Dienstag, 31. Dezember 2013

Zum Jahreswechsel ....

© Diamantenjoe  / pixelio.de




Zum Jahreswechsel wünschen wir Ihnen von ganzem Herzen Gesundheit,
Glück und viel Erfolg für 2014!

Freitag, 29. November 2013

Wochenendwitz

Bereits in einem fast 4000 Jahre alten  Keilschrifttext aus Ur klagt der der Autor: "Unsere Jugend ist heruntergekommen und zuchtlos. Die jungen Leute hören nicht mehr auf ihre Eltern. Das Ende der Welt ist nahe."

Tja, manchmal fallen einem die Klagen jedoch vor die eigenen Füße:

Sagt die Mutter zur Tochter:

"Was sind denn das für Sitten? Mit 16 schon einen festen Freund, aber der eigenen Mutter nicht zum 30 Geburtstag gratulieren können""

Donnerstag, 28. November 2013

Jingle Bells ... kein iPad vom Chef

©Lilo Kapp  / pixelio.de
Der Chef als Weihnachtsmann? Schwer vorstellbar? So aber geschehen in Köln:

Ein Arbeitgeber wollte die schwächelnde Teilnehmerzahl an seiner Betriebsfeier erhöhen. Von den ca. 100 Mitarbeitern waren immer weniger auf den betrieblichen Feiern erschienen. Deshalb versprach er jedem Teilnehmer als Weihnachtsgeschenk ein iPad. Prompt erschienen 75 Mitarbeiter zu der Weihnachtsfeier 2012 und erhielten die "Überraschung". Einer aber, nennen wir ihn Klaus, der blieb zu Haus. Klaus war nämlich arbeitsunfähig erkrankt. Klaus wollte sich aber  nicht damit abfinden, dass er zu den wenigen Mitarbeitern gehörte, die kein iPad geschenkt bekamen und zog vor das Arbeitsgericht Köln. Er berief sich auf den Gleichbehandlungsgrundsatz und außerdem stelle das iPad eine Vergütung dar, die ihm auch während der Krankheit zustehe. 

Da allerdings sah die 3. Kammer des Arbeitsgerichts Köln anders:

Der Arbeitgeber habe mit seiner „Überraschung“ ein freiwilliges Engagement außerhalb der Arbeitszeit belohnen wollen. Bei dem Geschenk handele es sich um eine Zuwendung eigener Art, die nicht mit einer Vergütung für geleistete Arbeit zu vergleichen sei. Der Arbeitgeber habe damit ein freiwilliges Engagement außerhalb der Arbeitszeit belohnen wollen. Bei solchen Zuwendungen zum Zwecke attraktiveren Gestaltung der Betriebsfeier sei der Arbeitgeber auch berechtigt, die Mitarbeiter unterschiedlich zu behandeln.

Arbeitsgericht Köln – Aktenzeichen 3 Ca 1819/13

Freitag, 8. November 2013

Kuriose Urteile: "Schnitzel" darf bleiben

Passt irgendwie zu meinem gestrigen Blogbeitrag:
©Markus Walti  / pixelio.de

Der Mieter wohnt in seiner Wohnung einträglich zusammen mit dem Schweinchen "Schnitzel". Das aber stinkt seinem Vermieter. Im Mietvertrag hat er zwar der Tierhaltung in der Wohnung grundsätzlich zugestimmt. Aber er meint, dass könne doch wohl unmöglich für Schweine gelten. Ein Schwein als Haustier stelle eine Belästigung der Mitbewohner dar.

DAS sah das Amtsgericht Berlin-Köpenick aber anders: Bei einem lediglich sporadischem Schweinegeruch bei offener Wohnungstür sei nur eine gelegentliche Wahrnehmung des Gestanks möglich. Daher stelle dies keine nachhaltige Belästigung da.

(Amtsgericht Köpenick, Urteil vom 13.07.2000, Az. : 17 C 88/00 in: NZM 2001, 892)



Donnerstag, 7. November 2013

Of cats and dogs ...

©Hannelore Louis  / pixelio.de

In einem Mietvertrag darf die Hunde und Katzenhaltung nicht generell untersagt werden. Dies entschied der Bundesgerichtshof bereits am 20.März 2013.


Die Karlsruher Richter urteilten, dass eine Mietvertragsklausel, die den Mieter verpflichtet, „keine Hunde und Katzen zu halten“, unwirksam sei. Durch eine  derartige Vertragsklausel werde der  Mieter unangemessen benachteiligt. Denn die Klausel verbiete ihm eine Hunde- und Katzenhaltung ausnahmslos und ohne Rücksicht auf besondere Fallgestaltungen und Interessenslagen. Die Haltung eines Hundes oder einer Katze könne sehr wohl zum vertragsgemäßen Gebrauch einer Mietsache gehören. Deshalb sei immer eine Entscheidung im Einzelfall unter Berücksichtigung der Interessen  des Mieters, der Mitbewohner und des Vermieters zu treffen. 


Mittwoch, 6. November 2013

Wohnung muss neutral gestrichen zurückgegeben werden


© RainerSturm  / pixelio.de

Auch ohne gesonderte Vereinbarung im Mietvertrag müssen Mieter eine Wohnung neutral gestrichen zurückgeben. Dies hat der Bundesgerichtshof heute entschieden (Urteil vom 6. November 2013 - VIII ZR 416/12).


Die Beklagten hatten die frisch in weißer Farbe renovierte Doppelhaushälfte der Klägerin gemietet. Sie strichen einzelne Wände in rot, gelb und blau und gaben das Obket in diesem Zustand zurück. Die Klägerin ließ darauf hin die farbig gestalteten Wände zunächst mit Haftgrund und dann alle Wand- und Deckenflächen zweimal mit Wandfarbe überstreichen.Dazu wendete sie einen Betrag von 3.638,82 € auf.. Die Klägerin verrechnete diese Summe teilweise mit der geleisteten Kaution und klagte vor dem Amtsgericht 1.836,46 € ein. Die Beklagten erhoben Widerklage auf Rückzahlung der vollständigen Kaution nebst Zinsen. Das Amtsgericht wies die Klage und die Widerklage ab. Auf die Berufung der Klägerin verurteilte das Landgeircht die Beklagten zur Zahlung von 874,30 € nebst Znsen und wies die Berufung der Beklagten zurück. Darauf hin legten die Beklagten Revision ein, die ohne Erfolg blieb. Nach Auffassung der Karlsruher richter ist ein Mieter  zum Schadensersatz verpflichtet, wenn er eine in neutraler Dekoration übernommene Wohnung bei Mietende in einem ausgefallenen farblichen Zustand zurückgibt, der von vielen Mietinteressenten nicht akzeptiert wird und eine Neuvermietung der Wohnung praktisch unmöglich macht. Der Schaden des Vermieters besteht darin, dass er die für weite Mieterkreise nicht akzeptable Art der Dekoration beseitigen muss.

Freitag, 28. Juni 2013

Autsch ... Witz zum Wochenende

Ein Mann will sich scheiden lassen und beauftragt den Anwalt, das Gespräch mit der Ehefrau zu führen. .

"Frau Meyer", sagt der Anwalt, "Ihr Mann will sich von Ihnen scheiden lassen, weil Sie angeblich nicht zu ihm 
passen."

"Ach, Unsinn, Herr Rechtsanwalt", entrüstet sich die Ehefrau.

"Mein Mann ist ein Trottel. Ich passe wirklich sehr gut zu ihm."

Donnerstag, 27. Juni 2013

Astbestplatten - Vermieter haftet bei unsachgemäßer Entfernung



Der Vermieter haftetn für Gesundheitsschäden des Mieters,, wenn Vinylasbestplatten im Flurbereich einer Mietwohnung ohne besondere Staubschutzvorkehrungen entfernt werden,

Dies entschied das Landgericht Berlin. Bei den vom Vermieter veranlassten Arbeiten wurde  weder eine Absicherung gegen Staub noch ein Aufsaugen bzw. ein Binden  eventuell vorhandener Reste vorgenommen.

LG Berlin, Urteil vom 21.12.2012 - 65 S 200/12

Die lästigen Immissionen des Whirlpools

© Rainer Sturm  / pixelio.de
Stellt ein Wohnungseigentümer auf seienr Terasse ein Whirlpool auf, kann ihm dies von der Wohnungseigentümergemeinschaft untersagt werden.

Dies entschied das Amtsgericht Reutlingen (Urteil vom 26.10.2012 -  9 C 1190/12).  Ein Wohnungseigentümer hatte auf der Terrasse seiner Wohnung einen Whirlpool aufgestellt... In der Folge beschwerten sich verschiedene Wohnungseigentümer über Lärm und Vibration des Whirlpools. Der Poolbesitzer versuchte  darauf mittels einer Dämmmatte, einer Zeitschaltuhr sowie der Entkopplung von Pumpe und Motor die Belästigungen zu mindern. Nachdem dies erfolglos blieb, beantragte die Wohnungseigentümergemeinschaft eine einstweilige Verfügung gegen den Wohnungseigentümer.Der Reutlinger Richter gab der WEG Recht. Bei dem aufgestellten Whirlpool handele es sich um eine bauliche Veränderung, von der Lärm und Vibration ausgehe. Für eine derartige bauliche Veränderung sei aber die Zustimmung aller Wohnungseigentümer erforderlich. Jedenfalls empfinde ein  verständiger Durchschnittsmensch die durch den Whirlpool ausgelöste Beeinträchtigung als lästig und nicht mehr hinnehmbar.

Mittwoch, 26. Juni 2013

Kein Anspruch auf "Eiche braun"

© Sabine-Susann Singler  / pixelio.de  
 Der Mieter muss beim Austausch undichter Fenster die Änderung der Fensterfarbe hinnehmen. Dies entschied das Amtsgericht München (Urteil des Amtsgerichts München vom 11.12.12, AZ 473 C 25342/12).

Eine Mieterin hatte ihrem Vermieter mehrfach die Undichtigkeit einiger Fenster sowie der Balkontür angezeigt. Dieser erklärte sich bereit, die Fenster auszutauschen. Während die alten Fenster in der Farbe "Eiche braun" gefertigt waren, sollten die neuen Fenster innen und außen weiß sein. Darauf hin verweigerte die Mieterin den Einbau. Durch den Einbau weißer Fenster käme es zu einer massvien Umgestaltung der Mietsache, was sie nicht zu dulden habe. Ein Angeobt des Vermieters die alten Fenster ebenfalls weiß streichen zu lassen, lehnte die Mieterin ab. Der Vermieter erhob darauf hin Klage auf Duldung des Einbaus der neuen Fenster un der Balkontüren.

Das Amtsgericht München gab der Klage statt.  Die Mieterin sei verpflichtet, den Einbau der neuen Fenster sowie der Balkontüre in der Farbgebung „weiß“ zu dulden. Grundsätzlich müsse ein Mieter Maßnahmen dulden, die zur Erhaltung der Mietsache erforderlich sind. Bei dem Einbau der neuen Fenster handele es sich um eine Maßnahme zur Erhaltung der Mietsache., da die ursprünglich vorhandenen Fenster undicht seien. Die geplanten Maßnahmen seien der Mieterin auch zumutbar. Die Parteien seien sich einig, dass ein Austausch der undichten Fenster dringend erforderlich sei. Auch unter Berücksichtigung des Umstands, dass bei dem geplanten Einbau der neuen Fenster in weißer Rahmengestaltung unterschiedliche Fensterrahmen in der Wohnung vorhanden seien, sei von der Mieterin hinzunehmen. Der Farbwechsel sei  als so minimale optische Beeinträchtigung anzusehen, dass es ihr zuzumuten sei, den Einbau der neuen Fenster in weißer Rahmenfarbgestaltung zu dulden. Dem Vermieter sei hinsichtlich der Farbwahl ein Entscheidungsspielraum zuzubilligen. Wenn sich die Mieterin an einer unterschiedlichen Farbgestaltung der Fensterrahmen in ihrer Wohnung so sehr störe, hätte sie die Möglichkeit gehabt, das Angebot des Vermieters, alle übrigen Fensterrahmen in den entsprechenden Räumen weiß zu streichen, anzunehmen.

Dienstag, 25. Juni 2013

Das sanfte Trippeln der Stilettos im Mietrecht ....




 "My home is my castle," lautet das alte englische Sprichwort.
© Lupo  / pixelio.de
Leider muss sich der moderne Burgherr mit allerlei Unbill herumschlagen. Dazu gehört auch das tägliche sanfte Trippel der Mitmieter der Wohnung oberhalb der eigenen vier Wände.Eine Vielzahl mietrechtlcher Urteile beschäftigt sich daher mit dem Tritt- und Luftschallschutz. So musste sich jüngst der Bundesgerichshof wieder dieses Themas annehmen.

Der Mieter einer Altbauwohnung minderte die Miete, nachdem der Vermieter im Jahr 2003 eine Dachgeschosswohnung renoviert hatte. Bei dieser Renovierung wurden die im Jahr 2003 geltende DIN-Vorschrift für die Trittschalldämmung nicht eingehalten.

Nach ständiger Rechtsprechung des Bundesgerichtshofes kommt es bei älteren Gebäuden in schallschutztechnischer Hinsicht auf die DIN-Vorschriften zur Zeit der Erbauung des Gebäudes an. Erbaut wurde das Haus im Jahr 1952. Daran hält der Bundesgerichtshof auch in diesem Fall fest. Der Umfang der vorgenommenen Renovierungen rechtfertige es nicht bezüglich des Schallschutzes auf die Zeit der Durchführung der Arbeiten im Jahr 2003 abzustellen. Bei den Arbeiten war der Estrich teilweise erneuert, teilweise aber nur abgeschliffen und verspachtelt worden. Diese Arbeiten seien aber nicht mit einem Neubau oder einer grundlegenden Veränderung des Gebäudes vergleichbar. Daher könne der Mieter nicht erwarten, dass diese Mapnahmen so ausgeführt werden, dass diese den höheren Anforderungen der im Jahr 2003 geltenden DIN-Normen genügen. Daher habe der Mieter die Miete zu Unrecht gemindert.



Freitag, 21. Juni 2013

Humor zum Wochenende

Sagt der Ehemann zu seiner Frau: „Schatz, wollen wir uns nicht mal wieder ein richtig schönes Wochenende machen?" Darauf sie: „Okay, bis Montag!"

Von meinem iPhone gesendet

Donnerstag, 20. Juni 2013

Täuschung eines Anlegers über die Höhe einer im Kaufpreis enthaltenen Innenprovision




Innenprovisionen werden vom Verkäufer bzw. Bauträger an einen Vermittler für die erfolgreiche Vermittlung eines Vertragsabschlusses  gezahlt. Problematisch ist dies, wenn dem Erwerber unter Verheimlichung dieser Zahlung vorgespiegelt wird, dass es sich um eine günstige Kaufgelegenheit handelt. Grundsätzlich muss der Erwerber daher auf die Innenprovision hingewiesen werden.Nach Auffassung des Bundesgerichtshofes werden Anleger aber nicht über die Höhe der Vertriebsprovsion getäuscht, wenn in dem Verkaufsprospekt angegeben wird, vom Gesamtaufwand entfielen für den Erwerb einer Immobilie 76,70 Prozent auf " Grundstück, Gebäude inkl. Vertrieb und Marketing" und darin eine Vertriebsprovision in Höhe von 18,24 Prozent eingepreist ist. Nach Auffassung des Bundesgerichtshofs habe die den Erwerb finanzierende Bank nsofern keine Aufklärungspflicht unter dem Gesichtspunkt eines Wissensvorsprungs. 

BGH, Urteile vom 05.06.2012, Az.: XI ZR 149/11, XI ZR 173/11 bis XI ZR 179/11

Mittwoch, 19. Juni 2013

Maklerprovision und Internetanzeige

Bietet ein Makler in einem Innternetportal ein Grundstück mit dem Hinweis "Provision 7,14" an und teilt dem Interessenten auf Anfrage Namen und Anschrift des Verkäufers mit, löst dies grundsätzlich den Anspruch auf Provisionszahlung aus.

Dies entschied der Bundesgerichtshof (Urteil vom 3.Mai 2012, Az. III ZR 62/11). Ein Makler hatte im dem Internetportal „Immobilienscout24“ ein Baugrundstück  mit dem Hinweis „Provision 7,14“ ausgeschrieben..Telefonisch meldete sich ein Interessent  und unterzeichnete bei der Besichtigung einen Maklervertrag. Nach dem durch die Vermittlung des Maklers zustande gekommenen Kauf des Grundstücks weigerte sich der Käufer die fällige Provision zu bezahlen. Zu Unrecht, wie die Karlsruher Richter entschieden. Zar sei grundsätzlich in einer Zeitungs- oder Internetanzeige noch kein Angebot auf Abschluss eines Maklervertrages zu sehen.  Eine durch die Anzeige veranlasste Kontaktaufnahme des  Kaufinteressenten mit dem Makler könne aber dann zum Abschluss eines rechtsverbindlichen Maklervertrags führen, wenn der Makler sein Provisionsverlangen im Inserat bereits ausdrücklich und unmissverständlich zum Ausdruck bringt . Erhält der  Kunde auf seine daraufhin erfolgte Anfrage Namen und Anschrift des Verkäufers, wird dies regelmäßig den Anspruch auf Provisionszahlung auslösen..



Mittwoch, 6. Februar 2013

Raucherpause als Arbeitsunfall

© Benjamin Thorn  / pixelio.de
Persönlich bin ich da ja sehr konsequent: Keine Zigarette vor dem dritten Glas Bier! Sie und ich kennen aber auch Zeitgenossen, die jede freie Sekunde ausnutzen, um ihrem Laster zu fröhnen. Oftmals auch in den Arbeitspausen: Versicherungstechnisch ist das nicht unproblematisch, wie eine aktuelle Entscheidung des Sozialgerichts Berlin zeigt: Eine 46-jährige Pflegehlferin ging wegen des im Gebäude ihres Seniorenheims geltenden Rauchverbots auf eine Zigarrette vor die Tür. Auf dem Rückweg zu ihrem Arbeitplatz stieß sie mit dem Hausmeister zusammen. Dieser verlor einen Eimer Wasser. Die Pflegehelferin rutschte aufgrund der Feuchigkeit aus und brach sich den Arm.Wer nun denkt, ähnlich wie der Weg von und zur Kantine stelle auch der Rückweg von der Raucherpause einen Arbeitsunfall dar, hat seine Rechnung ohne das Sozialgericht Berlin gemacht: Der Weg von und zur Raucherpause sei nicht der unfallversicherungsrechtlich geschützten Tätigkeit zuzurechnen. Es sei die freie Privatentscheidung der Klägerin, ob sie zum Rauchen gehe oder nicht. Ein Bezug zur beruflichen Tätigkeit bestehe nicht. Insbesondere sei das Rauchen nicht mit der Nahrungsaufnahme vergleichbar. Diese sei unter anderem notwendig, um die Arbeitskraft aufrechtzuerhalten. Rauchen stelle aber den Konsum eines Genussmittels dar und gehöre deshalb in den persönlcihen Lebensbereich. Aus diesem Grund sei zwar der Weg zur Kantine versichert, nicht aber der Weg zur Raucherpause.

SozG Berlin, Urteil vom 23. Januar 2013 (S 68 U 577/12)

© Benjamin Thorn  / pixelio.de
Also zumindest was die Unfallversicherung angeht, hat die junge Frau im Bild rechts nicht die schlechteste Idee. ;-)

Freitag, 1. Februar 2013

In alter Tradition: Witz zum Wochenende

Ein Landarzt wird mitten in der Nacht zu einem Patienten gerufen. Nach der Untersuchung fragt er den Patienten:

"Haben Sie schon Ihr Testament gemacht?"

"Nein! Steht es denn wirklich so schlimm mit mir?" 

"Nun, lassen Sie einen Notar kommen und rufen Sie sofort Ihre nächsten Verwandten!"

"Bedeutet das, dass es mit mir zu Ende geht?"

"Nö, aber ich will nicht der einzige sein, der mitten in der Nacht sinnlos aus dem Bett geholt wird ..."

Donnerstag, 31. Januar 2013

Der Erbe und die Haftung aus dem Mietverhältnis

Stirbt der Mieter, treten unter Umständen die Erben in das Mietverhältnis ein (§ 564 BGB). Die Erben haben die Möglichkeit das Mietverhältnis innerhalb eines Monats außerordentlich mit der gesetztlichen Frist zu kündigen. Damit stellt sich die Frage der Haftung der Erben für Forderungen aus dem Mietverhältnis. Häufig reicht der Nachlass nicht aus, um aufgelaufene Mieten oder die Kosten der Schönheitsreparaturen zu tragen. Die Erben haben dann unter anderem die Möglichkeit die sogenannte Dürftigkeitseinrede (§ 1990 BGB) zu erheben.

Der Bundesgerichtshof hat sich in einem aktuellen Urteil mit der Frage zu beschäftigen, ob die Dürftigkeitseinrede auch die Forderungen erfasst,die erst nach dem Tod des Mieters fällig werden (BGH, Urteil vom 23.Januar 2013 - VIII ZR 68/12 Im konkreten Fall machte die Vermieterin gegen die Erbin  Ansprüche aus einem zum 31. Januar 2009 beendeten Mietverhältnis geltend. Sie verlangte Zahlung der Miete für die Monate November 2008 bis Januar 2009 sowie Schadensersatz wegen unvollständiger Räumung, nicht durchgeführter Schönheitsreparaturen und Beschädigung der Mietsache. Insgesamt beilief sich die Klageforderung  auf 7.721,54 € nebst Zinsen und vorgerichtlichen Anwaltskosten. Die Erbin erhob die Dürftigkeitseinrede nach § 1990 Abs. 1 Satz 1 BGB. Die Karlsruher Richter befanden nun, dass jedenfalls dann, wenn das Mietverhältnis innerhalb der in § 564 Satz 2 BGB bestimmten Frist beendet wird, auch die nach dem Tod des Mieters fällig werdenden Forderungen aus dem Mietverhältnis reine Nachlassverbindlichkeiten sind – mit der Folge, dass der Erbe die Haftung auf den Nachlass beschränken kann und nicht daneben mit seinem Eigenvermögen haftet. Da die Klage nur auf Erfüllung reiner Nachlassverbindlichkeiten gerichtet war, die Erbin die Dürftigkeitseinrede erhoben und das Berufungsgericht die Unzulänglichkeit des Nachlasses festgestellt hat, hat der BGB die Klage insgesamt abgewiesen.

Dienstag, 29. Januar 2013

FAQ: Kleinreparaturklauseln

Weil die Frage gerade mal wieder auftauchte: 

Für die großen und kleinen Reparaturen im Haus ist eigentlich der Vermieter zuständig. In vielen Mietverträgen ist aber geregelt, dass der Mieter die Kosten für die Beseitigung von Bagatellschäden zu tragen hat.

Der Bundesgerichtshof (BGH) hat entschieden, dass derartige Klauseln wirksam vereinbart werden können (BGH, Urteil vom 7.Juni 1989 - VII ZR 91/88). Dies setzt aber voraus,

  • dass es sich tatsächlich um die Beseitigung eines Begatellschadens handelt, 
  • sich die Klauel gegenständlich auf  die Teile der Mietsache beschränkt ist, die häufig dem Zugriff des Mieters ausgesetzt sind,
  • die Reparatur höchstens 75,00 € kostet (OLG Hamburg 5 U 135/90, WM 91, 385) und
  • der Mieter in einem Jahr höchstens 150 – 200 Euro für alle Kleinreparaturen zusammen oder 8 % der Jahresmiete zu zahlen hat (BGH VIII ZR 38/90, WM 91, 381).
Dem Zugriff des Mieters ausgesetzt sind  zum Beispiel Installationsgeräte für Elektrizität, Gas und Wasser, Hei- und Kocheinrichtungen, Fenster und Türverschlüsse, Roaadengurte und Verschlussvorrichtungen für Fensterläden. 



Samstag, 26. Januar 2013

Hammerschlags- und Leiterrecht.

Streitigkeiten unter Nachbarn enden viel zu oft vor Gericht. Der Bundesgerichthof durfte sich unlängst wieder mit einem Streit unter Nachbarn auseinandersetzen. Konkret ging es um das so genannte Hammerschlags- und Leiterrecht: Für bestimmte Bauarbeiten darf das benachbarte Grundstück betreten und die dafür notwendigen Leitern und Gerüste aufgestellt werden. Dies setzt aber voraus, dass dem Nachbarn die Arbeiten im Detail zunächst angezeigt werden (BGH, Az. V ZR 49/12)

Freitag, 18. Januar 2013

Kleiner Witz am Rande:

Ein Händler wird immer wieder hartnäckig von einem Vertreter belagert.
Eines Tages erfährt er, dass der Vertreter Vater von Drillingen geworden ist.
Kommentar des Händlers:
"Die gönne ich ihm. Mir schickt er auch immer mehr, als ich bestelle!"

Dienstag, 15. Januar 2013

Umzug in Ersatzwohnung begründet keinen neuen Mietvertrag

Bezieht der Mieter eine Ersatzwohnung desselben Vermieters wird dadurch kein neuer Mietvertrag begründet.

Dies stellte der Bundesgerichtshof klar (BGH, Urteil vom 21.11.2012, Az. VIII ZR 50/12) Aufgrund von Modernisierungsmaßnahmen des Vermieters bezog ein Mieter die ihm angebotene Ersatzwohnung. Der Mieter hatte die Wohnung 1991 zu einer monatlichen Miete von 1,58 €/qm zuzüglich der Nebenkostenvorauszahlungen angemietet. Nach dem Umzug in die Ersatzwohnung verlangte der Vermieter von dem Mieter  den Abschluss eines schriftlichen Mietvertrages über die neue Wohnung mit einer Miete von 5,60 €/qm. Dies lehnte der Mieter ab und zahlten die bisherige Miete weiter. Mit seiner Klage verlangte der Vermieter die Zahlung der Differenz zwischen der gezahlten Miete und der geforderten Miete.

Zu Unrecht, wie die Karsruher Richter befanden. Dem Vermieter steht die höher Miete nicht zu, weil das alte Mietverhältnis lediglich unter Auswechslung des Mietobjekts für die neue Wohnung fortgesetz worden ist. Aufgrund des Umzuges haben die Parteien auch nicht konkludent einen neuen Mietvertrag geschlossen, aufgrund dessen der Mieter mangels ausdrücklicher Vereinbarung einer konkreten Miete die ortsübliche zu zahlen hätten.

Montag, 14. Januar 2013

Jobcenter muss erhöhte Miete nach Modernisierung tragen

Wird eine Wohnung modernisiert, müssen die Jobcenter auch die erhöhten Mietkosten übernehmen. Wie das Bundessozialgericht (BSG) nunmehr entschied, gilt dies selbst dann, wenn der Leistungsempfänger die Modernisierung gewünscht hat  (BSG, Az: B 4 AS 32/12 R)

Die Kasseler Richter gaben damit der Klage einer alleinerziehenden Mutter statt. Diese hatte in ihrem fensterlosen Bad ständig mit Schimmel zu kämpfen. Daher vereinbarte sie mit ihrem Vermieter eine Modernisierung. Dadurch sollte die Warmmiete von bisher 400,00 € auf 429,27 € pro Monat steigen. Das zuständige Jobcenter weigerte sich, die Mieterhöhung zu tragen.

Zu Unrecht, wie das Bundessozialgericht nun befand. Das Gesetz enthalte keinen Grundsatz, wonach die ursprüngliche Miete eines Hartz-IV-Empfängers nicht steigen dürfe. Dass die Miete nach der Erhöhung nicht mehr angemessen sei, habe das Jobcenter zu keinem Zeitpuinkt behauptet.  Lediglich bei einem "nicht erforderlichen"  Umzug bleibe die geschuldete Mieterstattung nach der Gesetzteslage auf der ursprünglichen Höhe. Dieser Grundsatz lasse sich aber auf eine Modernisierung nicht übertragen.


Schönheitsreparatur und Abnahmeprotokoll


Ein nicht ganz seltener Fall: : Die Überwältung der Schönheitsreparaturen auf den Mieter im Mietvertrag ist unwirksam. In Unkenntnis diese Umstandes unterschreibt der durch Außendienstmitarbeiter des Vermieters eingeschüchterte Mieter ein Protokoll zur Wohnungsabnahme. In diesem ist nicht nur der tatsächliche Zustand der Wohnung festgehalten, sondern es enthält auch die Klausel :
"Der Mieter anerkennt den Zustand der Wohnung und verpflichtet sich, die in diesem Protokoll genannten Schönheitsreparaturen fachgerecht durchzuführen…"
Was nun? Alles zu spät?

Keinesfalls! Nach Auffassung des Bundesgerichtshofes (Urt. vom 5.4.2006- VIII ZR 163/05) will der Mieter mit einer solchen Erklärung keinen eigenständigen Schuldgrund schaffen. Die Verpflichtung zur Durchführung der Schönheitsreparaturen bleibt unwirksam, weil schon die Ausgangsvereinbarung im Mietvertrag unwirksam war. Anders wäre es unter Umständen nur, wenn die Vertragsparteien ausdrücklich die Unwirksamkeit der mietvertraglichen Regelung erwähnen würden. Ansonsten ist der Mieter später gerade nicht mit sämtlichen Einwendungen ausgeschlossen. Zwar kann  er sich gegebenenfalls nicht mehr darauf berufen, dass die tatsächlichen Feststellungen im Protokoll falsch waren. Aber er kann sich gleichwohl in einem späteren Prozess auf die Unwirksamkeit der Abwälzungsklausel berufen. Er ist nur mit solchen Einwendungen ausgeschlossen, die er bei Abgabe des Anerkenntisses kannte oder mit denen er rechnete (LG Hannover, WuM 2003,355, a.A. KG Berlin, Wum 2006,436).

Im Ergebnis kann sich der Vermieter also auf die oben zitierte Klausel nicht berufen.

Dienstag, 8. Januar 2013

Happy Birthday Bundesurlaubsgesetz

Astrid Kirchhoff / pixelio.de
Die für mich beruhigende Nachricht: Das Bundesurlaubsgesetz (BUrlG) ist exakt ein Jahr älter als ich!

Heute feiert es Geburtstag. Es wurde am 8. Januar 1963 verkündet und ergänzt als Mindestregelung die  bestehenden vielfältigen Einzelabsprachen zwischen den Tarifparteien.

Nach §§ 1,11 BUrlG hat jeder Arbeitnehmer hat für jedes Kalenderjahr einen unabdingbaren Anspruch auf bezahlten Erholungsurlaub, Der Urlaubsanspruch kann durch arbeits- oder kollektivvertragliche Regelungen erweitert werden, so dass z.B. neben dem normalen Gehalt ein zusätzliches Urlaubsgeld bezahlt oder zusätzliche Urlaubstage gewährt werden.
Der gesetzliche Mindesturlaub beträgt 24 Werktage (§ 3 I BUrlG). Jugendliche und Schwerbehinderte haben einen erhöhten Urlaubsanspruch  (§ 19 JArbSchG ;§ 125 SGB IX.).

Der volle Urlaubsanspruch wird erstmalig nach sechsmonatigem Bestehen des Arbeitsverhältnisses erworben (§ 4 BUrlG) .Ist die Wartezeit einmal erfüllt worden, dann entsteht der volle Anspruch auf den Jahresurlaub bereits mit Beginn des Jahres. Scheidet der Arbeitnehmer in der ersten Jahreshälfte aus dem Arbeitsverhältnis aus, so tritt nach § 5 I lit c BUrlG eine Kürzung ein.. Der Anspruch besteht in diesem Fall auf ein Zwölftel des Jahresurlaubs pro Monate seit Beginn des Jahres (§ 5 I lit. c BUrlG)  Wurde dem Arbeitnehmer bereits von einem früheren Arbeitgeber Urlaub gewährte, so ist dieser nach § 6 BUrlG anzurechnen.
.
Die zeitliche Festlegung des Urlaubs erfolgt in der Regel durch den Arbeitgeber unter Berücksichtigung der Urlaubswünsche des Arbeitnehmers (§ 7 I 1 BUrlG)..

Eine bereits erfolgte Urlaubserteilung kann nur aus wichtigen Gründen widerrufen werden.

Der Arbeitneherm darf sich keineswegs selbst beurlauben. Der eigenmächtige Urlaubsantritt stellt  eine Vertragsverletzung dar, die den Arbeitgeber zur fristlosen Kündigung berechtigen kann.

Montag, 7. Januar 2013

Frist zur Nachberechnung von Betriebskosten

Ein Vermieter kann sich bei der Betriebskostenabrechnung eine Nachberechnung für einzelne Positionen vorbehalten. Die Verjährungfrist für  die Nachforderung beginnt erst zu laufen, sobald der Vermiete Kenntnis von den die Nachforderung begründenden Umständen erlangt hat 

BGH  Urteil vom 12. Dezember - VIII ZR 264/12

Samstag, 5. Januar 2013

Im Tiefflug durch die Haustür ....

Ein Mann will zur Arbeit. Schnell noch den Kaffee runtergekippt, die Jacke übergeworfen, "Schatz" eine Kuß auf die Wange gedrückt, Haustür geöffnet und ....
Ilka Funke-Wellstein  / pixelio.de)

da macht es  Buuuummm!

Unser Arbeitnehmer bleibt mit seinem Fuß zwischen Türschwelle und der automatisch schließenden Haustür hängen und fällt vornüber. Auf dem gepflasterten Weg vor seinem Haus verletzt er sich dabei das Knie.

Und nun treten die Juristen auf den Plan!

Die Berufgsgenossenschaf sagt: "Nö, von uns bekommst Du keine Leistungen."
"Aber das war doch ein Arbeitsunfall," entgegnet unser Arbeitnehmer, "schließlich war ich auf  dem Weg zu meiner Arbeitsstelle."
"Mitnichten," sagt die BG, "die Verletzung muss der versicherten Tätigkeit zuzurechnen sein. Der Arbeitsweg ist davon zwar erfasst ..."
"Aber ich war doch auf dem Weg zur Arbeit," merkt unser Versicherter an.
"Nö," entgegenet der Sachbearbeiter der Versicherung. "Laut Rechtsprechung des Bundessozialgerichts beginnt der Arbeitsweg mit dem Durchschreiten der Haustür. Du hast die Haustür aber nicht durchschritten sondern durchflogen."

Zur Ehrenrettung der Zunft muss man sagen: Das Landessozialgericht Berlin-Brandenburg ließ Vernunft walten. Auch wenn ein Arbeitnehmer aus dem Haus fällt und daher nicht durch die Tür schreitet, ist dies für den Versicherungsschutz unerheblich. Differenziere man zwischen dem aufrechten Gang und dem Tiefflug, so mache man die Leistungen der Unfallversicherung von bloßen Zufälligkeiten abhängig und das geht ja nun gar nicht!

(LSG Berlin-Brandenburg, Urteil vom 20.09.2012, AZ: L 2 U 3/12)

Freitag, 4. Januar 2013

Maklervertrag: jederzeitiger Widerruf mangels Belehrung bei Fernabsatzverträgen

Wurde der Maklervertrag als Fernabsatzvertrag geschlossen und der Maklerkunde nicht ordnungsgemäß über ein bestehendes Widerrufsrecht aufgeklärt, kann der Vertrag jederzeit widerrufen werden!

Thorben Wengert  / pixelio.de
Dies ergibt sich aus einer Entscheidung des Landgerichtes Bochum (Urteil vom 9.März 2012, Akz. 1-2  O 498/11). Ein Kaufinteressent hatte sich aufgrund einer Internetanzeige bei einer Maklerin gemeldet. Daraufhin übersandte die Maklerin per E-Mail die Adresse des Kaufobjekts, den Grundriss und weitere Detailinformationen.Dem E-Mail  war unter anderem ein Dokument mit den Allgemeinen Geschäftsbedingungen angehängt. In diesen Allgemeinen Geschäftsbedingungen heißt es unter Ziffer 3.: „Wie Ihnen bekannt, ist mit Notarvertrag- bzw. Optionsvertragsabschluss (aber auch irgendeinem anderen Vertragsabschluss) an uns seitens Käufer/Vertragsschließendem eine Nachweis- und/oder Vermittlungsprovision in Höhe von 3,57 % incl. der gesetzlichen Mehrwertsteuer vom Kaufpreis zu zahlen. Weder dem Internetauftritt der Maklerin, noch ihrem E-Mail  war eine Belehrung betreffend das Verbraucher-Widerrufsrecht nach § 312d Abs. 1 BGB beigefügt.

Der Kaufinteressent erwarb das Objekt ohne weiteres Zutun der Maklerin. Als diese Kenntnis von dem Kauf erhielt, machte die Maklerin ihren Provisionsanspruch gegenüber dem Käufer geltend. Dieser widerrief kurzerhand den Maklervertrag. Daraufhin klagte die Maklerin ihre Provision in Höhe von ca. 14.000,00 € ein.

Zu Unrecht, wie die Bochumer Richter befanden. Der Maklerin stehe lediglich ein Wertersatz in Höhe von rund 2.800,00 € zu. Denn der Maklervertrag sei wirksam widerrufen worden. Ein Widerrufsrecht bestand, da der Maklervertrag als Fernabsatzvertrag zustande kam. Denn er wrude durch die Maklerin als Unternehmerin und dem Kaufinteressenten als Verbraucher unter ausschließlicher Verwendung von Fernkommunikationsmitteln geschlossen. Mangels Widerrufsbelehrung war die Ausübung des Widerrufsrechts zeitlich unbefristet möglich. Aufgrund des Widerrufes schuldete der Kaufinteressent die Rückgewähr der empfangenen Leistungen und Herausgabe der gezogenene Nutzungen. Da die Rückgewähr der Maklerleistung und die Herausgabe der gezogenen Nutzungen nicht möglich sind, war der Kaufinteressent zur Leistung von Wertersatz verpflichtet. Das Bochumer Gericht schätzte den erlangten Gebrauchsvorteil, nämlich die Möglichkeit, den Kaufvertrag abzuschließen, auf rund 2.800,00 €. Die darüberhinaus gehende Klage wies das Gericht ab.





Ein Maklervertrag kann jederzeit widerrufen werden, wenn er als Fernabsatzvertrag geschlossen und der Kunde über ein bestehendes Widerrufsrecht nicht ordnungsgemäß aufgeklärt wurde. Der Vertrag wandelt sich sodann in ein Rückgewährschuldverhältnis, wobei der Kunde Wertersatz für die Leistung des Maklers zu erbringen hat.
LG Bochum, Urteil vom 9. März 2012, Az. 1-2 O 498/11

Der Fall

Klaus Beine. Bild: BHF
Klaus Beine.
Bild: BHF
Mit der Klage machte eine Maklerin Provision von rund 14.000 Euro gegen den Käufer einer Eigentumswohnung geltend. Der Kaufinteressent meldete sich aufgrund einer Internetanzeige der Maklerin bei dieser. Daraufhin übersandte die Maklerin per E-Mail dem Interessenten ein Exposé des Kaufobjekts sowie dessen Adresse. Weder dem Auftritt der Maklerin im Internet noch der E-Mail der Klägerin war eine Belehrung über das Verbraucherwiderrufsrecht beigefügt. Auch nachträglich erfolgte eine solche Belehrung nicht. Der Interessent erwarb sodann das Objekt ohne weiteres Zutun der Maklerin. Nachdem die Maklerin Kenntnis von dem Kauf erlangte, machte diese einen Anspruch auf Zahlung der Provision gegenüber dem Käufer geltend. Sodann widerrief der Käufer den Maklervertrag. Mit der Klage verfolgte die Maklerin den Zahlungsanspruch weiter.

Die Folgen

Das LG München gab der Klage lediglich in Höhe von rund 2.800 Euro statt. Im Übrigen wurde die Klage abgewiesen. Das Gericht stellte fest, dass der Maklervertrag widerrufen wurde. Ein Widerrufsrecht bestand, da der Maklervertrag als Fernabsatzvertrag zustande kam. Er wurde durch den Beklagten als Verbraucher und die Klägerin als Unternehmerin unter ausschließlicher Verwendung von Fernkommunikationsmitteln geschlossen. Da eine Belehrung über die Möglichkeit eines Widerrufs unterblieb, war die Ausübung des Rechts zeitlich unbefristet möglich. Rechtsfolge des Widerrufs ist die Rückgewähr der empfangenen Leistungen und Herausgabe der gezogenen Nutzungen. Der Beklagte hat einerseits Maklerdienste der Klägerin erhalten und aus dieser Leistung (Bekanntgabe der Adresse des Kaufobjekts) Gebrauchsvorteile und damit Nutzungen gezogen. Da beide Leistungen nicht zurückgegeben werden können, richtet sich die Verpflichtung des Beklagten auf Wertersatz. Ein Anspruch auf Erstattung des Gewinns besteht gleichwohl nicht. Im Rahmen einer durchgeführten Schätzung des Gerichts bewertete dieses den erlangten Gebrauchsvorteil, die Möglichkeit, den Hauptvertrag mit dem Voreigentümer abzuschließen, mit rund 2.800 Euro.

Was ist zu tun?

Soweit ein Maklervertrag per E-Mail mit einem Verbraucher geschlossen wird, sollte dieser nach Möglichkeit bereits vor, spätestens jedoch bei Vertragsschluss über das bestehende Widerrufsrecht informiert werden. Um ein Fernabsatzgeschäft zu vermeiden, sollte ein Vertragsabschluss nicht nur durch Verwendung von Fernkommunikationsmitteln (etwa E-Mails) herbeigeführt werden. Es empfiehlt sich, insbesondere wenn mit einem kurzfristigen Abschluss des Kaufvertrags zu rechnen ist, bei einem persönlichen Treffen einen schriftlichen Maklervertrag zu schließen. (ba)

Mittwoch, 2. Januar 2013

Das bringt 2013 für Verwalter und Vermieter


Thorben Wengert  / pixelio.de
Das neue Jahr 2013 bringt für Vermieter und Verwalter viele neue Rechte und Pflichten. Besondere Auswirkungen wird das Mietrechtsänderungsgesetz mit sich bringen. Dieses tritt voraussichtlich kommenden Frühjahr in Kraft.


1. Änderungen bei der Modernisierung
Durch das Mietrechtsänderungsgesetz wird der gesetzliche Katalog der Modernisierungsarbeiten, die Mieter zu dulden haben, ergänzt. Zudem berechtigen  energetische Modernisierung innerhalb einer Zeitspanne von drei Monaten den Mieter nicht mehr zu einer Mietminderung, wenn die Sanierungsmaßnahme für ihn eine Kosteneinsparung bedeutet.
2. Neue Kündigungsgründe und vereinfachte Räumung.
Der Vermieter kann zukünftig den Mieter auch fristlos kündigen, wenn er mit der Zahlung der Mietkaution in Verzug ist. 
Die Praxis der "Berliner Räumung" wird zukünftig im Gesetz verankert.
3. Begrenzung der Mietsteigerungen
Den Bundesländern wird künftig die Möglichkeit eingeräumt, durch Rechtsverordnung Mieterhöhungen auf 15% zu begrenzen. 
4. Schornsteinfeger-Monopol fällt
Durch das Ende des Schornsteinfeger-Monopols müssen Hauseigentümer künfitg für Dienste wie Messen, Kehren und Reinigen der Feuerstätten nicht mehr zwingend den Bezirksschornsteinfegermeister beauftragen. Sie können sich auch anderer Schornsteinfeger bedienen. Aber Achtung: Der Bezirksschornsteinfeger hat auch künfig noch hoheitilche Aufgaben wahrzunehmen, die nicht auf andere übertragen werden können: Weiterhin obliegt ihm die Feuerstättenschau sowie die Besichtigung der Feuerungsanlagen eines Gebäudes. Er hat weiterhin deren Betriebs- und Brandsicherheit zu prüfen. Weiterhin obliegt ihm allein die Bauabnahme. 
  
5. Vorlage des Energieausweises zwingend
Ab 2013 müssen Eigentümer bei der Vermietung oder beim Verkauf der Immobilie Interessenten ungefragt den Energieausweis des Gebäudes vorlegen. 

In Immobileinanzeigen müssen die energetischen Angaben aufgeführt werden. 

6. Legionellen Prüfung.
Fasst der zentrale Wasserspeicher des Hauses mehr als 400 l oder enthält eine Rohrleitung zwischen dem Trinkwassererwärmer und der Entnahmestelle mehr als 3 l Wasser, so muss der Vermieter künftig das System auf Legionellen untersuchen lassen. Die Frist für die Erstprüfung endet am 31.12.2013.  Danach sind alle drei Jahre Folgeprüfungen fällig.