Arglistige Täuschung bei bloßer Vermutung eines Schadens

Ältere Immobilien werden meist "gekauft wie gesehen", das heißt, die Gewährleistung für Sachmängel wird regelmäßig ausgeschlossen. Auf solch einen Gewährleistungsausschluss kann sich ein Verkäufer allerdings nicht erfolgreich berufen, wenn er den Mangel arglistig verschwiegen oder eine Garantie für die Beschaffenheit der Sache übernommen hat (§ 444 BGB). Was aber gilt, wenn der Verkäufer einen Mangel bloß vermutet? Mit dieser Frage hatte sich der Bundesgerichtshof auseinanderzusetzen (BGH, Urteil vom 16.03.2012 - V ZR 18/11)

Die Käufer hatten eine Immobilie unter Ausschluss der Gewährleistungsrechte erworben. Bei einer Besichtigung fielen den Käufern Feuchtigkeitsflecken an den Kellerwänden auf. Sie fragten den Ehemann der Verkäuferin hierzu, der Angaben machte. Nach Abschluss des Kaufvertrages stellte sich heraus, dass die Angaben des Ehemannes der Verkäuferin unzutreffend waren. Schadensursache war eine insgesamt fehlerhafte Kellerabdichtung. Die Käufer nahmen die Verkäuferin daraufhin auf Ersatz der Sanierungskosten in Anspruch. Nachdem das Kammergericht Berlin den Klägern zunächst Recht gegeben hatte, hob der BGH das Urteil auf. Die Karlsruher Richter entschieden, dass eine Aufklärungspflicht des Verkäufers gegenüber dem Käufer nur besteht, wenn der Verkäufer entweder einen, für den Käufer nicht erkennbaren, konkreten Mangel kennt oder aus dem Verkäufer bekannten, aber dem Käufer nicht erkennbaren, Umständen typischerweise auf einen Mangel zu schließen ist. Nur in diesem Fall ist dem Verkäufer eine arglistige Täuschung des Käufers vorwerfbar. Anders ist es nach Auffassung der Karlsruher Richter, wenn dem Verkäufer nur die auch durch den Käufer wahrgenommenen Symptome bekannt sind und der Verkäufer zu deren Ursache lediglich als richtig angenommene Vermutungen äußert, ohne dabei kenntlich zu machen, dass er sich hinsichtlich der Schadensursache nicht sicher ist. Die Vorinstanzen hatten nicht festgestellt, ob die Verkäuferin  Kenntnisse hatte, aufgrund derer sie von den Feuchtigkeitsflecken auf einen Feuchtigkeitsschaden und dessen Ursache schließen konnte, Daher hat der Bundesgerichtshof den Rechtsstreit zur erneuten Verhandlung an das Kammergericht zurückverwiesen.