Dienstag, 30. November 2010

Makler und Rechtsdienstleistungsgesetz

Nicht nur mit dem Urheberrecht, sondern auch mit dem Rechtsdienstleistungsgesetz kann ein Makler recht schnell in Konflikt geraten. 

So hatte ein Makler in einer Anzeige mit der Formulierung "Mietvertrag kostenfrei" geworben. Der örtliche Anwaltverein sah darin einen Verstoß gegen das Rechtsdienstleistungsgesetz. Der Makler beschränke sich nicht auf die Überlassung eines unausgefüllten Mietvertragsformulars, vielmehr werde die Anzeige von den angesprochenen Verkehrskreisen dahin verstanden, dass der Makler das Formular dann auch gemäß den Wünschen der Kunden individuell ausfülle und ergänze.Nach fruchtloser Abmahnung erhob der Verein darauf hin Klage. Das OLG Karlsruhe (Urteil vom 13.10.2010, 6 U 64/10) vermochte jedoch einen Verstoß gegen das Rechtsdienstleistungsgesetz nicht zu erkennen.  Der angesprochene Verkehrskreis entnehme dieser Aussage lediglich, dass der Makler potentiellen Vermietern anbietet, ihnen ein Mietvertragsformular kostenlos zu überlassen und erforderlichenfalls beim Ausfüllen des Formulars behilflich zu sein. Darin liege kein Verstoß gegen das Rechtsdienstleistungsgesetz. Ein durchschnittlich informierter, verständiger und situationsadäquat aufmerksamer Leser könne der Anzeige nicht entnehmen, dass der Makler anbiete, einen Mietvertrag eigenständig nach Wünschen und Vorgaben des Adressaten zu entwerfen. Insbesondere nicht, da es sich bei der Anzeige um ein Mietgesuch für ein Einfamilienhaus oder eine Wohnung handelte und hier in aller Regel Formularverträge eingesetzt werden. Die Bezeichnung eines Vertragsformulars als "Vertrag" entspreche dem allgemeinen Sprachgebrauch.

Samstag, 27. November 2010

Immobilienerwerb - kleine Checkliste

Für die meisten ist der Erwerb einer Immobilie das bedeutenste Geschäft ihres Lebens Oft investieren sie ihr gesamtes Vermögen und müssen zusätzlich noch Darlehen aufnehmen.

Zum Schutz der Parteien sieht daher das Gesetz  die notarielle Beurkundung vor. Der Notar hat darüber zu wachen, dass der Erwerb rechtssicher erfolgt. Insbesondere achtet er darauf, dass keine der Parteien ungesicherte Vorleistungen erbringt und der Käufer das Objekt frei von Rechten Dritter erwirbt. Bei der Wahl des Notars sind die Parteien frei, wobei der Käufer nach § 448 Abs. 2 BGB die Beurkundungskosten trägt.

Viele wichtige Fragen sollten aber bereits vor dem Notartermin geklärt sein, damit es später kein böses Erwachen gibt. Etwa:

Darf das zum Kauf angebotene Grundstück auch wirklich bebaut werden? Mögliche Beschränkungen können sich aus dem Baulastenverzeichnis ergeben.

Stehen eventuell noch Erschließungsmaßnahmen an oder sind solche bisher noch nicht abgerechnet worden?Die Gemeindeverwaltung oder in Berlin das Bezirksamt kann hierüber Auskunft erteilen.

Gibt es Altlasten, etwa weil auf dem Grundstück früher eine Tankstelle stand oder eine Deponie betrieben wurde? Hier hilft ein Blick in das Altlastenregister.

Stichwort Schrottimmobilien: Wer ein Objekt als Kapitalanlage oder zu Steuersparzwecken erwirbt, sollte sich über die  tatsächlich zu erzielenden Mieten und die steuerlichen Folgen informieren.

Steht die Finanzierung? Vor der Beurkundung sollten die notwendigen Darlehensverträge abgeschlossen sein. Zu berücksichtigen ist, dass es ja nicht nur um die Finanzierung des Kaufpreises geht. Als "Nebenkosten" fallen schließlich noch Grunderwerbsteuer, Gebühren für Notar, Grundbuchamt und Makler an. Eventuell ist das Objekt ja auch noch zu renovieren.

Auch hier gilt das alte Wort: Zu Risiken oder Nebenwirkungen fragen sie ihren Rechtsanwalt oder Notar.

Freitag, 26. November 2010

Die Bußgeldstelle - "Es regnete und es war kein Alkohol ..."

Gemeinhin gelten Bußgeldstellen nicht als Ort des gepflegten Humors. Dass dies aber ein Vorurteil ist, zeigt eine Veröffentlichung des Regierungspräsidums Kassel. Diese hat die schönsten Ausreden von Verkehrssündern ins Netz gestellt. Sternstunden deutscher Prosaliteratur, wie der Satz: ""Ein Fußgänger kam plötzlich vom Bürgersteig ab und verschwand wortlos unter meinem Wagen ..." finden sich dort ebenso wie die profunde Kenntnis des Gebrauchs von Fremdworten in der deutschen Sprache: "Das vorausfahrende Fahrzeug bremste korrupt ab ..." Was soll ich Ihnen viel erzählen? Lesen Sie selbst:

http://141.90.2.24/static/themen/verkehr/humor_bussgeld/humor-bussgeldstelle.htm

Donnerstag, 25. November 2010

Harte Landung ....

Auf meinem Flug nach Düsseldorf saß ein junges Mädchen in Begleitung ihre Freundes neben mir.Witterungsbedingt verlief der Landeanflug etwas unsanft. Bei jedem Absacker des Flugzeuges klammterte sich meine Nachbarin mit dem Ruf "Huch" fester an ihren Freund. Beim unsanften Aufsetzen erstarrte sie vor Schreck. Als Jurist fiel mir dazu spontan eine Entscheidung des LG Düsseldorf ein, über die ich am Vortag in einer Vorlesung zum Internationalen Transportrecht berichtet hatte:

Eine Frau hatte eine Fluggesellschaft auf Schadensersatz verklagt. Die Landung war relativ hart. Die Medien teilweise von einer "Beinahe-Katastrophe" berichtet, wobei die Frau pikanterweise die Hauptinformantin der Medien war. Sei es drum: Durch das extreme Vibrieren und Schütteln des Flugzeuges hatte die Frau ein Schleudertrauma mit erheblicher schmerzhafter Bewegungseinschränkung erlitten. Auch unter Berücksichtigung ihrer Angstzustände  hielt sie ein Schmerzensgeld in Höhe von 2.500,00 € für angemessen.

Dies sah das Landgericht Düsseldorf allerdings anders: Rechtsgrundlage für einen Ersatzanspruch ist Art. 17 des Montrealer Abkommens. Danach muss allerdings die Körperverletzung durch einen Unfall verursacht worden sein. Ein Unfall im Sinne der Vorschrift sei nur ein besonderer Vorfall. Typische Vorkommnisse, mit denen der Fluggast rechnen müsse, stellten aber keinen besonderen Vorfall dar. Zu den typischen Vorkommnissen bei einer Landung gehöre es aber, dass diese auch mal hart ausfallen könne. Auch mit einem starken Abbremsen müsse der Fluggast rechnen.  Immerhin sei das Flugzeug noch auf der Landebahn zum Stehen gekommen. Mangels anderer Feststellungen sei von einer Landung auszugehen, die noch im Bereich des tolarablen Limits gelegen habe.

Quelle: http://www.justiz.nrw.de/nrwe/lgs/duesseldorf/lg_duesseldorf/j2007/22_S_240_07urteil20071012.html

Es liegen Welten dazwischen - Kachelmann-Berichterstattung und wie es auch anders aussehen könnte

Karl-Dieter Möller, der Leiter der ARD-Fernsehredaktion "Recht und Justiz" geht in den Ruhestand. Was hat das mit der Berichterstattung über die "Causa Kachelmann" zu tun? Eine ganze Menge!  Denn wer die Berichte Möllers mit denen der Journalisten im Fall Kachelmann vergleicht, merkt: da liegen Welten dazuwischen. Was kein Wunder ist. Karl-Dieter Möller ist gelernter Volljurist. Er versteht etwas von den Themen, die er den Zuschauern vermittelt hat. Und wer sein Handwerk versteht, kann auch komplizierteste Sachverhalte dem Laien nahebringen. Und dem unterlaufen halt nicht solche Dinge, über die in verschiedenen Blogartikeln berichtet wurde (u.a. hier und hier). Möllers Berichte werden mir fehlen.

Mittwoch, 24. November 2010

Internet kills Parabol

Zeitunglesen im Internet? Für viele längst der Normalfall.
Fernsehgucken via Internet? Auch nichts außergewöhnliches mehr. Die
Grenzen der Medien verschwimmen und damit gehört ein Bild
möglicherweise der Vergangenheit an: Parabolantennenstartende
Häuserfronten! Der Wohnungsmieter hat zwar nach der Rechtsprechung des
Bundesverfassungsgerichts grundsätzlich das Recht, Fernsehprogramme in
seiner Sprache zu empfangen. Dabei genügt es aber, wenn er diese im
Internet empfangen kann (AG Wedding, GE 2010,1421). Unerheblich ist
dabei, ob der Mieter einen Computer hat.

Dienstag, 23. November 2010

Sonne als Mangel

Möglicherweise liegt es ja an dem trüben Novemberwetter. Aber als ich nachstehenden Leitsatz des OLG Stuttgart las, dachte ich: ach würde die Sonne doch heute scheinen ... :

"Starke, länger andauernde und damit nicht mehr zumutbare Sonnenlichtreflexionen muss der Nutzer einer Wohnung auf seiner Terrasse und in seinem Wohn- und Esszimmer nicht hinnehmen, wenn der Störer, der für die lichtreflektierende bauliche Anlage verantwortlich ist, nicht darlegt und ggf. beweist, dass die Lichtreflexionen mit zumutbaren Mitteln nicht ausgeschlossen oder auf ein zumutbares Maß reduziert werden können."
Quelle:
http://lrbw.juris.de/cgi-bin/laender_rechtsprechung/document.py?Gericht=bw&GerichtAuswahl=OLG+Stuttgart&Art=en&Datum=2009-2&Seite=1&nr=11222&pos=13&anz=21

Freitag, 19. November 2010

"Konversationsgegacker" und "Legegegacker" - Lustige Erkenntnisse eines OLG

Hand auf's Herz: Denken Sie beim Gackern eines Huhns  in einer Werbesendung für Teigwaren sogleich ans Eierlegen? Und löst die Verwendung von Hühnergegacker in einer Werbesendung bei Ihnen schlechthin, d. h. in jeder möglichen lautlichen Gestaltung  die Verstellung aus, es seien bei der Herstellung der Teigwaren Frischeier verwendet worden?

Dies glaubte jedenfalls das OLG Stuttgart. Da erfahrungsgemäß die Hühner, insbesondere nach dem Legen eines Eies, gackerten und das Eierlegen der den Menschen am Huhn am meisten interessierende Vorgang sei, denke der Hörer nach Auffassung des Gerichts beim Gackern in der Werbesendung sogleich ans Eierlegen.Die Verbindung der Frischeivorstellung mit den angepriesenen Teigwaren führe nun aber den Hörer zur Annahme, dass in den angepriesenen Teigwaren Frischei verwendet werde. Die Zuziehung von Sachverständigen hielt das Gericht nicht für veranlasst. Die Richter des Senats seien in der Lage sich aus eigener Kenntnis ein Urteil zu bilden, zumal sie selbst zugleich auch zum Abnehmerkreis für Eierteigwaren gehörten, solche auch schon wiederholt eingekauft hätten.

Außerdem sei gerichtsbekannt, dass nach der Überzeugung zahlreicher ländlicher und kleinstädtischer mit Hühnern vertrauter Personen die Hühner nach dem Legen eines Eies in einer besonders charakteristischen Weise gackerten ("Legegegacker"). Ein solches Gegacker komme vor allem im betonten Hervorheben eines der ersten Gackertöne zum Ausdruck. Wenn aber dieser besondere Tonfall in dem Werbegegacker der Sendungen der Kl. aufklinge, werde bei dem geschilderten Personenkreis die Vorstellung des typischen Legegegackers erweckt, die ihrerseits wieder die Vorstellung des Frischeies hervorrufe.

Alles klar?
 

1,2 oder 3. Wieviele Wohnungen hat denn nun das Haus?

Zu den Vorschriften im Mietrecht, die nach meinem Eindruch ein gewissen Schattendasein fristen, gehört § 573a BGB. Die Vorschrift regelt die erleichterte Kündigung seitens des Vermieters, wenn sich die Wohnung in einem vom Vermieter selbst bewohnten Gebäude mit nicht mehr als zwei Wohnungen befindet.


Der Bundesgerichtshof hatte sich in einer aktuellen Entscheidung (Urteil vom 17. November 2010 – VIII ZR 90/10)  mit der Frage auseinanderzusetzen, wann das Merkmal "zwei Wohnungen" erfüllt ist. Die Beklagten dieses Verfahrens waren Mieter einer Wohnung im Obergeschoss des Hauses der Voreigentümerin des Hauses der Klägerin. Zum Zeitpunkt des Mietvertragsabschlusses waren neben dieser Wohnung und der Wohnung im Erdgeschoss noch eine Einliegerwohnung im Kellergeschoss des Hauses vorhanden.  Diese bestand aus einem Wohn-/Schlafraum mit Küchenzeile und Bad und war ursprünglich an Dritte vermietet.  Als die Klägerin das Haus im Jahr 2006 erwarb, bestand das Mietverhältnis über die Kellerräume nicht mehr. Die Klägerin bezog zusammen mit ihrem Ehemann die Wohnung im Erdgeschoss und nutzt die Räumlichkeiten im Keller als zusätzliche Räume (Besucherzimmer, Bügel- und Arbeitszimmer). Des BGH befand, dass sich die Tatsache der Existenz von drei Wohnungen in dem Wohnhaus der Klägerin nicht dadurch geändert habe, dass die Klägerin die im Keller befindlichen Räume durch die Nutzung als Besucher-,Bügel- und Arbeitszimmer in ihren Wohnbereich integriert habe. Denn durch diese Erweiterung des Wohnbereichs der Klägerin habe sich der einmal gegebene Wohnungsbestand nicht reduziert.

Donnerstag, 18. November 2010

Das Messgerät ohne Eichplakette

Bei der Ermittlung der Betriebskosten werden hin und wieder Ergebnisse eines ungeeichten Messgerätes zugrunde gelegt. Im Streit um die Betriebskosten wendet der Mieter ein, diese Ergebnisse dürften nicht verwendet werden.

§ 25 EichG bestimmt: 
(1) Es ist verboten,
1. Meßgeräte zur Bestimmung
a) der Länge, der Fläche, des Volumens, der Masse, der thermischen oder elektrischen Energie, der thermischen oder elektrischen Leistung, der Durchflußstärke von Flüssigkeiten oder Gasen oder der Dichte oder des Gehalts von Flüssigkeiten,
b) (…)
ungeeicht im geschäftlichen Verkehr zu verwenden oder so bereitzuhalten, daß sie ohne besondere Vorbereitung in Gebrauch genommen werden können.

Vordergründig scheint dieses Verbot dafür zu sprechen, dass mit einem ungeeichten Messgerät gefundene Ergebnisse nicht verwendet werden dürften. Einen anderen Weg geht der Bundesgerichtshof in einer gestern bekannt gewordenen Entscheidung (BGH, Urteil vom 17. November 2010 – VIII ZR 112/10). Das Gericht argumentiert,dass es im Rahmen der Betriebskostenabrechnung allein darauf ankommt, dass der tatsächliche Verbrauch zutreffend wiedergegeben ist. Wird der Verbrauch mittels eines geeichten Gerätes ermittelt, spricht eine tatsächliche Vermutung dafür, dass diese Werte den tatsächlichen Verbrauch wiedergeben. Die Verbrauchsermittlung durch ein ungeeichtes Gerät führt nach entsprechendem Vortrag des Mieters dazu, dass den Vermieter die Darlegungs- und Beweislast trifft, dass die abgelesenen Werte zutreffend sind. Gelingt ihm dies, steht der Verwendung der Daten eines ungeeichten Gerätes nichts entgegen. Seiner Darlegungs- und Beweislast genügt der Vermieter durch Vorlage einer Prüfbescheinigung einer staatlich anerkannten Prüfstelle geführt, aus der hervorgeht, dass die Messtoleranzgrenzen eingehalten waren.

Dienstag, 16. November 2010

Weiße Weihnacht ... der Weihnachtsbaum als Drogenkurier

Während wir Zivilrechtler uns ja in der Regel nur fragen, wer, was,woraus erhält, stellen sich für den Strafrechtler ja ganz andere Fragen. Beispielsweise: Darf ein Gefangener seinen Haftraum mit einem Weihnachsbaum schmücken? Klare Ansage der Justizvollzugsanstalt Tegel und des Kammergerichts Berlin:

NEIN!

Ja warum denn nicht? Bald weihnachtet es sehr und viele Menschen dekorieren ihre Wohnung entsprechend. Und zu einer zünftigen deutschen Weihnacht gehört der Weihnachtsbaum! Ist ja schon richtig, sagt das Kammergericht, aber:
1. Der Baum könne als Drogenkurier eingesetzt werden und
2. die Brandgefahr sei zu hoch.

Hätte jeder Insasse einen Weihnachtsbaum, so wäre es dem Anstaltspersonal unmöglich die Bäume auf Drogen zu kontrollieren. Der Weihnachtsbaum als Drogenkurier? Na ja, wenn ich so nachdenke: all die kleinen Kügelchen am Baum ...

Kammergericht Berlin – 5 Ws 654/04 Vollz

Montag, 15. November 2010

Sie ist ein "Neocon-Girl"

Lesen bildet! Zeitunglesen sowieso. Was las ich da in der Süddeutschen? Meine Lieblingsministerin sei ein Neocon-Girl. Was aber um Himmels willen ist ein "Neocon-Girl" ??? Also schnell mal bei "Dr. Google" angefragt und bei Wikipedia fündig geworden: Ein Neocon ist ein Neo-Konservativer, also ein Neu-Konservativer. Aha! Ein "Neocon-Girl" also ein Neu-konservatives-Mädel. Und ich dachte schon, ich müsste mir Sorgen machen. ;-)

Was gibt es neues im Mietrecht?

In den vergangenen vier Wochen hat der Bundesgerichtshof vier wichtige mietrechtliche Entscheidungen verkündet. Nachstehend eine kurze Zusammenfassung:

1. Anwaltskosten für ein Kündigungsschreiben
Mit Urteil vom 6. Oktober 2010  (VIII ZR 271/09 )  hat der Bundesgerichtshof entschieden, dass es einem gewerblichen Großvermieter in tatsächlich und rechtlich einfach gelagerten Fällen zuzumuten sei, ein Kündigungsschreiben ohne anwaltliche Hilfe zu verfassen. Die Kosten für einen dennoch beauftragten Rechtsanwalt seien daher vom Mieter nicht zu erstatten.

2. Informationspflichten des Vermieters bei Eigenbedarfskündigung 
Der Bundesgerichtshof hat mit Urteil vom 13. Oktober 2010 – VIII ZR 78/10- seine Rechtsprechung hinsichtlich der Informationspflichten des Vermieters bei einer Eigenbedarfskündigung präzisiert: Danach muss der kündigende Vermieter während der Kündigungsfrist dem Mieter eine andere, ihm zur Verfügung stehende vergleichbare Wohnung anbieten , sofern sich die Wohnung im selben Haus oder in derselben Wohnanlage befindet. Unterlässt er dies, ist die ausgesprochene Kündigung wegen Verstoßes gegen das Gebot der Rücksichtnahme rechtsmissbräuchlich und damit unwirksam. 
  
3. Mietkaution 
Eine Wohnraummieter darf die Zahlung der Kaution von der Benennung eines insolvenzfesten Kontos durch den Vermieter abhängig machen, entschied der Bundesgerichtshof am  13. Oktober 2010 - VIII ZR 98/10)
Quelle: Pressemitteilung Nr. 193/10

Im Rechtsstreit aufgrund einer Kündigung wegen rückständiger Mieten oder im Kündigungsrechtsstreit beruft sich der Mieter häufig auf ein Zurückbehaltungsrecht. Der Bundesgerichtshof  (Urteil vom 3. November 2010 – VIII ZR 330/09 )  hat nun entschieden, dass der Mieter wegen eines Mangels der Wohnung, von dem der Vermieter keine Kenntnis hat, ein Zurückbehaltungsrecht erst an den Mieten geltend machen kann, die fällig werden, nachdem der Mieter dem Vermieter den Mangel angezeigt hat.
Quelle: Pressemitteilung Nr. 209/10


4. Mietminderung bei Abweichung der Wohnfläche vom Mietvertrag
Der BGB hat mit Urteil vom 10. November 2010 – VIII ZR 306/09 entschieden, dass eine Mietminderung wegen Abweichung der tatsächlichen Wohnfläche von der im Mietvertrag angegebenen Wohnfläche um mehr als 10 % nicht in Betracht kommt, wenn die Parteien in dem Vertrag deutlich bestimmt haben, dass die Angabe der Quadratmeterzahl nicht zur Festlegung des Mietgegenstandes dient.
Quelle: Pressemitteilung N.r 212/10

Samstag, 13. November 2010

Blockbuster und Sportereignisse im HD-Qualität? Wenn der Vermieter mitspielt ...

Sportereignisse und Blockbuster in HD-Qualität genießen - oftmals ist dies nur mit Hilfe einer Satellitenschüssel möglich. Also ab in den Baumarkt ...

Aber halt: Wenn der Vermieter einen Breitbandkabelanschluss zur Verfügung stetllt, der den Empfang von Programmen in ausrweichender Zahl und Qualität gewährleistet, wird es schwierig. Der Bundesgerichtshof hat nun  einem Vermieter Recht gegeben, der von seinem Mieter die Entfernung der Parabolantenne verlangt hatte. Ein Anspruch auf eine Parabolantenne besteht nach Auffassung des BGB nur dann, wenn das Informationsinteresse eines Mieters nicht auf einem anderen technischen Weg befriedigt werden kann (BGB, Beschluss vom 21.September 2010 - VIII ZR 275/09)

Freitag, 12. November 2010

Auch ohne ausdrückliche Vereinbarung der Provisionshöhe - Der Maklervertrag ist wirksam


Wie in diesem Blog schon häufiger aufgezeigt, ist der Abschluss eines Maklervertrages zwingende Voraussetzung für das Entstehen des Provisionsanspruchs. Der Abschluss des Makelrvertrages setzt voraus, dass der Makler bei Kontaktaufnahme mit einem Verkaufswilligen klar macht, dass im Erfolgsfall für die Tätigkeit eine Vergütung anfallen soll. Erforderlich ist also ein ausdrückliches Provisionsverlangen. Probleme können auftauchen, wenn der Makler zwar auf die Provisionspflichtigkeit, nicht aber auf die Höhe der Provision hingewiesen hat. Wie das OLG Koblenz (Urt. vom 5.11.2009 - Az. 5 U 339/09) ausführt, ist  es aber nicht zwingend erforderlich, dass auch die konkrete Höhe der Vergütung geregelt wird. Das bewirkt keinen Einigungsmangel (§§ 154, 155 BGB), weil § 653 Abs. 1 BGB bestimmt, dass ein Maklerlohn als stillschweigend vereinbart gilt, wenn die dem Makler übertragene Leistung den Umständen nach nur gegen eine Vergütung zu erwarten ist.

Ok ... Freitagswitz

Plädiert der Verteidiger, "Es ist doch einfach lächerlich, dass mein Mandant sich wegen vorsätzlicher Brandstiftung strafbar gemacht haben soll. Noch am Morgen des Tages, als sein Haus abbrannte, hat er zwei Fässer Bier in sein Haus bringen lassen. Welcher Mann würde dies tun, wenn er wüsste, dass sein Haus bald abbrennen würde. "So so. Zwei Fässer Bier?" fragt der Richter skeptisch den Angeklagten, "sind Sie denn ein so großer Trinker?" "Natürlich nicht", entgegnet dieser entrüstet, "ich dachte nur, die Männer von der Feuerwehr würden bestimmt großen Durst haben...."

Donnerstag, 11. November 2010

Umzug: Pleiten,Pech und Pannen - jedenfalls bei der Kündigung des DSL-Vertrages

Sie sind umgezogen und am neuen Wohnort gibt es kein DSL? Pech, denn der alte Vertrag ist nicht kündbar. So jedenfalls der BGH in einer heute veröffentlichten Entscheidung:


http://juris.bundesgerichtshof.de/cgi-bin/rechtsprechung/document.py?Gericht=bgh&Art=pm&Datum=2010&Sort=3&nr=53938&pos=1&anz=216

Wir in Ostwestfalen: Richter aus Herford will alle Temposünder freisprechen ...

Wir Ostwestfalen wieder: ein zähes, kämpferisches und wortkarges Völkchen! Ein Richter aus Ostwestfalen probt jetzt aber die Revolution: Wie die Welt berichtet, weigert er sich Raser zu bestrafen. Juristisch kann man sehr wohl darüber diskutieren:  Immerhin dient als Ermächtigungsgrundlage für die "Blitzer" § 100h StPO, der eigentlich zur Abwehr von schweren Straftaten geschaffen wurde. Der Gesetzgeber hatte eher die organisierte Kriminalität im Auge, als die Raser. Ob mit dieser Aktion irgendjemandem geholfen wird, mag bezweifelt werden. Selbst der ADAC sieht die Angelegenheit kritisch und Kollege Vetter weist in seinem Blog zu Recht darauf hin, dass das im Beschwerdeverfahren anzurufende Oberlandesgericht es schon richten wird.

Dienstag, 9. November 2010

Deutliche Zeichen des Wohlgefallens ...

Er konnte nicht sprechen. Und selbst wenn er gekonnt hätte: er wurde erst gar nicht gefragt. Die Frau hatte ihn nach der Scheidung einfach das Sorgerecht an sich gerissen, worüber ihr geschiedener Mann zutiefst betrübt war. Wie hätte der Mann sich anders helfen sollen, als vor Gericht zu ziehen?

Und da - in der Gerichtsverhandlung - konnte er seinen Gefühlen freien Lauf lassen. Um mit den Worten des Gerichts zu sprechen: „Es erwies sich in der mündlichen Verhandlung als durchaus eindrucksvoll, dass ... W., nachdem er von der Leine genommen war, sich sofort zielstrebig zum Antragsteller begab, sich von diesem bereitwillig auf den Schoß nehmen ließ und dort deutliche Zeichen des Wohlgefallens von sich gab; z. B. leckte er das Gesicht des Antragstellers mehrfach ab.“ 

W,  - ein Scheidungsopfer!

W., das war ein Pudel im Alter von damals rund zehn Jahren, den die Parteien einst als Welpen bekommen haben und der, als sie sich im November 1993 trennten, zusammen mit zwei weiteren Hunden bei der Ag. blieb.

Nach Anhörung eines tierpsychologischen Sachverständigen entschied das Gericht:

„Der Antragsteller hat das Recht, den Hund W., der sich bei der Antragsgegnerin befindet, zweimal monatlich zu sich zu nehmen, um mit ihm zusammen zu sein und auch spazieren zu gehen. Diese Begegnungen zwischen dem Antragsteller und dem Hunde finden jeweils am ersten und dritten Donnerstag eines jeden Monats in der Zeit von 14 bis 17 Uhr statt.


Der Antragsteller wird den Hund jeweils um 14 Uhr bei der Antragsgegnerin abholen und ihn dann bis spätestens 17 Uhr wieder dorthin zurückbringen.“
Tja, auch das Leben eines Scheidungshundes ist schwer ....

Quelle: AG Bad Mergentheim, Beschluß v. 19.12.1996 - 1 F 143/95 = NJW 1997, 3033

Auf ein neues: Der BGH und die Reservierungsvereinbarung

Dass Reservierungsgebühren durchaus mit einer gewissen Skepsis zu betrachten sind, hatte ich bereits an anderer Stelle (hier und auch hier)  erörtert.  Ein aktuelles Urteil des Bundesgerichtshofes (BGH, Urteil vom 23.September 2010 - III ZR 21/10) bestätigt diese Skepsis nochmals:

Die Parteien hatten nachstehende Vereinbarung getroffen:
"Auftrag und Zahlungsverpflichtung
Der Kaufinteressent beauftragt hiermit die B. B. GmbH, die den Verkaufsinteressenten als Betreuer vertritt, sämtliche notwendigen Vorbereitungen zur Beurkundung des Kaufvertrages zwischen dem Verkaufsinteressenten und ihm zu treffen. Die B. B. GmbH wird somit im einzel-nen beauftragt:
a) die Beurkundung des Kaufvertrages vorzubereiten;
b) die Finanzierungsunterlagen des Kaufinteressenten zu bearbeiten (…);
c) mit Unterzeichnung dieses Auftrages die Wohnung/das Eigenheim anderweitig nicht mehr anzubieten, sondern sie/es für den Kaufinteressenten reserviert zu halten.
Für diese Tätigkeit verpflichtet sich der Kaufinteressent, an die B. B. GmbH einen Betrag von € 1.500,- zu bezahlen. Dieser Betrag ist mit Unterschrift auf diesem Auftrag zur Zahlung fällig … Bei Abschluss des Kaufvertrages wird dieser Betrag mit der ersten Kaufpreisrate verrechnet. Kommt es nicht zum Abschluss des Kaufvertrages, sind € 750,- als Tätigkeitsentgelt für die Reservierung (Verzicht auf weiteres Anbieten) verdient. Die weiteren € 750,- gelten als Ausgleich für die Vorbereitung des notariellen Kaufvertrages und werden nur anteilig je nach Bearbeitungsstand zurückerstattet. …"
Das hier streitgegenständliche Entgelt war Teil der vorformulierten Vertragsbedingungen der Maklerin. Eine derartige Klausel in Allgemeinen Geschäftsbedingungen ist nach Auffassung des Bundesgerichtshofs gemäß § 307 BGB unwirksam. Denn sie stelle letztlich den Versuch der Maklerin dar, sich für den Fall des Scheiterns ihrer - die Hauptleistung darstellenden - Vermittlungsbemühungen gleichwohl eine (erfolgsunabhängige) Vergütung zu sichern, ohne dass dabei gewährleistet sei, dass sich aus dieser entgeltpflichtigen Reservierungsvereinbarung für den Kunden nennenswerte Vorteile ergeben oder seitens der Maklerin eine geldwerte Gegenleistung zu erbringen sei..

http://www.ruge-mydlak.eu/

Freitag, 5. November 2010

Netter Versuch ...

... aber der Wohnungsvermittler kann nun wirklich keine Provision für die Vermittlung beanspruchen, wenn der Mietvertrag über Wohnräume abgeschlossen wird, deren Verwalter der Vermittler ist. Das folgt
aus § 2 Abs. 2 Satz 1 Nr. 2 Fall 2 WoVermittG.und der Bundesgerichtshof hat dies mit Urteil vom 2.Oktober 2003 - III ZR 5/03 - auch nochmal klargestellt.

Donnerstag, 4. November 2010

Maklerprovision trotz erheblicher Abweichung des Kaufpreises?

Weicht der tatsächlich abgeschlossene Kaufvertragvon dem nach dem Maklervertrag gewollten Vertrag ab, ist dies unschädlich, wenn der beabsichtigte und tatsächliche Hauptvertrag wirtschaftlich gleichwertig sind. Problematisch wird es, wenn der tatsächliche Kaufpreis erhebllich von dem in Aussicht genommenen Kaufpreis abweicht. Wann aber weicht der Kaufpreis erheblich ab?

Die obergerichtliche Rechtsprechung sieht Preisdifferenzen von bis zu 10 % regelmäßig als provisionsunschädlich an (OLG Stuttgart OLGR 2002, 387 unter 4 m.w.N.), Allein das OLG Brandenburg sieht eine kundenungünstige Abweichung um 7% bereits als provisionsschädlich an (OLG Brandenburg ZMR 2007, 973). Problematisch ist jedenfalls eine Differenz von mindestens 20 %, und zwar auch dann, wenn es sich um eine dem Maklerkunden günstige Abweichung  (OLG Hamburg OLGR 2004, 53 unter II 1 b m.w.N.) handelt. Bei einer für den Kunden nachteiligen Abweichung von 25% ist aber wohl eine eindeutige Grenze überschritten (OLG Dresden, Beschluss vom 18.9.2008 - 8 ( 1167/08).

Stuttgart21 und das deutsche Mietrecht ...

Als Jurist hat man ja manchmal so seinen eigenen Blickwinkel. Als Verwaltungsrechtler stellen sich einem beim Thema Stuttgart21 möglicherweise Fragen hinsichtlich der Planfeststellung oder anderes. Als Zivilrechtler stolpere ich da eher über etwas andere Dinge und da wir heute in diesem Blog schon einmal die Frage der Mietminderung hatten, bin ich doch gleich auf nachstehende Entscheidung gestoßen:

Das Amtsgericht Spandau (AG Spandau, Urteil vom 22.11.02 - 3 b C 114/01) befand, dass die durch die Inbetriebnahme eines Bahnhofs hervorgerufene Lärmbelästigung bei einer nur 50m entfernten Wohnung zu einer 15%igen Mietminderung berechtigte. Dies gilt jedenfalls dann, wenn die Inbetriebnahme bei Anmietung nicht vorhergesehen werden konnte. Konkret ging es dabei um die Inbetriebnahme des neuen Bahnhofs in Berlin-Spandau.

Verschandelter Ausblick: Mietminderung????

Als ich heute morgen vor unserem Büro stand, bleib mein Blick an etwas neuem heften: ein bundesweit aktiver "Stadtmöbelhersteller" hatte über Nacht eine Plakatvitrine aufgestellt. Aus der Vitrine blickte mich ein von mir nicht sooo geschätzter Künstler entgegen, der gegenwärtig. Werbung für eine Elektronikkette macht. Etwas launig bemerkte ich in einem Facebookbeitrag, dies berechtige mich jetzt wohl zur Minderung. Klar meinte ein Kollege. In dem Fall seien locker 25% Mietminderung drin.

War natürlich Spaß! Aber jetzt mal im Ernst: Tatsächlich können auch Umwelteinflüsse zu einer Mietminderung berechtigen. Auch der ungestörte Ausblick. So entschied das Landgericht Berlin  (MM 2000,375), dass die Beeinträchtigung des ungestörten Fernblicks durch eine Neubebauung des Nachbargrundstückes beeinträchtigt sein könne und gewährte dafür 10% Mietminderung. Gleiches gilt nach Auffassung des Landgerichts Hamburg (WuM 1991,90), wenn auf dem Nachbargrundstück in 7,5 m Entfernung eine 5,5 m hohe Mauer errichtet wird, durch die die Sicht auf das Nachbargrundstück aus verbaut wird. Warum hingegen das Amtsgericht Hamburg (ZMR 1982,279) meinte, der durch die Neubebauung erzwungene Verzicht auf den Ausblick auf eine Grünanlage berechtige nicht zur Minderung, erschließ sich mir nicht ganz. Etwas großzügiger war das Amtsgericht Köpenick (MM 2000,376): 16% Mietmindeurng, wenn der Ausblick aus dem Wohnzimmer einer 2-Zimmer-Wohnung durch ein neu errichtetes Gebäude auf dem Nachbargrundstück um ca 40% verdeckt wird.

Also: so ganz fernliegend war der Gedanke an eine Mietminderung in meinem Fall also nicht! ;-))

Mittwoch, 3. November 2010

Manchmal hilft auch ein Wechsel der Perspektive

Seit Beginn des Semesters hatten sich meine Studenten den Besuch bei einem Gericht gewünscht. Heute galt es das Versprechen einzulösen. Eine ganz eigenartige Erfahrung für mich als Anwalt mal so einen ganzen Vormittag bei Gericht zu sitzen und das ganze Panoptikum des Lebens an sich vorbeiziehen zu sehen: Da ist die empörte "Naturalpartei" im Beistand des redegewandten Gatten mit einem Schaden aus einem Umzugsvertrag, da der nicht zu beneidende Kollege, der versuchen muss die Nichtzahlung der Miete durch seinen Mandanten mit Zurückbehaltungs- und Minderungsrechten zu legitimieren. Hier die zahlungsunfähige Beklagte, die auf anwaltiches Anraten partou keinen Ratenzahlungsvergleich abschließen will, um nicht noch bei Nichtzahlung eine Strafanzeige wegen Betruges zu riskieren. Und da erscheint der Rechtsvertreter eines Pay-TV-Senders, der Urheberrechtsverletzungen geltend macht. Schöne Beweisaufnahme mit Zeugen, die sich wieder an alles haargenau erinnern, was für ihre Partei günstig ist. Herrlich, dass mal aus der Perspektive des Zuschauers zu betrachten, auch wenn es manchmal schwerfiel den Mund zu halten. ;-)

Montag, 1. November 2010

Alles getan und doch keine Provision?


Kein Geld ohne Leistung  Über diesen Satz lässt sich wohl schnell Einvernehmen erzielen  Aber was ist, wenn die wesentliche Vertragsleistung erbracht ist und es dennoch keine Vergütung gibt? Eine Situation, in die ein Makler relativ schnell geraten kann: er hat das Objekt nachgewiesen, womöglich hat er Verhandlungen und Gespräche mit dem Notar geführt, Nur: aus von ihm nicht zu vertretenden Gründen kommt der Kaufvertrag nicht zu Stande. Ohne Hauptvertrag aber keine Provision!  Hat der Makler nicht Vorsorge getragen gilt nicht einmal der Spruch: außer Spesen nichts gewesen. Das Risiko kann durch die Vereinbarung einer Aufwandsentschädigung  abgefedert werden. Aber Vorsicht:   Ein Makler hatte den Grundstücksverkäufer verpflichtet,  ihm auch für den Fall  des Scheitern der Verkaufsbemühungen eine Aufwandsentschädigung zu bezahlen. Diese Aufwandsentschädigung betrug bei einem Kunden mehr als zehn Prozent der Maklerprovision, die für den Vertragsschluss fällig gewesen wäre. Der Grundstückseigentümer weigerte sich zu zahlen. Zu Recht, wie das OLG Dresden entschied. Eine solche Vereinbarung sei ohne notarielle Beurkundung unwirksam (Urteil des Oberlandesgerichts Dresden vom 9. April 1997 - 8 U 2528/96). Die Vereinbarung sehe einen erheblichen wirtschaftlichen Nachteil vor, wenn der Verkauf nicht zu Stande kommt. Dies übe großen Druck auf die Verkäuferseite aus, den Vertrag unbedingt abzuschließen. Es gebe nur zwei Möglichkeiten dies zu verhindern: Entweder solle die erfolgsunabhängige Aufwandsentschädigung zehn Prozent der für den Erfolgsfall vereinbarten Provision nicht übersteigen, andernfalls müsse die Vereinbarung notariell beurkundet werden. Der Notar kläre die Vertragsparteien - ebenso wie beim Verkauf des Grundstücks selbst - über die erheblichen Risiken eines solchen Geschäfts auf und bewahre sie vor übereilten Entschlüssen. 

Da es hieran fehlte, ging der Makler leer aus und der Grundstückseigentümer frohlockte.