Montag, 27. Dezember 2010

Schrille Haarfarbe

Also bei diesem Urteil lege ich Wert auf die Feststellung, dass es sich dabei nicht um einen der üblichen Blondinenwitze handelt, die ich auch nie erzählen würde, sondern um einen tatsächlich vom Amtsgericht Homburg entschiedenen Fall:

Mit ihrem langen blonden Haar ließ sie sich langsam in den Pool gleiten .... sie tauchte unter und durchmaß mit kräftigen Zügen das Wasser. Am Ende der Bahn tauchte sie wieder auf und - oh Schreck! - das güldene Haar hatte sich grün gefärbt. Klar beeinträchtigt das die Urlaubsfreude auf Mallorca, fand das Amtsgericht Bad Homburg und sprach ihr eine Reisepreisminderung von zehn Prozent zu. Das geforderte Schmerzensgeld gewährte das Gericht aber nicht, denn:

1 .die Klägerin trug keine Badekappe,
2. sie habe ihre Haare früher bereits in schrillen Farben gefärbt.


(Amtsgericht Bad Homburg, Aktenzeichen 2C 109/97-10)

Donnerstag, 23. Dezember 2010

Makler - kleiner Scherz

Witze über Anwälte, Priester u.A. gibt es wie Sand am Meer. Kurioserweise findet man wenige Witze über Makler. Da das Maklerecht ja mein Steckenpferd ist, habe ich mich einmal auf die Suche begeben und bin fündig geworden:

Eheleute Mayer haben die Wohnung bsichtigt.
"Welch' eine reizende Wohnung. Schön auch die großen Einbauschränke!"
"Verzeichung," sagt der Makler, "das sind die Kinderzimmer."

Na ja! ,-)

Dienstag, 21. Dezember 2010

FAQ - häufige Fragen ...

... von Mandanten:

Frage: Wie verhält es sich eigentlich für mich als Berufstätigen mit der Streupflicht? Ich räume morgens vor der Arbeit und abends nach der Rückkehr.

Antwort:
Der Schnee ist "unverzüglich nach Beendigung des Schneefalls" vom Anlieger zu räumen (so z.B. § 3 des Berliner Straßenreinigungsgesetzes). Ist er dazu - z.B. aus berufsbedingten Gründen - nicht in der Lage, ist er nach § 6 des Berliner Straßenreinigungsgesetzes verpflichtet einen Dritten zu beauftragen. Wenn der Anlieger weder selbst räumt noch einen Dritten damit beauftragt, verletzt er seine Verkehrssicherungspflicht. Stürzt dann jemand, haftet der Anlieger auch wenn er nur leicht fahrlässig gehandelt hat. Sofern der Anlieger allerdings nicht vorsätzlich gehandelt hat, tritt seine Grundstückshaftpflíchtversicherung ein.

Donnerstag, 16. Dezember 2010

Der Makler und der Schwamm ....

In notariellen Kaufverträgen findet sich häuig die Zusicherung, dem Verkäufer sei von gegenwärtigem oder früherem Schwamm- oder Hausbockbefall ncihts bekannt. Was aber, wenn dem Makler ein - wenn auch nur geringfügiger Schwammbefall bekannt war?

Nach Auffassung des Oberlandesgerichts Hamburg  (Urt. vom 29.8.2008 - 6 U 47/08) ist ein Immobilienmakler bei einem Hausverkauf verpflichtet, auch auf einen lokal begrenzten und bereits beseitigten Schwamm-Bagatellschaden hinzuweisen. Dieser Verpflichtung kommt er nicht durch die kommentarlose Vorlage einer entsprechenden Rechnung nach. Vielmehr ist er verpflichtet, gesondert auf Zusammenhänge im Bereich "Schwamm" hinzuweisen. Dabei genügt es, wenn er den Käufer telefonisch über die Schwammbekämpfung und die diesbezügliche Rechnung zu informieren. 

Letzteres sollte er allerdings im Zweifel auch beweisen können, um sich nicht unliebsamen Ansprüchen ausgesetzt zu sehen. 

Mittwoch, 15. Dezember 2010

Makler und Nachmieter ....

Mit einer interessanten und gar nicht seltenen Fallkonstellation hatte sich das Landgericht Berlin im Urteil vom 29.September 2010 - 49 S 16/10 - (Grundeigentum, Heft 23 S. 1687) auseinanderzusetzen: 

Ein Mieter suchte einen Nachmieter, welcher ihre Einbauten übernehmen sollte. Der klagende Makler hatte dem Mieter zugesagt, sich um einen Nachmieter zu kümmern. Nachdem ein solcher gefunden war, nannte der Makler der später beklagten Nachmieterin die Objektdaten, führte einen Besichtigungstermin durch und stellte die für erfolgreiche Verhandlungen mit dem Vermieter notwendigen Daten zusammen. Die Nennung der Kontaktdaten des Vermieters erfolgte nicht durch ihn selbst, sondern durch den Vormieter.

Fraglich ist bei dieser Fallkonstellation, ob ein Provisionsansprüch überhaupt entstanden ist. Denn grundsätzlich gehört zum Nachweis auch die Nennung der Kontaktdaten des Verhandlungspartners (vgl. Palandt-Strau, BGB,§ 652 Rdnr. 25). Ein indirekter Nachweis, bei dem der Makler den Kunden nur an eine dritte Person weiterleitet, die dann  ihrerseits die erforderliche Tätigkeit erbringt, genügt nicht (aaO). Diese Fallkonstelation sah das Landgericht Berlin im vorliegenden Fall aber als nicht gegeben an. Der Makler habe sich so verhalten, dass der Maklerkunde - die Nachmieterin - selbst keine weiteren Nachforschungen nach dem Vermieter anstellen musste. Vielmehr konnte er aufgrund des Eigeninteresses der bisherigen Mieterin davon ausgehen, dass diese sich mit der Nachmieterin in Verbindung setzen und statt seiner mit der Nachmieterin zum Vermieter gehen und verhandeln würde. Der Makler habe also keinesfalls die typische Maklertätigkeit auf die Vormieterin verlagert. Bei wertender Betrachtung sei der durch die Vormieterin veranlasste Kontakt zum vermieter als Arbeitserfolg des Maklers anzusehen.

Somit war ihm die Provision zuzusprechen.

Montag, 13. Dezember 2010

Maklerrecht und Familienrecht

Auch im Maklerrecht können sich familienrechtliche Fragestellungen ergeben. Dies zeigt eine Entscheidung des OLG Oldenburg vom 16.06.2010 (Akz. 5 U 138/09):

Die klagende Immobilienmaklerin verlangte von den Beklagten, einem Ehepaar, eine Käuferprovision in Höhe von € 14.815,50 für den erfolgreichen Nachweis der Gelegenheit zum Erwerb eines Einfamilienhauses. Die Maklerin hatte auch den Ehemann der Kundin mit verklagt, obwohl der Maklervertrag nur mit der Ehefrau abgeschlossen worden war.Zu Unrecht, wie das OLG meint: Zwar lässt es § 1357 BGB zu, dass ein Ehegatte für Geschäfte, die der andere Ehegatte zur angemessenen Deckung des Lebensbedarfs der Familie abgeschlossen hat, mithaftet. Allerdings ist der Anwendungsbereich dieser Norm nur auf solche Geschäfte beschränkt, über deren Abschluss die Ehegatten sich nach ihrem konkreten Lebenszuschnitt üblicherweise nicht vorher verständigen.  Nach Auffassung der OLG pflegen Ehegatten sich in der Regel bei der hier in Streit stehenden Summe vorher abzusprechen. Nur weil  die erworbene Immobilie als Wohnhaus der Familie dienen sollte, rechtfertige dies  nicht den Schluss, dass bei den damit im Zusammenhang stehenden Rechtsgeschäften generell keine vorherige Verständigung der Ehegatten zu erwarten ist.

Dies hatte das Landgericht Darmstadt   (Beschluss vom 25.08.2005 25 S 81/05 NJW Heft 42/2005, Seite X) noch ganz anders gesehen, wobei die Provision deutlich geringer war. Nach Auffassung des Landgerichts Darmstadt  zählt auch den Abschluss eines Maklervertrages für den Erwerb einer Wohnimmobilie zu den Geschäften zur angemessenen Deckung des Lebensbedarfs,, wenn nach außen deutlich erkennbar ist, dass zwischen den Eheleuten eine entsprechende Abstimmung erfolgt ist. Eine derartige Abstimmung können beispielsweise aus der Tatasche abgeleitet werden, dass die Eheleute die Immobilie zusammen besichtigt haben. Die Ehefrau treffe daher auch dann eine Mithaftung für die Bezahlung der Maklerprovision, wenn der Vermittlungsvertrag nur von ihrem Ehemann unterzeichnet wurde.

Freitag, 10. Dezember 2010

Pimp up your "Robe" ;-)

Staatsbankrott ... Niedergang des EURO ... Klimakatastrophe ... UNWICHTIG! Das Justizministerium in Hannover hat viel existenziellere Sorgen: Die Kleiderordnung der Richter, Staats- und Rechtsanwälte. Vom 1.Januar 2011 an gilt als en vogue, was im "Merkblatt über die Amtstracht" steht: Und das immerhin auf zwei DIN-A 4 Seiten!


Quelle: http://www.fr-online.de/politik/robenjagd-in-niedersachsen/-/1472596/4903506/-/index.html

Nachweis durch Übergabe von Mietobjektlisten?


Bisweilen findet man auf Immobilienportalen oder im Immobilienteil der  Zeitungen Angebote, bei denen gegen ein Entgeld Mietobjektlisten übergeben werden  Durch den Anbieter wird durch den Wohnungsvermittler nur eine "Ermittlungsmöglichkeit" für den Interessenten geschaffen. Dieser muss noch weitere Maßnahmen ergreifen, um mit den Vermietern in Kontakt zu treten  Hierin liegt keine Nachweistätigkeit im Sinne von § 1 Abs. 1 Wohnungsvermittlungsgesetz! Allerdings ist die Vereinbarung erfolgsunabhängiger Vorschüsse nach § 2 Abs. 4 Wohnungsvermittlungsgesetz unwirksam.
(Landgericht Hamburg, Urteil vom 12.05.2009, Az.: 309 S 107/08)


Ruge-Mydlak 
Rechtsanwälte
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Tel. : + 49 30 313 20 44 od. 45
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Donnerstag, 9. Dezember 2010

Hoffnung für Grundstückseigentümer? - Erschließung unter dem Deckmantel des Privaten unzulässig

Grundstückseigentümer in ganz Deutschland dürfen hoffen: Bürgern wurden teilweise überhöhte Kosten für die Grundstückserschließung in Rechnung gestellt. Diesen Schluss kann man aus einem Urteil des Bundesverwaltungsgerichts vom 1.Dezember 2010 - Akz. 9 C 8/09 ziehen:

Hintergrund: Die Stadtverwaltung von Bietigheim-Bissingen (Baden-Württemberg) hatte  eine private Tochtergesellschaft gegründet, die die Erschließung von Grundstücken durchführte. Anders als Städte und Gemeinden durftte diese als privates Unternehmen einen weitaus höheren Kostenanteil an die Grundstückskäufer weitergeben. Teilweise wurden Positionen geltend gemacht, für die die Kommune ansonsten vollständig selbst hätte aufkommen müssen. Die Erschließung durch die Gemeinde im "Mantel eines Privaten" läuft darauf hinaus, dass Erschließungskosten auf die Eigentümer bzw. Käufer abgewälzt werden, ohne den Begrenzungen des Beitragsrechts zu unterlliegen. Dies hält das Bundesverwaltungsgericht für unzulässig. Entsprechende Erschließungsverträge sind nichtig und damit wohl auch die darauf fußenden Rechnungen.
Ihre Einschaltung würde praktisch und wirtschaftlich darauf hinauslaufen, dass die Gemeinden "im Mantel eines Privaten" vertraglich die Erschließungskosten auf die Eigentümer bzw. Käufer abwälzen könnten, ohne den Begrenzungen des Beitragsrechts zu unterliegen.
Ihre Einschaltung würde praktisch und wirtschaftlich darauf hinauslaufen, dass die Gemeinden "im Mantel eines Privaten" vertraglich die Erschließungskosten auf die Eigentümer bzw. Käufer abwälzen könnten, ohne den Begrenzungen des Beitragsrechts zu unterliegen.
Ihre Einschaltung würde praktisch und wirtschaftlich darauf hinauslaufen, dass die Gemeinden "im Mantel eines Privaten" vertraglich die Erschließungskosten auf die Eigentümer bzw. Käufer abwälzen könnten, ohne den Begrenzungen des Beitragsrechts zu unterliegen.

Alle Jahre wieder: Das Weihnachtsgeld ....

In einem älteren Artikel hatte ich ausgeführt, unter welchen Voraussetzungen der Arbeitgeber gezahltes Weihnachtsgeld zurückverlangen kann http://www.123recht.net/article.asp?a=27104. Pünktlich zur Weihnachtszeit verkündete das Bundesarbeitgericht nun ein Urteil, dass sich mit der Frage des Freiwillikeitsvorbehaltes bei einer Zahlung von Weihnachtsgeld beschäftigt. 

Der Arbeitnehmer war seit 1996 bei seinem Arbeitgeber beschäftigt. In der Zeit zwischen 2002 und 2007 erhielt er ein Weihnachtsgeld in Höhe seines Bruttomonatsverdienstes. Im Jahre 2008 stellte der Arbeitgeber die Leistung ein. Er verwies auf eine Klausel des Arbeitsvertrages in der es hieß:
"Soweit der Arbeitgeber gesetzlich oder durch Tarifvertrag nicht vorgeschriebene Leistungen, wie Prämien, Zulagen, Urlaubsgeld,Gratifikationen,Weihnachtsgratifikationen gewährt, erfolgen sie freiwillig ohne jede rechtliche Verpflichtung. Sie sind daher jederzeit ohne Wahrung einer besonderen Frist widerrufbar."
Klar ist: Gewährt ein Arbeitnehmer über mehrer Jahre ein Weihnachtsgeld ohne bei der Zahlung deutlich die Bindung für die Zukunft auszuschließen, kann daraus für den Arbeitnehmer ein Zahlungsanspruch aus betrieblicher Übung entstehen. Dabei kann eine unklare oder intransparente allgemeine Klausel im Arbeitsvertrag das Entstehen eines Rechtsanspruchs für die Zukunft nicht verhindern. Das Bundesarbeitsgericht vertrat die Auffassung, die von dem Arbeitgeber verwendete Klausel sei unklar und nicht eindeutig formuliert. Sie könne  auch so verstanden werden, dass sich der Arbeitgeber aus freien Stücken zur Erbringung der Leistung verpflichten wollte. Ferner setzte ein vorbehaltene Widerruf voraus, dass überhaupt ein Anspruch entstanden sei. Daher sei die arbeitsvertragliche Regelung nicht geeignet, das mehrfache, tatsächliche Erklärungsverhalten des Arbeitgebers hinreichend zu entwerten.

Bundesarbeitsgericht, Urteil vom 8. Dezember 2010 - 10 AZR 671/09

Mittwoch, 8. Dezember 2010

Die Geliebte und der Verkehrsunfall - vor Heimlichkeiten sei gewarnt ...

Wie bereits an anderer Stelle berichtet, ist es bisweilen keine gute Idee die Geliebte als Beifahrerin neben sich zu haben. Wenn man(n) dies aber nicht beherzigt und es dann - ähm - kracht, sollte man schon den Mumm aufbringen, zu der Geliebten zu stehen. Schon allein aus versicherungstechnischen Gründen. 

Andernfalls kann es einem so ergehen, wie einem verheirateten Porschefahrer aus Westfalen: Der war mit seiner Geliebten unterwegs und erlitt mit seinem Porsche einen Unfall. Die Frage seiner Versicherung nach Zeugen beantwortete er mit "Nein". Klar: aus Angst, seine Ehefrau könnte von der Spritztour mit der Geliebten erfahren. Dummerweise wurde das ganze doch ruchbar und die Versicherung legte ihm eine Obliegenheitsverletzung zur Last. Die Versicherung verweigerte die Schadensregulierung. Darauf hin klagte der Mann vor dem Landgericht Dortmund. Das Landgericht gab der Versicherung Recht und wies die Klage auf Zahlung der Versicherungsleistungen ab.  Der Kläger habe die Pflicht verletzt, alles zu tun, was zur Aufklärung des Tatbestandes und zur Minderung des Schadens dienlich sein könnte. Daher habe  der Kläger gegen die verklagte Versicherung  keinen Anspruch aus § 1 VVG (a.F). i.V. mit §§ 12, 13 AKB. Denn die Beklagte sei unabhängig vom Vorliegen des behaupteten Versicherungsfalles wegen einer Obliegenheitsverletzung des Klägers gem. § 7 I. (2) S. 3, (4) AKB i. V. mit § 6 Abs. 3 VVG a.F. leistungsfrei geworden.



LG Dortmund, Urteil vom 23.04.2010 - Akz. 22 O 171/08

Dienstag, 7. Dezember 2010

Verfahren mit langem Bart ...

Der Kollege Ratzka berichtet in seinem Blog heute über die aktuelle Entscheidung des BGH zur Amtshaftung bei überlanger Verfahrensdauer. Gerade passend: denn meine "Lieblingsrichterin" hat es endlich geschafft: Heute - 7.Dezember 2010 - wird mir das Urteil in einer Sache zugestellt, die mit Klageeinreichung am 19.März 2008 ihren Anfang nahm. Zwei Jahre und 9 Monate! Dabei ging es lediglich um die Rückzahlung einer Kaution. ;-)

Die Mär vom Nachmieter

Eines der hartnäckigsten Gerüchte im Mietrecht lautet: Der Vermieter muss den von mir gestellten Nachmieter akzeptieren.Mitnichten! Dies stellt das Amtsgericht München (Urt. vom 6.Juli 2009 - Akz. 412 C 3825/08) noch einmal klar:

In dem der Entscheidung zugrunde liegenden Fall waren die Mieter Ende September 2007 aus der Wohnung ausgezogen. Zuvor hatten sie sich um Nachmieter bemüht. Schließlich waren sie fündig geworden und vereinbarten mit den Nachmietern die Übernahme der Küche und verschiedener Einrichtungsgegenstände gegen Zahlung von 10.000,00 €. Allerdings akzeptierten die Vermieter diese Nachmieter nicht und suchten selbst neue Mieter. Die von den Vermietern gefundenen Nachmeiter wollten allerdings die Einrichtungsgegenstände nicht übernehmen, so dass ein Ablösevertrag nicht geschlossen werden konnte.

 Die bisherigen Mieter vertragen nun die  Ansicht, ihre Vermieter hätten nicht so einfach die von ihnen ausgesuchten Nachmieter ablehnen dürfen. Daher hätten sie ihnen den Schaden zu ersetzen, der dadurch entstanden sei. Dieser läge darin, dass sie die Einrichtungsgegenstände nicht oder nur zu einem geringeren Preis verkaufen könnten. Die Vermieter wiesen den Schadensersatzanspruch unter anderem mit der Begründung zurück, .sie hätten die Nachmieter auch deswegen nicht genommen, weil ihnen die Ablösevereinbarung sehr hoch vorgekommen sei.

Auf die darauf hin von den Mietern erhobene Klage wies das Amtsgericht München diese ab.
Es sei  keine vertragliche Vereinbarung, wonach sich die Vermieter verpflichtet hätten, Nachmieter zu akzeptieren. Damit hätten  die Vermieter auch keine Nebenpflicht aus dem Mietvertrag verletzt. Denn Vermieter sei grundsätzlich nicht verpflichtet, einen bestimmten Nachmieter zu akzeptieren oder dem Mieter die Ablöse von Einrichtungsgegenständen zu ermöglichen. Der Vermieter genieße bei der Auswahl des Nachmieters vollumfängliche Vertragsfreiheit. Die Möglichkeit, einen Nachmieter zu stellen, begründe lediglich einen Anspruch auf Entlassung aus dem Mietverhältnis, Sie begründe aber keinen Anspruch auf Abschluss eines Nachfolgemietvertrages. Auch sei die Ablehnung  nicht grundlos erfolgt, insbesondere sei keine vorsätzliche sittenwidrige Schädigung erkennbar.

Montag, 6. Dezember 2010

DAS ich das noch einmal erleben darf ...

Fehler macht jeder. Dass man an der früheren Haftungsfalle des alten § 119 GVG schon mal scheitern konnte - geschenkt! Shit happens - war ja auch eine verteufelte Falle. Aber dass eine Kollegin Berufung gegen das erstinstanzliche zivilrechtliche Urteil eines Berliner Amtsgerichtes eben bei jenem einlegt - DAS habe ich heute zum ersten Mal erlebt. Das Gericht war ja noch so nett und hat die Berufung an das zuständge Landgericht weitergeleitet. Dummerweise kam es dort - möglicherweise aus erzieherischen Gründen? - erst zwei Tage nach Fristablauf an. Wie gesagt: Shit happens!

Schönheitsreparaturen und Abnahmeprotokoll

Ein nicht ganz seltener Fall: : Die Überwältung der Schönheitsreparaturen auf den Mieter im Mietvertrag ist unwirksam. In Unkenntnis diese Umstandes unterschreibt der durch Außendienstmitarbeiter des Vermieters eingeschüchterte Mieter ein Protokoll zur Wohnungsabnahme. In diesem ist nicht nur der tatsächliche Zustand der Wohnung festgehalten, sondern es enthält auch die Klausel dass der Mieter den
"Der Mieter anerkennt den Zustand der Wohnung und verpflichtet sich, die in diesem Protokoll genannten Schönheitsreparaturen fachgerecht durchzuführen…”
Was nun? Alles zu spät?

Keinesfalls! Nach Auffassung des Bundesgerichtshofes (Urt. vom 5.4.2006- VIII ZR 163/05) will der Mieter mit einer solchen Erklärung keinen eigenständigen Schuldgrund schaffen. Die Verpflichtung zur Durchführung der Schönheitsreparaturen bleibt unwirksam, weil schon die Ausgangsvereinbarung im Mietvertrag unwirksam war. Anders wäre es unter Umständen nur, wenn die Vertragsparteien ausdrücklich die Unwirksamkeit der mietvertraglichen Regelung erwähnen würden. Ansonsten ist der Mieter später gerade nicht mit sämtlichen Einwendungen ausgeschlossen. Zwar kann  er sich gegebenenfalls nicht mehr darauf berufen, dass die tatsächlichen Feststellungen im Protokoll falsch waren. Aber er kann sich gleichwohl in einem späteren Prozess auf die Unwirksamkeit der Abwälzungsklausel berufen. Er ist nur mit solchen Einwendungen ausgeschlossen, die er bei Abgabe des Anerkenntisses kannte oder mit denen er rechnete (LG Hannover, WuM 2003,355, a.A. KG Berlin, Wum 2006,436).

Im Ergebnis kann sich der Vermieter also auf die oben zitierte Klausel nicht berufen.

Donnerstag, 2. Dezember 2010

Ja ist denn schon wieder Winter? - Lektüreempfehlung passend zur Jahreszeit

Als ich auf dem Weg in mein Büro die Treppen des U-Bahnhofes Adenauerplatz mehr hinunterglitt als lief, kam mir spontan der immer noch aktuelle Artikel meiner sehr geschätzen Conlegi-Kollegin Simone Weber in den Sinn: "Winterdienst/Scheeräumpflichten und dmit zusammenhängende Fragen" Sehr instruktiv und zu dieser Jahreszeit wieder "schnee"aktuell.

Bauernschläue - kleiner Witz am Rande

In der Nacht hat es geschneit, der Teich ist zugefroren. Wenn man - wie nachstehender Kandidat - bauernschlau ist, durchaus ein Umstand den man sich zu Nutzen machen kann:

Es ist Winter und eiskalt. Ein Bauer am Starnbergersee schaufelt Erde auf den zugefrorenen See. Der Nachbar kommt und belehrt ihn: "Bist deppat? Wenn's warm wird, versinkt das alles ja im See!" Darauf der Bauer: "Jo, waß eh. Aber morgen kommen die Münchener Grund kaufen."