Mittwoch, 25. November 2015

Katzen-Content

© Marc Boberach  / pixelio.de

Facebook und Co quellen ja über von Katzenbildern. Ich habe in diesem Blog schon über Kühe (z.B. hier ) und Schweine (z.B. hier oder hier)  und ihre Bedeutung für die Rechtsprechung geschrieben, aber noch nie über Katzen. DAS muss sich ändern! Schließlich haben auch Katzen erheblichen Anteil an der Weiterentwicklung des deutschen Rechts. 



Zum Beispiel diese Katze aus Potsdam: Die besuchte gerne den Nachbarn in seiner Wohnung. Das fand der gar nicht lustig und meinte, er dürfe wegen dieser ungebetenen Besuche die Miete um 10% mindern. Das fand das Amtsgericht Potsdam allerdings auch. Die Besuche der Katze stellten eine erhebliche Beeinträchtigung des Wohngebrauchs dar. Zum vertragsgemäßen Gebrauch einer Wohnung gehöre es, Fenster und Terassentüren zum Lüften öffnen zu können, ohne dass man damit rechnen müsse, eine Katze nutze dies, um in die Wohnung zu gelangen. Der Mieter könne daher vom Vermieter verlangen, dass er etwas gegen die Katzenbelästigung durch den Nachbarmieter unternimmt. Die Miete dürfe er jedenfalls um 10% mindern (AG Potsdam, Urteil vom 19.6.2014 - 26 C 492/13). 

Also falls Sie mal Besuch von eine Mieze bekommen sollten ...

Dienstag, 24. November 2015

Neuere Entscheidung zum Doppelmakler

In der Praxis ist es nicht unüblich, dass der Makler sowohl für den Käufer als auch für den Verkäufer provisionspflichtig tätig ist. Man spricht in diesem Zusammenhang von einem "Doppelmakler" (s. meinen Beitrag hier). 


Der Bundesgerichtshof erachtet dies als grundsätzlich zulässig und nicht treuwidrig, wenn der Makler für beide Teile als Nachweismakler oder für den einen Teil als Vermittlungsmakler und für den anderen Teil als Nachweismakler tätig geworden ist (BGH,Urteil vom 30.04.2003 Az. III ZR 318/02). 

In diesem Zusammenhang ist auf eine neuere Entscheidung des OLG Saarbrücken hinzuweisen (OLG Saarbrücken, Urteil vom 17.09.2015 - 4 U 131/14). 

Die klagende Maklerfirma wurde während eines Zwangsversteigerungsverfahrens beauftragt, Kaufinteressenten zum freihändigen Erwerb der Immobilie zu suchen. Die Maklerfirma wies in ihren Werbemaßnahmen daauf hin, dass im Falle eines Vertragsabschlusses eine Käuferprovision in Höhe von 4,76 % zu zahlen sei. Auf die Anheige meldeten sich der spätere Beklagte. Nachdem die Maklerfirma ihm Unterlagen übersandt hatte, teilte dieser per Email mit, dass er das Objekt definiiv kaufen wolle und bat um Übersendung weiterer Unterlagen. In diesem Zusammenhang übersandte die spätere Klägerin auch einen "Kaufanwärter/Maklervertrag", nach dem sich der Auftraggeber verpflichtet, bei Abschluss des nachgewiesenen oder vermittelten Vertrages eine Provision in Höhe von 4,76 % an die Maklerfirma zu zahlen. Diesen sandte der Kaufinteressent an die Maklerfirma zurück. Später erwarb er das Objekt mit notariellem Kaufvertrag. In dem Kaufvertrag fand sich eine "Maklerklausel", nach der die Grundstückseigentümer und der Beklagte erklärten, dass der Kaufvertrag durch Vermittlung der Maklerfirma zu Stande gekommen sei. Veräußerer und Erwerber versicherten, dass sie unabhängig voneinander der Maklerfirma den Maklerauftrag erteilt hätten. Die von der Maklerfirma erstellte Rechnung zahlte der Beklagte nicht, weshalb diese Klage erhob. Der Beklagte hielt  den Maklerlohn für verwirkt, weil die Klägerin ihrer
Aufklärungspflicht im Rahmen der Doppeltätigkeit nicht nachgekommen sei.


Dies sahen die Saarbrücker Richter anders: 

Bei der vorliegenden Fallgestaltung liege im Zweifel für beide Seiten nur eine Tätigkeit als Nachweismakler vor. Diese Doppeltätigkeit sei in der Regel auch ohne ausdrückliche Gestattung zulässig, und zwar selbst dann, wenn dem Maklerkunden die Doppeltätigkeit des Maklers unbekannt gewesen war.  Die Erklärung in der notariellen Urkunde, ihnen sei eine "Vermittlungstätigkeit" des Maklers bekannt, stehe  der Annahme einer Nachweistätigkeit unter den Umständen des einzelnen Falles nicht entgegen 

Mittwoch, 18. November 2015

Reservierungsvereinbarungen

Eine Entscheidung des Amtsgerichts Charlottenburg (AG Charlottenburg · Urteil vom 2. April 2015 · Az. 235 C 33/15) gibt mal wieder Anlass über die Wirksamkeit von Reservierungsvereinbarungen nachzudenken:


In der Praxis trifft man immer wieder Reservierungsvereinbarungen an, die etwa nachstehenden Wortlaut haben:
„Als Reservierungsgebühr von Käuferseite haben sich  ……….. und der/die Käufer auf 500,- Euro geeinigt, die auf die Käuferprovision nach Notarvertragsabschluss angerechnet wird. Als Reservierung wird vereinbart, dass das Immobilienangebot bis zum Ablauf dieser Vereinbarung nicht mehr in Printmedien beworben und mit weiteren Kaufinteressenten besichtigt wird. Der Exposéversand an weitere Interessenten wird bis zum Ablauf dieser Reservierung aufgeschoben, das Immobilienangebot wird im Internet jedoch bis zum Abschluss des notariellen Kaufvertrages weiterhin veröffentlicht. Das Haus soll bis zum … reserviert werden für … „
Die Reservierungsgebühr soll für den Makler das Risiko absichern, möglicherweise umfangreich tätig geworden zu sein und mangels späteren Abschlusses eines Hauptvertrages trotzdem leer auszugehen. Der Kunde wiederum braucht gegebenenfalls noch etwas Zeit, weil er zwar durch den Makler ein passendes Objekt gefunden hat, die Finanzierungsfragen aber noch nicht geklärt sind. Der Abschluss einer Reservierungsvereinbarung kann also durchaus im Interesse beider Parteien liegen. Nur: ist eine derartige Vereinbarung überhaupt wirksam?

Nach § 652 BGB erhält der Makler seine Vergütung für eine erfolgreiche Maklertätigkeit. Durch die Reservierungsvereinbarung lässt er sich aber ein Entgeld dafür versprechen, dass er seine Nachweis- und/oder Vermittlungsbemühungen zumindest zeitweilig einstellt. Da sie also dem gesetzgeberischen Leitbild widerspricht, kann sie in allgemeinen Geschäftsbedingungen des Maklers nicht wirksam vereinbart werden (BGH, NJW 1988,1716,1718;OLG Hamm, NJW-RR 1989, 1209; OLGStuttgart, NJW-RR 1996, 822). Stets ist also eine zusätzliche, eigenständige vertragliche Vereinbarung zwischen Makler und Kaufinteressent erforderlich.

Die Reservierungsvereinbarung muss zeitlich begrenzt sein. Andernfalls ist sie nach § 138 BGB nichtig (BGH, NJW 1988,1716,1718).

Unter Umständen kann eine Reservierungsvereinbarung auch formnichtig sein. Wird nämlich durch die Höhe der versprochenen Reservierungsgebühr ein direkter oder indirekter Druck auf den Kaufinteressenten zum Erwerb des Grundstücks ausgeübt, so dass dessen Entscheidungsfreiheit beeinträchtigt wird, bedarf diese Vereinbarung zu ihrer Wirksamkeit der notariellen Beurkundung (§ 311b Abs. 1 Satz 1 BGB). Die Rechtsprechung zieht die Grenze hier bei  10 bis 15 % der bei Abschluss des angestrebten Kaufvertrages zu zahlenden Provision liegt (BGH NJW 1988, 1716; BGH NJW 1987, 54; AG Hamburg ZMR 2006 S. 80).
Teilweise wird darüber hinaus verlangt, dass der Makler über einen qualifizierten Makleralleinauftrag verfügen muss, um sich überhaupt wirksam eine Reservierungsgebühr versprechen zu lassen (Schwerdtner/Hamm, Maklerrecht 5. Auflage, Rd. 843). Denn ansonsten würde der Makler dem Kaufinteressenten eine Reservierungsmöglichkeit  vortäuschen, die er rechtlich gar nicht hat. Allerdings kann der Makler auch bei einem qualifizierten Makleralleinauftrag einen eigenmächtigen Verkauf des Verkäufers nicht verhindern. Insoweit unterscheidet sich die Lage nicht von einem einfachen Makleralleinauftrag. Aber zumindest dessen Vorliegen wird man verlangen müssen.

Fazit: Reservierungsvereinbarungen können durchaus interessengerecht sein. Allerdings sind sie mit einigen rechtlichen Fallklippen versehen. Um unnötige Risiken auszuschließen, sollte die Reservierungsgebühr unter 10% der zu erwartenden Provision liegen. Die Vereinbarung muss zeitlich befristet sein und der Makler sollte über einen qualifizierten Makleralleinauftrag verfügen.