Montag, 25. Oktober 2010

FAQ - häufige Fragen ...

... von Mandanten:

Frage: Ich habe einen Mietvertrag unterzeichne, nach dem Mieter und Vermieter gegenseitig auf ihr Kündigungsrecht für die Dauer von zwei Jahren verzichten. Ist dies Rechtens?

Antwort:

Ja! Auf das Recht zur ordentlichen Kündigung kann unter bestimmten Voraussetzungen verzichtet werden.

Der Bundesgerichtshof (BGH) hatte mit Urteil vom 22.12.2003 - Az. VIII ZR 81/03 - einen Fall zu entscheiden, in dem die Wohnungsmieter befristet auf ihr Kündigungsrecht verzichtet hatten. Handschriftlich war in dem Vertrag eingefügt worden: "Die Mieter verzichten für die Dauer von 60 Monaten auf ihr gesetzliches Kündigungsrecht." Der Bundesgerichtshof entschied:, dass dieser einseitige Verzicht zumindest bei einer einzelvertraglichen Vereinbarung wirksam sei. In einer weiteren Entscheidung  vom 30. Juni 2004
-Az. VIII ZR 379/03 - hatte er über einen Fall zu entscheiden, in dem das beidseitige Kündigungsrecht durch formularmäßige Vereinbarungen ausgeschlossen war. In der Entscheidung heißt es:  "Eine Bestimmung in einem Formularmietvertrag über Wohnraum, wonach die ordentliche Kündigung innerhalb der ersten zwei Jahre nach Vertragsschluss für beide Seiten ausgeschlossen ist, ist nicht nach § 307 BGB unwirksam."

Aus den beiden Entscheidungen lassen sich folgende Schlüsse ziehen:
1. Ein einseitiger Verzicht nur durch den Mieter ist nur bei einer individuellen Vereinbarung wirksam.
2. In Formularverträgen ist ein zeitlich befristeter Kündigungsausschluss nur bei einem beidseiigen Kündigungsverzicht möglich und dies wohl nach Auffassung der Literatur nur über einen Zeitraum von 4 Jahren.

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