Freitag, 28. Januar 2011

In alter Tradition: Zum Wochenende einen Witz

Der Zeuge einer Schlägerrei wird in der Hauptverhandlung vernommen:
„Sie sind Tischler, nicht wahr ?“
„Jawohl.“
"Sie haben in der Nähe des Ortes, an dem die Schlägerei stattfand, gerade gearbeitet ?"
 „Jawohl.“

„Wie weit standen sie von den sich Schlagenden entfernt ?“
"35,43 Meter, Herr Vorsitzender!“
"Wie können Sie das so genau sagen?“
„Na,weil ich’s ausgemessen habe! ich hab‘ mir sofort gedacht, so ein Narr vom Gericht könnt‘ mich danach fragen.“

Donnerstag, 20. Januar 2011

Wichtige maklerrechtliche Urteile 2009/2010 - Teil 2 Formbedürftigkeit

Über die Problemlage bei Aufwandsentschädigungen hatte ich bereits an anderer Stelle berichtet. Passend noch dazu ein Urteil des Oberlandesgerichts Frankfurt aus dem Jahr 2010 (OLG Frankfurt/Main, Urteil vom 22.09.2010, Az. 19 U 120/10)

Danach ist die Vereinbarung einer pauschalen Aufwandsvergütung von mehr als 40 % des Erfolgshonorars für den Fall der Abstandnahme von der Verkaufsabsicht beurkundungsbedürftig. Nach § 311 b Abs. 1 BGB bedarf  ein Vertrag, durch den sich der eine Teil verpflichtet, das Eigentum an einem Grundstück zu übertragen oder zu erwerben, der notariellen Beurkundung. Nach ständiger Rechtsprechung gilt dies auch, wenn durch die Vereinbarung eines empfindlichen Nachteiles ein mittelbarer Zwang ausgeübt werden soll oder wird, eine Immobilie zu erwerben oder zu veräußern. Bei der Vereinbarung einer Aufwandsentschädigung von mehr als 40% ist der Kunde aber erkennbar derart in seiner Entschlussfreiheit beeinträchtigt, so dass er unter einem Verkaufs- oder Erwerbszwang steht. Eine derart hohe Aufwandsentschädigung ist daher ohne notarielle Beurkungung nichtig.

Dienstag, 18. Januar 2011

Vermieter verrechnet sich zu Gunsten des Mieters ....

Zahlt der Vermieter versehentlich ein zu hohes Betriebskostenguthaben aus, so kann er dies unter Umständen wieder zurückverlangen.

Ein gar nicht einmal so seltener Fall: Der Vermieter rechnet fristgemäß über die Betriebskosten ab. Nach Absenden der Abrechnung bemerkt er, dass er eine größere Position - im konkreten Fall: Heizöl - vergessen hat. Diesen Umstand teilt der Vermieter seinen Mietern schriftlich mit und übersendet eine korrigierte Abrechnung, aus der sich ein um 138,08 € geringeres Guthaben ergab. Diesen Differenzbetrag bucht erd aufgrund der ihr erteilten Einzugsermächtigung vom Girokonto der Mieter ab. Diese  begehren die Rückzahlung des abgebuchten Betrages.Das Amtsgericht hat die Klage abgewiesen und die Berufung zugelassen. Das Landgericht hat die Berufung der Kläger zurückgewiesen. Der Bundesgerichtshof hat heute entschieden, dass die vorbehaltlose Erstattung eines aus einer Betriebskostenabrechnung folgenden Guthabens der Mieter für sich genommen kein deklaratorisches Schuldanerkenntnis des Vermieters darstellt.  Der Vermieter von Wohnraum kann eine Betriebskostenabrechnung auch dann nachträglich – innerhalb der Abrechnungsfrist gemäß § 556 Abs. 3 Satz 2 und Satz 3 BGB – zu Lasten der Mieter korrigieren, wenn er das sich aus der ursprünglichen, fehlerhaften Abrechnung ergebende Guthaben vorbehaltlos dem Mietkonto gutgeschrieben hat. Die die bloße Zahlung des sich aus der Abrechnung ergebenden Guthabens rechtfertigt noch nicht die Annahme eines Schuldanerkenntnisses, das den in der Abrechnung genannten Endbetrag verbindlich werden lässt.


BGH, Urteil vom 12. Januar 2011 – VIII ZR 296/09


http://www.ruge-mydlak.eu/

Wichtige maklerrechtliche Urteile 2009/2010 - Teil 1: Verflechtung

Über Begriff und Bedeutung der "Verflechtung" hatte ich an anderer Stelle bereits berichtet. Bedeutsam in diesem Zusammenhang ist ein Urteil des Bundesgerichtshofes aus dem Jahr 2009 (BGH, Urteil vom 19.02.2009, Az. III ZR 91/08):


Danach liegt eine sogenannte echte Verflechtung zwischen einem Makler und einer Partei des Hauptvertrages nur vor, wenn sie den wirklichen gesellschaftsrechtlichen Verhältnissen entspricht. Ist die Person, die  als Komplementärin auch die Maklerfirma maßgeblich gesteuert und beeinflusst hat, zum Zeitpunkt des Hauptvertragsabschlusses bereits aus der Maklergesellschaft ausgeschieden, ist ein Verflechtungstatbestand auch dann nicht (mehr) gegeben, wenn das Ausscheiden dieser Person aus der Gesellschaft noch nicht im Handelsregister eingetragen worden war.


http://www.ruge-mydlak.eu/

Dienstag, 11. Januar 2011

Für den kleinen Humor zwischendurch ....

Fragt der Richter den Zeugen: „Sagen Sie, woraus schließen Sie, dass sich der Angeklagte im betrunkenen Zustand befand?“

Der Zeuge lehnt sich zurück und antwortet:: „Nun, er ging in das Telefonhäuschen, kam nach einer halben Stunde wieder heraus und beschwerte sich, dass der Fahrstuhl nicht funktioniert“

Montag, 10. Januar 2011

Maklerprovision auch ohne Maklervertrag?

Aufmerksamen Lesern meiner Blogbeiträge zum Maklerecht wird mein ständiges Credo zum Entstehen des Vergütungsanspruchs des Maklers nicht entgangen sein: Zur Entrichtung der Provision ist verpflichtet, wer für den Nachweis der Gelegenheit zum Abschluss eines Vertrages oder für die Vermittlung eines Vertrages einen Maklerlohn verspricht, wenn der Vertrag infolge des Nachweises oder infolge der Vermittlung des Maklers zustande kommt.

Damit sind die vier Voraussetzungen für das Entstehen des Provisionsanspruchs genannt, nämlich

 
  • Abschluss eines Maklervertrages,
  • Nachweis- oder Vermittlungstätigkeit des Maklers,
  • Abschluss eines wirksamen Hauptvertrages,
  • Ursächlichkeit der Maklertätigkeit.
Heute will ich kurz aufzeigen, dass Ansprüche des Maklers auch beim Fehlen eines Maklervertrages entstehen können. Als mögliche Anspruchsgrundlage kommt § 354 HGB in Betracht (str. a.A. Staudinger/Reuter, BGB, § 652, Rdnr. 62). Voraussetzung ist, dass der Makler Kaufmann ist, welcher befugterweise für den Interessenten tätig wird. Dabei muss für den Interessenten erkennbar sein, dass der Makler seine Dienste gerade für ihn leistet und selbstverständlich muss die Tätigkeit auch zum Erfolg geführt haben. Ist die Maklerleistung für diese Geschäft vorher bereits abgelehnt worden, entsteht in der Regel natürlich kein Anspruch (BGH, NJW-RR 05,1572). Denkbar sind auch Ansprüche aus Geschäftsführung ohne Auftrag (§§ 677 ff. BGB) oder aus ungerechtfertigter Bereicherung (§§ 812, 818 II BGB), wobei letzteres durchaus streitig ist (s. BGH, aa0). Aber auch hier ist Voraussetzung, dass es sich  aus Sicht des Interessenten um eine Leistung des Maklers an diesen handelt und der Makler mit einer Vergütung rechnen durfte. An letzterem scheitert an Anspruch aus ungerechtfertigter Bereicherung, wenn der Makler ein Objekt ohne vorheriges Provisionsverlangen anbeitet (BGH, WM 1985,1234).

Freitag, 7. Januar 2011

Mal was in der Reihe makabere Urteile: Mord als Wegeunfall

Eine aus dem "Tatort" durchaus bekannte Szene: Der Bauleiter einer größeren Baufirma  verlässt sein Haus, um in sein Büro zu fahren. Als er in sein Auto einsteigen will, fallen Schüsse. Tötlich getroffen bricht er zusammen. Im Fernsehen würden jetzt Hauptkommissarin Lindholm oder Hauptkommissar Till Ritter auf den Plan treten und würden den oder die Täter schnell zur Strecke bringen. Die Realität sieht leider ganz anders aus: Das Tatmotiv bleib unklar, der Täter konnte nichtt ermittelt werden. Daraus schloss die gesetzliche Unfallversicherung: wir brauchen an die Hinterbliebenen nicht zahlen, schließlich hat der tötliche Ausgang nichts mit der Arbeit im Betrieb zu tun.

Anders das Landessozialgericht Sachsen: Der Mord ist ein  Wegeunfall! Völlig unerheblich sei es, ob dieser ein betriebsbedingtes Tatmotiv habe, sei unerheblich. Es komme allein darauf an, dass der Versicherte sich ohne erhebliche Umwege oder Unterbrechungen auf dem Arbeitsweg befunden habe. (LSG Sachsen  L 2 U 146/03),

Donnerstag, 6. Januar 2011

Und nochmals: Mietvertrag und Maklerprovision

Um nochmals auf die Problematik der letzen Beiträge zurückzukommen: Provisionschädlich ist es natürlich auch, wenn der Makler faktisch vom Vermieter mit den Aufgaben eines Verwalters betraut wird.(AG Neukölln, Urteil vom 30.05.2001 - 5 C 26/01 -)
In dem konreten Fall stand die Wohnung unter Zwangsverwaltung. Von Dritten wusste der Mieter, dass die Wohnung frei werden würde. Er bewarb sich beim Zwnagsverwalter, welcher ihn an einen Makler verwies. Dieser führte die Wohnungsbesichtigung und führte den Abschluss des Mietvertrages durch. Für seine Tätigkeit verlangrte er eine Maklerprovision. Auch hier zahlte der Mieter zunächst, was ihn aber später reute. Vor Gericht verlangte er die gezahlte Provision zurück.
Das Amtsgericht Neukölln gab der Klage statt. Die Provisionsvereinbarung sei wegen Verstoßes gegen § 2 des Gesetzes zur Regelung der Wohnungsvermittlung (WoVermG) unwirksam. Danach steht dem Wohnungsvermittler ein Anspruch auf Vergütung dann nicht zus, wenn er Eigentümer, Verwalter oder Vermieter der Wohnung ist. Das Amtsgericht war der Auffasung, aufgrund der speziellen Gestaltung sei der Makler zugleich auch als Verwalter im Sinne der oben genannten Vorschrift aufgetreten. Die Vorschrift sei zum Schutze der Wohnungssuchenden weit auszulegen. Der zwischen Mieter und Makler vereinbarte Maklerlohn verstieß damit nach Ansicht des Gerichts gegen ein gesetzliches Verbot und war unwirksam.

Mittwoch, 5. Januar 2011

Auch immer wieder gern gesehen ...

Eine Maklerfirma, nennen wir sie A-GmbH, bietet auf dem Markt eine Wohnung an. Einziger Schönheitsfehler: die geschäftsführende Gesellschafterin der A-GmbH ist im Grundbuch als Eigentümerin eingetragen. Ein Mieter ist schnell gefunden. Dieser zahlt auch brav die geforderte Provision. Abends beim Feierabendbierchen erzählt der Mieter einem befreundeten Rechtsanwalt davon. Der sagt nur: "Oha! Das Geld holen wir uns wieder!"

Mit Erfolg? Klar! Der Bundesgerichtshof (Urteil vom 23.10.2003 - III ZR 41/03) sagt dazu nur: Der als Wohnungsvermittler tätigen juristischen Person steht nach § 2 Abs. 2 Satz 1 Nr. 3 Satz 2 WoVermittG ein Anspruch auf die Vermittlungsprovision nicht zu, wenn eine an ihr rechtlich oder wirtschaftlich beteiligte (natürliche oder juristische) Person Eigentümerin (im Rechtssinne) der vermittelten Wohnung ist; auf "wirtschaftliches Eigentum" kommt es nicht an. Das war eine recht teure Vermittlung für die Firma, wenn man bedenkt, dass sie nicht nur die "Maklergebühr" in Höhe von 2.760,80 DM zurückzahlen durfte, sondern auch die Prozesskosten für drei Instanzen.

Dienstag, 4. Januar 2011

Abzocke beim Abschluss eines Mietvertrages?

Ein leider in der Praxis nicht ganz seltener Fall: Eine Mieterin hatte sich bei einem Makler um Mieträume beworben. Der Makler forderte die Vertragunterlagen beim Vermieter an und der Mietvertrag wurde in den Räumen des Maklers unterzeichnet. Der Makler machte eine Privision  in Höhe von zwei Monatskaltmieten zuzüglich Mehrwertsteuer geltend, die die Mietrin auch entrichtete. Dies bereute sie aber später und verklagte den Makler vor dem Amtsgericht Tempelhof-Kreuzberg (Urteil vom 16.03.1999 - 9 C 650/98  -).

Dieses gab der Klage statt und führte zur Begründung aus, dass dem Makler ein Anspruch auf Provision gem. § 2 WoVermG nur zustehe, wenn infolge der Vermittlung oder des Nachweises einer Wohnung ein Mietvertrag zustande kommt. Eine Vermittlung in diesem Sinne läge nur bei einer bewussten finalen Herbeiführung der Abschlussbereitschaft des Vertragspartners vor. Nicht ausreichend sei irgendeine Tätigkeit im Zusammenhang mit dem Vertragsschluss. Die Mieterin sei aber bereits zum Abschluss des Vertrages entschlossen gewesem. Zwar könne eine Maklerprovision auch dann verdient werden, wenn der Kunde schon vorher Kenntnis von dem zu vermietenden Objekt habe. Dies gelte jedoch nur dann, wenn der Makler zusätzliche Informationen geliefert habe, welche die Abschlussbereitschaft des Kunden beeinflusst haben können. Der Makler hatte im vorliegenden Fall jedoch lediglich die Vertragsunterlagen von der Hausverwaltung angefordert und keine zusätzlichen Informationen über die Mietwohnung geliefert. Die Anforderungen von Unterlagen stellejedoch keine maklerische Tätigkeit dar. Eine Vermittlungstätigkeit ergäbe sich auch nicht aus dem Umstand, dass der Makler der Vermieterin bzw. der Hausverwaltung die Mieterin als Vertragspartnerin vorgeschlagen hat. Denn die Hausverwaltung war bereits zum Abschluss eines Vertrages bereit. Denn diese  hatte ihrerseits den Makler bereits mit der Vermittlung beauftragt. Da dem Makler das Entgelt nach den Vorschriften des Wohnungsvermittlungsgesetzes nicht zustand, war er zur Rückzahlung der Provision an die Mieterin gem. § 5 Abs. 1 WoVermG zu verurteilen.