Samstag, 31. Dezember 2011

Zum Jahreswechsel

© Diamantenjoe  / pixelio.de




Zum Jahreswechsel wünschen wir Ihnen von ganzem Herzen Gesundheit,
Glück und viel Erfolg für 2012!

Freitag, 30. Dezember 2011

Silvester ...

So kann es einem in der Silvesternacht ergehen: Ein Mann spricht nach Mitternacht auf einem Silvesterball seinen Nachbarn an: "Sagen Sie mal, kennen wir uns nicht?" "Nein", erwidert dieser, "und außerdem sind ihre Geld-Forderungen an mich seit einer Stunde verjährt!"

Freitag, 23. Dezember 2011

Donnerstag, 22. Dezember 2011

Maklerprovision in der Zwangsvollstreckung

In einem älteren Beiträg hatte ich darauf hingewiesen, dass der Courtageanspruch grundsätzlich nicht entsteht, wenn das Objekt durch Zuschlag im Zwangsversteigerungsverfahren erworben wurde. Es bedarf vielmehr einer gesonderten Provisionsvereinbarung. 


In diesem Zusammenhang weist der Kollege Dr. Hildebrandt in einem Beitrag für die Immobilienzeitung (Nr 49 vom 8.12.2011) auf ein Urteil des Landgerichtes Potsdam (Urteil vom 29. September 2011, Az. 2 O 105/11) hin. In dem zu entscheidenden Fall war die ursprüngliche Provisionsvereinbarung durch Rückabwicklung des Kaufvertrages entfallen. Im sich anschließenden Zwangsversteigerungsverfahren konnte der Käufer das Objekt auch durch die Tätigkeit des Maklers erwerben. Dennoch ging der Makler leer aus. Die ursprüngliche Provisionsvereinbarung habe das Zwangsversteigerungsverfahren nicht erfasst und es wäre Sache des Maklers gewesen, klare Verhältnisse zu schaffen. Dass sich der Käufer die Tätigkeit des Maklers gefallen ließ, stelle keine auf Abschluss einer Provisionsvereinbarung gerichtete Willenserklärung dar.

Montag, 19. Dezember 2011

Falsche Angaben lohnen sich nicht: Zur Verwirkung des Maklerlohnanspruchs

Der Makler  darf Informationen, die er von dem Verkäufer erhalten hat, grundsätzlich ungeprüft wiedergeben (BGH, Urteil vom 18.1.2007, - III ZR 146/06 -). Nur wenn sie für ihn ersichtlich unzutreffend sind muß er darauf hinweisen (OLG Celle, Urteil vom 6.2.2003, - 11 U 170/02 -).

Erhält er aber korrekte Informationen von dem Verkäufer, muss der Makler diese aber auch wahrheitsgemäß weitergeben. In einem vor dem Landgericht Berlin entschiedenen Fall hatt die Maklerin dem Käufer die ihr von den Verkäufern mitgeteilte Nettomieteinnahme aus dem Objekt nicht mitgeteilt, sondern - wider besseren eigenen Wissens - deutliche höhere Mieteinnahmen mitgeteilt (LG Berlin, Urteil vom 22.09.2011 - 5 O 430/10).

Folge: Die Maklerin verwirkte in entsprechender Anwendung des § 654 BGB ihren Maklerlohnanspruch.

Sonntag, 11. Dezember 2011

BGH: Rechtsprechung zum Mietrecht im Jahr 2011

Da das Jahr zur Neige geht, ein kleiner Rückblick auf mietrechtliche Entscheidungen des Bundesgerichtshofes aus dem Jahr 2011 in Leitsätzen:

Betriebskosten: Kein "abstrakter" Sicherheitszuschlag auf die zuletzt abgerechneten Betriebskosten:
Die letzte Betriebskostenabrechnung ist Grundlage für eine Anpassung der Vorauszahlungen, hindert aber nicht die Berücksichtigung anderer – bereits eingetretener oder noch eintretender – Umstände, von denen die im laufenden Jahr entstehenden Kosten voraussichtlich beeinflusst werden. Es ist jedoch kein Raum für einen “abstrakten” Sicherheitszuschlag in Höhe von 10 % auf die zuletzt abgerechneten Betriebskosten.
BGH, Urteil vom 28.09.2011 -VIII ZR 294/10

Betriebskosten: "Center-Management"
Die formularmäßig vereinbarte Klausel eines Gewerberaummietvertrages, die dem Mieter eines in einem Einkaufszentrum belegenen Ladenlokals als Nebenkosten des Einkaufscenters zusätzlich zu den Kosten der “Verwaltung” nicht näher aufgeschlüsselte Kosten des “Center-Managements” gesondert auferlegt, ist intransparent und daher unwirksam.
BGH, Urteil vom 03.08.2011 -XII ZR 205/09

Betriebskosten: Wirtschaftlichkeitsgrundsatz
Der Mieter trägt die Darlegungs- und Beweislast für eine Verletzung des Grundsatzes der Wirtschaftlichkeit bei der Abrechnung der Betriebskosten durch den Vermieter.Mit der Behauptung, ein Kostenansatz in der Betriebskostenabrechnung des Vermieters übersteige den insoweit überregional ermittelten durchschnittlichen Kostenansatz für Wohnungen vergleichbarer Größe, genügt der Mieter seiner Darlegungslast nicht. Den Vermieter trifft regelmäßig keine sekundäre Darlegungslast für die tatsächlichen Grundlagen seines Betriebskostenansatzes.
BGH, Urteil vom 06.07.2011 -VIII ZR 340/10


Mietkaution: Rückzahlung durch den Erwerber
Infolge einer nach Inkrafttreten von § 566a BGB erfolgten Veräußerung vermieteten Wohnraums tritt der Erwerber auch dann in die durch die Zahlung der Kaution an den ursprünglichen Vermieter begründeten Rechte und Pflichten ein, wenn es zuvor – noch unter der Geltung des § 572 BGB a.F. – weitere Veräußerungsgeschäfte gegeben hat und die Kaution in der Kette der vorangegangenen Vermieter nicht weitergeleitet worden war (im Anschluss an Senatsurteil vom 9. März 2005, VIII ZR 381/03, NZM 2005, 639 unter II 2b).
BGH, Urteil vom 01.06.2011 -VIII ZR 304/10


Betriebskosten: Anpassung der Vorauszahlungen
  1. Nach einer Betriebskostenabrechnung ist eine Anpassung der Vorauszahlungen auch dann möglich, wenn bereits die folgende Abrechnungsperiode abgelaufen, aber noch nicht abgerechnet ist.
  2. Eine Anpassung von Betriebskostenvorauszahlungen ist nur für die Zukunft möglich.
BGH, Urteil vom 18.05.2011 -VIII ZR 271/10-

Mietminderung: Berücksichtigung bei der Betriebskostenabrechnung
Zur Berücksichtigung einer Minderung der Miete bei der jährlichen Betriebskostenabrechnung.
BGH, Urteil vom 13.04.2011 -VIII ZR 223/10


Betriebskosten: "Wärmecontracting"
Bei einer Betriebskostenabrechnung im sog. Wärmecontracting bedarf es keiner Aufschlüsselung des Preisgefüges zwischen Versorger und Vorlieferant gegenüber dem Mieter, wenn dieser die Kosten der gewerblichen Wärmelieferung insgesamt nach entsprechender Mietvertragsvereinbarung zu tragen hat (Festhaltung BGH, 27. Juni 2007, VIII ZR 202/06, NJW 2007, 3060 und BGH, 16. April 2008, VIII ZR 75/07, NZM 2008, 442).
BGH, Hinweisbeschluss vom 08.02.2011 -VIII ZR 145/10




Samstag, 10. Dezember 2011

BAG: Zurückweisung nach mehr als einer Woche ist zu spät

§ 174 BGB bestimmt in schöner sprachlicher Schlichtheit: "Ein einseitiges Rechtsgeschäft, das ein Bevollmächtigter einem anderen gegenüber vornimmt, ist unwirksam, wenn der Bevollmächtigte eine Vollmachtsurkunde nicht vorlegt und der andere das Rechtsgeschäft aus diesem Grunde unverzüglich zurückweist." 

Kündigt beispielsweise ein Rechtsanwalt namens seines Auftraggebers ein Arbeitsverhältnis, muss er der Kündigung seine Vollmacht beifügen. Unterlässt er dies, kann der andere die Kündigung zurückweisen. Möglicherweise mit der fatalen Folge, dass die Kündigungsfrist nicht mehr eingehalten werden kann. Diese Konsequenz tritt aber nur ein, wenn der andere die Kündigung "unverzüglich" zurückweist. "Unverzüglich" heißt in der Gesetzessprache: ohne schuldhaftes Zögern (§ 121 BGB). Aber was heißt das konkret in Tagen und Wochen ausgedrückt? Nach einer aktuellen Entscheidung des Bundesarbeitsgericht (Bundesarbeitsgericht, Urteil vom 8. Dezember 2011 - 6 AZR 354/10 -) ist die Zurückweisung einer Kündigungserklärung nach einer Zeitspanne von mehr als einer Woche ohne das Vorliegen besonderer Umstände des Einzelfalls nicht mehr unverzüglich iSd. § 174 Satz 1 BGB.


www.ruge-mydlak.de

Freitag, 9. Dezember 2011

Das selbständige Provisionsversprechen

Das deutsche Schuldrecht wird von dem Grundsatz der Vertragsfreiheit bestimmt. Daher sind die Parteien in der Vertragsgestaltung grundsätzlich frei. So können die Parteien eines Maklervertrages eine Provisionpflicht auch dann vereinbaren, wenn ansonsten die Provisionsvorausetzungen nicht erfüllt sind. Ein typisches Beispiel ist die Verflechtung, bei der ansonsten keine Provisionpflicht bestehen würde.

Die Rechtsprechung verlangt, dass der Versprechende das selbständige Provisionsversprechen  in Kenntnis der Umstände abgibt, die den Provisionsempfänger an einer Maklertätigkeit hindern (BGH 26.09.1990 - IV ZR 226/89). Dabei ist ausreichend, dass dem Versprechenden die tatsächlichen Umstände bekannt waren, die einer echten Maklerleistung entgegenstanden (BGH 06.02.2003 - III ZR 287/02).

Ehen vor Gericht ;-)

Eine ältere Frau steht vor Gericht. Sie soll in einem Geschäft etwas geklaut haben. Der Richter fragt sie, was Sie gestohlen hat.

"Eine Dose Pfirsiche", gibt die Angeklagte zur Antort..

Auf die Frage des Richters, warum sie die Dose gestohlen hat, antwortet die Frau, dass sie hungrig gewesen sei. Anschließend will der Richter wissen, wie viele Pfirsiche in der Dose waren.

"Sechs Stück," gibt die Angeklagte zu Protokoll..
"Gut", sagt der Richter, "dann werde ich Sie zu sechs Tagen Gefängnis verurteilen."

Noch vor Verkündung des Urteils meldet sich der im Gerichtssaal sitzende Ehemann der Angeklagten zu Wort und fragt, ob er auch etwas sagen dürfte.

"Worum geht es?", fragt der Richter.

"Sie hat auch eine große Dose Erbsen geklaut!"

Montag, 5. Dezember 2011

Zur Sozialversicherungspflicht von MLP-Consultans

Wie die Kollegin Jakobs in ihrem Blog mitteilt, liegt eine aktuelle Entscheidung des Sozialgerichts Mannheim zur Sozialversicherungspflicht von MLP-Consultans vor:

Danach hat das Sozialgericht Mannheim am 18.11.2011, Aktenzeichen S 4 KR 3987/09, entschieden, dass die Tätigkeit eines früheren MLP-Consultants als sozialversicherungspflichtig anzusehen ist.

Unerlaubtes Fernbleiben vom Dienst ....

Bleibt ein  Zeitsoldat aufgrund familiärer Probleme mehrfach unerlaubt dem Dienst fern, kann er aus der Bundeswehr entlassen werden .

Das Verwaltungsgericht Koblenz (VG Koblenz, Urteil vom 19.10.2011 - 2 K 407/11 KO) wies damit die Klage eines Unteroffiziers zurück, der im September 2010 an mehreren Tagen nicht zum Dienst erschien. Dabei hatte er in einem Fall sogar den ausdrücklichen Befehl seines Kompaniefeldwebels missachtet, sofort in der Kaserne zu erscheinen. Darauf hin wurde er von der Bundeswehr mit der Begründung entlassen, er habe wiederholt seine Dienstpflichten schuldhaft verletz und die militärische Ordnung aufgrund einer Wiederholungs- und Nachahmungsgefahr erheblich gefährdet. In dem Verfahren hatte sich der Unteroffizier auf schwerwiegnde psychische Probleme seiner Mutter berufen, die seine Anwesenheit zuhause erforderlich gemacht hätten.

Dies ließ das Gericht nicht gelten: Dem Soldaten sei bekannt gewesen, dass selbst im Falle einer Erkrankung die Anwesenheitspflicht in der Kaserne erst mit der Freistellung vom Dienst durch den Dienstvorgesetzten entfalle. Wäre der Unteroffizier im Dienst verblieben, hätte die begründete Befürchtung weiterer Pflichtverletzungen durch ihn selbst sowie durch Nachahmer bestanden. Gerade bei den Kameraden entstünde dann der Eindruck, die Bundeswehr gehe nicht konsequent gegen die Verletzung von Dienstpflichten vor.

Samstag, 3. Dezember 2011

Maklerprovision von der Steuer absetzbar?

Bei Maklerprovisionen zwischen 3-6% des Kaufpreises ist die Frage naheliegend: Kann der Käufer diese Aufwendungen steuerlich absetzen?

Die Anwort ist ein klares: Jein!

Entscheidend ist, ob der Käufer die Immobilie selbst bewohnt, oder diese vermietet. Im Fall der Eigennutzung scheidet die steuerliche Geltendmachung der Maklercourtage leider aus. Anders hingegen, wenn der Käufer die Immobilie vermietet. In diesem Fall handelt es sich um Anschaffungsnebenkosten. Diese werden en Anschaffungskosten zugerechnet und fließen in die Bemessungsgrundlage für die Berechnung der Abschreibung ein. Die Courtage zählt damit grundsätzlich nicht zu den sofort abzugefähigen Werbungskosten und Betriebsausgaben.

Denkbar wäre es aber, die Maklerkosten auf verschiedene Dienstleistungen aufzuteilen. Übernimmt der Makler z.B.die Finanzierungsberatung, könnte ein Teil der Provision als Geldbeschaffungskosten in ganzer Höhe von der Steuer abgesetzt werden. Die Aufsplittung setzt aber eine klare Vereinbarung voraus. Es könnte sich also durchaus lohnen, Ihren Steuerberater auf diesen Punkt anzusprechen.


Sozial-recht-makaber

Manchmal klingt die Berichterstattung über sozialrechtliche Urteile doch etwas makaber. Interessant insbesondere zu erfahren, was alles keinen Arbeitsunfall darstellt. Oder wussten Sie, dass Sie  keinen Arbeitunfall erleiden, 

  • wenn Sie beim Eisessen ein Herzinfarkt ereilt,
    SG Berlin, Beschl. v. 21.10.2011, Az. S 98 U 178/10)
    oder 
  • wenn Sie auf dem Rückweg aus der Kanzlei Ihres Steuerberaters gemeuchelt werden?
    (LSG Baden-Württemberg, Beschluss vom 22.11.2011 - L 2 U 5633/10)

Geben Sie auf sich auf sich Acht! ;-)



Der alte Graue

Welcher Jurist kennt ihn nicht? Grau und schwer ist er. In seiner Sprache huldigt er dem AKüFi (Abkürzungsfimmel) und wessen Auge schon etwas trüb geworden ist, der kann ihn manchmal nur schwer lesen. 

Die Rede ist vom "Palandt". Kaum ein Juristenschreibtisch, von dem er wegzudenken wäre. Sein Namensgeber verstarb heute vor 60 Jahren: Otto Palandt. Eine kritische historische Würdigung finden Sie in der Legal Tribune und eine Kurzbiografie in der Wikipedia.

Freitag, 2. Dezember 2011

Nicht das Freitagsgebet, sondern der Freitagswitz:

Als Ehemann einer blonden und klugen Frau darf ich auch mal einen Blondinenwitz (zur Kulturgeschichte des Begriffes Blonine, männlich Blondin, s. den Beitrag in der Wikipedia ) reißen. Passend zur Jahreszeit:

Sagt eine Blondine zu ihrer blonden Freundin:
"Du, in diesem Jahr fällt Weihnachten auf einen Freitag."
Darauf die andere Blondine: "Na, hoffentlich nicht auf einen 13ten."

Wesentlich böser ist aber ein ander Witz, den ich heute aufgeschnappt habe:
Patient klagt beim Arzt über Schmerzen im Wirbelsäulenbereich.
Nach eingehender Untersuchung verschreibt der Artz ihm Moorbäder.
"Und die helfen?", fragt der besorgte Patient.
"Nö," entgegnet der Arzt, "aber so gewöhnen sie sich schon mal an die feuchte Erde."

Na ja, in diesem Sinne: ein fröhliches Wochenende und einen schönen 2. Advent!





Donnerstag, 1. Dezember 2011

Maklerhaftung

In mehreren Beiträgen hatte ich auf die möglichen Haftungsrisiken des Maklers hingewiesen (s. hier und hier). Beim der Bearbeitung eines Falles stieß ich gerade auf ene etwas ältere, aber in diesem Zusammenhang gut passende Entscheidung des OLG Celle (OLG Celle, Urteil vom 28.11.2002 11 U 47/02Der Makler hatte im Exposé eine Wohnung als 3-Zimmer-Wohnung anboten, obwohl tatsächlich das Zimmer im Spitzboden zu Wohnzwecken nicht geeignet und nicht genehmigt war. Das wusste er oder hätte es wissen können. Folge: er haftet für den dadurch entstehenden Schaden. 

Arglistige Täuschung durch Makler ...

Beschränkt sich die Tätigkeit des Maklers auf den reinen Nachweis, muss sich der Verkäufer Äußerungen des von ihm beauftragten Maklers gegenüber dem Käufer nicht zurechnen lassen. Anders stellt sich die Situation dar, wenn der Makler auftragsgemäß die wesentlichen Vertragsverhandlungen geführt hat. In diesem Fall muss sich der Verkäufer eine arglistige Täuschung des Maklers zurechnen lassen.

In einem duch das OLG Stuttgart zu entscheidenden Fall hatte der Makler dem Käufer einer Immobilie gegenüber wahrheitswidrig behauptet, dass die Ursache der im Keller festgestellten Feuchtigkeit zwischenzeitlich behoben sei. Im späteren Kaufvertrag war zwar ein Gewährleistungsausschluss vereinbart worden. Auf diesen konnte sich der Verkäufer aber aufgrund der ihm zuzurechnenden arglistigen Täuschung des Maklers nicht berufen. Folge: Trotz des Gewährleistungsausschlusses konnte der Käufer den Kaufpreis mindern.


Quelle: OLG Stuttgart, Beschluss vom 24.1.2011 - 13 U 148/10




www.ruge-mydlak.de