Mittwoch, 29. Februar 2012

BGH: Mietminderung bei Lärm durch Touristen

Nächtens klingelnde Gäste, lautstark feiernde Feriengäste und Müll im Treppenhaus: Mieter können bei Rohestörungen durch Touristenwohnungen die Miete mindern. Voraussetzung ist, dass es sich um übermäßige und regelmäßige Störungen handelt.


Dies entschied der Bundesgerichtshof am Mittwoch (Aktenzeichen: Bundesgerichtshof VIII ZR 155/11). Geklagt hatte der Vermieter einer 100 qm Wohnung in Berlin Mitte. Der Mieter dieser Wohnung hatte die Miete um durchschnittlich 200,00 EURO im Monat gekürzt. Dies begründete er mit Lärm und Schmutz durch Touristen. Der Vermieter vermietet Appartements in dem von dem Mieter bewohnten Hauskomplex. Amders als die Vorinstanz (LG Berlin) sah der BGH eine Mietmindeurng um 20 % für rechtmäßig an. Dieses hatte die Auffassung vertreten, die übermäßigen Störungen seien nicht ausreichend belegt worden. Die Karlsruher Richter entschieden aber, dass Mieter bei wiederkehrenden Mängeln wie Lärm oder Schmutz nicht verpflcihtet sind ein Protokoll azulegen. Es genüge, wenn sie dem Vermieter die Art der Beeinträchtigungen und den ungefähren Zeitpunkt beschreiben.


Quelle: www.tagesthemen.de

"Heatballs" bleiben verboten

©Benjamin Klack  / pixelio.de
Stille Beleiter unseres Dasein. Sie verliehen unseren Nächten Licht und spendeten Wärme. Doch dann kam die EU! 

Die europäische Glühlampen-Verordnung vom März 2009 bereitete der Glühbirne ein jähes Ende. Doch klammheimlich lebte sie weiter. Die "Elektrische Wiederstandsgenossenschaft eG" lies sie als "Heatball" auferstehen. Sie priesen den "Heatball" als die beste Erfindung seit der Glühbirne an. "Heatballs sind technisch der klassischen Glühbirne sehr ähnlich, nur dass sie nicht zur Beleuchtung gedacht sind, sondern zum Heizen," heißt es auf der Homepage (www.heatball.de)

Doch nun haben die satirischen Kämpfer für das wärmende Licht eine juristische Niederlage hinnehmen müssen: Der Verkauf dieser Glühlampen als vorgebliche Heizelemente bleibe vorläufig verboten, beschloss das Oberverwaltungsgericht (OVG) Münster in einem am Dienstag veröffentlichten Beschluss (OVG Münster, Beschluss vom 24.2.2012 -  4 B 978/11). Bei den "Heatballs" handele es sich "nach deren erkennbarer Zweckbestimmung und Eignung um Haushaltslampen im Sinne der EG-Verordnung". Trotz der "satirischen Einkleidung" sei die "Heatball-Aktion" keine Kunst im Sinne des Grundgesetzes. Vielmehr stehe das wirtschaftliche Interesse der Importeure an der Vermarktung der Lampen im Vordergrund.

Müss Glühlämpchen jetzt endgültig sterben?


Dienstag, 28. Februar 2012

WEG-Verwalter muss in der Einzelabrechnung die Heizkosten nach Verbrauch umlegen


Ein WEG-Verwalter hatte in der Jahresabrechnung die im Abrechnungsjahr an den Energieversorger geleisteten Abschlagszahlungen eingestellt und auf die Wohnungseigentümer umgelegt. Hiergegen wendeten sich zwei Wohnungseigentümer. Sie waren der Auffassung, der Verwalter müsse die tatsächlich angefallenen Verbrauchskosten in die Jahresabrechnung einstellen. 

Ihre Klage war vor dem Landgericht Landau/Pfalz als Berufungsgericht erfolgreich. Die hiergegen von den übrigen Wohnungseigentümern eingelegte Revision hatte teilweise Erfolg: 

Auf der einen Seite müsse der Verwalter in die Gesamtabrechnung alle im Abrechnungszeitraum geleisteten Zahlungen, die im Zusammenhang mit der Anschaffung von Brennstoffen stehen, aufnehmen. Denn der Verwalter habe eine geordnete und übersichtliche Einnahmen- und Ausgabenrechnung vorzulegen. Diesen Anforderungen genüge die Gesamtabrechnung nur, wenn sie die tatsächlichen Einnahmen und die tatsächlichen Geldflüsse ausweist. 

Bei den Einzelabrechnungen seien hingegen die Bestimmungen der Heizkostenverordnung zu beachten. Diese schreibe eine verbrauchsabhängige Verteilung der Heiz- und Warmwasserkosten vor. Daher seien für die Verteilung in den Einzelabrechnungen die Kosten des im Abrechnungszeitraum tatsächlich verbrauchten Brennstoffs maßgeblich. 

Die Folge hiervon ist, dass die Einzelabrechnungen von der Gesamtabrechnung abweichen. Diese Abweichung der Einzelabrechnungen von der Gesamtabrechnung müsse der Verwalter aus Gründen der Übersichtlichkeit und Nachvollziehbarkeit in der Abrechnung verständlich erläutern. 

Im zu entscheidenden Fall entsprach zwar die Gesamtabrechnung ordnungsgemäßer Verwaltung, nicht aber die Einzelabrechnungen. Denn in diesen wurde nicht der tatsächlich Verbrauch zugrunde gelegt.


Montag, 27. Februar 2012

Rauchmelder

Ein aktueller Artikel des sehr geschätzen Kollegen Ratzka bietet für mich Anlass, auf einen älteren Arktikel von mir zu diesem Thema vom 20.Oktober 2011 hinzweisen (hier). Wie ich aus eigenem Erleben sagen kann: Unabhängig von der gesetzlichen Pflicht sind Rauchmelder wichtig und können Gesundheit und Leben rettten!

Sonntag, 26. Februar 2012

Haftung des Tankstellenbetreibers:

Ein Tankstellenbetreiber haftet nicht, wenn durch eine herabfallende Zapfpistole ein Schaden entsteht. 

©berlin-pics  / pixelio.de
Während der Kunde seinen Wagen betankte, fiel die Zapfpistole einer benachbarten Tanksäule herunter. Dadurch wurde der Lack seines PKW beschädigt. Der Mann nahm daraufhin den Tankstellenpächter auf Schadenersatz in Anspruch. Zu Unrecht, wie das Landgericht (LG) Limburg befand (Urteil vom 18.November 2011 Az. 3 S 159/11). Nach Auffassung des Landgerichts (LG) ist der Pächter nicht für die Nachlässigkeit seiner Kunden verantwortlich. Daher treffe ihn keinen Vorwurf, wenn ein Kunde die Zapfpistole nicht ordnungsgemäß wieder eingehängt habe. Insbesondere habe die Einrichtung von Selbstbedienungstankstellen nicht zu einem höheren Haftungsrisiko der Tankstellenbetreiber geführt. Zwar hätten Tankstellenbetreiber durch die Reduzierung der Personalkosten profitiert. Aber auch die Autofahrer hätten einen Nutzen davon. Denn an einer Bedienungstankstelle müssten sie wegen der höheren Personalkosten auch mehr zahlen..

Samstag, 25. Februar 2012

Vielen Dank!

© Rainer Sturm  / www.pixelio.de


100.000 Seitenaufrufe in zwei Jahren: 

Vielen Dank an meine Leser!

Freitag, 24. Februar 2012

FAQ: Fragen aus laufenden Verfahren ...

Frage:
Ist eine Betriebs- und Heinzostenachzahlung für das Jahr 2008 gemäß § 22 Abs 1 Satz 1 SGB II in voller Höhe als einmaliger Unterkunftsbedarf im Fälligkeitsmonat im Jahr 2009 anzuerkennen, wenn die Unterkunfskosten im Jahr 2008 die Angemessenheitsgrenze überschriftten haben?

Antwort:
 Ja, laut BSG, Urteil vom 6.4.2011, B 4 AS 12/10 R

Man soll nicht alles nachmachen, was man in der Werbung sieht ...

"Aber im Werbespot fährt das Auto doch auch durch Wasser!" Dieser Einwand zog vor dem Landgericht Osnabrück nicht: 

Ein Mann hatte übers Wochenende bei einem großen deutschen Autoverleiher einen BMW X3 gemietet.  Endlich mit einem sportlichen Geländewagen das machen, was man auch in der Werbung sieht. Bei Vechta wollte der Mann einen Teich durchqueren. Dabei kam es zu einem Motorschaden, weil der Motor statt Luft Wasser ansaugte. Zur Überraschung des Fahrers bleib das Auto noch im Teich stehen.  In der Werbung fahre das Fahrzeug doch auch durch Wasser. Das sah der klagende Mietwagenanbieter aber völlig anders: er hällt das Verhalten dies Mieters für grob fahrlässig. Er sei abseits befestigter Straßen gefahren und habe sich vorher auch nicht von der Gewässertiefe überzeugt. Vor dem Landgericht Osnabrück (Az. 12 O 2221/11) einigten sich die Parteien darauf, dass der Fahrzeugmieter vom Gesamtschaden in Höhe von etwa 10.000,00 € einen Teilbetrag von 4.000,00 € zu zahlen hat.


Quelle: www.lto.de

Donnerstag, 23. Februar 2012

BAG: Mehrarbeit ist beim Fehlen einer Vergütungsregelung grundsätzlich zu vergüten.

Der Arbeitgeber muss beim Fehlen einer Vergütungsregelung geleistete Mehrarbeit zusätzlich vergüten, wenn diese den Umständen nach nur gegen eine Vergütung zu erwarten ist. Dies ist regelmäßig der Fall, wenn der Arbeitnehmer kein  herausgehobenes Entgelt bezieht. 


Dies hat das Bundesarbeitsgericht (BAG, Urt. v. 22.02. 2012, Az. 5 AZR 765/10)  in dieser Woche entschieden. Der Kläger dieses Verfahrens war als Lagerleiter bei einer Spedition beschäftigt. Die beklagte Firma zahlte ihm ein monatliches Bruttoentgelt von 1.800 Euro bei einer vertraglichen Arbeitszeit von 42 Stunden. Weiterhin war vereinbart, dass der Kläger bei betrieblichem Erfordernis ohne besondere Vergütung zu Mehrarbeit verpflichtet war. Nach Ende des Arbeitsverhältnisses verklagte der Lagerleiter die Spedition auf Vergütung für 968 in den vergangenen Jahren geleistete Überstunden. Die Erfurter Richter gaben der Klage statt. Denn vor dem Hintergrund der Höhe des vereinbarten Bruttoentgelts sei die Leistung von Überstunden nur gegen eine zusätzliche Vergütung zu erwarten gewesen..Der vertragliche Ausschluß der zusätzlichen Vergütung von Mehrarbeit sei aufgrund der Vorschrift des § 307 Abs. 1 Satz 2 BGB unwirksam gewesen. Aus Sicht eines verständigen Arbeitnehmers ließe der Arbeitsvertrag nicht erkennen,welche Arbeitsleistung der Kläger für das regelmäßige Bruttoentgelt schuldete.

Dienstag, 21. Februar 2012

Bettensteuer - aktuelle Rechtsprechung

Zeiten leerer Kassen beflügeln die Phantasie der Stadtkämmerer. Ergebnis dieser Phantasien ist die mancherorts als "Kultur- und Tourismusförderabgabe" bekannte "Bettensteuer". Mit dieser Steuer soll der zusätzliche finanzielle Aufwand erfasst werden, der mit Übernachtungen in Beherbergungsbetrieben verbunden ist. 

©Rainer Sturm  / pixelio.de
Die Pläne zur Umsetzung einer solchen Steuer werden nunmehr auch für Berlin,Hamburg und Frankfurt/Main konkreter. Die Rechtsprechung erachtet überwiegend die entsprechenden Steuersatzungen der Gemeinden  als rechtmäßig. So hat zuletzt das Oberverwaltungsgericht (OVG) Schleswig-Holstein einen Eilantrag einer Lübecker Hotelinhaberin zurückgewiesen.  Diese hatte ein vorläufiges Außerkraftsetzen der Satzung über die Erhebung einer Steuer auf Übernachtungen in Beherbergungsbetrieben der Hansestadt Lübeck beantragt. Für die Richter in Schleswig bestehen gegen eine solche Übernachtungssteuer keine grundsätzlichen Bedenken (Beschl. v. 15.02.2012, Az. 4 MR 1/12). Die Gemeinden seien zu ihrer Erhebung auch neben der bundesgesetzlich geregelten Umsatzsteuer berechtigt, weil beide Steuern nicht gleichartig seien.

Ähnlich sah es zuvor auch das Thüringer Oberverwaltungsgericht (Beschl. v. 23.08.2011, Az. 3 EN 77/11) und das Verwaltungsgericht Düsseldorf:  (Urt. v. 02.12.2011, Az.25 K 187/11 und 25 K 342/11). Auch das VG Köln sieht in der "Kulturförderabgabe" eine zulässige örtliche Aufwandsteuer (Urt. v. 06.07.2011, Az. 24 K 6736/10).







www.ruge-mydlak.de

Montag, 20. Februar 2012

Smalltalk für Juristen:

©Marco Barnebeck(Telemarco)  /www.pixelio.de
"Ach, sie sind Anwalt? Ich hätte da mal eine Frage .." Eine von vielen Juristen gefürchtet Partysituation. Nicht nur, weil man auf der Party eigentlich vom Arbeitsalltag abspannen möchte, sondern auch, weil man für eine falsche Antwort gegebenenfalls auch haftbar gemacht werden kann.

So bleibt es dem jeweiligen Fingerspitzengefühl überlassen, wie der Berufsträger mit dieser Situation umgeht. Wer hier für die nächste Party noch Hilfestellung braucht, findet bei Martin Rath in der Legal Tribune vortrefflichen Rat:

Martin Rath, Getränkeprobleme für Gratis-Rechtssuchende.


Freitag, 17. Februar 2012

Wochenendwitz

©jcpoffet  / pixelio.de
Die Kuh war wiederholt Thema in diesem Blog. Sei es die "Kuh im deutschen Recht", die "Kuh-Charity-Partty", die Haftung für die Kuh Bella oder die Begegnung unserer Bundeslandwirtschaftministerin mit einem deutschen Bauern. 

Besagter Bauer hat eine kranke Kuh im Stall.
Daher fragt er besorgt seinen Nachbarn:  "Was hast Du denn damals deiner Kuh gegeben als sie so krank war?"
"Salmiak-Geist.", anwortet dieser.
Eilig rennt unser Bauer in den Stall zurück und verabreicht der Kuh Salmiak-Geist.
Nach einer Woche treffen sich beide Nachbarn wieder
 "Meine Kuh ist tot", sagt unser Bauer.
Darauf der Nachbar:: "Meine damals auch."






BAG: Frage nach Schwerbehinderung im bestehenden Arbeitsverhältnis erlaubt

Die bisherige Rechtsprechung erachtete die Frage nach der Schwerbehinderung bei einem Bewerbungsgespräch als zulässig. Im Hinblick auf das Verbot der Diskriminierung Behinderter in § 1 AGG könnten an diesem Befund Zweifel auftauchen. 

Das Bundesarbeitsgericht (BAG) hat am Donnerstag entschieden, dass die Frage jendenfalls nach dem Erwerb des Sonderkündigungsschutzes für behinderte Menschen zulässig ist. Im bestehenden Arbeitsverhältnis darf der Arbeitgeber jedenfalls nach sechs Monaten fragen Das gilt insbesondere zur Vorbereitung von beabsichtigten Kündigungen.

In dem zu entscheidenden Fall war über das Vermögen des Arbeitgebers das Insolvenzverfahren eröffnet worden. Der vorläufige Insolvenzverwalter bat die Mitarbeiter in einem Fragebogen zur Vervollständigung bzw. Überprüfung der ihm vorliegenden Daten unter anderem um Angaben zum Vorliegen einer Schwerbehinderung bzw. Gleichstellung mit einem Schwerbehinderten. Der mit einen GdB von 60 schwerbehinderte spätere Kläger verneinte die Frage nach einer Schwerbehinderung. Später kündigte der Insolvenzverwalter den Kläger, der in seiner Kündigungsschutzklage die Schwerbehinderung mitteilte. Er rügte die fehlende Zustimmung des Integrationsamtes. Während das Arbeitsgericht ihm Recht gab, hielt das Landesarbeitsgericht die Kündigung für wirksam. Der Kläger könne sich auf den Kündigungsschutz für Schwerbehinderte nicht berufen, weil er die Frage nach der Schwerbehinderung wahrheitswidrig verneint habe. Diese Auffassung vertrag auch das BAG: Die Frage nach der Schwerbehinderung im Vorfeld einer vom Arbeitgeber beabsichtigten Kündigung stehe im Zusammenhang mit der Pflichtenbindung des Arbeitgebers durch die Anforderungen des § 1 Abs. 3 KSchG sowie durch den Sonderkündigungsschutz nach § 85 SGB IX.. Sie solle es dem Arbeitgeber ermöglichen, sich rechtstreu zu verhalten. Die Frage diskriminiere behinderte Arbeitnehmer nicht gegenüber solchen ohne Behinderung. Infolge der wahrheitswidrigen Beantwortung der ihm rechtmäßig gestellten Frage nach seiner Schwerbehinderung sei es dem Kläger unter dem Gesichtspunkt widersprüchlichen Verhaltens verwehrt, sich im Kündigungsschutzprozess auf seine Schwerbehinderteneigenschaft zu berufen.
  
Bundesarbeitsgericht, Urteil vom 16. Februar 2012 - 6 AZR 553/10

Donnerstag, 16. Februar 2012

Die Narren sind los - auch mit dem Auto! ;-)

© Elisabeth Patzal  / pixelio.de
Es ist der Donnerstag vor Aschermittwoch! Ab 11.11 Uhr beginnt die heiße Phase des Straßenkarnevals. Der ADAC warnt daher auf seiner Homepage, dass Faschingsnarren nicht mit einer Gesichtsmaske Auto fahren dürfen. Sicht, Gehör und Bewegungsfreiheit dürfen während der Fahrt nicht beeinträchtigt sein. Bei einem Verstoß gegen das "Vermummungsverbot" droht eine Geldbuße. 

Allerdings enthält die Straßenverkehrsverordnung (StVO) keine spezielle Regelung über die Kleidung am Steuer. Lediglich § 23 StVO bestimmt, dass der Fahrzeugführer dafür verantwortlich ist, dass seine Sicht und sein Gehör nicht durch die Besetzung, Tiere, die Ladung, Geräte oder den Zustand des Fahrzeugs beeinträchtigt werden. Er hat dafür zu sorgen, dass Fahrzeug, Zug, Gespann sowie Ladung und Besetzung vorschriftsmäßig sind und die Verkehrssicherheit des Fahrzeugs durch die Ladung oder Besetzung nicht leidet. Weil Masken u.Ä. die Sicht oder die Bewegungsfreiheit beschränken, wird aus dieser Vorschrift häufig deren Verbot im Straßenverkehr hergeleitet.

Nicht ganz zur Recht, wie Marie-Theres Sack in einem lesenwerten Beitrag für die Legal Tribune ausführt.

Dennoch: schon aus versicherungsrechtichen Gründen rät sie von Übertreibungen ab.

Mittwoch, 15. Februar 2012

NRW: Neue Fristen - Kündigungsbeschränkung bei Wohnungsumwandlung

Bei einer Umwandlung einer vermieteten Wohnung in Wohnungseigentum droht dem Mieter nach der Veräußerung grundsätzlich eine Eigenbedarfskündigung seitens des Erwerbers. Zum Schutz des Mieters sieht § 577a BGB daher eine Kündigungsbeschränkung vor. Der Vermieter darf erst nach Ablauf einer mindestens 3-jährigen Sperrfrist Eigenbedarf geltend machen.

Die Landesregierungen werden ermächtigt, diese Frist in Gebieten, in denen die ausreichende Versorgung der Bevölkerung mit Mietwohnungen zu angemessenen Bedingungen besonders gefährdet ist, zu verlängern. Von der Ermächtigungsgrundlage des § 577a Absatz 2 BGB hat zuletzt das Land Nordrhein-Westfalen Gebrauch gemacht. In den kreisfreien Städten Bonn, Düsseldorf, Köln und Münster beträgt die Frist nunmehr acht Jahre seit der Veräußerung. Fünf Jahre beträgt die Frist in den kreisfreien Städten Bottrop, Dortmund, Leverkusen und der Stadt Aachen. Gleiches gilt für die Städte und Gemeinden Hattingen, Leopoldshöhe, Paderborn,Bedburg-Hau, Emmerich am Rhein, Kerken, Kranenburg;Langenfeld (Rhld.), Mettmann, Monheim am Rhein, Ratingen, Herzogenrath, Roetgen, Würselen,Weilerswist,Lindlar, Alfter, Bad Honnef, Bornheim, Neunkirchen-Seelscheid,Niederkassel, Rheinbach, Siegburg, Wachtberg, Waltrop, Drensteinfurt und Ostbevern.

Quelle: Gesetz- und Verordnungsblatt (GV. NRW.) Ausgabe 2012 Nr. 4 vom 9.2.2012 Seite 81 bis 94

Dienstag, 14. Februar 2012

Der liebestolle Bankangestellte

Der Bankangestellter sprach an einer Tankstelle eine Frau mit den Worten  an: „Kennen wir uns nicht? Sie kommen mir bekannt vor!" Nachdem sich die Frau als nicht besonders auskunftsfreudig erwies, fragte der Mann den Tankwart. Bereitwillig teilte dieser ihm den Namen der Frau mit. Wie es der Zufall so will: die Frau erwies sich am nächsten Tag als Kundin der Bank. Schnell besorgte sich der Angestellte aus den Bankdaten ihre Handynummer und sandte ihr eine SMS mit den Worten: „Dieser Blickkontakt hat mich beeindruckt. Sie besitzen eine große Ausstrahlung. Vielleicht ging es Ihnen ja wie mir gestern Morgen."

Nein, ging es ihr nicht! Als der Bankangestellte ihr in der darauffolgenden Woche von der Schalterhalle in ein Beratungszimmer  folgte und sie dort erneut ansprach, beschwerte sie sich beim Vorstand.Nach Anhörung des Betriebsrates kündigte die Bank das Arbeitsverhältnis wegen missbräuchlicher Verwendung von Bankdaten für offensichtlich private Zwecke sowie ruf- und geschäftsschädigenden Verhaltens. Gleichzeitig bot sie dem Mitarbeiter an, das Arbeitsverhältnis in der Funktion eines Beraters im Standardgeschäft mit einem geringeren Gehalt fortzusetzen. Der Bankangestellte nahme die neue Stelle unter Vorbehalt an und klagte vor dem Arbeitsgericht Kaiserslautern, welches ihm ebenso recht gab, wie das Landesarbeitgericht Rheinland-Pfalz. Im Hinblick auf die Besonderheiten des vorliegenden Falles wäre vor Ausspruch der Kündigung  eine Abmahnung erforderlich, aber auch ausreichend gewesen, um bei dem Angestellten künftig ein vertragsgetreues Verhalten zu erreichen.

LAG Mainz, Urt. v. 10.11.2011 - 10 Sa 329/11
Quelle: www.deubner-recht.de 

Montag, 13. Februar 2012

Gewaltige Einsparpotentiale bei der Justiz:

Mein Vorschlag: Verzichtet doch gleich darauf, Telefonnummern der Geschäftsstellen auf den Briefbogen zu schreiben. Oder besser: verzichtet doch gleich auf die Telefonanlage. Man bekommt ja eh' niemanden an die Strippe. Beispiele: Meine Mitarbeiterin versuchte wochenlang zu geschäftsüblichen Zeiten die Geschäftsstelle eines Dredner Gerichts zu erreichen. Tagelang erfolglos blieb auch der Versuch, das Landgericht Berlin zu erreichen. Nicht dass meine Mitarbeiterin zu unöglichen Zeiten anrufen würde ... Frühstückspause und Mittagspause sparen wir ja schon aus Rücksicht auf die Mitarbeiter der Geschäftsstellen aus. ;-) Mein soeben gestarteter Versuch das Amtsgericht Spandau zu erreichen, endete in einer Warteschleifen: ".... um ihnen unnötige Wartezeiten zu ersparen, empfehlen wir, uns zu einem anderen Zeitpunkt anzurufen." Was werde ich zu diesem späteren Zeitpunkt wohl zu hören bekommen?

LAG Köln: Kündigung eines unpünktlichen Busfahrers

Als durchaus umweltbewußter Mensch nutze ich gerne und häufig öffentliche Verkehrsmittel. Wie viele Nutzer auch, ärgert es mich, wenn Bus und Bahn sich mal wieder an alles halten, nur nicht an den Fahrplan. Deswegen blieb mein Blick heute morgen gleich an einer Schlagzeile hängen: "Busfahrer sind verantwortlich für zuverlässige Erfüllung der Fahrpläne". Das LAG Köln hat entschieden, dass einem Busfahrer hinsichtlich der Pünktlichkeit und Zuverlässigkeit beim Dienstantritt weitaus größere Pflichten als einen Arbeitnehmer in einer "normalen" Position treffen. Denn die Einhaltung des Fahrplanes und damit das Ansehen des Busfahrunternehmens in der Öffentlichkeit hänge maßgeblich vom Verhalten des Busfahrers ab. Bei wiederholter Unpünktlichkeit sei eine fristlose Kündigung gerechtfertigt.

LAG Köln, Urteil vom 22.4.2010 - 7 Sa 1206/09 - zitiert nach: www.kostenlose-urteile.de

Sonntag, 12. Februar 2012

BGH zu Reservierungsgebühren

Ein Reservierungsentgelt, das bei Nichtabschluss des beabsichtigten Kaufvertrages in jedem Fall beim Makler verbleibt, kann in Allgemeinen Geschäftsbedingungen jedenfalls dann nicht wirksam vereinbart werden , wenn der Verkäufer trotz der Reservierungsvereinbarung nicht gehindert ist, seine Verkaufsabsicht aufzugeben oder an einen Dritten zu veräußern und wenn der Makler durch die Reservierung keine ins Gewicht fallende Verzichtsleistung erbringt (BGH Urteil vom 03.09.2010 Az. III ZR 21/10)

Samstag, 11. Februar 2012

Witz zum Wochenende:

Frau Neumann steht in der Rechtsantragstelle und will eine
einstweilige Verfügung gegen ihren Ehemann beantragen.
Der Rechtspfleger nimmt den Antrag auf und fragt::
„Ihr Name, Frau ... ?“
„Ich heiße Neumann.“
„Und Ihr Alter ?“
„Na,wenn ich Neumann heiße, dann
heißt mein Alter auch Neumann !“

Auch bei Vorkenntnis ist für den Makler nicht Hopfen und Malz verloren!

Häufig wendet der in Anspruch genommen Maklerkunde ein, ihm sei das nachgewiesene Objekt bereits vorher bekannt geworden. Doch dieser "Vorkenntniseinwand" hilft nicht immer weiter:

Die Leistung des Maklers muss mindesten mitursächlich für den Abschluss eines Kaufvertrages sein. Die Kausalität entfällt, wenn der potentielle Erwerber Vorkenntis von dem Objekt hatte (Roth, in: Münchener Kommentar zum BGB, 5. Auflage 2009, § 662 Rdnr. 105,179 m.w.N.). In diesem Fall obliegt es dem Makler darzutun und zu beweisen, dass seine Leistung gleichwohl für den späteren Vertragsschluss mitursächlich geworden ist (aaO, Rdnr. 190). Erforderlich ist in diesem Fall eine für den Erwerb wesentliche Maklerleistung, durch welche der Interessent den Anstoß bekaommen hat, sich konkret um das betreffende Objekt zu bemühen. Dies ist grundsätzlich bei der Erbringung unerlässlicher Einzelinformatinen anzunehmen (BGH, NJW-RR 1998,411,412; Schwerdtner/Hamm, Rdnr. 645). Eine solche wesentliche Maklerleistung stellt grundsätzlich die Innenbesichtigung eines Kaufobjektes dar. Diese begründet trotz bestehender Vorkenntnis eine Mitursächlichkeit des Nachweises (Schwerdtner/Hamm, aao: Rnr. 531 und 545 mwN). Nach der Rechsprechung stellt die erstmalige Innenbesicherigung einer zum Zweck der Eigennutzung zu erwerbenden Immobilie einen wesentichen Umstand für die Entscheidungsfindung beim Kauf dar (OLG Stuttgart, Urt. vom 10.7.2002 - 3 U 31/02, OLG Düsseldorf, Urt. vom 26.2.1999 - 7 U 133/98; OLG Frankfurt, Urt. vom 27.2.1998 - 25 U 139/97 - Hanseatisches Oberlandesgericht, Urt. vom 12.3.1998 - 2 U 6/97; OLG Köln, Urt. vom 17.10.1991 - 10 U 9/01). Das Kammergericht Berlin bezeichnet die Durchführung der ersten Innenbesichtigung sogar als einen nicht wegzudenkenden Umstand für den späteren Vertragsabschluss (KG, Urteil vom 31.8.2000 - 10 U 8170/99)

Freitag, 10. Februar 2012

Wo fängt die "Nachweistätigkeit" des Maklers an?

Nach dem Gesetz (§ 652 BGB) besteht die vom Makler zu erbringende Tätigkeit im Nachweis der Gelegenheit zum Abschluss eines Vertrags oder in der Vermittlung eines Vertrags. Wie bereits in einem älteren Blogbeitrag berichtet, hat der Bundesgerichthof in seinem Urteil vom 4.Juni 2009 (Akz. III ZR 82/08) die Tätigkeit des Vermittlungsmaklers und des Nachweismaklers detailiert voneinander abgegrenzt. :


Der "Nachweis der Gelegenheit zum Abschluss eines Vertrages" ist erbracht, wenn aufgrund einer Mitteilung des Maklers an seinen Kunden und Auftraggeber dieser in die Lage versetzt wird, in konkrete Verhandlungen mit einem potentiellen Vertragspartner über den von ihm angestrebten Hauptvertrag einzutreten. Unverzichtbare, aber auch ausreichende Voraussetzung für einen Nachweis ist deshalb, dass der Makler dem Kunden einen Interessenten benennt und damit auf eine konkrete Vertragsgelegenheit hinweist. Nicht erforderlich ist es, dass dem Auftraggeber des Maklers eine Person benannt wird, die bereits zum Kauf der jeweiligen Immobilie fest entschlossen ist.

Das OLG Frankfurt/Main hat sich mit Beschluss vom 16.Januar 2009 mit den Mindestanforderungen an den "Nachweis" beschäftigt: Danach erbringt ein Makler, der einem Anlageinteressenten die Gelegenheit zum Eintritt in Vertragsverhandlungen über ein inhaltlich völlig offenes Investment in Bezug auf ein Grundstück, das der Anlageinteressent später erwirbt, nachweist, keine Nachweistätigkeit im Sinne von § 652 Abs. 1 BGB. In dem zu entscheidenden Fall hat der Makler allenfalls die Möglichkeit zu Verhandlungen über ein inhaltlich völlig offenes Investment in Bezug auf das später erworbene Grundstück nachgewiesen, nicht aber die Möglichkeit zu Verhandlungen vor dem Hintergrund einer konkreten Kaufabsicht des Kunden und Verkaufsbereitschaft der Grundstückseigentümerin.

OLG Frankfurt, Beschluss vom 16.01.2009 - 19 W 87/08







Donnerstag, 9. Februar 2012

Verdachtskündigung: unbefugtes Herstellen und Vertreiben von Fahrscheinen

Einem Mitarbeiter der Berliner Verkehrsbetriebe  war vorgeworfen worden, Fahrscheine manipuliert und vertrieben zu haben. Dieser war mit der Verwaltung von Fahrscheinen für die externen Verkaufsstellen der BVG beschäftigt. Die Verkaufsstellen erhalten Blankofahrscheinrollen, mit denen Fahrscheine ausgedruckt werden können. Restbestände werden von den Verkaufsstellen an die BVG zurückgegeben und in einem Trosor verwahrt. In einem besonders gesicherten Schulungsraume haben Mitarbeiter dier externen Verkaufsstellen die Möglich,eit, die Herstellung der Fahrscheine zu trainieren. Der Arbeitgeber verdächtigte den Mitarbeiter, nachdem zwei mit ihm verwandten bzw. freundschafltlich verbundene Kundinnen innerhalb kurzer Zeit mehrere Jahres- und Tageskarten zur Erstattung eingereicht hatten. Diese waren nach Ermittlungen der BVG in dem Schulungsraum hergestellt worden. Nach Abschluss der internen Ermittlungen kündigte die BVG das Arbeitsverhältnis des Mitarbeiters.

Die hiergegen erhobene Kündigungsschutzklage blieb vor dem Landesarbeitsgericht Berlin-Brandenburg ohne Erfolg. Bei der geschilderten Sachlage bestehe eine ganz überwiegende Wahrscheinlichkeit dafür, dass der Arbeitnehmer an den Fahrscheinmanipulationen beteiligt gewesen sei. Die außerordentliche Kündigung des langjährigen Mitarbeiters sei in einem solchen Fall trotz fehlenden Nachweises der Täterschaft berechtigt. 


Landesarbeitsgericht Berlin-Brandenburg, Urteil vom 8. Februar 2012 - 24 Sa 1800/11

Freitag, 3. Februar 2012

Einzige Chance: Jackpot im Lotto

Ein Makler vermittelt den Verkauf eines Grundstückes im Wert von 1.900.000,00 €. Verkäufer und Käufer schließen den notariellen Kaufvertrag über das Objekt. Der Verkäufer zahlt die Maklerprovision in Höhe von 45.220,- Euro. Die Käufer ziehen in das Objekt ein. So weit, so normal. Aber die Käufer zahlen den Kaufpreis nicht. Hier nun nimmt die Geschichte etwas skurille Züge an: Von Anfang an besaßen die Käufer überhaupt keine hinreichenden Mittel, um das Objekt erwerben zu können. Vielmehr hatten sie  ihr bisheriges bescheidenes Leben in einer Berliner 3-Zimmer-Wohnung aufgegeben und gelangten zu der Überzeugung, sich alles leisten zu können, weil ihnen eine Wahrsagerin einen baldigen Lottogewinn vorausgesagt hatte.

Der Kaufvertrag wurde daraufhin natürlich rückabgewickelt. Aber was ist mit der vom Verkäufer gezahlten Maklerprovision? In einem älteren Betrag hatte ich mich bereits mit der Frage des Schicksals der Provision bei Rückäbwicklung von Kaufverträgen beschäftigt (s.hier). Die Maklerprovision ist in solchen Fällen zurückzuzahlen, wie auch das OLG Stuttgart im vorliegenden Fall entschied:

Der Leitsatz lautet:

1.Es besteht ein Anspruch auf Rückzahlung des Maklerhonorars nach Rücktritt des Verkäufers vom vermittelten Grundstückskaufvertrag, wenn er diesen Vertrag statt den Rücktritt zu erklären auch wegen arglistiger Täuschung der Käufer über ihre Zahlungsfähigkeit hätte anfechten können.
2. Die das Recht zur Anfechtung wegen arglistiger Täuschung begründenden Umstände müssen nicht in der Rücktrittserklärung aufgeführt werden.
3. Die Käufer haben die Pflicht zur Aufklärung über ihre Zahlungsunfähigkeit (bei Kaufpreis von 1.9 Millionen Euro), wenn die einzige Chance, den Kaufpreis aufbringen zu können, in einem (wegen Voraussage einer Wahrsagerin erhofften) Lottogewinn in Millionenhöhe besteht.

(OLG Stuttgart, Beschluss vom 07.12.2011 - 3 U 135/11)

Donnerstag, 2. Februar 2012

Fristen bei der Abrechnung von Betriebskosten

Vermieter und Mieter von Wohnraum müssen bei der Betriebskostenabrechnung zwei Fristen im Auge behalten: Der Vermieter muss grundsätzlich innerhalb eines Jahres nach Ende der Abrechnungsperiode die Betriebskostenabrechnung erstellen und an den Mieter übersenden (§ 556 Absatz 3 BGB). Einwendungen hiergegen muss der Mieter binnen eines Jahres vorbringen (aaO.). Anderenfalls ist der Mieter mit der Geltendmachung der Einwendungen grundsätzlich  ausgeschlossen. Dies setzt regelmäßig voraus, dass der Mieter Einsicht in die Abrechnungsunterlagen genommen hat. Denn ein bloßes Bestreiten der Abrechnungspositionen "ins Blaue" hinein genügt nicht. Der Mieter muss seine Einwendungen so präzisieren, dass jedenfalls erkennbar ist, welche Posten der Abrechnung er beanstandet und warum (so LG Berlin, Urteil vom 29.4.2002 - 62 S 413/01, in: GE 2002,860). Einwendungen gegen einzelne Betriebskostenpositionen sind daher grundsätzlich nur zu berücksichtigen, wenn der Mieter sie aufgrund der eingesehen Belege konkretisiert hat. Verweigert der Vermieter die Einsicht, hat der Mieter zumindest ein Leistungsverweigerungsrecht bezüglich des aus der Abrechnung hervorgehenden Nachzahlungsbetrages.