Freitag, 28. Oktober 2011

Witz zum Wochenende

Frau Neumann steht in der Rechtsantragstelle und will eine
einstweilige Verfügung gegen ihren Ehemann beantragen.
Der Rechtspfleger nimmt den Antrag auf und fragt::
„Ihr Name, Frau ... ?“
„Ich heiße Neumann.“
„Und Ihr Alter ?“
„Na,wenn ich Neumann heiße, dann
heißt mein Alter auch Neumann !“

Donnerstag, 27. Oktober 2011

Von Beinamputierten auf freiem Fuß ....

Ich bin ja mehr auf dem Gebiet des Zivilrechts unterwegs. Ein schöner Grundstückskaufvertrag, ein Mietvertrag oder ein Maklervertrag: Damit kann man mir immer eine Freude machen. ;-) Ein wenig neidisch schaue ich manchmal auf die strafrechtlichen Kollegen. Die vollbringen sogar Wunder, wie dem "Hohlspiegel" zu entnehmen ist: www.spiegel.de ;-)

BGH: "Weißen" ist nicht gleich "streichen"

Wieder einmal ha t sich der Bundesgerichtshof mit den Schönheitsreparaturklauseln befasst (BGH, Urteil v. 21.9.2011, VIII ZR 47/11). Im Mietvertrag fand sich die Formulierung, diese umfassten "das Weißen der Decken und Oberwände." Der Mieter weigerte sich, die Schönheitsreparaturen durchzuführen, weshalb der Vermieter einen Handwerker mit den Arbeiten beauftragte. Von dem Mieter verlangte er nund die Kosten hierfür. 

Zu Unrecht, wie die Karlsruher Richter befanden. Die Klausel sei unwirksam. Sie enthalte eine unzulässige Farbvorgabe. Denn nach der kundenfeindlichsten Auslegung sei die Pflicht des Mieters zum "Weißen" nicht als bloßes "Streichen" zu verstehen, sondern so, dass ein Anstrich mit weißer Farbe vorzunehmen sei. Dies stelle eine unangemessene Benachteiligung des Mieters da, da er die Wohnung auch während des Mietverhältnisses in der vorgegebenen Farbe dekorieren müsse. Der Mieter werde dadurch in seiner persönlichen Lebensgestaltung eingeschränkt, ohe dass der Vermieter hieran ein anerkennenswertes Interesse habe.



Freitag, 21. Oktober 2011

Um mal am Freitagmittag was ketzerisches zu sagen:

Ein Beitrag des Kollegen Robak über den "Entzug der Fahrerlaubnis wegen Realitätsverlust" bringt mich auf den ketzerischen Gedanken: Wenn Realitätsverlust einen Grund zum Entzug der Fahrerlaubnis darstellt, dürften wir demnächst einige Verkehrsteilnehmer auf Deutschlands Straßen vermissen ;-) Aber möglicherweise benötigt man für die Nutzung eines Rettungsschirms auch gar keine Fahrerlaubnis: ;-)

Donnerstag, 20. Oktober 2011

Rauchmelder und Mietrecht

Aufgrund meines gestrigen Beitrags über die Instandsetzungspflicht des Vermieters hinsichtlich einer bei einem Feuerwehreinsatz zerstörten Tür möchte ich den Fokus einmal auf das Thema "Rauchmelder im Mietrecht" setzen:  In acht Bundesländern (s. Tabelle am Ende des Beitrages) ist deren Einbau nämlich zwischenzeitlich Pflicht.

In der Regel ist nach den einschlägigen Landebauordnungen der Bauher bzw. Eigentümer/Vermieter des Hauses oder der Wohnung für den Einbau verantwortlich. Eine Ausnahme gilt für Mecklenburg-Vorpommern. In diesem Bundesland ist der jeweilige "Besitzer" für die Installation der Rauchmelder zuständig. Der "Besitzer" ist sowohl für die Anschaffung und Installation des Rauchmelders, als auch für dessen Wartung und ständige Betriebsbereitschaft verantwortlich. Wurde der Rauchmelder vom Mieter angeschafft, verbleibt er nach dem Einbau in seinem Eigentum und er darf das Gerät nach Umzug ausbauen und mitnehmen.

In allen anderen Ländern gilt: Den Vermieter trifft die Pflicht zur Installation und er hat dafür Sorge zu tragen, dass die Meldegeräte zur jeder Zeit betriebsbereit sind. Andernfalls droht ihm im Schadensfall die Haftung, es sei denn, er kann die jährliche Prüfung nachweisen. Diese Pflicht kann er durch eine Zusatzklausel zum Mietvertrag auf den Mieter übertragen. Allerdings wird der Vermieter dadurch nur dann von seiner eigenen Verantwortung und Haftung frei, wenn er im Schadensfall beweisen kann, dass er sich vor Abschluss des Zusatzvertrages davon überzeugt hat, dass der Mieter zur fachgerechten Ausführung in der Lage ist. Bei ihm verbleibt eine Kontrollpflicht. Er muss kontrollieren, ob Installation und Wartung auch tatsächlich ausgeführt werden.

Die Installationskosten sind als Modernisierungskosten mit maximal 11% der Investitionkosten auf die Miete umlagbar. Wartungskosten sind als Nebenkosten ebenfalls umlegbar.

Zur Entlastung des Vermieters regeln die Landesbauorndungen in Bremen, Schleswig-Holstein und Hessen, dass der unmittelbare Besitzer, d.h. in der Regel der Mieter zuständig für die Wartung der installierten Rauchmelder ist. Der Eigentümer kann diese Verpflichtung aber freiwillig übernehmen, was sinnvollerweise einer klaren und eindeutigen schriftlichen Mitteilung des Vermieters an die jeweiligen Mieter bedarf.




Rechtsgrundlage
Einbau durch
Schleswig- Holstein
§ 49 Abs. 4 LBO  
Eigentümer
Hamburg
§ 45 Abs. 6 LBO

Eigentümer
Mecklenburg- Vorpommern
§ 48 Abs. 4 LBO
 Mieter bzw. Besitzer
Thüringen
§ 46 Abs. 4 LBO

 Eigentümer bzw. Bauherrn
Hessen
§ 13 Abs. 5 LBO

Eigentümer
Rheinland-Pfalz
§ 44 Abs. 8 LBO

Eigentümer
Saarland
§ 46 Abs. 4 LBO

Eigentümer
Bremen
§ 48 Abs. 4 LBO

Eigentümer

Mittwoch, 19. Oktober 2011

Die defekte Wohnungstür nach Feuerwehreinsatz

Die Feuerwehr steht vor der Tür und öffnet diese gewaltsam. Wer hat eigentlich später für die Reparatur der Tür zu sorgen?. Grundsätzlich der Vermieter, meint das Amtsgericht Bad Segeberg   (AG Bad Segeberg, Urt. v. 06.10.2011 - 17 C 336/10)   

Wenn ein Handwerker die Eingangstür einer Wohnung repariert und nicht beweisen kann, dass der Mieter der Wohnung ihn hiermit beauftragt hat, kann er nicht von dem Mieter die Zahlung der für die Instandsetzung der Tür angefallenen Kosten verlangen. Denn ein Werkvertrag mit dem Mieter kommt mach Auffassung des Gerichts auch nicht dadurch konkludent zustande, dass der Mieter von den Instandsetzungsarbeiten Kenntnis hat und diese duldet. Das in der Instandsetzung der Tür zu sehende konkludente Angebot des Unternehmers auf Abschluss eines Werkvertrages richtet sich grundsätzlich an den jeweiligen Vermieter der Wohnung.

Montag, 10. Oktober 2011

Betriebskosten - Anpassung auf eine angemessene Höhe


"Sind Betriebskostenvorauszahlungen vereinbart worden, so kann jede Vertragspartei nach einer Abrechnung durch Erklärung in Textform eine Anpassung auf eine angemessene Höhe vornehmen." Was sich nach dem Gesetzeswortlaut des § 560 Abs. 4 BGB so einfach anhört, bereitet in der Realität durchaus Schwierigkeiten. Denn wie bestimmt man die "Anpassung auf eine angemessene Höhe" ?


So rechnete eine Berliner Vermieterin mit Schreiben vom 6.März 2009 über die Betriebs- und Heizkosten für das Kalenderjahr 2008 gegenüber ihrem Mieter ab. Aus der Abrechnung ergab sich eine Nachforderung zu Gunsten der Vermieterin. Dies nahm die Vermieterin zum Anlass, eine Anpassung der monatlichen Vorauszahlungen zu verlangen. Diese berechnete sie, indem sie das Ergebnis der Betriebskostenabrechnung durch 12 dividierte und zusätzlich einen Sicherheitszuschlag von 10% auf die bisher ermittelten Kosten ansetzte. Falsch, urteilte der Bundesgerichtshof (Urteil vom 28. September 2011 – VIII ZR 294/10).


Eine Anpassung der Betriebskostenvorauszahlungen sei  nur dann angemessen im Sinne von § 560 Abs. 4 BGB, wenn sie auf die voraussichtlich tatsächlich entstehenden Kosten im laufenden Abrechnungsjahr abstelle. Grundlage für die Anpassung der Vorauszahlungen sei dabei die letzte Betriebskostenabrechnung. Zwar könne bei der Anpassung auch eine konkret zu erwartende Entwicklung der künftigen Betriebskosten berücksichtigt werden. Allerdings bestehe kein Raum für einen abstrakten, nicht durch konkret zu erwartende Kostensteigerungen für einzelne Betriebskosten gerechtfertigten "Sicherheitszuschlag" von 10 %.

 Quelle: Pressemitteilung des Bundesgerichtshofes Nr. 148/2011

Vermieter hat Anspruch auf Einbau von funkbasierten Ablesegeräten



In unserer immer dichter vernetzten Welt werden immer mehr Daten über Fünksysteme übermittelt. Vielen Menschen bereitet dies unter anderem aus gesundheitlichen Gründen Sorge. So gibt es im Bereicht der Mobilfunknetze eine breite Diskussion über die gesundheitlichen Gefahren. Ähnliche Gedanken scheinen auch eine Mieterin in einem vom Bundesgericthshof entschiedenen Fall bewogen zu haben, den Austausch der Heizkostenverteiler durch ein funbasiertes Ablesesystem zu ersetzen. 

Ihr Vermieter klagte deshalb auf Duldung des Autausches der vorhanddenen Ablesegeräte für Wärme, Warm- und Kaltwasser gegen ein Funksystem. In letzter Instanz gab nun der Bundesgerichtshof dem Vermieter Recht. Der Bundesgerichtshofs (Urteil vom 29. September 2011 – VIII ZR 326/10) hat entschieden, dass die Mieterin den Einbau der funkbasierten Zähler zu dulden hat. Ein Anspruch ergibt sich für die Heizenergie- und Warmwasserzähler aus § 4 Abs. 2 Satz 1 Halbs. 2 der Heizkostenverordnung (HeizkostenVO). Diese Norm erfasst nach Auffassung der Bundesrichter nicht nur die Erstausstattung der Mieträume mit Heizkostenerfassungsgeräten und den Austausch unbrauchbar gewordener Geräte, sondern begründet auch eine Duldungspflicht des Mieters für den Austausch noch funktionstüchtiger Messgeräte durch modernere Systeme.Hinsichtlich der Kaltwasserzähler stützen die Karlsruher Richter den Anspruch auf § 554 Abs. 2 BGB. Es könne den Wert der Wohnung erhöhen, wenn diese zum Zwecke der Ablesung nicht betreten werden müsste. Die Duldungspflicht  gelte umso mehr, als die Mieterin ohnehin den Einbau von Heizkosten- und Warmwasserzähler dulden üsse und so der Einbau von zwei verschiedenen Ablesesystemen vermieden werden könne.

Freitag, 7. Oktober 2011

Wie man aus Sch... - sorry- Guano - Gold, äääh Land macht.

Durch unsere Welt irrlichtern ja so manche kuriosen Gesetze. Heute richte ich mal meinen Blick ganz weit nach Westen - auf die USA. Heften bleibt mein Blick auf den Guano Islands Act.  Dieses heute noch gültige Gesetz wurde am 18.August 1856 vom Kongress verabschiedet. Verkürzt gesagt ergibt sich aus dem Gesetz, dass eine Insel, auf der man Guano findet, zum Staatsgebiet der USA gehört,sobald ein US-Bürger eine solche Insel findet:

Whenever any citizen of the United States discovers a deposit of guano on any island, rock, or key, not within the lawful jurisdiction of any other government, and not occupied by the citizens of any other government, and takes peaceable possession thereof […]

Tolle Idee, oder? ;-) Ein paar Inseln kamen so zusammen, z.B.  Baker Island, Jarvis Island, Howland Island, das Kingmanriff, das Johnston-Atoll und die Midwayinseln.

Quelle: wikipedia

Samstag, 1. Oktober 2011

Haftung für fehlerhafte Angaben im Exposé

In einem älteren Beitrag hatte ich auf die Haftungsrisiken des Maklers hingewiesen. Streitträchtig sind Angaben des Maklers im Exposé.

Sind Unrichtigkeiten im Exposé vorhanden, kann der Makler auf Schadenersatz in Anspruch genommen werden. Dies gilt aber grundsätzlich nicht, wenn der Makler im Exposé lediglich die Angaben des Verkäufers wiedergibt. Das  Landgericht Bonn entschied, dass ein Makler grundsätzlich nicht für die Richtigkeit der vom Immobilienverkäufer gemachten Angaben haftet. Der Makler haftet in diesem Fall nur dann, wenn ihm entweder die Unrichtigkeit der Angaben bekannt ist oder ihn eine Nachprüfungspflicht trifft. Eine solche Pflicht besteht aber nur dann, wenn er die Unrichtigkeit hätte erkennen können oder der Makler gegenüber den Kunden den Eindruck vermittelt, er habe die Angaben selbst geprüft (LG Bonn, Urteil v. 14.04.11, Az.: 8 S 15/11). Dem Makler wird anzuraten sein, in seinem Exopsé einen Haftungsausschluss aufzunehmen, um sich vor Haftungsrisiken abzusichern.




www.ruge-mydlak.de