Freitag, 25. Februar 2011

"Es kann der Frömmste nicht in Frieden leben ....

... wenn es dem Nachbarn nicht gefällt." Dieses alte Wort Schillers gilt nirgends so sehr, wie im Mietrecht. Kennen Sie das? Der Mitmieter von oben hat einen neuen Laminatboden verlegt. Seither jeden Abend das gleiche Spiel: er und seine Lebensgefährtin kommen nach Hause. "klack ... klack .... klack..." Nervend! Könnten die beiden beim Betreten der Wohnung nicht die Schuhe ausziehen?


Müssen sie sogar, meint das Landgericht Hamburg (LG Hamburg vom 15. Dezember 2009 - 316 S 14/09).
Es sei zumutbar Schuhe mit harten Absätzen an der Wohnungseingangstür auszuziehen. Denn das Betreten von den Lärm nicht dämpfenden Fußbodenbelägen wie Fliesen und Laminat mit derartigen Schuhen unterfalle in einem Mehrfamilienhaus, insbesondere einem akustisch anfälligen Altbau, nicht mehr dem vertragsgemäßen Gebrauch der Wohnung.


Donnerstag, 24. Februar 2011

Fernsehen in HD-Qualität

Ehrlich gesagt: manches möchte ich im Fernsehen gar nicht hochauflösend sehen. Da können einem durchaus manche Illusionen genommen werden. Aber sei es drum: der Zug der Zeit geht zum Fernsehen in HD-Qualität. Und so war es nur eine Frage der Zeit, bis sich der Bundesgerichtshof (BGH) damit auseinandersetzen durfte:

Was war geschehen? Ein Mieter wollte Fernsehen in HD-Qualität (HDTV) sehen. Weil dieses anders nicht zu empfangen war, brachte er eine Parabolantenne auf seinem Balkon an. Der Vermieter war gar nicht entzückt. Er verlangte unter Hinweis auf den vorhandenen Kabelanschluss die Entfernung der Antenne. Zu Recht, wie der Bundesgerichtshof befand. Zwar sei das Informationsbedürfnis durch Art. 5 des Grundgesetzes (GG) geschützt. Dieses Bedürfnis sei jedoch durch das mittels Kabelfernsehen empfangbare Programm hinreichend geschützt. Aus Artikel 5 GG lasse sich kein Anspruch auf eine Empfangsqualiät herleiten, die derzeit noch über dem Üblichen liege.

BGH, Urteil vom 21.September 2010 - VIII ZR 275/09 -

Freitag, 18. Februar 2011

Checkliste Betriebskostenabrechnung

Die jährliche Betriebskostenabrechnung gehört zu den streitträchtigsten Themen des Mietrechts. Die nachfolgende Checkliste versucht eine erste Orientierung zu vermitteln. Die Abrechnung muss in formeller und materieller Hinsicht ordnungsgemäß sein.

I. Die Form der Abrechnung

1.Hat der Vermieter oder sein Bevollmächtigter die Erklärung in Textform abgegeben?
2.Erfolgt eine Aufstellung der Gesamtkosten nach einzelnen Positionen
3.Wird der Umlagenschlüssel bezeichnet und erläutert?
4.Wird der auf den Mieter entfallende Anteil der Gesamtkosten ordnungsgemäß berechnet?
5.Werden die vom Mieter geleisteten Vorauszahlungen ordnungsgemäß angerechnet?
 
II. Der Inhalt der Abrechnung

1. Die aufgeführten Kosten

a) Handelt es sich bei den aufgeführten Kosten um solche, die grundsätzlich nach §§ 1,2 BetrKV umlagefähig sind?
b) Wurde ihre Umlage im Mietvertrag wirksam vereinbart?
c) Sind die aufgeführten Kosten tatsächlich angefallen?
d) Betreffen die aufgeführten Kosten auch das richtige Mietobjekt bzw. die richtige Wirtschaftseinheit?
e) Wenn die Kosten zu hoch erscheinen:
aa) Wurde das Wirtschafltichkeitsgebot beachtet?
bb) Wurden ggf. Kosten doppelt angesetzt?
cc) Enthalten die Kosten ggf. nicht umlagefähige Anteile?

2. Der Umlageschlüssel

a) Wurde der im Mietvertrag vereinbarte Verteilerschlüssel bei der Abrechnung angewendet?
b) Wurde der Verteilerschlüssel nachvollziebar erläutert?
c) Sind die umlagefähigen Kosten auch nach dem jeweils richtigen Verteilerschlüssel umgelegt worden?
d) Ist das Ergebnis rechnerisch richtig?




3. Die Vorauszahlungen

a) Sind in der Abrechnung sämtliche Vorauszahlungen des Mieters berücksichtigt?
b) Ist das Ergebnis rechnerisch richtig?
 
4. Der Abrechnungszeitraum

a) Wurde der vertraglich vereinbarte Abrechnungszeitraum von höchstens einem Jahr eingehalten?
b) Entfallen die in Ansatz gebrachten Kosten auch tatsächlich auf  diesen Abrechnungszeitraum ?
c) Stimmen Anfangs- und Endbestände bei den verbrauchsabhängigen Kosten überein?

III. Ausschlussfrist
Hat der Vermieter bzw. sein Bevollmächtigter binnen eines Jahres nach Ende des Abrechnungszeitraumes abgerechnet (§ 556 Abs. 3 Satz 3 BGB) ?

Wie bereits erwähnt, kann diese Checkliste nur der ersten Orientierung dienen. In Zweifelsfällen sollten Sie sich daher anwaltlich beraten lassen.

Donnerstag, 17. Februar 2011

Kuschelig warm ....

Da mietet jemand Mitte der 90iger Jahre eine 4-Zimmer Wohnung in Berlin. Ein Zimmer ist nicht beheizbar. Drei Zimme sind mit Kachelöfen ausgestattet, im Bad befindet sich eine Elektroheizung und in der Küche ein GAMAT-Außenwandheizgerät. 

Frei werdende Wohnungen stattet der Vermieter mit einer Gasetagenheizung aus. "Das will ich auch," sagt sich der Mieter, "ich will zuvorkommender Weise auch die Kosten des Einbaus übernehmen." So bittet er den Vermieter um Zustimmung zum EInbau einer Gasetagenheizung auf eigene Kosten. "Nix da," sagt der Vermieter, "zieh doch aus. Bei einer Neuvermietung kann ich nach Einbau der Gasetagenheizung eine höhere Miete erzielen." So trifft man sich vor dem Gericht wieder. Das Amtsgericht findet den Plan des Mieters noch ganz toll. Nicht so das Landgericht Berlin (Urteil vom 21.Dezember 2010 - 63 S 208/10 -): Natürlich könne ein Anspruch aus Treu und Glauben (§ 242 BGB) bestehen. Dies setze aber voraus, dass das berechtigte Interesse des Mieters an den Modernisierungsmaßnahmen das Interesse des Vermieters an der Substanderhaltung überwiege. Darüber hinaus müsse die Maßnahme zu einer erheblichen Verbesserung der Wohnqualität führen und nur minimale Eingriffe in die Substanz verursachen, die mit geringen Mitteln auch wieder beseitigt werden können. Beim Einbau einer Gasetagenheizung müssten aber neue Plattenheizkörper montiert, Stromleitungen geändert sowie Kalt- und Warmwasserleitungen neu angebracht werden.  Dies stelle keinen "nur minimalen" Eingriff in die Substanz dar.

Das Landgericht hat die Revision zugelassen. Mal abwarten, ob der baufreudige Mieter nicht doch noch bauen darf.

Mittwoch, 16. Februar 2011

Maklerprovision und Rücktrittsrecht

Ich hatte bereits an anderer Stelle über die Konsequenzen eines Rücktritts vom Kaufvertrag für die Maklerprovision berichtet. In diesem Zusammenhang noch eine interessante Entscheidung des OLG Schleswig (Oberlandesgericht Schleswig, Urteil vom 11.9.2009, Az.: 14 U 33/09)

Die Kaufvertragsparteien hatten ein vertragliches Rücktrittsrecht vereinbart, welches den Kaufvertrag zunächst in der Schwebe hielt. In diesem Fall ist der Provisionsanspruch des Maklers erst dann entstanden, wenn feststeht, dass das Rücktrittsrecht nicht mehr ausgeübt werden kann. Nichts anderes gilt, wenn der Kaufvertrag unter einer aufschiebenden Bedingung geschlossen wird. Etwa wenn der Vertrag erst  nach Erteilung einer Baugenehmigung zustande kommen soll. Tritt die Bedingung ein, wird der Vertrag wirksam und ist die Provision verdient. 





www.ruge-mydlak.eu

Dienstag, 15. Februar 2011

Wohnungsvermittlung und Maklerprovision

Das Maklerrecht findet auch bei der Vermittlung von Wohnräumen Anwendung. Allerdings enthält das Wohnungsvermittlungsgesetz (WoVermG) Sonderbestimmungen gegenüber dem allgemeinen Maklerrecht des Bürgerlichen Gesetzbuches (BGB). So darf der Wohnungsvermittler anders als der Häusermakler Wohnräume nur anbieten, wenn er dazu einen Auftrag von dem Vermieter oder einem anderen Berechtigten hat (§ 6 Abs. 1 WoVermG).


1. Anwendungsbereich
Anwendbar ist das Gesetz nur bei Wohnungsmietverträgen. Nicht erfasst wird daher die Überlassung von Gewerberäumen. Werden Räume sowohl gewerblich als auch privat genutzt, kommt es auf das Übergewicht der Nutzungsart an. Hat der Geschäftsraumanteil nur untergeordnete Bedeutung, findet das Wohnungsvermittlungsgesetz gemäß § 1 Abs. 2 WoVermG dennoch Anwendung.

2. Provisionsanspruch
Dem Wohnungsvermittler steht gemäß § 2 Abs. 1 WoVermG ein Anspruch auf Provision zu, wenn infolge seiner Vermittlung oder infolge seines Nachweises ein Mietvertrag zustande kommt. Dabei darf es sich jedoch nicht um preisgebundenen Wohnraum handeln (§ 2 Abs. 3 WoVermG). Anders als sonst im Maklerrecht ist es ist ihm verwehrt Vorschüsse auf seine Provision zu vereinbaren, oder solche anzunehmen (§ 2 Abs. 4 WoVermG).

a) Provisionsversprechen
Zwischen dem Mietinteressenten und dem Makler muss vereinbart werden, dass sich der Mieter im Erfolgsfall verpflichtet, dem Makler eine Provision zu zahlen. Dies kann ausdrücklich oder aber auch stillschweigend geschehen. Die Rechtsprechung lässt es regelmäßig genügen, dass der Mietinteressent die Tätigkeit des Maklers in Kenntnis einer zu zahlenden Provision in Anspruch nimmt.

b) Nachweis - oder Vermittlungstätigkeit
Der Nachweis einer Mietwohnung ist erbracht, wenn der Mietinteressent aufgrund der Informationen des Maklers in konkrete Vertragsverhandlungen mit dem Vermieter eintreten kann. Regelmäßig gehört dazu, dass dem Mieter Name und Anschrift des Vermieters genannt werden. Ausnahmsweise kann davon Abstand genommen werden, wenn der Vermieter selbst in der Immobilie wohnt oder der Mieter erkennbar noch kein Interesse an diesen Angaben hat. Als Vermittlungsmakler wird der Wohnungsvermittler tätig, wenn der auf den potentiellen Vertragspartner dergestalt eingewirkt hat, dass ein Vertragsabschluss zustande kommt.

c) Ursächlichkeit
Die Tätigkeit des Maklers muss für den Abschluss des Mietvertrages ursächlich gewesen sein. Diese Voraussetzung kann selbst dann noch gegeben sein, wenn der Maklervertrag zwischenzeitlich beendet wurde. Je näher der Vertragsabschluss mit der Tätigkeit des Maklers zusammenfällt, desto eher spricht eine Vermutung für die Ursächlichkeit.

d) wirksamer Hauptvertrag
Notwendige Voraussetzung für das Entstehen des Provisionsanspruchs ist der Abschluss eines wirksamen Mietvertrages. Weicht dieser inhaltlich oder in personeller Hinsicht von dem beabsichtigten Mietvertrag ab, ist dies unschädlich, solange das ersichtliche wirtschaftliche Ziel des Auftraggebers erreicht wird. Regelmäßig ist dies bei einer personellen Abweichung der Fall, wenn statt des Maklerkunden seine Ehefrau, Lebenspartnerin oder seine Kinder die Wohnung anmieten. Weicht hingegen die zu zahlende Miete um mehr als 20% von der in Aussicht gestellten ab, so entsteht der Courtageanspruch regelmäßig nicht.

3. Ausschluss des Provisionsanspruchs
Liegen die zuvor genannten Voraussetzungen vor, besteht grundsätzlich ein Provisonsanspruch des Maklers. Das Gesetz schließt diesen jedoch in drei Fällen aus:

  • wenn "über dieselben Wohnräume der Mietvertrag fortgesetzt,verlängert oder erneuert wird" (§ 2 Abs. 2 Nr. 1 WoVermG)
  • wenn der Mietvertrag über Wohnräume abgeschlossen wird, deren Eigentümer, Verwalter,Mieter oder Vermieter der Wohnungsvermittler ist (§ 2 Abs. 2 Nr. 2 WoVermG)
  • wenn der Mietvertrag über Wohnräume abgeschlossen wird, deren Eigentümer, Verwalter oder Vermieter eine juristische Person ist, an der der Wohnungsvermittler rechtlich oder wirtschaftlich beteiligt ist (§ 2 Abs. 2 Nr. 3 WoVermG).
Problematisch ist in der Praxis häufig der Verwalterbegriff. Zu differenzieren ist hier zwischen dem Hausverwalter,dem Sondereigentumsverwalter im Wohnungseigentum und dem Wohnungseigentumsverwalter. Während nach der Rechtsprechung der Hausverwalter und der Sondereigentumsverwalter unter § 2 Abs. 2 Nr. 2 WoVermG fallen, gilt dies nicht für den WEG-Verwalter. Anders als die Erstgenannten steht dieser nach Auffassung der Rechtsprechung nicht im Lager des Vermieters.

4. Besondere Vorschriften über die Provisionshöhe

Das Wohnungsvermittlungsgesetz begrenzt die Höhe der Provision auf zwei Monatsmieten zuzüglich der Umsatzsteuer (§ 3 Abs. 2 Satz 1 WoVermG). Berechnungsgrundlage ist dabei die Nettokaltmiete, so dass die Nebenkosten bei der Berechnung der Monatsmiete unberücksichtigt bleiben. Darüber hinaus stehen dem Wohnungsvermittler keine weiteren Leistungen zu, wie etwas Schreibauslagen, Einschreibegebühren oder sonstige Auslagenerstattungen. Hat der Mietinteressent eine überhöhte Provision oder eine unzulässige Auslagenerstattung gezahlt, kann er die Zahlung zurückfordern (§ 5 Abs. 1 WoVermG iVm § 812 BGB). Dieser Anspruch verjährt in drei Jahren (§ 195 BGB).

Dienstag, 8. Februar 2011

Ausschluß der Maklerprovision?

Der Makler nach § 652 BGB einen Anspruch auf Provision, wenn durch seinen Nachweis oder durch seinen Nachweis ein Kauf- bzw. Mietvertrag über eine Immobilie zustande kommt. Dies gilt jedoch nicht uneingeschränkt. Dieser Grundsatz erfährt unter bestimmten durch Gesetz und Rechtsprechung festgelegten Voraussetzungen Einschränkungen.  Dies gilt insbesondere bei der Wohnraumvermittlung.
Danach (§ 2 Absatz 2 WoVermG) steht dem Wohnungsvermittler ein Provisionsanspruch nicht zu, wenn


1.durch den Mietvertrag ein Mietverhältnis über dieselben Wohnräume fortgesetzt, verlängert oder erneuert wird,
2.der Mietvertrag über Wohnräume abgeschlossen wird, deren Eigentümer, Verwalter, Mieter oder Vermieter der Wohnungsvermittler ist, oder
3.der Mietvertrag über Wohnräume abgeschlossen wird, deren Eigentümer, Verwalter oder Vermieter eine juristische Person ist, an der der Wohnungsvermittler rechtlich oder wirtschaftlich beteiligt ist. Das gleiche gilt, wenn eine natürliche oder juristische Person Eigentümer, Verwalter oder Vermieter von Wohnräumen ist und ihrerseits an einer juristischen Person, die sich als Wohnungsvermittler betätigt, rechtlich oder wirtschaftlich beteiligt ist.
Im Einzelnen ist hier vieles umstritten. Beispielsweise der WEG-Verwalter: darf dieser für die Vermittlung der zu vermietenden Wohnung eine Provision verlangen? Liest man unbefangen den Gesetzestext, könnte man zu dieser Auffassung gelangen  Früher vertrat daher auch  ein großer Teil der Rechtsprechung die Auffassung, dass WEG-Verwalter allgemein zu dem Personenkreis zählen, die für eine Wohnungsvermittlung keine Provision verlangen dürfen (so noch LG Heilbronn 5 C 3373/98, ZMR 1998, 40 ). Zwischenzeitlich hat aber der  BGH (Az.: III ZR 299/02)  entschieden ,dass ein Verwalter von Wohnungseigentum berechtigt ist, Wohnungen oder Geschäftsräume aus dem von ihm verwalteten Objekt zu vermitteln und hierfür Provision zu verlangen.

Provisionsschädlich ist es aber, wenn der Vermittler mit dem Eigentümer, Verwalter oder Vermieter rechtlich oder wirtschaftlich eng verbunden ist. In der Praxis gar nicht so selten: Dem Ehegatten des Vermieters gehört die Maklerfirma oder der Mitarbeiter des Maklers ist gleichzeitig Verwalter der Mietwohnung.Oder aber:, da der die vorher von im bewohnte Wohnung weitervermittelnde Mieter keine Provision verlangen kann:der nicht im Mietvertrag stehende Freund der Mieterin vermakelt die Wohnung:  Hier kommt es darauf an, ob der Makler selbst in der Wohnung lebt (LG Bonn - Akz. 5S22/97).
Mehr noch als sonst im Maklerrecht gitl der Grudnsatz, dass der Makler nicht geringsten Zweifel an seiner Unabhängigkeit aufkommen lassen sollte. Denn sonst droht ihm, dass er dem Verwalter gleichgestellt wird, dem ein Provisionsanspruch aus Wohnungsvermittlung verwehrt ist (so z.B. AG Bad Neuenahr-Ahrweiler, Urteil vom 19. August 1998, Az: 3 C 218/98,in: WuM 1999, 47). So droht dem Makler Provisionsverlust, wenn er sein Büro in den Räumen einer Hausverwaltung unterhält und für diese gelegentlich tätig ist (AG Charlottenburg, Urteil vom 26. September 1989, Az: 16b C 205/89; in: MM 1990, 97) Oder gar,wenn der Makler für den Hausverwalter Post und Telefonate entgegennimmt. AG Charlottenburg, Urteil vom 29. Januar 1990, Az: 10 C 401/89; in:MM 1991, 195.