Donnerstag, 27. Februar 2014

Schweinekram

Während die netten Worte "du blödes Schwein" mal locker 500,00 € Strafe nach sich ziehen können, geht die Bezeichnung "Parkplatzschwein" in Ordnung. Meint jedenfalls das Amtsgericht Rostok (AG Rostock, Urteil vom 11.Juli 2012 - 46 C 186/12).

 

Ein Mann hatte das Foto eines auf einem Behindertenparkplatz abgestellten Geldtransporters ins Internet gestellt. Auf die Windschutzscheibe hatte er zuvor einen Zettel mit der Aufschrift "Parkplatzschwein" angeheftet. Das Amtsgericht sah darin keine persönliche Beleidigung. Denn offensichtlich seien nicht die negativen Eigenschaften eines "Schweines" gemeint. Vielmehr sei damit die Wertung "rücksichtslos, nur im eigenen Interesse handelnd" gemeint gewesen.

Montag, 24. Februar 2014

Rubber Duck: Und dann trat der Jurist ins Spiel

Sie haben noch nie von der Gemeinde Sheboygan Falls gehört? Nun, dann kennen Sie sicherlich auch nicht den alljährlichen gesellschaftlichen Höhepunkt dieser Gemeinde? 

Noch nie von dem Quietsche-Entchen-Rennen "Ducktona 500" gehört? 

Tausende von Plastikentchen schwimmen den Sheyboyan River herunter und man kann Wetten auf die Quietschies abschließen. Für die Einwohner der in Wisconsin/USA gelegenen 7.800-Seelen Gemeinde ist ein Leben ohne dieses Event nicht mehr denkbar. Der Erlös kommt mildtätigen Zwecken zu gute.

Und nun kommen die Juristen ins Spiel: Die Juristen des Bundesstaates Wisconsin betrachteten dieses Treiben als illegal. Denn hier liege verbotenes Glücksspiel vor. Denn es hänge nur vom bloßen Zufall ab, welches Entchen gewinne und nicht von dem Geschick der Ente oder ihres Halters! Das State Justice Department warnte die örtliche Handelkammer und die Gemeinde vor einer Fortsetzung des kriminellen Treibens.

Doch da hat die Verwaltung des Bundesstaates die Rechnung ohne die Bürger aus Sheyboygan Falls gemacht! Sie wandten sich an ihre Vertreter im Senat von Wisconsin und dieser beschloss eine Ausnahmeregelung, welche nunmehr das Entenrennen legalisiert.

Nun dürfen die Entschen wieder schwimmen. 


Quellen:
http://www.tagesschau.de/schlusslicht/quietsche-entchen100.html
http://www.sheboyganpress.com/article/20140218/SHE0101/302180206/Update-Rubber-duck-bill-racing-finish-line.

Sonntag, 23. Februar 2014

Kuriose Urteile: der Dortmunder Beamtensturz

Gerichte haben sich bisweilen mit wirklich weltbewegenden Themen zu beschäftigen. Wie zum Beispiel dieser:

Stellt der Sturz eines schlafenden Beamten auf den Boden seines Amtszimmers einen Arbeitsunfall dar?

Das Sozialgericht Dortmund hatte sich mit dem Fall eines Beamten zu auseinanderzusetzen, der während seiner Dienstzeit schlafend vom Stuhl gefallen war und sich dabei die Nase gebrochen hatte. Er betrachtete dies als Arbeitsunfall und begehrte daher Leistungen der gesetzlichen Unfallversicherung.

Das Sozialgerecht Dortmund stellte dazu fest: Wer während der Arbeit einschläft, vom Bürostuhl fällt und sich dabei verletzt, hat einen Arbeitsunfall erlitten, Dies gilt jedenfalls dann, wenn er infolge betrieblicher Überarbeitung vom Schlaf übermannt worden ist.

Leider enthält das Urteil keine Ausführungen dazu, wie es zu der Überarbeitung des Beamten gekommen ist.

(SG Dortmund, Az. S36 U 294/97).

You make my day

Die beste aller Freundinnen behauptet, in der Regel hätten wir Anwälte keinen Humor. Wahrscheinlich hat sie nur noch nicht den Artikel der Legal Tribune online über Anwaltswerbung gelesen. Dort werden fünf Werbespots amerikanischer Anwälte gezeigt. In einigen steckt sehr viel Komik. Eingestandenermaßen sehr viel unfreiwillige Komik:
http://www.lto.de/recht/kurioses/k/anwaelte-werbung-usa-video/

Freitag, 21. Februar 2014

Witz zum Wochenende

"Unsere Beziehung", sagt sie wütend, "war von Anfang an ein einziger Irrtum."
Darauf er: "Wem sagst Du das? Eigentlich hatte ich damals nur nach einem Taxi gepfiffen!"

Donnerstag, 20. Februar 2014

Bundesnetzagentur verhängt Bußgelder

Eigentlich ist die Angelegenheit klar: Bei einem Anbieterwechsel darf nach § 46 des Telekommunikationsgesetzes niemand länger als 24 Stunden ohne Anschluss sein. Scheitert die Einrichtung des Anschlusses in dieser Zeit,muss der Vorgänger den alten Anschluss weiter betreiben. Dies allerdings für die Hälfte der normalerweise fälligen Entgelte.

In der Praxis scheinen die Dinge aber komplizierter zu sein: Manche Kunden sind bei einem Anbieterwechsel längere Zeit komplett von Telefon und Internet abgeschnitten. Insgesamt 4500 Verfahren wegen zu langer Unterbrechungen leitete die Bundesnetzagentur im vergangenen Jahr ein. Die Dunkelziffer dürfte wesentich höher liegen. Über ein Beschwerdeformular können sich Betroffene unmittelbar bei der Bundesnetzagentur beschweren.

Wie die tagesthemen berichten, hat die Bundesnetzagentur nun gegen einige Anbieter Bußgelder in Höhe von 75.000,00 € verhängt. Die Bescheide sind aber noch nicht rechtskräftig.

 

 

BGB: Errichtung einer Mobilfunkanlage bedarf der Zustimmung aller Wohnungseigentümer

Wissenschaftlich ist noch immer nicht endgültig geklärt, ob und welche Gefahren von Mobilfunkanlagen ausgehen. Nicht jeder möchte daher eine derartige Anlage in seiner Nähe haben, erst recht nicht auf dem Dach des selbst bewohnten Hauses.


Plant eine Wohnungseigentümergemeinschaft daher, auf ihrer Wohnungseigentumsanlage einem Unternehmen die Aufstellung und den Betrieb einer Mobilfunkanlage zu gestatten, müssen  alle Wohnungseigentümer diesem Plan zustimmen. Dies geht aus einer aktuellen Entscheidung des Bundesgerichtshofs hervor (BGH, Urteil vom 24.Januar 2014 -V ZR 48/13 )


Nach Auffassung der Karsruher Richter besteht  auf der Grundlage des allgemeinkundigen wissenschaftlichen Streits um die von Mobilfunksendeanlagen ausgehenden Gefahren und der daraus resultierenden Befürchtungen zumindest die ernsthafte Möglichkeit einer Minderung des Miet- oder Verkaufswerts von Eigentumswohnungen.. Dies stellte eine Beeinträchtigung dar, die ein verständiger Wohnungseigentümer nicht zustimmungslos hinnehmen müsse (§ 22 Abs. 1 i.V.m. § 14 Nr. 1 WEG).

Daher sei die Anbringung einer Mobilfunkanlage eine bauliche Veränderung, die nach § 22 Abs. 1 i.V.m § 14 Nr. 1 Wohnungseigentümergesetz (WEG) der Zustimmung sämtlicher Wohnungseigentümer bedürfe.

Etwas anderes ergäbe sich auch nicht aus dem Umstand,dass die von dem geplanten Mobilfunkmast ausgehende Strahlung innerhalb der einschlägigen Grenz- und Richtwerte liege. Nach § 906 Absatz 1 Satz 2 BGB bestehe zwar im Verhältnis benachbarter Grundstückseigentümer eine Vermutung dafür, dass bestimmte Einwirkungen, zu denen auch Strahlenimmisionen gehören, unwesentlich und daher hinzunehmen sind, wenn die einschlägigen Grenz- und Richtwerte eingehalten werden. Diese Norm regele allerdings nicht den Konflikt unter Wohnungseigentümern darüber, wie mit dem Gemeinschaftseigentum umgegangen werden soll und ob hierzu bauliche Veränderungen mit all ihren Vorzügen und Nachteilen vorgenommen werden sollen. Die in § 906 Abs. 1 Satz 2 BGB genannten immissionsrechtlichen Grenz- und Richtwerte lieferten für die Abwägung keinen brauchbaren Maßstab. Im Verhältnis der Wohnungseigentümer untereinanderbestünden besondere Rücksichtnahmepflichten.

Dienstag, 18. Februar 2014

Kuriose Urteile

Es wär' so mancher Richter
Auch sehr gern ein Dichter:

Als wäre der Sachverhalt nicht schon kurios genug, der Detmolder Arbeitsrichter bringt uns das noch in Reimform dar:

http://openjur.de/u/30580.html

Was war geschehen:

Die ehemalige Mitarbeiterin einer Spielbar verklagte ihren früheren Arbeitgeber. In einem vorangehenden Kündigungsschutzverfahren hatte dieser behauptet, die Angestellte habe auf einem der Barhocker masturbiert. Der Prozeß endete mit einem Vergleich. Aufgrund dieser Äußerung im Prozeß verklagte die Angestellte ihren früheren Arbeitgeber vor dem Arbeitsgericht Detmold auf Schmerzensgeld und Unterlassen der ehrenrührigen Äußerungen.

Samstag, 15. Februar 2014

Gebühr für die Übersendung einer Liste mit Mietangeboten

Hat ein Mietinteressent eine erfolgsunabhängige Servicegebühr für die Übersendung einer Liste mit Mietangeboten gezahlt, kann er sein Geld zurückfordern.

Dies geht aus einem Urteil des Bundesgerichtshofs (BGH,Urteil vom 15.04.2010 - III ZR 153/09) hervor.
Wohnungssuchende hatten zwischen 179 und 189 Euro gezahlt, um Zugang zu einer Internetdatenbank mit günstigen und provisionsfreien Mietwohnungen zu erhalten. In diese Listen waren auch etliche Wohnungsangebote aus Tageszeitungen und Immobilienportalen enthalten. Manche Wohnungen waren zwischenzeitlich schon längst wieder vermietet.

Die klagenden Mietinteressenten fühlen sich betrogen und klagten auf Rückzahlung ihres Geldes. Die Karlsruher Richter gaben den Interessenten Recht. Die Firma sei als Makler tätig geworden und unterliege somit den Vorgaben des Wohnungsvermittlungsgesetzes. Danach erhält der Makler nur dann eine Provision, wenn ein Mietvertrag abgeschlossen oder zumindest eine Gelegenheit hierzu vermittelt worden ist.

Da es aber zu keiner erfolgreichen Vermittlung einer Wohnung gekommen sei, dürfe die Gebühr zurückverlangt werden. Erfolgsunabhängige Vergütungen dürfe das Unternehmen nicht verlangen. Denn eine derartige Vereinbarung sei nichtig.

Die Zahlung kann daher zurückverlangt werden.

Freitag, 14. Februar 2014

Keine steuerliche Anerkennung von Werbungskosten bei kurzfristiger Vermietung an nahe Angehörige

Vermietet ein Steuerpflichtiger nicht abgeschlossene Wohnungen vornehmlich an Angehörige, ist die steuerliche Berücksichtigung von erhöhten Werbungskosten regelmäßig ausgeschlossen. In derartigen Fällen kann von einer auf Dauer angelegten Vermietungstätigkeit nicht ausgegangen werden. Dies entschied des Finanzgericht Hamburg  (Finanzgericht Hamburg,Urteil vom 26.09.2013,Az.: 3K 181/11)



Hat der Vermieter die Absicht auf Dauer Einkommenüberschüsse zu erzielen, so kann er bei der Vermietung einer Wohnung erhöhte Werbungskosten etwa für Kreditzinsen geltend machen. Dies setzt voraus, dass die Vermietungstätigkeit langfristig angelegt sein. Die Hamburger Richter vermochten dies jedoch im vorliegenden Fall nicht zu erkennen. Entscheident für das Gericht war der Umstand, dass für eine Vermietung  in dem überwiegend selbstbewohnten Haus nur nahe Angehörige in Betracht kommen. Diese dürften nur ein zeitlich begrenztes Interesse an der Anmietung einer solchen Wohnung haben. Nach Auffassung des Finanzgerichtes könne nicht dargelegt werden, dass der Vermieter die Absicht hatte auf Dauer Einnahmenüberschüsse zu erzielen. Daher ist der Abzug von Werbungskosten  nicht möglich.

Witz zum Wochenende:

Der Makler erklärt dem Kaufinteressenten: "Ich will ehrlich zu Ihnen sein. Dieses Haus hat auch Nachteile. Im Norden befindet sich einen Kläranlage, im Osten ist die Mülldeponie, im Süden ist ein Bauernhof und im Westen liegt die Fischfabrik."
"Mein Gott! Und was für Vorteile hat dieses Haus?"
"Sie wissen immer aus welcher Richtung der Wind kommt!"

Mittwoch, 12. Februar 2014

BGH zu Immobilienanzeigen im Internet

Bietet ein Makler ein zum Verkauf stehendes Objekt mittels einer Internetanzeige (hier unter "Immobilienscout24") mit dem Hinweis "Provision 7,14 %" an, kommt bei einer Kontaktaufnahme nicht ohne weiteres ein Maklervertrag zustande. Dies geht aus einem Urteil des Bundesgerichtshofes (BGH-Urteil vom 03. Mai 2012, Az.: III ZR 62/11) hervor.   

Es entspricht der ständigen Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs,  dass eine Provisionsabrede nach § 652 BGB auch stillschweigend durch schlüssiges Verhalten der Parteien getroffen werden kann. Derjenige, der sich an einen Makler wendet, der mit "Angeboten" werbend im geschäftlichen Verkehr auftritt, erklärt damit noch nicht schlüssig seine Bereitschaft zur Zahlung einer Maklerprovision für den Fall, dass ein Vertrag über das angebotene Objekt zustande kommt. Daher ist ein Angebot auf Abschluss eines Maklervertrags grundsätzlich noch nicht in einer Zeitungs- oder Internetanzeige des Maklers zu sehen. Dabei handelt sich bei  auch bei Hinweis auf die Provisionspflicht des Kaufinteressenten lediglich um eine sog. „invitatio ad offerendum“, also um eine Aufforderung zur Abgabe von Angeboten.  Nimmt aber der am Hauskauf Interessierte aufgrund der Anzeige Kontakt mit dem Makler auf, kann dies aber dann zum Abschluss eines rechtsverbindlichen Maklervertrags führen, wenn der Makler sein Provisionsverlangen im Inserat bereits ausdrücklich und unmissverständlich zum Ausdruck bringt. Fraglich war nun, ob die Angabe "Provision 7,14%", welche sich direkt unter der Angabe der Vermarktungsart und des Kaufpreises befand, ein eindeutiges Provisionsverlangen darstellt. Nach Ansicht der Karlsruher Richter reicht dies für ein eindeutiges Provisionsverlangen gegenüber dem Kaufinteressenten. Dies hatte  die Vorinstanz (OLG Brandenburg, 08.02.2011 - 11 U 87/10) anders gesehen. Das OLG war der Auffassung, die bloße Angabe „Provision 7,14%“, könnte dahingehend missverstanden werden, dass der Makler im Erfolgsfalle von dem Verkäufer eine Provision in entsprechender Höhe zu beanspruchen habe. Die Richter am Bundesgerichtshof hielten dem entgegen, es  sei nicht ersichtlich, welches Interesse ein Makler daran haben könnte, dem Kaufinteressenten ohne Not zu offenbaren, ob und in welcher Höhe er eine Provisionsvereinbarung mit dem Verkäufer getroffen hat. Vielmehr sei  bei einer solchen, auf den wesentlichen Inhalt eines Maklervertrags beschränkten Anzeige ohne weiteres erkennbar, dass der Makler auch und gerade mit demjenigen in vertragliche Beziehungen treten will, der sich als Kaufinteressent an ihn wendet. Enthält die Anzeige einen eindeutigen Hinweis auf die zu zahlende Provision,  so dass der Interessent von einer eigenen Provisionspflicht ausgehen kann, und erhält dieser auf seine daraufhin erfolgte Anfrage Namen und Anschrift des Verkäufers, wird dies daher regelmäßig den Anspruch auf Provisionszahlung auslösen..

Montag, 10. Februar 2014

BGH zum Kündigungsrecht bei Widerruf der Untervermietungserlaubnis


Entzieht ein Vermieter seinem Mieter die Erlaubnis zur Untervermietung, kann er nicht mehr verlangen, als dass der Mieter seinen Untermieter kündigt und unter Umständen auf Räumung verklagt. Dies ergibt sich aus einen  Urteil des Bundesgerichtshofs (BGH, Urteil vom 4.12.2013 - VIII ZR 5/13). 

Mieter und Vermieter hatten schriftlich vereinbart, dass eine Untervermietung gestattet ist. Die Untervermietungsgenehmigung konnte aber widerrufen werden. Nach dem Verkauf der Wohnung widerrief der neue Eigentümer die Untervermietungserlaubnis. Gleichzeitig kündigte er das Mietverhältnis gegenüber dem Mieter wegen unerlaubter Untervermietung fristlos. Der Mieter hatte aber zu diesem Zeitpunkt den Untermietern bereits gekündigt und führte einen Räumungsprozess gegen sie. Dieser endete mit dem Abschluss eines Räumungsvergleichs. Den Untermietern wurde eine knapp viermonatige Räumungsfrist gewährt.  

Die Karlsruher Richter befanden, dass der Mieter seine vertraglichen Pflichten aus dem Mietvertrag nicht verletzt habe . Der Vermieter sei nicht zu einer fristlosen Kündigung berechtigt gewesen. Der Mieter habe hier alles unternommen, um das Untermietverhältnis zu beenden und einen Auszug der Untermieter herbeizuführen. Der Abschluss eines Räumungsvergleichs mit den Untermietern sei nicht zu beanstanden. Denn auch bei Fortführung des Räumungsprozesses wäre es auch nicht zu einer früheren Räumung gekommen.

Sonntag, 9. Februar 2014

Totgesagte leben länger

Edeltraut Rosen* staunte nicht schlecht, als sie das Schreiben des Gerichtes öffnete: In einem beiliegenden Blatt wurde sie aufgefordert, das Sterbedatum ihres Mannes, den Beerdigungstermin, seine Vermögensverhältnisse sowie die Erben anzugeben. Dabei ist ihr Ehemann quicklebendig, wie sie der Berliner Boulevardpresse mitteilte. Bei letzterer löste dies Schlagzeilen wie "Unfassbarer Behörden-Bock" und "Behörden-Irrsinn" aus. Die Präsidentin des zuständigen Amtsgerichts drückte umgehend ihr Bedauern und ihre Erleichterung aus: "Es tut mir leid, wenn sich der Betreute und seine Familie wegen eines verwechselten Vordrucks erschreckt und gewundert haben". Leider sei einem zutreffenden Anschreiben ein falscher Vordruck beigefügt worden. Ein derartiges Versehen sei in einer großen Behörde trotz aller Mühe leider nicht immer auszuschließen. Das falsche Schreiben werde umgehend korrigiert.

*Name geändert

Quelle: http://www.berlin.de/sen/justiz/gerichte/kg/presse/archiv/20140203.1400.394099.html

Kein Vorkaufsrecht des Mieters bei Aufteilung in Wohneigentum nach Erwerb der Immobilie

Bildet der Käufer einer Immobilie Wohneigentum, steht den Mieter kein Vorkaufsrecht zu. Dies ergibt sich aus einen Urteil des Bundesgerichtshofes (BGH V ZR 96/12). 

Mieter, deren Wohnung in eine Eigentumswohnung umgewandelt und dann verkauft wurde, haben ein gesetzliches Vorkaufsrecht (§ 577 BGB). Sie können haben also in den zwischen Verkäufer und Käufer ausgehandelten Kaufvertrag eintreten und ihre Wohnung selbst kaufen. Nach dem Urteil des Bundesgerichtshofs erstreckt sich das Vorkaufsrecht allerdings nicht auf den Erwerb des gesamten Hauses. In dem zu entscheidenden Fall hatte eine Eigentümergemeinschaft ein Mehrfamilienhaus gekauft und die Wohnungen untereinander aufgeteilt. Da hier anstelle des Verkäufers erst  die Käufer die Teilung des Grundstückes vornehmen, besteht für den Mieter nach dem Gesetzeswortlaut (§ 577 BGB) kein Vorkaufsrecht. Da das Vorkaufsrecht einen Vertrag zwischen Mieter und Verkäufer zu den Bedingungen des mit den Erwerbern geschlossenen Kaufvertrages entstehen lässt, müsste sich der Verkäufer gegenüber den Käufern verpflichtet haben, die Aufteilung in Wohnungseigentum vorzunehmen. Das war vorliegend nicht der Fall.

 

Nur bei einem Rechtsmissbrauch, kann nach Auffassung der Karlsruher Richter das Vorkaufsrecht entstehen, etwa wenn der Verkäufer der Immobilie und die Käufer diese Vertragskonstruktion nur gewählt haben, um das Vorkaufsrecht der Mieter auszuhebeln. Dies dürfte allerdings nur schwer nachzuweisen sein. 

Freitag, 7. Februar 2014

Humor zum Wochenende:

Ein Rechtsanwalt sitzt im Flugzeug einer attraktiven Frau gegenüber. Um mit ihr ins Gespräch zu kommen fragt er sie, ob sie ein lustiges Spiel mit ihm machen wolle. Aber sie ist müde und will nur schlafen. Der Anwalt gibt nicht auf und erklärt, das Spiel sei nicht nur lustig, sondern auch leicht: 

"Ich stelle eine Frage und wenn Sie die Antwort nicht wissen, zahlen Sie mir 5 Euro und umgekehrt." 

Die Frau lehnt ab und stellt den Sitz zum Schlaf zurück.

Aber ein Advokat gibt nicht so schnell auf. Deshalb schlägt er ihr vor: "OK, wenn Sie die Antwort nicht wissen, zahlen Sie 5 Euro, aber wenn ich die Antwort nicht weiß, zahle ich Ihnen 500 Euro!" 


Widerwillig stimmt die Frau zu und der Rechtsanwalt stellt die erste Frage: 

"Wie groß ist die Entfernung von der Erde zum Mond?" 

Die Frau greift in die Tasche und reicht ihm wortlos 5 Euro rüber.

"Danke," sagt der Rechtsanwalt, "jetzt sind Sie dran." 


Sie fragt ihn: "Was geht den Berg mit 3 Beinen rauf und kommt mit 4 Beinen runter?" 

Der Jurist ist verwirrt und steckt seinen Laptopanschluss ins Bordtelefon.

Googeln, E-Mails an die Kollegen, Anfragen bei Bibliotheken ... nichts führt zur Lösung. 

Frustriert gibt er nach 1 Stunde auf.  Er weckt die Frau und gibt ihr 500,00 Euro.
"Danke," sagt sie und will weiter schlafen.


 Der frustrierte Rechtsanwalt aber hakt nach und fragt: "Also gut, was ist die Antwort?".
 

Wortlos greift die Frau in ihre Tasche und gibt ihm 5 Euro.

"Kaufpreis plus Maklercourtage" allein begründet keine Provisionspflicht

Nur aufgrund einer eindeutigen Provisionsvereinbarung muss der Käufer eines Grundstücks  eine Maklercourtage zahlen. Dafür genügt eine Klausel in den allgemeinen Geschäftsbedingungen, wonach es dem Makler gestattet ist, sowohl für den Verkäufer als auch für den Käufer provisionspflichtig tätig zu sein ebenso wenig, wie die Angabe im Expose "Kaufpreis plus Maklercourtage".

Dies geht aus einem Urteil des Amtsgerichts München  ( AG München, Urteil  vom 27.10.11, AZ 222 C 5991/11 ) hervor. Der Verkäufer hatte im November 2009 einer Maklerfirma den Auftrag erteilt, sein Grundstück zu verkaufen. Aufgrund einer Internetanzeige der Maklerfirma meldete sich ein Interessent, welcher das Grundstück besichtigte. Bei dieser Besichtigung wurde ihm ein Expose übergeben. In diesem war der Kaufpreis mit 1,2 Millionen Euro zuzüglich 3,57% Maklercourtage angegeben. Die allgemeinen Geschäftsbedingungen der Maklerfirma enthielten eine Klausel, wonach es der Maklerfirma gestattet war, für beide Parteien als Makler provisionspflichtig tätig zu sein.

Nach Abschluss des Kaufvertrages verlangte die Maklerfirma von dem Käufer eine Provision.Die Zahlung lehnte der Käufer mit der Begründung ab, die Zahlung einer Maklerprovision sei mit ihm nicht vereinbart worden. Die darauf hin erhobene (Teil-) Klage der Maklerfirma wies das Amtsgericht München ab.
Ein ausdrücklicher Maklervertrag sei nicht geschossen worden. Daher könne ein Vertragsschluss nur angenommen werden könne, wenn sich dies aus den Handlungen der Parteien ergäbe. An einem konkludenten Vertragsabschluss seien aber hohe Anforderungen zu stellen. Wer sich an einen Makler wende, der mit Angeboten werbe, erkläre dadurch noch nicht seine Bereitschaft zur Zahlung einer Maklerprovision. Der Interessent  dürfe vielmehr davon ausgehen, dass der Makler das Objekt von dem Verkäufer an die Hand bekommen habe und deshalb eine Leistung für den Verkäufer erbringe.Daher komme ein Maklervertrag erst zustande, wenn der Käufer nach Kenntnis eines ausdrücklichen Provisionsverlangens weitere Dienste des Maklers in Anspruch nehme. Die Angabe im Expose "Kaufpreis plus Maklercourtage" erfülle diese Voraussetzungen nicht. Zwar könne man diesem Hinweis entnehmen, dass der Käufer eine Provision bezahlen solle. Es sei für den Käufer nicht erkennbar, ob hiermit  eine neue Provisionsverpflichtung gegenüber dem Makler begründet werden soll oder die Verkäuferprovision abgewälzt werden soll.Ein anderer Schluss könne auch nicht aus den allgemeinen Geschäftsbedingungen der Maklerfirma  gezogen werden. In den AGB werde lediglich darauf hingewiesen, dass es der Firma gestattet sei, für beide Vertragspartner als Makler tätig zu werden. Ob und unter welchen Voraussetzungen dies tatsächlich geschehe, ergäbe sich jedoch hieraus nicht. 

Donnerstag, 6. Februar 2014

Maklerangaben zur Wohnungsgröße binden nicht den Vermieter

Weist die Internet-Annonce eines Maklers eine zu große Fläche aus, bindet dies nicht den Wohnungseigentümer. 

Dies geht aus einer Entscheidung des Amtsgerichts Frankfurt am Main hervor (Amtsgericht Frankfurt a.M., 19.09.2012, Az.: 33 C 3082/12, in: IMR 2013,12). Der Makler hatte im Internet angegeben, die betreffende Wohnung weise eine Fläche von 74 qm aus und koste 920,00 € Miete im Monat. Die Mieter stellten nach dem Einzug fest, dass die Wohnung nur 62 qm umfasst. Nach der Rechtsprechung liegt bei einer Flächenabweichung von mehr als 10 % der vereinbarten Quadratmeterzahl ein Mangel der Wohnung vor  (BGH WuM 2009, 733: BGH WuM 2005, 712; ZMR 2007,764). Der Mieter kann die Miete mindern, ohne dass es darauf ankommt, ob der Mangel die Gebrauchstauglichkeit seiner Wohnung überhaupt beeinträchtigt (BGH WuM 2004, 336). Entsprechend kürzten die Mieter die Miete. Im Mietvertrag war jedoch keine konkrete Größe der Wohnung vereinbart worden. Hierauf berief sich der Vermieter mit Erfolg. Nach Auffassung des Frankfurter Gerichts genügt die alleinige Angabe der Wohfläche in einer Annonce nicht, wenn der Mietvertrag keinen Hinweis auf die Wohnungsgröße enthält. Das Gericht veurteilte die Mieter zu Zahlung der einbehaltene Miete. 


Mittwoch, 5. Februar 2014

Maklerprovision als Werbungskosten

Wird ein Haus unter Einschaltung eines Maklers verkauft, stellt die Maklerprovision einen erheblichen Rechnungsposten dar. Erfreulicherweise können Maklerkosten unter Umständen als Werbungskosten bei den Vermietereinkünften geltend gemacht werden. 


Dies geht aus einer Entscheidung des Finanzgerichts Münster hervor (Urteil vom 22.Mai 2013, Akz. 10 K 3103/10 E). Danach können Maklerkosten, die im Zusammenhang mit dem Verkauf eines Hauses anfallen, Werrbungskosten bei Vermietungseinkünften sein, die der Steuerpflichtige aus anderen Objekten erzielt. Voraussetzung ist, dass der Veräußerungserlös tatsächlich für die Finanzierung der Vermietungsobjekte verwendet wird und diese Verwendung von vornherein beabsichtigt war. Darüberhinaus muss die Verwendung im Kaufvertrag endgültig festgelegt sein. Dies kann durch entsprechende vertragliche Bestimmungen im Kaufvertrag geschehen.
 


Dienstag, 4. Februar 2014

Rückforderung einer Maklerprovision

Ein Maklervertrag, in dem sich der Makler zum Aushandeln eines Preisnachlasses  und zur  "Begleitung" von Verhandlungen mit Planungsbehörden und Fachfirmen verpflichtet, ist nicht wegen eines Verstoßes gegen das Rechtsdienstleisungsgesetz nichtig. Der Maklerkunde kann daher seine Provision nicht zurückfordern..


Dies entschied das Landgericht Coburg und wies damit die Klage zweier Immobilienkäufer gegen den Makler auf Rückzahlung von Maklerprovision ab. Das Urteil ist rechtskräftig (Landgericht Coburg, Urteil vom 30.10.2012, Az. 23 O 261/112; Oberlandesgericht Bamberg Beschluss vom 10.01.2013, Az.: 6 U 60/12) Die Kläger hatten unter Vermittlung des Maklers ein Grundstück erworben. Käufer und Makler vereinbarten im Rahmen der Vertragsverhandlungen sowohl die Käuferprovision als auch die Verkäuferprovision zu übernehmen, wenn es dem Makler gelinge, die Kaufpreisvorstellung des Verkäufers von 130.000 Euro um mindestens 10.000 Euro zu senken. Darüber hinaus sicherte der Makler zu, die Verhandlungen mit zuständigen Planungsbehörden und ausführenden Fachfirmen zu begleiten. Tatsächlich gelang es dem Makler, den Kaufpreis auf 118.000,00 € zu senken. Auch stellte er den Kontakt zu Fachfirmen und dem Bürgermeister der Gemeinde her. Mit ihrer Klage verlangten die Käufer später von ihnen bezahlte Provision in Höhe von 9.282,00 Euro zurück. Sie vertraten die Auffassung, der zwischen ihnen und dem Makler geschlossene Vertrag sei wegen eines Vorstoßes gegen das Rechtsberatungsgesetz (heute: Rechtsdienstleistungsgesetz) nichtig. Dies sah sowohl das Landgericht, als auch das Oberlandesgericht anders: Eine rechtliche Prüfung im Einzelfall sei von dem Makler nicht vorgenommen worden. Inbesondere erfordere die Vorbereitung des Notartermins keine rechtliche Prüfung. Die Preisverhandlungen erforderten Verhandlungsgeschick und kein juristisches Wissen. Die "Begleitung" von Verhandlungen mit Planungsbehörden und Fachfirmen habe sich im konkreten Fall nur als Begleitung zu einem Stromversorgungsunternehmen und zum Herstellen des Kontaktes zum Bürgermeister der Gemeinde dargestellt. Dies sei aber nciht als Erbringung einer Rechtsdienstleistung anzusehen.

Montag, 3. Februar 2014

Zu hohe Maklerprovision

Wer eine Immobilie erwirbt, hat in der Regel gewisse Preisvorstellungen. Decken diese sich mit der Einschätzung des Maklers, vermittelt dieser die Immobilie aber zu einem deutlich höheren Preis fragt sich, ob der Makler hierfür eine Provision verlangen kann.

Nein, meint das Oberlandesgericht Dresden (Beschluss vom 18.09.2008 - 8 U 1167/08):

"Gehen Parteien bei Abschluss eines Nachweismaklervertrages, sei es aufgrund einer vom kaufinteressierten Kunden zugleich geäußerten Kaufpreisvorstellung, sei es aufgrund einer Kaufpreisangabedes Maklers, übereinstimmend von einem bestimmten oder ungefähren Kaufpreis aus, zu dem die Immobilie zu haben ist, mangelt es an der maklerrechtlich erforderlichen Gleichwertigkeit zwischen angestrebtemund zustande gekommenem Kaufvertrag, wenn der Kunde das Grundstück tatsächlich nur zu einem deutlich teureren Preis erwerben kann und tatsächlich erwirbt. Bei wirtschaftlicher Betrachtung erreicht er dann nicht annähernd das Ziel, das er, wie der Makler weiß, ins Auge gefasst und für den Fall der Erreichung zu honorieren versprochen hat."
Diese Grenze ist für die Dresdener Richter bei einer Überschreitung von 25% eindeutig überschritten. Die obergerichtliche Rechtsprechung sieht Preisdifferenzen von bis zu 10 % regelmäßig als provisionsunschädlich an (OLG Stuttgart OLGR 2002, 387 unter 4 m.w.N.), Allein das OLG Brandenburg sieht eine kundenungünstige Abweichung um 7% bereits als provisionsschädlich an (OLG Brandenburg ZMR 2007, 973). Problematisch ist jedenfalls eine Differenz von mindestens 20 %, und zwar auch dann, wenn es sich um eine dem Maklerkunden günstige Abweichung  (OLG Hamburg OLGR 2004, 53 unter II 1 b m.w.N.) handelt.