Donnerstag, 31. März 2011

Kopien vom Verwalter

Ein Wohnungseigentümer hat gegen den Verwalter Wohnungseigentümer einen Anspruch auf Gewährung von Einsicht in sämtliche Verwaltungsunterlagen  (§§ 675, 666 BGB i.V.m. dem Verwaltervertrag). Fraglich ist, wo die Einsicht zu erfolgen hat. Kann er - ähnlich wie im Mietrecht - von dem Verwalter die Übersendung von Kopien gegen Erstattung der Kosten verlangen? Nein, meint der Bundesgerichtshof: Das Recht des Wohnungseigentümers auf Einsichtnahme in Verwaltungsunterlagen ist grundsätzlich in den Geschäftsräumen des Verwalters auszuüben. Der Eigentümer kann dortauf seine Kosten Ablichtungen der Unterlagen anfertigen oder anfertigen lassen (BGH, Urteil vom 11.Februar 2011 - V ZR 66/10).

Mittwoch, 30. März 2011

Fehlalarm: Keine Haftung für Feuerwehrschäden

Eva K. ist entsetzt: 1.006,81 € soll sie für die Ereuerung der Wohnungstür ihrer Nachbarin zahlen. Die Tür war bei einem Feuerwehreinsatz zerstört worden. Frau K. hatte die Feuerwehr damals alamiert, weil sie ihre Nachbarin in Gefahr wähnte. Zweimal hatte sie bei ihrer Nachbarin angerufen. Beim ersten Anruf glaubte sie ein Stöhnen und Jammern vernommen zu haben. Deshalb alamierte sie die Feuerwehr. Auf deren Klingeln bei der Nachbarin antwortete niemand. Daher brach die Feuerwehr die Tür auf. Die Wohnung war allerdings leer.

Sie war doch nur in Sorge und soll nun ihrem Vermieter den Schaden an der Wohnungstür zahlen? Nein, befand das Landgericht Berlin (Urteil vom 26.Januar 2011 - Akz. 49 S 106/10). Angesichts der Umstände sei es nicht zu beanstanden gewesen, dass sie eine Notsituation vermutet und die Feuerwehr gerufen habe. Diese habe als Ordnungsbehörde selbständig zu prüfen gehabt, ob tatsächlich ein Eingreifen notwendig ist. Dass sich die Feuerwehr zum Aufbrechen der Tür entschlossen habe, könne der Mieterin nicht zugerechnet werden.

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Dienstag, 29. März 2011

Gesetzlicher Anspruch auf eine Abfindung bei betriebsbedingter Kündigung

Das deutsche Arbeitsrecht kannte lange Zeit keinen gesetzlichen Anspruch auf eine Abfindung bei der Kündigung eines Arbeitnehmers. Dass in der Praxis dennoch häufig Abfindungen gezahlt wurden, beruhte einzig und allein auf Vereinbarungen der Parteien. Nicht selten wurden diese erst im Rahmen eines Kündigungsschutzprozesses vor dem Arbeitsgericht getroffen. Dies änderte sich seit dem 01.01.2004 mit der Einführung des § 1a Kündigungsschutzgesetz (KSchG).


Danach besteht ein Abfindungsanspruch, wenn
  • es sich um eine betriebsbedingte Kündigung handelt,
  • der Arbeitgeber bereits im Kündigungsschreiben eine Abfindung für den Fall anbietet, dass der Arbeitnehmer die Klagefrist verstreichen lässt und
  • die Abfindung in Höhe von 0,5 Monatsverdiensten für jedes Jahr des Bestehens des Arbeitsverhältnisses liegt. Dabei wird ein Zeitraum von mehr als sechs Monaten auf ein volles Jahr aufgerundet.
    Unter diesen Voraussetzungen wird die Abfindung fällig, wenn der Arbeitnehmer die Klagefrist verstreichen lässt.
Die Neuregelung gibt aber nur ein Wahlrecht. Sowenig der Arbeitgeber gezwungen ist eine Abfindung anzubieten, sowenig muss der Arbeitnehmer ein solches Angebot annehmen. Der Arbeitgeber wird sich zu solch einem Angebot nur entschließen, wenn er seien Kündigung für wirksam hält und sich seiner Sache ganz sicher ist. Dem Arbeitnehmer aber ist es unbenommen Kündigungsschutzklage zu erheben, wenn er der Auffassung ist, dass diese ihm gegenüber der raschen Abfindungsregelung Vorteile bringt.


Die praktische Relevanz der Vorschrift ist daher – ich lasse mich gerne eines besseren belehren – eher gering geblieben.

Donnerstag, 24. März 2011

Richter mit Humor ...

Ich hatte bereits vor einiger Zeit mal erwähnt, dass auch deutschen Richtern trockener Humor nicht ganz fremd ist (hier) Wie der Beschluss des OLG München (Beschluss vom 10.12.1999 - 26 AR 107/99 = NJW 2000, 748) zeigt, haben selbst Obergerichte Verständnis für Kollegen in der Instanzgerichtsbarkeit, denen der Schalk im Nacken sitzt. 

Ein Münchener Amtsrichter hatte die  mündliche Verhandlung in mehreren Familiensachen auf den 11.11. um 11.11 Uhr terminiert. Die Beklagte in einem Unterhaltsprozess fand das gar nicht lustig und fühlte sich nicht ernstgenommen. In ihrer Dienstaufsichtsbeschwerde meinte sie, der Richter wolle sie mit der Terminierung wohl veräppeln. Der Richter wolle wohl  damit nur zum Ausdruck bringen, dass er den Streit im Grunde als närrisch ansehe.Ihre Menschenwürde sah sie in Gefahr! Das sahen die OLG-Richter etwas anders:

"Dass der abgelehnte Richter sich wegen der Dienstaufsichtsbeschwerde so ärgert, dass er nicht mehr unbefangen sein kann, kann gerade bei der Art von Humor, die der Richter - ob passend oder unpassend - bei der Terminierung gezeigt hat, ausgeschlossen werden."
 Der Richter habe sich höchstens "einen kleinen Scherz" erlaubt.  Niemand hätte sich aufgeregt, wenn er statt um 11.11 Uhr um 11.10 Uhr terminiert hätte. Schließlich schreibt das OLG der Beschwerdeführerin in das Stammbuch: "Etwas Humor, zumindest aber Gelassenheit, kann auch von den Streitparteien einer Familiensache erwartet werden."


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Dienstag, 22. März 2011

Männlich? Weiblich? Nicht immer verrät es der Name:

Keine Diskriminierung wegen ethnischer Herkunft bei einer falschen Anrede in der Ablehnung einer Bewerbung. Das Arbeitsgericht Düsseldorf (Az. 14 Ca 908/11)   hat die Klage einer Bewerberin mit Migrationshintergrund abgewiesen, die in einem Ablehnungsschreiben mit "Sehr geehrter Herr" angeredet worden war.

Nach Auffassung der Klägerin belegt die falsche Anrede, dass ihre Bewerbung offensichtlich keines Blickes gewürdigt worden sei und der Arbeitgeber sie bereits wegen ihres ausländischen Namens aussortiert habe. Dies sah das Arbeitsgericht anders. Näherliegend sei es, dass der falschen Anrede ein schlichter Fehler bei der Bearbeitung des Ablehnungsschreibens zu Grunde liege.

Mittwoch, 16. März 2011

Bildung von Abrechnungseinheiten auch ohne gesonderte mietvertragliche Vereinbarung

Zwei gegenüberliegende Häuser der Vermieters werden einheitlich mit Wärme versorgt. Der Vermieter fasst beide Objekte bei der Heizkostenabrechnung zu einer Wirtschaftseinheit zusammen. Dies hält der Mieter für unzulässig und verweigert die Nachzahlung der Nebenkosten.

Zu Unrecht, wie der Bundesgerichtshof meint (Urteil vom 14.Juli 2010 - VIII ZR 290/09). Wenn eine andere Abrechnungsmöglichkeit wegen der Verbindung der Versorgung beider Häuser nicht besteht, kann der Vermieter nicht gezwungen werden, getrennt abzurechnen. Einer gesonderten Vereinbarung für die Bildung von Abrechnungseinheiten im Mietvertrag bedarf es dazu nicht.

Dienstag, 15. März 2011

Aktuelle mietrechtliche Entscheidungen des Bundesgerichtshofs

Im 1. Quartal des Jahres 2011 hat der Bundesgerichtshof fünf interessante Urteile aus dem Bereich des Wohnungsmietrechts verkündet, die nachstehend kurz vorgestellt werden sollen:

1. Mietminderung bei zu kleiner möbiliert vermieteten Wohnung
Nach ständiger Rechtsprechung des Bundesgerichtshofes stellt eine erhebliche Flächendifferenz einen zur Mietminderung berechtigenden Mangel einer Mietwohnung dar. Erheblich ist nach Auffassung des BGH eine Minderfläche von 10%. Diese Rechtsprechung hat der Bundesgerichtshof mit Urteil vom 2.März 2011  (VIII ZR 209/10)  auch auf möbiliert vermietete Wohnungen ausgedehnt. Die von einer Wohnflächenunterschreitung ausgehende Beschränkung der Nutzungsmöglichkeit des vermieteten Wohnraums sei nicht deshalb geringer zu veranschlagen, weil die für eine Haushaltsführung benötigten Einrichtungsgegenstände trotz der geringeren Wohnfläche vollständig in der Wohnung untergebracht werden können.

2. Modernisierungszuschlag trotz fehlender Ankündigung
Nach § 559 BGB kann der Vermieter nach Durchführung von Modernisierungsarbeiten die jährliche Miete um 11% der für die Wohnung aufgewendeten Kosten erhöhen. Modernisierungsmaßnahmen hat der Vermieter form- und fristgerecht anzukündigen (§ 554 Absatz 3 BGB). Was geschieht aber hinsichtlich der Mieterhöhung, wenn er diese Ankündigung unterlässt? Der Bundesgerichtshof hat hat nunmehr mit Urteil vom 2.März 2011  (Akz VIII  ZR 164/10) entschieden, dass eine Mieterhöhung, die gemäß § 559 Abs. 1 BGB nach einer tatsächlich durchgeführten Modernisierung vorgenommen wird, nicht deshalb ausgeschlossen ist, weil der Durchführung der Arbeiten keine Ankündigung nach § 554 Abs. 3 BGB vorausgegangen ist.. Denn Zweck der Ankündigungspflicht  sei es allein, dem Mieter zu ermöglichen, sich auf die zu erwartenden Baumaßnahmen in seiner Wohnung einzustellen und ggf. sein Sonderkündigungsrecht auszuüben. Hingegen sei es nicht  Zweck der Ankündigungspflicht die Befugnis des Vermieters einzuschränken, die Kosten einer tatsächlich durchgeführten Modernisierung nach § 559 Abs. 1 BGB auf den Mieter umzulegen.


3. Voraussetzungen der Verwertungskündigung
Nach § 573 BGB kann der Vermieter ein Mietverhältnis kündigen, wenn er ein berechtigtes Interesse an der Beendigung des Mietverhältnisses hat. Ein solches berechtigtes Interesse ist gegeben, wenn der Vermieter durch die Fortsetzung des Mietverhältnisses an einer angemessenen wirtschaftlichen Verwertung des Grundstücks gehindert und dadurch erhebliche Nachteile erleiden würde. Wie der Bundesgerichtshof mit Urteil vom 9.Februar 2011 (VIII  ZR 155/10) feststellt, kann auch der Abriss einer Wohnanlage unter Umständen eine angemessene wirtschaftliche Verwertung darstellen, wenn sie auf vernünftigen und nachvollziehbaren Erwägungen beruht. Dies ist dann der Fall, wenn sie sich in einem schlechten Bauzustand  befindet, nicht heutigen Wohnvorstellungen entspricht und mit dem geplanten Neubau moderne bedarfsgerechte Mietwohnungen erstellt werden sollen. Darüber hinaus darf auch  kein milderes Mittel, wie Sanierungsmaßnahmen der alten Bausubstanz unter Erhalt der Wohnung  in Betracht kommen, durch das ein heutigen Wohnbedürfnissen entsprechender baulicher Zustand erreicht werden kann.

4. Öffentliche Zuschüsse und Mieterhöhungsverlangen
Nach § 558 BGB kann der Vermieter unter bestimmten Umständen die Zustimmung zu einer Erhöhung der Miete bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete verlangen.Von dem Jahresbetrag, der sich bei einer Erhöhung auf die ortsübliche Vergleichsmiete ergäbe, sind  Kosten für Modernisierungsmaßnahmen, die durch Zuschüsse öffentlicher Haushalte gedeckt werden in Abzug zu bringen (§ 558 Abs. 5 iVm. 559a Abs. 1 BGB).  Müssen damit bei Mieterhöhungsverlangen sämtliche öffentlichen Fördermittel angegeben werden?  Der Bundesgerichtshof hat mit Urteil vom 19.Januar 2011 (VIII ZR 87/10) entschieden, dass die Wirksamkeit eines Mieterhöhungsverlangens nicht voraussetzt, dass der Vermieter erhaltene öffentliche Förderungsmittel in dem Erhöhungsverlangen angibt, wenn diese nach dem maßgeblichen, im Förderungsvertrag angegebenen Förderungszweck ausschließlich für Instandsetzungsmaßnahmen gewährt wurden. Aus § 558 Abs. 5 BGB iVm. § 559a Abs. 1 BGB ergibt sich, dass nur die Kosten für Modernisierungsmaßnahmen, die durch Zuschüsse öffentlicher Haushalte gedeckt werden, bei der Berechnung der erhöhten Miete in Anrechnung gebracht, nicht jedoch die Kosten für Instandsetzungsmaßnahmen.Sind die Förderungsmittel als Drittmittel nur für die Instandsetzungsarbeiten bestimmt, ist die fehlende Angabe unschädlich.  

5. Zahlung des Abrechnungsguthabens stellt kein Schuldanerkenntnis dar
Der Vermieter von Wohnungen kann u.U. eine Betriebskostenabrechnung innerhalb der Abrechnungsfrist gemäß § 556 Abs. 3 Satz 2 und Satz 3 BGB auch zu Lasten der Mieter korrigieren kann. Was geschieht aber, wenn er ein sich aus der ersten Abrechnung ergebenes Guthaben bereits an den Mieter ausgekehrt hat? Kann er dieses zurückfordern?  Ja, meint der Bundesgerichtshof in seinem Urteil vom 12.Janaur 2011 (VIII ZR 296/09). Die Abrechnungs- und Einwendungsfristen des § 556 Abs. 3 BGB für Betriebskosten sollten nur gewährleisten, dass die Mietvertragsparteien eines Wohnraummietverhältnisses nach überschaubarer Zeit Klarheit über ihre Verpflichtungen aus einem abgeschlossenen Abrechnungszeitraum erlangen. Angesichts dessen rechtfertige die bloße Zahlung des sich aus der Abrechnung ergebenden Guthabens noch nicht die Annahme eines Schuldanerkenntnisses, das den in der Abrechnung genannten Endbetrag verbindlich werden lässt.

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Montag, 7. März 2011

Bella büxt aus ... und Bauer Willi haftet ....

Irgendwo im Paderborner Land, sagen wir bei Schwaney: malerisch führt die Kreisstrasse 38 an Feldern, Wiesen und kleinen Gehöften vorbei. Hubert fährt sein neues BMW-Cabrio spazieren. Aus den Boxen dröhnt: "Born to be wild". Plötzlich steht sie da! Die schwarzweiß gefleckte Milchkuh Bella! Hubert tritt in die Eisen, reißt das Steuer rum! Krawummmm! Die Werkstatt seines Vertrauens drückt ihm wenige Tage später eine Rechnung in Höhe von 10.932,78 € in die noch zittrigen Hände. Dafür muss jemand haften, sagt sich Hubert. Und da wo sonst Bauer Frau sucht, sucht Autofahrer Bauer! Und wird fündig: Öko-Bauer Willi ist der stolze Halter von Bella. Bella geht es gut, Öko-Bauer Willi weniger: Für die dem Kläger entstandenen Unfallkosten in Höhe von 10.932,78 Euro haftet der Landwirt nach Ansicht des Oberlandesgerichts aus dem Gesichtspunkt der Tierhalterhaftung (§ 833 BGB) zur Hälfte.Denn  ein bei Nutztieren nach dem Gesetz (§ 833 Satz 2 BGB) in Betracht kommender Ausschluss der Haftung sei nicht anzunehmen. Der Landwirt habe die Einhaltung der verkehrserforderlichen Sorgfalt bei der Beaufsichtigung der Kuh nicht ausreichend dargelegt. Keinesfalls reiche die Behauptung des Landwirts, die Weide durchgängig mit einem mindestens 130 cm hohen, vierfachen Stacheldraht eingezäunt zu haben. Denn schon die Tatsache, dass sich die Kuh auf der Straße befunden habe, stelle ein Indiz dafür dar, dass eine Ausbruchsmöglichkeit von der Weide bestanden habe.Er hätte schon beweisen müssen, dass die von ihm unternommenen Sicherungsmaßnahmen abstrakt geeignet gewesen seien, alle vernünftigerweise denkbaren Alternativen sicher auszuschließen. Schließlich sei es ja trotz des Zaunes nicht fernliegend, dass die Kuh  auf ihrem Weg vom abendlichen Melken vom Stall auf die Wiese ausgebüxt sei.
Oberlandesgerichts Hamm, Beschluss  vom 27.09.2005 – 9 W 45/05

Montagspredigt - Klare und verständliche Provisionsklauseln

Ich predige ja gerne. Auch in juristischer Hinsicht! Im Maklerrecht lautet meine ständiges Mantra: "Provisionsklauseln müssen klar und verständlich sein." Sonst erlebt man das, was eine Immobilienmaklerin vor dem OLG Frankfurt erleben musste:

Die Maklerin hatte den Verkauf eines Hausgrundstücks auf Rentenbasis vermittelt. Der Maklervertrag sah, als vom Makler anzubietenden Kaufpreis eine Anzahlung von 50.000 Euro und eine monatliche Rentenzahlung von 5.650 Euro vor und enthielt noch folgende Klausel  "Der Verkäufer zahlt keine Maklercourtage. Dafür darf der Makler das Objekt mit einer Anzahlung von Euro 88.000 anbieten. Die eventuell über Euro 50.000 liegende Anzahlung ist dann die Maklercourtage und wird nach Abschluss des notariellen Kaufvertrages gezahlt". Intransparent und damit unwirksam gemäß § 307 Abs. 1 Satz 2 BGB befand das OLG Frankfurt (Urteil vom 29.11.2006 - 19 U 120/06)


Freitag, 4. März 2011

Die Vermögensverwalterin als Maklerin

Die Besonderheiten der Wohnungsvermittlung hatte ich in meinem Beitrag vom 15.Februar 2011 bereits dargelegt. Interessant in diesem Zusammenhang ein Urtei des Amtsgerichts München vom 29.April 2010 -282 C 33538/09-: 

Die Vermögensverwalterin des Wohnungseigentümers war bei der Vermittlung der Wohnung für das Maklerbüro tätig geworden. Nach Auffassung des AG München entfällt damit der Provisionsanspruch des Maklers. Denn : § 2 Abs. 2 Nr. 2 WoVermittG (Wohnungsvermittlungsgesetz) schließt ausdrücklich einen Provisionsanspruch aus, wenn der Makler einen Mietvertrag über eine eigene Wohnung vermittelt. Der Vermögensverwalterin des Eigentümers sei daran gelegen gewesen, die Wohnung zügig und unproblematisch zu einer möglichst hohen Miete zu vermitteln. Da sich das Maklerbüro der Dienste der Vermögensverwalterin bedient habe, müsse es sich auch dieses Eigeninteresse zurechnen lassen.

Donnerstag, 3. März 2011

Provisionsanspruch einer Mitwohnzentrale bei Verlängerung des Mietvertrages?

Ausbildung und Beruf erfordern heute ein hohes Maß an Mobilität. Oft ist der Aufenthalt in einer Stadt nur von kuzer Dauer. Die Nachfrage nach möbilierten Wohnungen mit kurzer Mietdauer ist daher hoch. Dieses Bedürfnis wird unter anderem von Mitwohnzentralen befriedigt. Diese bieten in der Regel gegen Zahlung einer Provision die Vermittlung von Wohnungen zur Zwischenmiete an.

Oftmals ergeben sich Probleme, wenn der Mieter die Wohnung doch länger benötigt als geplant und die Vertragparteien die Dauer des Mietvertrages verlängern. Manche Mitwohnzentralen machen dann einen weiteren Provisionsanspruch geltend. So in einem Fall, über den das Amtsgericht Düsseldorf zu entscheiden hatte ( AG Düsseldorf, WuM 1998,731 f.) Die Klägerin suchte über die beklagte Mitwohnzentrale ein möbliertes Zimmer für den Zeitraum November 1997 bis mindestens Januar 1998, maximal aber bis Juni 1998. Für die erfolgreiche Vermittlung eines Zimmers für den Zeitraum November bis Januar 1998 berechnete die Beklagte entsprechend ihrer gestaffelten Provisionstabelle eine Provision von 55% einer Monatsmiete. Die Klägerin einigte sich nach Ablauf der vorgesehenen Mietzeit mit ihrern Vermietern das Mietverhältnis bis Ende Juni 1998 zu verlängern. Nachdem die Mitwohnzentrale davon Kenntnis erhielt, erstellte sie entsprechend ihrer Provisionsstaffel eine neue Rechnung in Höhe von 120% einer Monatsmiete abzüglich des bereits gezahlten Betrages in Abzug gebracht wurde. Die ausländische Studentin zahlte diesen Betrag zunächst auch. Später jedoch reute sie dies und sie klagte auf Rückzahlung des Betrages. Zu Recht, wie das Amtsgericht Düsseldorf meinte. Für die Verlängerung des Mietverhältnisses stand der Mitwohnzentrale kein Provisionsanspruch zu. Denn die Klägerin war nach § 2 WoVermittG zur Zahlung eines Entgeltes an die Beklagte nicht verpflichtet, weil durch den von der Beklagten für provisionspflichtig gehaltenen Mietvertrag lediglich das bereits bestehende Mietverhältnis verlängert worden ist. Daher war die Beklagte nach § 812 BGB verpflichtet, der Klägerin die auf Grund der Verlängerungsrechnung v. 4. 2. 1998 gezahlten 336,37 DM zu erstatten.

Mittwoch, 2. März 2011

Kamelle - De Prinz kütt ...

Alle Jahre wieder kommt nicht nur das Christuskind, sondern auch der Karneval. Und - was für mich besonders wichtig ist - bei den Rosenmontagsumzügen werden auch gern Schokoladenriegel in die Menge geworfen. 

Auf dem Rosenmontagsumzug 2010 kollidierte aber ein solcher Schokoriegel mit dem Gesicht einer Kölnerin. Diese wurde dadurch im Gesicht verletzt und zog vor den Kadi. Sie machte geltend, die Karvevalsgesellschaft habe gegen ihre Verkehrssicherungspflciht verstoßen. Der Wurf mehrerer Gegenstände in Richtung auf eine Menschenemge sei "nicht sozial üblich." In Köln schon, meinte das Amtsgericht (Az. 123 C 254/10). Das sei  "sozial üblich, allgemein anerkannt und erlaubt" und entspreche einer langjährigen Tradition deren Einhaltung von den Zuschauern erwartet werde. Beim Umzug sei es völlig normal, dass mehrere Süßigkeiten gleichzeitig in die Menge geworfen würden. Denn schließlich sollen diese aufgefangen werden! Nach Meinung des Amtsgerichts Köln müssen Zuschauer an einem Rosenmontagszug in Wurfweite der Prunkwagendamit rechnen, bei mangelnder Aufmerksamkeit "unerwartet auch von mehreren Gegenständen üblicher Größe getroffen zu werden". Wenn man das nicht wolle, könne man schließlich entweder einen größeren Abstand halten, die Wagen aufmerksam beobachten, das Innere eines Gebäudes aufsuchen oder - ganz wegbleiben! Tja, geben Sie am Rosenmontag - aber auch sonst - auf sich acht! ;-))