis: „Urheberrechtsschutz, alle Rechte vorbehalten. Das Gutachten ist nur für den Auftraggeber und den angegebenen Zweck bestimmt. Eine Vervielfältigung oder Verwertung durch Dritte ist nur mit schriftlicher Genehmigung gestattet.“ Der Sachverständige staunte daher nicht schlecht, als er einige Zeit später auf einem Immobilienportal eine Anzeige mit folgendem Inhalt fand: „Das Verkehrswertgutachten erhalten Sie kostenfrei per E-Mail. Hierzu benötigen wir Ihre vollständige Anschrift.“ Er machte daher Schadensersatz und Unterlassungsansprüche geltend. Zu Recht, wie das Landgericht Hamburg befand. Die Vervielfältigung und Nutzung durch den für die Versteigerung beauftragten Makler verletzte den Gutachter in seinen Urheberrechten und berechtigt zum Schadensersatzanspruch.

Montag, 25. Oktober 2010

FAQ - häufige Fragen ...

... von Mandanten:

Frage: Ich habe einen Mietvertrag unterzeichne, nach dem Mieter und Vermieter gegenseitig auf ihr Kündigungsrecht für die Dauer von zwei Jahren verzichten. Ist dies Rechtens?

Antwort:

Ja! Auf das Recht zur ordentlichen Kündigung kann unter bestimmten Voraussetzungen verzichtet werden.

Der Bundesgerichtshof (BGH) hatte mit Urteil vom 22.12.2003 - Az. VIII ZR 81/03 - einen Fall zu entscheiden, in dem die Wohnungsmieter befristet auf ihr Kündigungsrecht verzichtet hatten. Handschriftlich war in dem Vertrag eingefügt worden: "Die Mieter verzichten für die Dauer von 60 Monaten auf ihr gesetzliches Kündigungsrecht." Der Bundesgerichtshof entschied:, dass dieser einseitige Verzicht zumindest bei einer einzelvertraglichen Vereinbarung wirksam sei. In einer weiteren Entscheidung  vom 30. Juni 2004
-Az. VIII ZR 379/03 - hatte er über einen Fall zu entscheiden, in dem das beidseitige Kündigungsrecht durch formularmäßige Vereinbarungen ausgeschlossen war. In der Entscheidung heißt es:  "Eine Bestimmung in einem Formularmietvertrag über Wohnraum, wonach die ordentliche Kündigung innerhalb der ersten zwei Jahre nach Vertragsschluss für beide Seiten ausgeschlossen ist, ist nicht nach § 307 BGB unwirksam."

Aus den beiden Entscheidungen lassen sich folgende Schlüsse ziehen:
1. Ein einseitiger Verzicht nur durch den Mieter ist nur bei einer individuellen Vereinbarung wirksam.
2. In Formularverträgen ist ein zeitlich befristeter Kündigungsausschluss nur bei einem beidseiigen Kündigungsverzicht möglich und dies wohl nach Auffassung der Literatur nur über einen Zeitraum von 4 Jahren.

Samstag, 23. Oktober 2010

Makler makelt ohne Auftrag ...

Ein Makler makelt ohne Auftrag des Eigentümers. Geht das überhaupt? Ein Blick in diverse Internetforen zeigt, dass dieses Problem durchaus häufiger auftaucht.

Dazu muss man wissen: Im Gegensatz zur Wohnungsvermittlung (§ 6 Abs. 1 WoVermG)  gibt es kein gesetzliches Verbot der Vermittlung ohne Auftrag! Nun ist es für den Eigentümer möglicherweise unangenehm, sein Hausgrundstück im Internet oder in Tageszeitungen angepriesen zu finden. In diesem Fall kann er dem Makler - möglichst schriftlich - die weitere Bewerbung des Objektes untersagen. Verstößt er dagegen, bleibt keine andere Möglichkeit als Unterlassungsklage zu erheben. Aus Sicht konkurriernder Makler stellt sich die Vermarktung ohne Auftrag des Eigentümers möglicherweise auch als wettbewerbsschädlich dar. Diese könnten den Kollegen daher abmahnen. Ist der Makler gar Mitglied im IVD, könnte ein Hinweis an den Verband auch ganz hilfreicht sein. Denn dort findet man die Vermarktung über Internet, Zeitungen oder sonstige Medien durchaus kritisch. Denn nach deren am 11.Juni 2010 verabschiedeten Standesrichtlinien handelt ein Makler standeswidrig, der ein Objekt ohne unmittelbar direkten Maklerauftrag vermakelt.

Maklersleid .... kleine augenzwinkernd erzählte Geschichte

Wenn ich in diesem Blog zum Thema "Maklerrecht" schreibe, liegt es auch in meiner Intention das gegenseitige Verständnis zwischen Maklerkunden und Makler zu fördern. Bei Provisionen von bis zu 7,14% des Kaufpreises überlegt sich mancher Kunde, ob die Leistung des Maklers dies wert ist. Denn in der Regel sieht der Kunde ja nicht, welche Arbeit hinter einer erfolgreichen Vermittlung steckt. Bis man die Schwierigkeiten selbst einmal gesehen hat: 

Als ich mich eine Zeitlang um eine schöne Bleibe für mich und meine Familie bemühte, hatte ich selbst einen Makler eingeschaltet. Er wies mir ein Objekt nach und gemeinsam schritten wir an einem sonnigen Samstagmorgen zur Besichtigung. Wunderschönes Einfamilienhaus in ruhiger aber zentraler Lage. Also: man mag von der Maklersprache (kleine Übersetzung gefällig?) halten was man will: hier stimmte die äußere Anpreisung. Gut! Der Garten war etwas verwildert, aber geschenkt. Auf unser klingeln öffnete eine Dame undefinierbaren Alters die schon etwas an eine Huztelhexe gemahnte. Als wir unser Begehr nannten, ließ sie uns widerwillig ein.

"Sie wollen also das Haus kaufen?"
"Mal schauen. Ich suche etwas für meine Frau und die Kinder."
"Kiiiiiiinder???? Die Nachbarn mögen keine Kinder."

Ach, versicherte ich, unsere Kinder seinen herzallerliebst und die Nachbarn würden sie bestimmt mögen. Huhm, war die Antwort und nach einigen Minuten des Schweigens:

"Im Keller war vor einigen Jahren ein Wasserschaden." Den habe sie nur provisiorisch beheben lassen und außerdem ...

Dem armen Makler standen schon die Schweißperlen auf der Stirn. Offenkundig versuchte die Dame alles, um einen Verkauf zu torpedieren. Und so fielen ihr während der Besichtigung noch tausende von Gründen ein, warum kein geistig normaler Mensch dieses Haus freiwillig erwerben könne. Irgendwann verabschiedeten wir und so freundlich wie es die Situation zuließ. Vor dem Gartentor grinste ich den Makler an:
"Mit der Kundin haben sie es auch nicht leicht, oder?"
Ein tiefes Seufzen war die Antwort ....

Muss ich extra erwähnen, dass das Haus auf den einschlägigen Portalen noch monatelang zum Kauf angeboten wurde?

Freitag, 22. Oktober 2010

Maklerprovision bei Erwerb in der Zwangsvollstreckung

Damit der Provisionsanspurch des Maklers überhaupt entstehen kann, muss aufgrund seiner Maklerleistung ein Vertrag zustande gekommen sein. Daher entsteht der Courtageanspruch grundsätzlich nicht, wenn das Objekt durch Zuschlag im Zwangsversteigerungsverfahren erworben wurde.

Eine für den Makler im Einzelfall durchaus bittere Konsequenz, wie ein Beschluss des OLG Frankfurt zeigt (OLG Frankfurt, Beschluss vom  20.8.2008, Az: 19 U 34/08): Über den Makler sollten mehrere Eigentumswohnungen verkauft werden. Dies gelang jedoch nicht, da die Nachranggläubiger nicht bereit waren, Löschungsbewilligungen zu erteilen. Der Käufer erwarb die Wohnungen im zwischenzeitlich eingeleiteten Zwangsversteigerungsverfahren. Der Makler ging leer aus. Um diese Ergebnis zu vermeiden, wäre die Vereinbarung einer sogenannten Gleich-stellungsabrede denkbar. Danach sagt der Kunde dem Makler eine Provision auch dann zu, wenn der Kunde des Objekt in der Zwangsversteigerung erwirbt. Aber Vorsicht: Eine derartige Klausel ist jedenfalls als Formularklausel unwirksam (so schon BGH, Urteil vom 24.06.1992 - IV ZR 240/91 = BGHZ 112,59ff). Ein  Mak­ler kann in All­ge­mei­nen Geschäfts­be­din­gun­gen den Er­werb in der Zwangs­ver­stei­ge­rung nicht wirk­sam ei­nem Kauf gleich­stel­len. Möglich ist dies nur im Wege der Individualabrede, was der oben zitierte Beschluss des OLG Frankfurt bestätigt.




Nicht nur von Elisabeth Taylor ist zu lernen, sondern auch von Zsa Zsa Gabor:

Scheidung-professionell zitiert in einem heutigen Beitrag einen wunderschönen Spruch von Elisabeth Taylor aus dem Film "Die Katze auf dem heißen Blechdach". Spontan fiel mir dazu ein Spruch ein, der Zsa Zsa Gabor zugesprochen wird: "I am a marvelous houskeeper. Every time I leave a man, I keep his house." ;-)

Dienstag, 19. Oktober 2010

Wenn reif auf jung trifft ...

... kracht es hin und wieder und am Ende fällt auf, dass einem von beiden etwas fehlt.

Wie t-online berichtet, fuhr ein 73-jähriger Berliner seit 50 Jahren ohne Führerschein. Aufgefallen ist dies erst, als eine 22-jährige ihm am Montag am Weidmannsluster Damm in Berlin ins Auto fuhr. Sein Wagen rammte dann noch zwei weitere Fahrzeuge. Der 73-jährige blieb ebenso unverletzt, wie die 22-jährige Zufallsbekanntschaft. Die Begleiterin des 73-jährigen kam verletzt in ein Krankenhaus.

FAQ: häufig gestellte Fragen ...

von Mandanten:

Die von uns angemietete Wohnung verfügt über keinen Telefonanschluss. Haben wir gegenüber dem Vermieter einen Anspruch auf Stellung eines Anschlusses?

Antwort:

Nein. Sofern im Mietvertrag nichts anderes geregelt ist, ist der Telefonanschluss keine vom Vermieter  geschuldete mietrechtliche Leistung. Der Vermieter hat aber gegenüber dem Netzbetreiber die erforderlichen Erklärungen abzugeben und das Anbringen der notwendigen Zuleitungen am Haus zu gestatten. Wenn im Haus keine entsprechenden Kabel verlegt sind, darf der Mieter die für den Telefonanschluss notwendigen Leitungen und sonstigen technischen Einrichtung selbst anzubringen. Bei einem nur minimalen Eingriff in die Bausubstanz, benötigt der Mieter nicht einmal die Zustimmung des Vermieters. Ansosnten giilt: Der Vermieter kann die Erteilung der Zustimmung nicht verweigern. Dies gilt selbst dann, wenn im Mietvertrag etwas anders vereinbart ist. (LG Hamburg ZMR 65,188).

Samstag, 16. Oktober 2010

Herr, lass mich Dichter werden ...

Viele große Dichter waren Juristen. Doch nicht jeder Jurist ist ein großer Dichter. Aber das große Vorbild reizt und so versuchen sich erstaunlich viele Juristen sich an den großen Vorbildern. Mit bemerkenswerten Ergebnissen, wie beispielsweise der Blick auf die Seite www.recht-im-reim.de zeigt. Immer wieder aber ein Quell der Freude: gereimte Urteile:

AG Höxter, NJW 1996, 1162:
Aus den Gründen:
Am 3.3.95 fuhr mit lockerem Sinn
der Angeklagte in Beverungen dahin.
Daheim hat er getrunken, vor allem das Bier
und meinte, er könne noch fahren hier.
Doch dann wurde er zur Seite gewunken.
Man stellte fest, er hatte getrunken.
Im Auto tat's duften wie in der Destille.
Die Blutprobe ergab 1,11 Promille.
Das ist eine fahrlässige Trunkenheitsfahrt,
eine Straftat, und mag das auch klingen hart.
Es steht im Gesetz, da hilft kein Dreh,
§ 316 I und II StGB.
So ist es zum Strafbefehl gekommen.
Auf diesen wird Bezug genommen.
Der Angeklagte sagt, den Richter zu rühren:
"Das wird mir in Zukunft nicht wieder passieren!"
Jedoch es muß eine Geldstrafe her,
weil der Angeklagte gesündigt, nicht schwer.
30 Tagessätze müssen es sein
zu 30,- DM. Und wer Bier trinkt und Wein,
dem wird genommen der Führerschein.
Die Fahrerlaubnis wird ihm entzogen,
auch wenn man menschlich ihm ist gewogen.
Darf er bald fahren? Nein, mitnichten.
Darauf darf er längere Zeit verzichten.
5 Monate Sperre, ohne Ach und Weh,
§§ 69, 69a StGB.
Und schließlich muß er, da hilft kein Klagen,
die ganzen Verfahrenskosten tragen,
weil er verurteilt, das ist eben so,
§ 465 StPO.
Darauf der Anwalt in seinem Schriftsatz:
Der Mandant, einerseits zufrieden,
andererseits ein wenig beklommen,
hat den Urteilsspruch vernommen.
Im Hinblick auf die Sach- und Rechslagen, die allseits bekannten,
und nach Rücksprache mit dem Mandanten
tu ich hiermit kund
für alle in der Rund',
für Staatsanwaltschaft und Gericht:
Rechtsmittel einlegen - tun wir nicht!

Donnerstag, 14. Oktober 2010

Maklercourtage: Widerspruch gegen die Provisionspflicht

Man kann es fast  wie ein Mantra herunter beten: Wer in Kenntnis eines eindeutigen Provisionsverlangens die Dienste eines gewerbsmäßigen Maklers in Anspruch nimmt, ist an sich auch ohne ausdrückliche Vergütungsvereinbarung provisionspflichtig.

Dies gilt natürlich nicht, wenn der Interessent gleichzeitig mit der Inanspurchnahem der Dienste die Provisionszahlung ausdrüclich ablehnt. Denn damit gibt der Interessent zu erkennen, dass er die Dienste des Maklers gerade nicht im Rahmen eines provisionspflichtigen Maklervertrages, sondern entweder im Rahmen eines unentgeltlichen Auftrages oder weil er es im Rahmen seiner Willinsbildung hinsichtlich des Abschlusses des Hauptvertrages mit dem Erstaufraggeber des Maklers - also des Verkäufers - benötigt. Bloß: Den Widerspruch gegen die Provisonspflicht muss der Interessent dann im Zweifel vor Gericht auch beweisen können, wie das OLG Düsseldorf im Urteil vom 20.2.2009 - I 7 U 51/08 klargestellt hat.   

Freunde für's Leben

Es gibt Menschen, die haben ihren Lebtag nichts mit der Justiz zu tun. Ich nenne sie: glückliche Menschen. Es gibt Menschen, die müssen mehr oder minder schuldlos immer wieder vor den Kadi. Ich nenne sie: Menschen, die Glück im Unglück haben. Denn sie haben zumindest einen Freund für's Leben (s. auch den Beitrag des Kollegen Hoenig) gefunden! ;-) Und was gibt es schöneres, als Freunde zu finden? ;-)

Heute war es mal wieder so weit. Mein Mandant hatte im vergangenen Jahr nur einen Wunsch. Nach einem langen und erfüllten Leben als Gastwirt sich zur Ruhe zu setzen. Ein Pächter war schnell gefunden und zu Beginn hatten sich alle gaaaaaaaanz lieb. Bis - ja bis die vereinbarten monatlichen Zahlungen ausblieben. Vertröstungen, vorsichtige Zahlungserinnerungen, unfreundliche anwaltiche Mahnungen, Klage ....
Zwischenzeitlich haut man sich gegenseitig Strafanzeigen, einstweilige Verfügungen und das ganze Spektrum der ZPO,StPO etc. um die Ohren. Freunde für's Leben halt! Schöner kann es nicht einmal im Familienrecht zugehen. ;-))

Mittwoch, 13. Oktober 2010

Die schädlichen Auswirkungen der Atmosphäre ...

Wenn Sie demnächst ein Polizist (oder Ihr Ehepartner) fragen, ob Sie Alkohol konsumiert haben, können Sie antworten: "Im Prinzip nein! Aber zur Bekämpfung der schädlichen Auswirkungen der Atmosphäre stand ein wenig Cognac auf meinem Speiseplan."  So jedenfalls begründete der Kosmonaut Alexander Lasutkin den Umstand, dass an Bord der MIR hin und wieder - nein, nicht Wodka - sondern Cogac getrunken wurde. Bei den ersten Langzeitbesatzungen der Raumstation MIR habe mit Erlaubnis des Gesundheitsministeriums auch Cognac auf dem Ernährungsplan gestanden. Welche "schädlichen Auswirkungen der Atmosphäre" nun mit Cognac zu bekämpfen sind verriet der Kosmonaut leider nicht. Cognac-Kenner können da nur Vermutungen anstellten ... ;-). Jedenfalls scheint das Experiment nicht gelungen zu sein: Um das Immunsiystem zu stärken, sei der Alkohol durch eine Eleutherococcus-Tinktur, einem Stärkungsmittel aus Ginseng- und Taigawurzel, ersetzt worden. Ich wette das war ein voller Erfolg und die "schädlichen Auswirkungen der Atmosphäre" waren im Nu neutralisiert! ;-)

Quelle: http://www.tagesthemen.de/schlusslicht/cognac100.html

Dienstag, 12. Oktober 2010

Bräunungssteuer

Im Jahre des Herren 1902 schuf der Kaiser die Sektsteuer zur Finanzierung des Kaiser-Wilhelms-Kanals und der kaiserlichen Kriegsflotte. Weil nämlich „bei einer so starken Steigerung der Ausgaben für die Wehrkraft des Landes auch der Schaumwein herangezogen werden muß“. Der Kaiser ist weg, das Reich ist hin, die Flotte auch - die Sektsteuer ist aber noch da. Immerhin: der Kaiser war ehrlich und gab zu, dass es ihm bei der Einführung nur um das Geld ging. Heutzutage kommt es dem Fiskus auf den schöden Mammon nicht an. Er verfolgt bei der Steuererhebung nur hehre Ziele. So wie die Stadt Essen, dessen Rat nun die Erhebung einer Bräunungssteuer beschlossen hat. 20,00 € pro Sonnenbank und Monat soll die Steuer betragen. Die Stadt begründet dies mit dem Gesundheitsschutz und der Absicht, die Zahl der Sonnenbanken einzuschränken. Und ein bischen verschämt wird hinzugefügt, dass man sich über die Mehreinnahmen natürlich auch freut. ;-)

Quelle: Focus

Spiel mir den Hochzeitsmarsch...

... auf der Luftgitarre.

Stellen Sie sich folgendes Bild vor: Sie sind auf einer westfälischen Hochzeitsfeier in der Nähe von Paderborn  (ich komme von da wech und weiss, was das bedeutet! ;-) ) eingeladen. Noch hat das Brautpaar nicht wirklich  realisiert, was es da kurz vorher auf dem Standesamt erklärt hat. MaW: noch geht es fröhlich - feucht fröhlich - zu. Dies führt dazu, dass ein Hochzeitsgast auf der Tanzfläche beginnt "Luftgitarre" zu spielen. Er beugt sich weit nach hinten, was einen anderen Hochzeitsgast dazu animiert, sich über diesen zu räkeln. Die ekstatische Musik, die berauschenden Getränke ... jedenfalls: plötzlich machte es "Plums"!

Pech für den Luftgitarrenspieler, dass der auf ihn Fallende weit größer und schwerer war .. . Der verletzte Luftgitarrenspieler erhob Klage vor dem Landgericht Paderborn, dass seinem Vortrag allerdings nicht folgen wollte. Anders das OLG Hamm mit der bermerkenswerten Erkenntnis: "Wer eine Tanzform wählt und dabei nahe an anderen Personen Figuren ausführt, die besondere Anforderungen an die Beibehaltung des Gleichgewichts stellen, muss die dafür erforderliche Körperbeherrschung gewährleisten."  (OLG Hamm, Urteil vom 15.09.2009 - 9 U 230/08).

Hört! Hört! ;-)

Montag, 11. Oktober 2010

Makler und Gemeinschaftsgeschäft

Arbeiten mehrere Makler zusammen, so kann dies in der Form von Gemeinschaftsgeschäften oder aber in der Form eines Zubringergeschäfts oder Untermaklervertrages erfolgen.. 

Das dunkle Geheimnis ...

Cochem - eine idyllisch gelegenen Kreisstadt an der Mosel. Mit knapp 5.000 Einwohnern ist sie knapp nach Kusel die zweitkleinste Kreisstadt der Bundesrepublik. Im Wohngebiet schmiegen sich schmucke Einfamilienhäuser aneinander. Mittendrin ein am Berg gelegenes Anwesen mit Pool, welches jahrelang Erholungssuchenden der Bundesbank zur Verfügung stand. Die wenigsten, die ihre Bahnen durch den Pool zogen ahnten, was sich unter ihnen verbarg: Eines der größten Staatsgeheimnisse der Bundesrepublik Deutschland. Dreißig Meter unter der Erde lagerte die Bundesbank bis Ende der achtziger Jahre die Geldscheine einer Ersatzwährung für den Krisenfall, insgesamt 15 Milliarden D-Mark. Das Geld ist inszwischen weg und die Anlage steht leer. Und das, wo doch ab dem 8.November 2010 die Ereignisse beginnen sollen, die zum 3. Weltkrieg führen (s.hier). Am 16. und 17. Oktober 2010 öffnet der Bunker seine Tore für Besucher. Einen kleinen Einblick mit Bildergalerie gibt es hier sowie hier:

Samstag, 9. Oktober 2010

Grundbucheinsicht durch den Makler

In der Praxis ein nicht ganz seltenes Problem für den Makler: Er hat seine Nachweis-/oder Vermittlungstätigkeit erbracht, der Kaufvertrag wurde geschlossen und er möchte nunmehr seine Rechnung erstellen. Allein: er erhält keine Abschrift des Kaufvertrages! 

Um aber seine Provisionsrechnung zu stellen, ist er auf Angaben zum Kaufpreis angewiesen. Der kostengünstigste Weg wäre nun das Grundbuch einzusehen. Aber darf er das? Gemäß § 12 Abs. 1 und Abs. 3 GBO ist die Einsicht in das Grundbuch und die Grundakten jedem gestattet, der ein berechtigtes Interesse darlegt. Aber hat ein Makler ein derartiges berechtigtes Interesse? Das Oberlandesgericht Dresden (Beschluss vom 3.12.2009 - 3 W 1228/09) hat diese Frage wie folgt entscheiden: "Ein berechtigtes Interesse im Sinne von § 46 Abs. 1 GBV i.V.m. § 12 Abs. 3 GBO, Einsicht in die Grundakten zu nehmen und dadurch den vereinbarten Kaufpreis zu erfahren, hat der Grundstücksmakler allenfalls dann, wenn eine beträchtliche Wahrscheinlichkeit für die behauptete Entstehung eines nach der Kaufpreishöhe zu berechnenden Provisionsanspruchs spricht." In dem zu entscheidenden Fall hat das Oberlandesgericht einen Anspruch auf Einsicht abgelehnt. Es gab weder einen schriftlichen Maklervertrag noch starke Indizien für das Vorliegen eines Provisionsanspruchs. Aber unabhängig davon lässt das Gericht Zweifel erkennen: schließlich habe der Makler ja die Möglichkeit Stufenklage zu erheben.

Im Zweifel wird dem Makler also tatsächlich in diesen Fällen nichts anderes übrig bleiben, als den Gerichtsweg zu beschreiten und auf Auskunft und Zahlung zu klagen.

Die Tränen des Richters ....

Ein guter Witz offenbart oft auch die tragische Seite des mensclichen Daseins. Wie habe ich gestern gelacht, als ich beim Kollegen Burhoff vom "Richter Bärli" vom "Bundesbärengericht" las. Zwei Tage habe er über eine Entscheidung des Bundesverfassungsgerichts geweint. Nun ja, über manche Entscheidung kann man sicherlich Tränen vergießen. Aber über einen Zeitraum von zwei Tagen? Neugierig geworden, was es mit diesem "Richter Bärli" auf sich hat, fand ich im beck-blog den Hinweis, das Bundesverfassungsgericht habe eine Verfassungsbeschwerde nicht angenommen, in der es um die Aufführung der Werke Richard Wagners an bestimmten Tagen ging und gegen die Beschwerdeführerin eine Missbrauchsgebühr von 300 € verhängt. Ganz besonders erzürnt hat das Gericht offenbar der Hinweis der Beschwerdeführerin, es könne kein Zufall sein, dass in der Bundesversammlung am 30. Juni 2010 alle Politiker blaue Sachen getragen hätten. Das bedarf sicherlich einer gründlichen Aufarbeitung! Spätestens seit  Mulder und Scully glaube ich ja auch nicht mehr an Zufälle. Also schnell mal die Entscheidung selbst nachgelesen: BVerfG, 1 BvR 2070/10 vom 14.9.2010.
Neben den schon zitierten Sätzen finden sich dort die üblichen Textbausteine, mit denen das Bundesverfassungsgericht derartige Beschwerden zu behandeln pflegt. Kollge Dosch bewundert in seinem Blog den Umstand, dass die Richter bei einem derartigen Sachverhalt noch eine so klare und korrekte Sprache verwenden können. Verwundert reibt man sich auch die Augen - worauf ein Kommentar in dem Beitrag des Kollegen Dosch hinweist - dass das Gericht immerhin 5 Jahre für einen solchen Beschluss benötigte. Aber das eigentlich tragische lässt Herr Steinbeiß im Verfassungsblog aufscheinen: Ist es nicht humor- und herzlos einem Menschen, der offenbar psychische Probleme hat so zu begegnen?

Donnerstag, 7. Oktober 2010

Erfreuliche Klarstellung ...

Tendenziell legen die Instanzgerichte für das Entstehen der Maklerprovision eine hohe Messlatte an. Der BGH hat in seinem Urteil vom 4.Juni 2009 - III ZR 82/08 - dies moniert und sich  zu den Voraussetzungen geäußert, wann ein Anspruch des Maklers auf die vereinbarte Provision gerechtfertigt ist.



Unter Berufung auf die ständige Senatsrechtsprechung hat er betont, dass der von dem Verkäufer eines Immobilienobjekts beauftragte Makler den für das Entstehen seines Provisionsanspruchs erforderlichen tauglichen Nachweis der Gelegenheit zum Abschluss eines Vertrages erbracht hat, wenn er seinem Auftraggeber einen Kaufinteressenten benennt und diesen  damit in die Lage versetzt, in konkrete Verhandlungen mit dem potentiellen Vertragspartner über den von ihm angestrebten Hauptvertrag einzutreten.

Dabei reicht es bei dieser Konstellation grundsätzlich aus, wenn der mögliche Käufer generell am Erwerb einer Immobilie interessiert ist, die dem angebotenen Objekt ähnlich ist.

In dem zu entscheidenden Fall  war zunächst zwischen der Beklagten und der Maklerin ein Alleinauftrag zur Immobilienvermittlung geschlossen worden, der später wieder gekündigt wurde. Im Vertrag war eine Provision von 3,48% des Kaufpreises der Immobilien für erfolgreiche Nachweis- oder Vermittlungsleistungen vereinbart. Die Immobilie wurde nach Kündiugn des Vertrages verkauft. Die Klägerin rechnete daraufhin über ihre Maklercourtage in Höhe von 22.033,62 € ab und begründete dies damit, dass sie mit Schaltung eines Zeitungsinserats, verschiedenen Telefonaten und einer Besichtigung mit dem späteren Käufer die vertraglich vereinbarten Maklerleistungen erbracht habe. Das Landgericht als Vorinstanz wies die Klage ab und argumentiert, dass der spätere Käufer aufgrund einer gewünschten Bedenkzeit nicht zum Kauf der Immobilie bereits entschlossen gewesen sei, als er die Wohnung besichtigte. Dieses Argument ließ der BGH allerdings nicht gelten. Unverzichtbare aber auch ausreichende Voraussetzung für den Nachweis sei es, dass der Makler dem Kunden einen Interessenten benennt und damit auf eine konkrete Vertragsgelegenheit hinweist. Der mögliche Käufer soll generell am Erwerb einer Immobilie interessiert sein, die der angebotenen Immobilie ähnlich ist. Schließlich müsse ein bereits fest zum Kauf entschlossener Käufer nicht vermittelt werden.

Dienstag, 5. Oktober 2010

Brrrr. ... Nachts wird's kalt in der Wohnung

Wie weit darf eine Wohnung nachts abkühlen? Ein Ehepaar aus Solingen besteht auf einer Raumtemperatur von mindestens 18 Grad auch während der Nacht. Wie "Der Westen" berichtet, entscheidet das Landgericht Wuppertal heute über diese Frage.

Die Kläger sind Mieter in einem Mehrfamilienhaus in Solingen. Trotz voll aufgedrehter Heizungsventile sank die Zimmertemperatur in ihrer Wohnung in drei Nächten im Januar und Februar diese Jahres auf 15 Grad Celsius ab. In einer Nachts sogar bis auf 14 Grad. Das Amtsgericht Solingen hatte die Klage mit der Begründung abgewiesen, dass ein vorübergehendes Absinken der Temperaturen in der Nacht hinzunehmen sei. Heute wird das Landgericht Wuppertal als Berufungsgericht über diese Frage zu entscheiden haben.

Wie würden Sie entscheiden?

Eine kleine Meinungsumfrage finden Sie in der rechten Navigationleiste.

Ergebnis: An der kleinen Meinungsumfrage haben 38 Leser von insgesamt 145 Lesern teilgenommen. 47% fanden, es dürfe vorübergehend auch mal kälter als 18 Grad in der Wohnung sein, 50 % sahen das anders und 3 % hatten keine bestimmte Meinung zu diesem Thema. Vielen Dank allen Teilnehern!

Wie das LG Wuppertal letzlich entschied, können Sie der Kommentierung des Artikels entnehmen.

Montag, 4. Oktober 2010

Sie blockieren meine Garage ....

"Ach, seien sie doch nicht so kleinlich! Sie können doch klingeln, wenn ich das Auto wegfahren soll." 

Wenn Sie keine Lust auf solche oder vergleichbare Gespräche mit ihrem Nachbarn haben, der mal wieder vor Ihrer Garage parkt, haben Sie im Amtsgericht München jetzt einen klaren Verbündeten. Dieses entschied, dass man vor Nachbars Garage nun einmal nicht parken darf und sich der Parkende nicht darauf berufen kann, der Nachbar könne doch klingen und ihn bitten, das Auto wegzufahren.



Was war geschehen? Zwischen den Grundstücken der Nachbarn befand sich eine Privatstraße. An deren Ende lag die Garage des einen Nachbarn und gleichzeitig der Zugang zum Haus der anderen Nachbarin.Trotz mehrfacher Bitte es zu unterlassen: Die Nachbarin stellte immer wieder ihren Pkw vor der Garageneinfahrt des anderen Nachbarn ab. Irgendwann riss diesem der Geduldsfaden und nachdem die Nachbarin eine schriftliche Unterlassungserklärung nicht unterzeichnen wollte, klagte er auf Unterlassung. Das Amtsgericht München gab dem Garagenbesitzer Recht. In dem Abstellen des Fahrzeugs der Beklagten vor der Garageneinfahrt sah es eine Besitz- und Eigentumsbeeinträchtigung, da die Zu- und Abfahrt behindert werde.Da die Beklagte bereits mehrfach den Pkw vor der Garage abgestellt und sich geweigert habe, die Unterlassungserklärung zu unterschreiben, liege auch eine Wiederholungsgefahr vor. Die Beklagte könne ihren Wagen durchaus woanders abstellen (AG München, Az: 241 C 7703/09).

JuraBlogs - Die Welt juristischer Blogs

Versuchung

Ich gestehe: auch ein Rechtsanwalt unterliegt Versuchungen! Ganz
unschuldig kommen sie daher, wie jetzt: Meine Vorlesung zum
Zivilprozessrecht habe ich soeben beendet, die Sonne lacht vom Himmel,
der Magen knurrt. Gleich wieder ins Büro oder die letzten
Sonnenstrahlen genießen? :-)


JuraBlogs - Die Welt juristischer Blogs

Sonntag, 3. Oktober 2010

Heitere Wochenendlektüre

Vor einiger Zeit diskutierten wir über den Zusammenhang zwischen guten Urteilen und "Prädikatsexamina" (s. hier, hier , hier , hier und  hier). An diese Diskussion musste ich denken, als mir bei meiner Wochendlektüre die herrliche Geschichte von Ludwig Thoma - im übrigen selber Jurist - "Der Vertrag" in die Hände fiel. Selbst wenn Ihnen der Name Ludwig Thoma nichts mehr sagen sollte, sein wohl berühmtestes Zitat kennen Sie sicherlich: "...(er) war ein guter Jurist und auch sonst von mäßigem Verstande." (Simplicissimus, Jg. 5, H. 52, München: Langen, 1901. S. 414). Wie er zu dieser Aussage über den königlichen Landgerichtsrat Alois Eschenberger kam, können Sie in dieser herrlichen Geschichte selbst lesen: "Der Vertrag"


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Samstag, 2. Oktober 2010

Maklervertrag per Email

Unter welchen Voraussetzungen ein Maklervertrag zustande kommt, hatte ich in meinem Beitrag "Der Maklervertrag" beschrieben. Dazu kann grundsätzlich auch der schlichte Austausch von Emails genügen. So befand das Oberlandesgericht in einer Entscheidung aus dem Jahr 2009:

"Dennoch ist vorliegend vom konkludenten Abschluss eines Maklervertrages in Kenntnis des Provisionsverlangens des Maklers auszugehen. Wer einem Makler, wie hier der Beklagte, (s)eine E-Mail-Adresse nennt, muss heutzutage (und das galt auch schon Ende 2005) damit rechnen, dass diese von dem Makler, einfach weil es für ihn billiger ist, auch für die Übersendung von Exposés und anderen Mitteilungen genutzt wird. Wenn der Beklagte dann, vielleicht um sich „gutgläubig“ zu halten, sein Mail-Account nicht öffnet und/oder seine Mails nicht abruft und nicht liest, kommt das einer Zugangsvereitelung gleich."
  OLG Düsseldorf, Urteil vom 26.03.2009, AZ: 7 U 28/08

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Der Pseudomakler

Wer sich als Versicherungsvertreter fälschlicherweise als Versicherungsmakler ausgibt, muss sich auch wie ein Makler behandeln lasse. Dazu gehört auch, dass er für Pflichtverletzungen aus dem Vertrag selbst einzustehen hat. Dies entschied das Oberlandesgericht Hamm (Urt. vom 8.10.2009 Az. 18 U 26/08).

Der Mann hatte gelegentlich Versicherungsverträge vermittelt. Aufgrund seiner Beratung schlosss ein Bekannter bei ihm eine Hausratsversicherung ab. Die Versicherungsgesellschaft nahme diesen Vertrag jedoch nicht an. Dies verschwieg der gegenüber seinem Bekannten als Versicherungsmakler auftretende Mann aber dem Betroffenen. Es kam wie es kommen musste: Der Bekannte wurde kurz darauf Opfer eines Wohnungseinbruchs gegen den er - wie er überrascht feststellen musste - nicht versichert war. Glück im Unglück: dafür haftet nach Auffassung des OLG der angebliche Versicherungsmakler. Denn nach Auffassung der Richter hatten die Parteien durch "schlüssiges Handeln" einen Maklervertrag geschlossen. Denn der "Pseudomakler" sei  wie ein Makler aufgetreten und habe genau diesen Eindruck auch erwecken wollen. Die sich aus dem Maklervertrag ergebenden Pflichten habe er verletzt, indem er den Kläger weder über die Ablehnung des Vertrages informierte noch sich um anderweitigen Versicherungsschutz bemühte.Seinen Kunden treffe keine Mitschuld. Dieser habe darauf vertrauen dürfen, dass der Scheinmakler sich wie abgesprochen um den Versicherungsschutz kümmern würde.

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Beim Schachspielen verletzt .... da hilft nur Gummizelle

Wie sagte Kurt Tucholsky so schön: "Wenn ein Deutscher hinfällt, dann steht er nicht auf, sondern blickt sich um, wen er verklagen kann." An diesen Spruch musste ich denken, als ich  von einem bedauerlichen Unfall beim Schachspielen las. Wie kann man sich beim Schachspielen verletzten, fragen Sie sich? Na, dann lesen Sie mal weiter:

Ein neunjähriger Junge verbrachte mit seinen Eltern den Familienurlaub in einer Ferienanlage bei Hurghada/Ägypten. Außgerechnet am letzten Urlaubstag verletzte er sich am linken Mittelfinger. Er hatte auf der hoteleigenen Freischanlage gespielt. Dabei war eine 12 bis 15 kg schwere Figur umgefallen und hatte den Jungen verletzt. Zu Hause angekommen wurde der Reiseveranstalter auf 2.000,00 € Schmerzensgeld und 190,00 € Schadensersatz verklagt.Der Reiseveranstalter konnte kein Verschulden seinerseits feststellen und verweigerte die Zahlung. Zu Recht, wie das Amtsgericht München meint: Wenn man sich weh tut, sind nicht immer die anderen schuld. Manchmal verwirklicht sich halt auch das allgemeine Lebensrisiko.Wolle man die vom Kläger für angemessen erachteten Sicherheitsmaßstäbe anlegen, könne der Reiseveranstalter seiner Verkehrssicherungspflicht nur genügen, wenn er seine Gäste in Gummizellen unterbrächte. Schließlich könnten auch Möbel und harte Wände gefährlich sein, wenn man dagegen stolpere.

Amtsgericht München, Urteil vom 13.6.2007, AZ 262 C 7269/07
Quelle: www.channelpartner.de