Donnerstag, 31. Januar 2013

Der Erbe und die Haftung aus dem Mietverhältnis

Stirbt der Mieter, treten unter Umständen die Erben in das Mietverhältnis ein (§ 564 BGB). Die Erben haben die Möglichkeit das Mietverhältnis innerhalb eines Monats außerordentlich mit der gesetztlichen Frist zu kündigen. Damit stellt sich die Frage der Haftung der Erben für Forderungen aus dem Mietverhältnis. Häufig reicht der Nachlass nicht aus, um aufgelaufene Mieten oder die Kosten der Schönheitsreparaturen zu tragen. Die Erben haben dann unter anderem die Möglichkeit die sogenannte Dürftigkeitseinrede (§ 1990 BGB) zu erheben.

Der Bundesgerichtshof hat sich in einem aktuellen Urteil mit der Frage zu beschäftigen, ob die Dürftigkeitseinrede auch die Forderungen erfasst,die erst nach dem Tod des Mieters fällig werden (BGH, Urteil vom 23.Januar 2013 - VIII ZR 68/12 Im konkreten Fall machte die Vermieterin gegen die Erbin  Ansprüche aus einem zum 31. Januar 2009 beendeten Mietverhältnis geltend. Sie verlangte Zahlung der Miete für die Monate November 2008 bis Januar 2009 sowie Schadensersatz wegen unvollständiger Räumung, nicht durchgeführter Schönheitsreparaturen und Beschädigung der Mietsache. Insgesamt beilief sich die Klageforderung  auf 7.721,54 € nebst Zinsen und vorgerichtlichen Anwaltskosten. Die Erbin erhob die Dürftigkeitseinrede nach § 1990 Abs. 1 Satz 1 BGB. Die Karlsruher Richter befanden nun, dass jedenfalls dann, wenn das Mietverhältnis innerhalb der in § 564 Satz 2 BGB bestimmten Frist beendet wird, auch die nach dem Tod des Mieters fällig werdenden Forderungen aus dem Mietverhältnis reine Nachlassverbindlichkeiten sind – mit der Folge, dass der Erbe die Haftung auf den Nachlass beschränken kann und nicht daneben mit seinem Eigenvermögen haftet. Da die Klage nur auf Erfüllung reiner Nachlassverbindlichkeiten gerichtet war, die Erbin die Dürftigkeitseinrede erhoben und das Berufungsgericht die Unzulänglichkeit des Nachlasses festgestellt hat, hat der BGB die Klage insgesamt abgewiesen.

Dienstag, 29. Januar 2013

FAQ: Kleinreparaturklauseln

Weil die Frage gerade mal wieder auftauchte: 

Für die großen und kleinen Reparaturen im Haus ist eigentlich der Vermieter zuständig. In vielen Mietverträgen ist aber geregelt, dass der Mieter die Kosten für die Beseitigung von Bagatellschäden zu tragen hat.

Der Bundesgerichtshof (BGH) hat entschieden, dass derartige Klauseln wirksam vereinbart werden können (BGH, Urteil vom 7.Juni 1989 - VII ZR 91/88). Dies setzt aber voraus,

  • dass es sich tatsächlich um die Beseitigung eines Begatellschadens handelt, 
  • sich die Klauel gegenständlich auf  die Teile der Mietsache beschränkt ist, die häufig dem Zugriff des Mieters ausgesetzt sind,
  • die Reparatur höchstens 75,00 € kostet (OLG Hamburg 5 U 135/90, WM 91, 385) und
  • der Mieter in einem Jahr höchstens 150 – 200 Euro für alle Kleinreparaturen zusammen oder 8 % der Jahresmiete zu zahlen hat (BGH VIII ZR 38/90, WM 91, 381).
Dem Zugriff des Mieters ausgesetzt sind  zum Beispiel Installationsgeräte für Elektrizität, Gas und Wasser, Hei- und Kocheinrichtungen, Fenster und Türverschlüsse, Roaadengurte und Verschlussvorrichtungen für Fensterläden. 



Samstag, 26. Januar 2013

Hammerschlags- und Leiterrecht.

Streitigkeiten unter Nachbarn enden viel zu oft vor Gericht. Der Bundesgerichthof durfte sich unlängst wieder mit einem Streit unter Nachbarn auseinandersetzen. Konkret ging es um das so genannte Hammerschlags- und Leiterrecht: Für bestimmte Bauarbeiten darf das benachbarte Grundstück betreten und die dafür notwendigen Leitern und Gerüste aufgestellt werden. Dies setzt aber voraus, dass dem Nachbarn die Arbeiten im Detail zunächst angezeigt werden (BGH, Az. V ZR 49/12)

Freitag, 18. Januar 2013

Kleiner Witz am Rande:

Ein Händler wird immer wieder hartnäckig von einem Vertreter belagert.
Eines Tages erfährt er, dass der Vertreter Vater von Drillingen geworden ist.
Kommentar des Händlers:
"Die gönne ich ihm. Mir schickt er auch immer mehr, als ich bestelle!"

Dienstag, 15. Januar 2013

Umzug in Ersatzwohnung begründet keinen neuen Mietvertrag

Bezieht der Mieter eine Ersatzwohnung desselben Vermieters wird dadurch kein neuer Mietvertrag begründet.

Dies stellte der Bundesgerichtshof klar (BGH, Urteil vom 21.11.2012, Az. VIII ZR 50/12) Aufgrund von Modernisierungsmaßnahmen des Vermieters bezog ein Mieter die ihm angebotene Ersatzwohnung. Der Mieter hatte die Wohnung 1991 zu einer monatlichen Miete von 1,58 €/qm zuzüglich der Nebenkostenvorauszahlungen angemietet. Nach dem Umzug in die Ersatzwohnung verlangte der Vermieter von dem Mieter  den Abschluss eines schriftlichen Mietvertrages über die neue Wohnung mit einer Miete von 5,60 €/qm. Dies lehnte der Mieter ab und zahlten die bisherige Miete weiter. Mit seiner Klage verlangte der Vermieter die Zahlung der Differenz zwischen der gezahlten Miete und der geforderten Miete.

Zu Unrecht, wie die Karsruher Richter befanden. Dem Vermieter steht die höher Miete nicht zu, weil das alte Mietverhältnis lediglich unter Auswechslung des Mietobjekts für die neue Wohnung fortgesetz worden ist. Aufgrund des Umzuges haben die Parteien auch nicht konkludent einen neuen Mietvertrag geschlossen, aufgrund dessen der Mieter mangels ausdrücklicher Vereinbarung einer konkreten Miete die ortsübliche zu zahlen hätten.

Montag, 14. Januar 2013

Jobcenter muss erhöhte Miete nach Modernisierung tragen

Wird eine Wohnung modernisiert, müssen die Jobcenter auch die erhöhten Mietkosten übernehmen. Wie das Bundessozialgericht (BSG) nunmehr entschied, gilt dies selbst dann, wenn der Leistungsempfänger die Modernisierung gewünscht hat  (BSG, Az: B 4 AS 32/12 R)

Die Kasseler Richter gaben damit der Klage einer alleinerziehenden Mutter statt. Diese hatte in ihrem fensterlosen Bad ständig mit Schimmel zu kämpfen. Daher vereinbarte sie mit ihrem Vermieter eine Modernisierung. Dadurch sollte die Warmmiete von bisher 400,00 € auf 429,27 € pro Monat steigen. Das zuständige Jobcenter weigerte sich, die Mieterhöhung zu tragen.

Zu Unrecht, wie das Bundessozialgericht nun befand. Das Gesetz enthalte keinen Grundsatz, wonach die ursprüngliche Miete eines Hartz-IV-Empfängers nicht steigen dürfe. Dass die Miete nach der Erhöhung nicht mehr angemessen sei, habe das Jobcenter zu keinem Zeitpuinkt behauptet.  Lediglich bei einem "nicht erforderlichen"  Umzug bleibe die geschuldete Mieterstattung nach der Gesetzteslage auf der ursprünglichen Höhe. Dieser Grundsatz lasse sich aber auf eine Modernisierung nicht übertragen.


Schönheitsreparatur und Abnahmeprotokoll


Ein nicht ganz seltener Fall: : Die Überwältung der Schönheitsreparaturen auf den Mieter im Mietvertrag ist unwirksam. In Unkenntnis diese Umstandes unterschreibt der durch Außendienstmitarbeiter des Vermieters eingeschüchterte Mieter ein Protokoll zur Wohnungsabnahme. In diesem ist nicht nur der tatsächliche Zustand der Wohnung festgehalten, sondern es enthält auch die Klausel :
"Der Mieter anerkennt den Zustand der Wohnung und verpflichtet sich, die in diesem Protokoll genannten Schönheitsreparaturen fachgerecht durchzuführen…"
Was nun? Alles zu spät?

Keinesfalls! Nach Auffassung des Bundesgerichtshofes (Urt. vom 5.4.2006- VIII ZR 163/05) will der Mieter mit einer solchen Erklärung keinen eigenständigen Schuldgrund schaffen. Die Verpflichtung zur Durchführung der Schönheitsreparaturen bleibt unwirksam, weil schon die Ausgangsvereinbarung im Mietvertrag unwirksam war. Anders wäre es unter Umständen nur, wenn die Vertragsparteien ausdrücklich die Unwirksamkeit der mietvertraglichen Regelung erwähnen würden. Ansonsten ist der Mieter später gerade nicht mit sämtlichen Einwendungen ausgeschlossen. Zwar kann  er sich gegebenenfalls nicht mehr darauf berufen, dass die tatsächlichen Feststellungen im Protokoll falsch waren. Aber er kann sich gleichwohl in einem späteren Prozess auf die Unwirksamkeit der Abwälzungsklausel berufen. Er ist nur mit solchen Einwendungen ausgeschlossen, die er bei Abgabe des Anerkenntisses kannte oder mit denen er rechnete (LG Hannover, WuM 2003,355, a.A. KG Berlin, Wum 2006,436).

Im Ergebnis kann sich der Vermieter also auf die oben zitierte Klausel nicht berufen.

Dienstag, 8. Januar 2013

Happy Birthday Bundesurlaubsgesetz

Astrid Kirchhoff / pixelio.de
Die für mich beruhigende Nachricht: Das Bundesurlaubsgesetz (BUrlG) ist exakt ein Jahr älter als ich!

Heute feiert es Geburtstag. Es wurde am 8. Januar 1963 verkündet und ergänzt als Mindestregelung die  bestehenden vielfältigen Einzelabsprachen zwischen den Tarifparteien.

Nach §§ 1,11 BUrlG hat jeder Arbeitnehmer hat für jedes Kalenderjahr einen unabdingbaren Anspruch auf bezahlten Erholungsurlaub, Der Urlaubsanspruch kann durch arbeits- oder kollektivvertragliche Regelungen erweitert werden, so dass z.B. neben dem normalen Gehalt ein zusätzliches Urlaubsgeld bezahlt oder zusätzliche Urlaubstage gewährt werden.
Der gesetzliche Mindesturlaub beträgt 24 Werktage (§ 3 I BUrlG). Jugendliche und Schwerbehinderte haben einen erhöhten Urlaubsanspruch  (§ 19 JArbSchG ;§ 125 SGB IX.).

Der volle Urlaubsanspruch wird erstmalig nach sechsmonatigem Bestehen des Arbeitsverhältnisses erworben (§ 4 BUrlG) .Ist die Wartezeit einmal erfüllt worden, dann entsteht der volle Anspruch auf den Jahresurlaub bereits mit Beginn des Jahres. Scheidet der Arbeitnehmer in der ersten Jahreshälfte aus dem Arbeitsverhältnis aus, so tritt nach § 5 I lit c BUrlG eine Kürzung ein.. Der Anspruch besteht in diesem Fall auf ein Zwölftel des Jahresurlaubs pro Monate seit Beginn des Jahres (§ 5 I lit. c BUrlG)  Wurde dem Arbeitnehmer bereits von einem früheren Arbeitgeber Urlaub gewährte, so ist dieser nach § 6 BUrlG anzurechnen.
.
Die zeitliche Festlegung des Urlaubs erfolgt in der Regel durch den Arbeitgeber unter Berücksichtigung der Urlaubswünsche des Arbeitnehmers (§ 7 I 1 BUrlG)..

Eine bereits erfolgte Urlaubserteilung kann nur aus wichtigen Gründen widerrufen werden.

Der Arbeitneherm darf sich keineswegs selbst beurlauben. Der eigenmächtige Urlaubsantritt stellt  eine Vertragsverletzung dar, die den Arbeitgeber zur fristlosen Kündigung berechtigen kann.

Montag, 7. Januar 2013

Frist zur Nachberechnung von Betriebskosten

Ein Vermieter kann sich bei der Betriebskostenabrechnung eine Nachberechnung für einzelne Positionen vorbehalten. Die Verjährungfrist für  die Nachforderung beginnt erst zu laufen, sobald der Vermiete Kenntnis von den die Nachforderung begründenden Umständen erlangt hat 

BGH  Urteil vom 12. Dezember - VIII ZR 264/12

Samstag, 5. Januar 2013

Im Tiefflug durch die Haustür ....

Ein Mann will zur Arbeit. Schnell noch den Kaffee runtergekippt, die Jacke übergeworfen, "Schatz" eine Kuß auf die Wange gedrückt, Haustür geöffnet und ....
Ilka Funke-Wellstein  / pixelio.de)

da macht es  Buuuummm!

Unser Arbeitnehmer bleibt mit seinem Fuß zwischen Türschwelle und der automatisch schließenden Haustür hängen und fällt vornüber. Auf dem gepflasterten Weg vor seinem Haus verletzt er sich dabei das Knie.

Und nun treten die Juristen auf den Plan!

Die Berufgsgenossenschaf sagt: "Nö, von uns bekommst Du keine Leistungen."
"Aber das war doch ein Arbeitsunfall," entgegnet unser Arbeitnehmer, "schließlich war ich auf  dem Weg zu meiner Arbeitsstelle."
"Mitnichten," sagt die BG, "die Verletzung muss der versicherten Tätigkeit zuzurechnen sein. Der Arbeitsweg ist davon zwar erfasst ..."
"Aber ich war doch auf dem Weg zur Arbeit," merkt unser Versicherter an.
"Nö," entgegenet der Sachbearbeiter der Versicherung. "Laut Rechtsprechung des Bundessozialgerichts beginnt der Arbeitsweg mit dem Durchschreiten der Haustür. Du hast die Haustür aber nicht durchschritten sondern durchflogen."

Zur Ehrenrettung der Zunft muss man sagen: Das Landessozialgericht Berlin-Brandenburg ließ Vernunft walten. Auch wenn ein Arbeitnehmer aus dem Haus fällt und daher nicht durch die Tür schreitet, ist dies für den Versicherungsschutz unerheblich. Differenziere man zwischen dem aufrechten Gang und dem Tiefflug, so mache man die Leistungen der Unfallversicherung von bloßen Zufälligkeiten abhängig und das geht ja nun gar nicht!

(LSG Berlin-Brandenburg, Urteil vom 20.09.2012, AZ: L 2 U 3/12)

Freitag, 4. Januar 2013

Maklervertrag: jederzeitiger Widerruf mangels Belehrung bei Fernabsatzverträgen

Wurde der Maklervertrag als Fernabsatzvertrag geschlossen und der Maklerkunde nicht ordnungsgemäß über ein bestehendes Widerrufsrecht aufgeklärt, kann der Vertrag jederzeit widerrufen werden!

Thorben Wengert  / pixelio.de
Dies ergibt sich aus einer Entscheidung des Landgerichtes Bochum (Urteil vom 9.März 2012, Akz. 1-2  O 498/11). Ein Kaufinteressent hatte sich aufgrund einer Internetanzeige bei einer Maklerin gemeldet. Daraufhin übersandte die Maklerin per E-Mail die Adresse des Kaufobjekts, den Grundriss und weitere Detailinformationen.Dem E-Mail  war unter anderem ein Dokument mit den Allgemeinen Geschäftsbedingungen angehängt. In diesen Allgemeinen Geschäftsbedingungen heißt es unter Ziffer 3.: „Wie Ihnen bekannt, ist mit Notarvertrag- bzw. Optionsvertragsabschluss (aber auch irgendeinem anderen Vertragsabschluss) an uns seitens Käufer/Vertragsschließendem eine Nachweis- und/oder Vermittlungsprovision in Höhe von 3,57 % incl. der gesetzlichen Mehrwertsteuer vom Kaufpreis zu zahlen. Weder dem Internetauftritt der Maklerin, noch ihrem E-Mail  war eine Belehrung betreffend das Verbraucher-Widerrufsrecht nach § 312d Abs. 1 BGB beigefügt.

Der Kaufinteressent erwarb das Objekt ohne weiteres Zutun der Maklerin. Als diese Kenntnis von dem Kauf erhielt, machte die Maklerin ihren Provisionsanspruch gegenüber dem Käufer geltend. Dieser widerrief kurzerhand den Maklervertrag. Daraufhin klagte die Maklerin ihre Provision in Höhe von ca. 14.000,00 € ein.

Zu Unrecht, wie die Bochumer Richter befanden. Der Maklerin stehe lediglich ein Wertersatz in Höhe von rund 2.800,00 € zu. Denn der Maklervertrag sei wirksam widerrufen worden. Ein Widerrufsrecht bestand, da der Maklervertrag als Fernabsatzvertrag zustande kam. Denn er wrude durch die Maklerin als Unternehmerin und dem Kaufinteressenten als Verbraucher unter ausschließlicher Verwendung von Fernkommunikationsmitteln geschlossen. Mangels Widerrufsbelehrung war die Ausübung des Widerrufsrechts zeitlich unbefristet möglich. Aufgrund des Widerrufes schuldete der Kaufinteressent die Rückgewähr der empfangenen Leistungen und Herausgabe der gezogenene Nutzungen. Da die Rückgewähr der Maklerleistung und die Herausgabe der gezogenen Nutzungen nicht möglich sind, war der Kaufinteressent zur Leistung von Wertersatz verpflichtet. Das Bochumer Gericht schätzte den erlangten Gebrauchsvorteil, nämlich die Möglichkeit, den Kaufvertrag abzuschließen, auf rund 2.800,00 €. Die darüberhinaus gehende Klage wies das Gericht ab.





Ein Maklervertrag kann jederzeit widerrufen werden, wenn er als Fernabsatzvertrag geschlossen und der Kunde über ein bestehendes Widerrufsrecht nicht ordnungsgemäß aufgeklärt wurde. Der Vertrag wandelt sich sodann in ein Rückgewährschuldverhältnis, wobei der Kunde Wertersatz für die Leistung des Maklers zu erbringen hat.
LG Bochum, Urteil vom 9. März 2012, Az. 1-2 O 498/11

Der Fall

Klaus Beine. Bild: BHF
Klaus Beine.
Bild: BHF
Mit der Klage machte eine Maklerin Provision von rund 14.000 Euro gegen den Käufer einer Eigentumswohnung geltend. Der Kaufinteressent meldete sich aufgrund einer Internetanzeige der Maklerin bei dieser. Daraufhin übersandte die Maklerin per E-Mail dem Interessenten ein Exposé des Kaufobjekts sowie dessen Adresse. Weder dem Auftritt der Maklerin im Internet noch der E-Mail der Klägerin war eine Belehrung über das Verbraucherwiderrufsrecht beigefügt. Auch nachträglich erfolgte eine solche Belehrung nicht. Der Interessent erwarb sodann das Objekt ohne weiteres Zutun der Maklerin. Nachdem die Maklerin Kenntnis von dem Kauf erlangte, machte diese einen Anspruch auf Zahlung der Provision gegenüber dem Käufer geltend. Sodann widerrief der Käufer den Maklervertrag. Mit der Klage verfolgte die Maklerin den Zahlungsanspruch weiter.

Die Folgen

Das LG München gab der Klage lediglich in Höhe von rund 2.800 Euro statt. Im Übrigen wurde die Klage abgewiesen. Das Gericht stellte fest, dass der Maklervertrag widerrufen wurde. Ein Widerrufsrecht bestand, da der Maklervertrag als Fernabsatzvertrag zustande kam. Er wurde durch den Beklagten als Verbraucher und die Klägerin als Unternehmerin unter ausschließlicher Verwendung von Fernkommunikationsmitteln geschlossen. Da eine Belehrung über die Möglichkeit eines Widerrufs unterblieb, war die Ausübung des Rechts zeitlich unbefristet möglich. Rechtsfolge des Widerrufs ist die Rückgewähr der empfangenen Leistungen und Herausgabe der gezogenen Nutzungen. Der Beklagte hat einerseits Maklerdienste der Klägerin erhalten und aus dieser Leistung (Bekanntgabe der Adresse des Kaufobjekts) Gebrauchsvorteile und damit Nutzungen gezogen. Da beide Leistungen nicht zurückgegeben werden können, richtet sich die Verpflichtung des Beklagten auf Wertersatz. Ein Anspruch auf Erstattung des Gewinns besteht gleichwohl nicht. Im Rahmen einer durchgeführten Schätzung des Gerichts bewertete dieses den erlangten Gebrauchsvorteil, die Möglichkeit, den Hauptvertrag mit dem Voreigentümer abzuschließen, mit rund 2.800 Euro.

Was ist zu tun?

Soweit ein Maklervertrag per E-Mail mit einem Verbraucher geschlossen wird, sollte dieser nach Möglichkeit bereits vor, spätestens jedoch bei Vertragsschluss über das bestehende Widerrufsrecht informiert werden. Um ein Fernabsatzgeschäft zu vermeiden, sollte ein Vertragsabschluss nicht nur durch Verwendung von Fernkommunikationsmitteln (etwa E-Mails) herbeigeführt werden. Es empfiehlt sich, insbesondere wenn mit einem kurzfristigen Abschluss des Kaufvertrags zu rechnen ist, bei einem persönlichen Treffen einen schriftlichen Maklervertrag zu schließen. (ba)

Mittwoch, 2. Januar 2013

Das bringt 2013 für Verwalter und Vermieter


Thorben Wengert  / pixelio.de
Das neue Jahr 2013 bringt für Vermieter und Verwalter viele neue Rechte und Pflichten. Besondere Auswirkungen wird das Mietrechtsänderungsgesetz mit sich bringen. Dieses tritt voraussichtlich kommenden Frühjahr in Kraft.


1. Änderungen bei der Modernisierung
Durch das Mietrechtsänderungsgesetz wird der gesetzliche Katalog der Modernisierungsarbeiten, die Mieter zu dulden haben, ergänzt. Zudem berechtigen  energetische Modernisierung innerhalb einer Zeitspanne von drei Monaten den Mieter nicht mehr zu einer Mietminderung, wenn die Sanierungsmaßnahme für ihn eine Kosteneinsparung bedeutet.
2. Neue Kündigungsgründe und vereinfachte Räumung.
Der Vermieter kann zukünftig den Mieter auch fristlos kündigen, wenn er mit der Zahlung der Mietkaution in Verzug ist. 
Die Praxis der "Berliner Räumung" wird zukünftig im Gesetz verankert.
3. Begrenzung der Mietsteigerungen
Den Bundesländern wird künftig die Möglichkeit eingeräumt, durch Rechtsverordnung Mieterhöhungen auf 15% zu begrenzen. 
4. Schornsteinfeger-Monopol fällt
Durch das Ende des Schornsteinfeger-Monopols müssen Hauseigentümer künfitg für Dienste wie Messen, Kehren und Reinigen der Feuerstätten nicht mehr zwingend den Bezirksschornsteinfegermeister beauftragen. Sie können sich auch anderer Schornsteinfeger bedienen. Aber Achtung: Der Bezirksschornsteinfeger hat auch künfig noch hoheitilche Aufgaben wahrzunehmen, die nicht auf andere übertragen werden können: Weiterhin obliegt ihm die Feuerstättenschau sowie die Besichtigung der Feuerungsanlagen eines Gebäudes. Er hat weiterhin deren Betriebs- und Brandsicherheit zu prüfen. Weiterhin obliegt ihm allein die Bauabnahme. 
  
5. Vorlage des Energieausweises zwingend
Ab 2013 müssen Eigentümer bei der Vermietung oder beim Verkauf der Immobilie Interessenten ungefragt den Energieausweis des Gebäudes vorlegen. 

In Immobileinanzeigen müssen die energetischen Angaben aufgeführt werden. 

6. Legionellen Prüfung.
Fasst der zentrale Wasserspeicher des Hauses mehr als 400 l oder enthält eine Rohrleitung zwischen dem Trinkwassererwärmer und der Entnahmestelle mehr als 3 l Wasser, so muss der Vermieter künftig das System auf Legionellen untersuchen lassen. Die Frist für die Erstprüfung endet am 31.12.2013.  Danach sind alle drei Jahre Folgeprüfungen fällig.