Dienstag, 10. Mai 2011

Haftung des Maklers

Wer Immobilien vermittelt, kann nur allzu leicht in die Haftung geraten. Erweisen sich die Angaben des Maklers als unrichtig, drohen erhebliche Schadensersatzansprüche. 

Gibt der Makler lediglich Informationen des Objektanbieters weiter, droht in der Regel keine Haftung. Denn den Immobilenmakler trifft hinsichtlich der Objektangaben grundsätzlich keine Erkundigungs- und Nachprüfungspflicht. In der Praxis ist allerdings eine scharfe Trennung zwischen den Angaben des Maklers und des Objektanbieters nicht ohne weiteres möglich. Denn in der Regel formuliert der Makler den Text des Exposés anhand der Angaben des Objektanbieters. Dabei sind allgemeine Anpreisungen in der Regel unschädlich. Anders ist dies aber zu beurteilen, wenn der Makler sich die vom Objektanbieter erhaltenen Mitteilungen zu eigen macht oder sich für deren Richtigkeit persönlich einsetzt, etwa wenn es im Exposé heißt, es handele sich um „geprüfte Objekte“. Wie schnell unzutreffende Angaben des Maklers zu Schadensersatzansprüchen führen können, zeigt ein Urteil des Bundesgerichtshofes aus dem Jahr 2000. Die späteren Kläger nahmen aufgrund einer Immobilienkurzbeschreibung eines Einfamilienhauses Kontakt zu einer Maklerin auf. In der Beschreibung hieß es unter anderem, „die Einliegerwohnung ist ebenso realisierbar wie Wohnen und Arbeiten“. Diese Maklerin übersandte den Klägern ein Exposé, in dem unter anderem eine Wohnfläche im Souterrain/Einliegerwohnung von 67,90 qm ausgewiesen war. Nach Kaufvertragsabschluß erfuhren die Käufer, dass die Räume im Untergeschoss nicht als Wohnräume genehmigt waren. Die Käufer klagten daraufhin gegen die Maklerin den Betrag ein, um den das Haus wegen der mangelnden Realisierbarkeit einer Einliegerwohnung weniger wert war zuzüglich des hierauf bezogenen Anteils der Maklerprovision. Während die Vorinstanzen die Klage abwiesen, erkannte der Bundesgerichtshof den Schadensersatzanspruch der Käufer grundsätzlich an. Die Maklerin hatte ihre Aussage hinsichtlich der Realisierbarkeit einer Einliegerwohnung lediglich darauf gestützt, dass die Verkäufer einen Teil der Räume tatsächlich zu Wohnzwecken genutzt hatten. Der Bundesgerichtshof warf der Maklerin vor, dass es für ihre Aussage zur Realisierbarkeit der Einliegenwohung keine ausreichende Grundlage gab. Ebensowenig wie den Makler grundsätzlich keine Prüfungs- und Nachforschunspflichten treffen, ist er grundsätzlich nur in engen Grenzen zu einer Beratung seines Kunden verpflichtet. Doch auch hier ist Vorsicht geboten. Denn der Verkaufsmakler hat auf eine realistische Preisgestaltung hinzuwirken. Übernimmt der Makler über die bloße Nachweistätigkeit weitere Serviceleistungen, vermehren sich die Haftungsrisiken. Denn dadurch kann ein konkludenter Beratervertrag entstehen. Damit werden dem Makler umfassende Nachforschungs-, Prüfungs- und Aufklärungspflichten auferlegt. Auch wenn der Makler grundsätzlich nicht zu eigenen Recherchen verpflichtet ist, hat er dennoch auf eine angemessene Preisgestaltung zu achten, wenn er sich nicht Haftungsgefahren aussetzen will. So verklagte ein Verkäufer den Makler auf Zahlung der entgangenen Differenz. Der Makler den Wert des zu vermarktenden Hauses beim ersten Gespräch auf 260.000,00 DM bis 270.000,00 DM geschätzt. Tatsächlich wurde es zu einem Preis von 260.000,00 DM verkauft. Ein Gutachter stellte später fest, dass der tatsächliche Verkehrswert bei 305.000,00 DM lag. Das Oberlandesgericht Schleswig verurteilte den Makler auf Zahlung der Differenz von 45.000,00 DM. In einem vom Oberlandesgericht Düsseldorf entschiedenen Fall hatte der Makler das Objekt ursprünglich zu einem Kaufpreis von 490.000,00 DM angeboten. Nachdem sich kein Käufer fand, senkte der Makler über mehrere Monate hin den Kaufpreis in kleinen Schritten bis auf 390.000,00 DM. Zu diesem Preis wurde die Immobilie veräußert. Der Verkäufer verklagte darauf hin den Makler und warf ihm vor, den Verkehrswert von vornherein nicht richtig eingeschätzt zu haben. Das Oberlandesgericht Düsseldorf gab dem Verkäufer Recht und verurteilte den Makler. Nach Auffassung des Oberlandesgerichtes seien die geringen Preissenkungen schädlich gewesen, weil Interessenten in einer derartigen Situation üblicherweise weiter abwarteten. Übernimmt der Makler über die bloße Nachweistätigkeit hinaus weitere Pflichten, vermehren sich die Haftungsrisiken. Dies kann etwa bei der Hilfe bei Vertragsvormulierungen der Fall sein. In einem solchen Fall geht die Rechtsprechung vom Abschluß eines konkludenten Beratervertrages aus und legt dem Makler umfassende Nachforschungs-, Prüfungs- und Aufklärungspflichten auf.
Eine noch schärfere Haftung trifft den Vermittler von Kapitalanlageobjekten. Diese haften wie die Anlageberater. Entsprechend dem „Bond-Urteil“ des Bundesgerichtshofes (Az. XI ZR 12/93) bedeutet dies, dass sie umfassende Nachforschungs- und Aufklärungspflichten treffen. So ist der Vermittler verpflichtet, den Kunden vollständig über alle wichtigen Umstände der Anlagenentscheidung zu informieren. Dazu gehört auch die Prüfung der wirtschaftlichen Plausibilität des Anlagekonzeptes.


www.ruge-mydlak.eu

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