"Es kann der Frömmste nicht in Frieden leben ...

...  wenn es dem bösen Nachbarn nicht gefällt." An diese Schiller Zitat  muss ich immer bei Fällen wie diesen denken:

Die Mieterin eines Mehrfamilienhauses beleidigt innerhalb von drei Tagen ihre Nachbarn und wirft Gegenstände wie Knochen, Tonscherben, Erde, Salatblätter, Federn und Grünabfälle auf die Terrasse des unter ihr wohnenden Mieters: Nachts verursacht sie Lärm, indem sie ihren Rollkoffer durch das Treppenhaus in den Keller rollen lässt. Darauf hin kündigt sie der um seinen Hausfrieden besorgt Vermieter fristlos.

Zu Recht, wie das Landgericht Köln befand (Landgericht Köln, Urteil vom 15.04.2016 - 10 S 139/15). Ein Wohnraummietverhältniss kann gemäß § 569 Abs. 2 BGB nur beim Vorliegen eines wichtigen Grundes gekündigt werden. Ein wichtiger Grund liegt insbesondere dann vor, wenn ein Mieter den Hausfrieden "nachhaltig" stört. Dass das Verhalten der Mieterin den Hausfrieden gestört hat, war offensichtlich. Hat sie den Hausfrieden aber "nachhaltig" gestört? Ja befanden sie Kölner Richter. Denn die Mieterin hatte im Verlauf des Jahres bereits diverse Gegenstände auf die Terrasse des Mieters geworden. Zwar seien die einzelnen Fälle für sich genommen wegen des Zeitablaufs als Kündigungsgrund verbraucht. Aber die einzelnen Fälle sprachen für das Gericht in ihrer Gesamtheit gerade für die Nachhaltigkeit der aktuellen Hausfriedensstörung, weil die vergangenen Fälle als "unbeirrte Fortsetzung des rücksichtlosen Verhaltens der Beklagten gegenüber ihren Mitmietern" erscheinen.

Rauchmelder

©Thorben Wengert  / pixelio.de

Rauchmelder retten Leben. Etwa 400 Menschen sterben jährlich in Deutschland an Bränden. Die Mehrheit davon in den eigenen vier Wänden. Gefährlich ist dabei in der Regel nicht das Feuer, sondern der Rauch. Etwa 95% der Opfer sterben an einer Rauchvergiftung *. Rauchmelder können hier rechtzeitig vor Gefahren warnen. 

Deshalb gibt es in fast allen Bundesländern - außer Sachsen -  eine Rauchmelderpflicht. Sieht man von Mecklenburg-Vorpommern ab trifft den Vermieter die Verpflichtung zur Montage der Geräte. Da die Montage von Rauchwarnmeldern als Modernisierungsmaßnahme gilt, kann der Vermieter die Anschaffungs- und Installationskosten nach § 559 BGB auf den Mieter umlegen. Mieter müssen den Einbau neuer Rauchwarnmelder dulden. Dies gilt selbst dann, wenn die Mieter ihre Wohnung schon mit eigenen Rauchwarnmeldern ausgestattet haben, so der Bundesgerichtshof(BGH VIII ZR 216/14 und VIII ZR 290/14). Die Karlsruher Richter begründen dies damit, dass derEinbau von Rauchwarnmeldern zu einer nachhaltigen Erhöhung des Gebrauchswerts und einer dauerhaften Verbesserung der allgemeinen Wohnverhältnisse führe. Diese Verbesserung zum früheren Zustand (Wohnung mit Rauchwarnmeldern des Mieters) sei darin zu sehen, dass der Einbau und die spätere Wartung der Rauchwarnmelder für das gesamte Gebäude „in einer Hand“ seien und so ein hohes Maß an Sicherheit gewährleistet werde.


* Quelle: http://www.rauchmelder-lebensretter.de/home 

Schweine sind gefährlich ...

©Markus Walti  / pixelio.de

Als auf dem Lande groß gewordener habe ich es immer geahnt: Schweine sind gefährliche Tiere! Dafür gibt es eine Bestätigung! Quasi höchstrichterlich! Schweine sind gefährliche Tiere - jedenfalls im Sinne des deutschen Frachtrechts, meint das OLG Düsseldorf! 







Konkret ging es um ein Zirkusschwein des Moskauer Staatszirkus. Ein Frachtunternehmer erhielt den Auftrag, sieben Kamele von Pforzheim  nach Speier zu transportieren. In Pforzheim angekommen, wurden dem Fahrer neben den sieben Kamelen auch ein Schwein zum Transport übergeben. Kein Wunder, dass dem Tranportunternehmer das Schwein zuvor verschwiegen worden war: es stellte sich nämlich als äußerst gefräßig heraus. Während der Fahrt fraß das Monster nämlich Teile des Holzbodens des Transportfahrzeuges auf. Schaden: 5.500,00 DM. Wenige Monate später erhielt der Transportunternehmer erneut den Auftrag sechs Kamele und das Schwein von Mulhouse nach Strasbourg zu transportieren. Was mit dem siebten Kamel geschehen ist, ist nicht überliefert! ;-) Unser schlau gewordener Transportunternehmer verfrachtete das Schwein nunmehr in einem Transporter mit besonders hartem Holzbodenbelag. Diese Herausforderung schien das Schwein allerdings auch besonders angestachelt zu haben. Schaden diesmal: 8.000,00 DM. DAS muss doch zu schaffen sein, sagte sich der Transporteuer! Als er einen Monat später erneut den Auftrag erhielt Zirkustiere des Moskauer Staatszirkus von Aschaffenburg nach Bad Mergentheimt zu transportieren, war es wieder mit von der Partie: das Monsterschwein! Heimtückisch grinsend brachte der Transporteur eine Spanplatte mit viel Sägespänen auf den Wagenboden auf: "DIR wird die Gefräßigkeit schon vergehen", sagte er sich.  Fehlanzeige: Beim Entladen das altbekannte Bild und erneut 8.000,00 DM Schaden. Nun reichte es dem Frachtführer und er nahme seinen Auftraggeber auf Ersatz der vorgenannten Schäden in Anspruch. Die den Auftrag erteilende Spedition habe ihm über die Gefährlichkeit des Schweines nicht hinreichend aufgeklärt! Hat er letzlich aus tatsächlichen Gründen nicht bekommen. Aber seither weiß ich, dass ich mit meiner jugendlichen Ahnung Recht hatte! ;-)

Fundstelle: OLG Düsseldorf, NJW 1995,891 ff.

Überschwemmung! Wer haftet für die Schäden ...

©www.pixelio/André Zimmermann

Unwetter in Deutschland ... Autos werden mitgerissen ... Häuser teilweise abrissreif ...  .So lauten die Schlagzeilen der letzten Tage. Enorme Schäden zeichnen sich ab. Wer aber kommt dafür auf? Häufig stehen die Betroffenen bei Naturkatastrophen alleine da und können allenfalls auf staatliche Unterstützung hoffen. Aber was ist mit den Versicherungen?

Auswirkungen von Naturkatastrophen wie Überschwemmungen, Hochwasser oder Erdrutsche führen zu sogenannten Elementarschäden. Da diese für die Versicherungsunternehmen ein hohes Risiko bergen, schließt die normale Gebäude- oder Hausratsversicherung den Schutz für Elementarschäden aus. Nur wenn eine ergänzende Elementarschadensversicherung abgeschlossen wurde, kann diese Versicherungslücke geschlossen werden. Doch diese sind je nach Schadensgebiet teuer! Teilweise ist eine Versicherung an Hochwasserschwerpunkten auch gar nicht möglich, weil den Versicherungen das Schadensrisiko zu hoch ist. Glück im Unglück haben teilweise die Versicherten der früheren Gebäudemonopolversicherung der DDR. Durch diese genossen viele Bürger der DDR Schutz bei Elementarschäden. Durch Übernahme dieser Verträge durch die Allianz war so eine große Anzahl von Geschädigten bei den großen Flutereignissen an der Oder und Elbe versichert. 

Fahrzeughalter, deren Auto einen Hochwasserschaden erlitten hat, haben ggf. einen Anspruch gegen ihre Kasko-Versicherung. Dabei reicht die Teilkaskoversicherung aus. Allerdings darf das Auto nicht an gefährdeten Orten gestanden haben. Aber auch wenn der Fahrer versucht überschwemmte Flächen mit dem Auto zu überqueren, verweigern die Versicherungen den Schutz wegen grob fahrlässigem Verhalten. 

LG Berlin: der Immobilienmakler ist nicht Adressat der Pflicht aus § 16a EnEV

Derzeit wird heftig über die Frage gestritten, ob Makler verpflichtet sind in Printmedien die Pflichtangaben nach § 16a EnEV zu machen. Die Rechtsprechung ist uneinheitlich. Ich hatte hierüber schon in einem anderen Beitrag berichtet (hier). Nunmehr hat sich auch das Landgericht Berlin zu dieser Fragestellung geäußert: nach Auffassung der Berliner Richter ist eine Immobilienmakler nicht Adresssat der Pflicht aus § 16a EnEV und daher auch nicht verpflichtet, die dortigen Pflichtangaben bei der Werbung in Printmedien zu machen (LG Berlin, Urteil vom 28.01.2016 - 52 O 204/15).

Keine Nachtarbeit für den Mieter

Kein Anspruch auf Durchführung von Instandsetzungs- oder Modernisierungsarbeiten während der Nacht!

Dies geht aus einem Urteil des Amtsgerichts Berlin-Lichtenberg (Urteil vom 4.4.2014-18 C 366/13) hervor. Ein Vermieter wollte die in den Mietwohnungen installierten Erfassungsgeräte für die Heizkosten- und den Wasserverbrauch gegen moderne funkgesteuerte Geräte austauschen lassen. Der berufstätige Mieter war nicht damit einverstanden, dass die notwendigen Arbeiten tagsüber durchgeführt würden und verlangte eine Montage nach 18.00 Uhr. Nach Auffassung des Lichtenberger Richters müssen die Arbeiten zwar zwei Wochen vorher angekündigt werden, der Vermieter sei aber nicht verpflichtet, die Arbeiten nach den Terminsvorgaben des Mieters durchzuführen. Vielmehr sei der Mieter zur Duldung der Maßnahmen während der üblichen Arbeitszeiten verpflichtet. Zwar sei der Vermieter zur Rücksichtnahme gegenüber dem Mieter verpflichtet. Der Hinweis auf die Berufstätigkeit sei jedoch kein ausreichender Grund. Dem Mieter sei es zuzumuten, dem Vermieter den Zugang zur Wohnung zu ermöglichen bzw. eine Person seines Vertrauens damit zu beauftragen.

Exposéangaben im Internet stellen keine provisionsrelevante Maklerleistung dar

Nutzt ein Kaufinteressent lediglich die Angaben eines Maklers im Internet, gegründet dies keinen Provisionsanspruch des Maklers.

Dies geht aus einer Entscheidung des Landgerichts Berlin hervor. 

Eine Immobilienmaklerin hatte eine ausführliche bebilderte Beschreibung einer zu verkaufenden Eigentumswohnung nebst Provisionshinweis auf einem Immobilienportal  veröffentlicht.Telefonisch meldete sich eine Kaufinteressentin und vereinbarte einen Besichtigungstermin. Im Rahmen dieses Telefonates wurden seitens der Maklerin keine Angaben zum Verkäufer gemacht. Den Besichtigungstermin sagte die Kaufinteressentin später wieder ab. Zu einem weiteren Kontakt kam es nicht. Einige Zeit später erwarb die Interessentin die Eigentumswohnung über einen anderen Makler. Die Maklerin klagte daraufhin auf Zahlung ihrer Provision. Das Landgericht Berlin wies die Klage ab. Damit der Makler seinen Lohn erhält, muss eine provisionsrelevante Maklerleistung erbracht werden. Diese kann in dem Nachweis der Gelegenheit zum Abschluss eines Vertrags liegen. Gemeint ist damit eine Mitteilung des Maklers an den Interessenten, durch welchen dieser in die Lage versetzt wird, in konkrete Verhandlungen mit dem potenziellen Vertragspartner zu treten. Für diese Nachweisleistung hätte die Maklerin der Käuferin Angaben zum Verkäufer machen müssen. Da sie bei dem Telefonat keine Informationen über den Verkäufer gegeben hat, konnte die Käuferin auch nicht mit diesem in Kontakt treten. Die Maklerin hat daher über die bereits auf der Homepage ersichtlichen Angaben hinaus keine weitere den Kauf des Objekts fördernde Leistung erbracht. Somit ist kein Anspruch auf Maklerprovision entstanden.Damit der Makler seinen Lohn erhält, muss eine provisionsrelevante Maklerleistung erbracht werden. Diese kann in dem Nachweis der Gelegenheit zum Abschluss eines Vertrags liegen. Gemeint ist damit eine Mitteilung des Maklers an den Interessenten, durch welchen dieser in die Lage versetzt wird, in konkrete Verhandlungen mit dem potenziellen Vertragspartner zu treten. Für diese Nachweisleistung hätte die Maklerin der Käuferin Angaben zum Verkäufer machen müssen. Da sie bei dem Telefonat keine Informationen über den Verkäufer gegeben hat, konnte die Käuferin auch nicht mit diesem in Kontakt treten. Die Maklerin hat daher über die bereits auf der Homepage ersichtlichen Angaben hinaus keine weitere den Kauf des Objekts fördernde Leistung erbracht. Somit ist kein Anspruch auf Maklerprovision entstanden. 

Denn damit ein Makler seine Provision erhält, muss dieser zunächst eine provisionsrelevante Maklerleistung erbracht haben. Diese kann in dem Nachweis der Gelegenheit zum Abschluss eines Kaufvertrages liegen. Dieser Nachweis muss aber so beschaffen sein, dass der Kunde in die Lage versetzt wird in konkrete Verhandlungen mit dem potentiellen Vertragspartner zu treten. Dies hätte vorausgesetzt, dass die Maklerin der Kaufinteressentin Angaben zum Verkäufer gemacht hätte. Über die bereits auf der Homepage ersichtlichen Angaben hinaus hat die Maklerin aber keine weiteren den Kauf des Objektes fördernde Leistungen erbracht. Allein in der Immobilienanzeige liegt keine provisionsrelevante Maklerleistung.

LG Berlin, Urteil vom 20. Februar 2015 - 11 O 98/14

LG Berlin, Urteil vom 20. Februar 2015, Az. 11 O 98/14

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Auch Makler müssen Pflichtangaben nach der EnEV machen

Nach § 16a Energieeinsparungsverordnung (EnEV) hat der Verkäufer einer Immobilie in einer Immobilienanzeige Angaben zum vorhandenen Energieausweis zu machen. Dies hat in der Rechtsprechung zu einem erbitterten Streit darüber geführt, ob diese Verpflichtung auch Immobilienmakler trifft. So haben die Landgerichte Tübingen und München entschieden, dass auch Makler in Immobilien-Anzeigen die Pflichtangaben nach der Energieeinsparungsverordnung (EnEV) machen müssen (LG München I Urt. v. 16.11.2015 - Az.: 4 HK O 634/15;LG Tübingen (Urt. v. 19.10.2015 - Az.: 20 O 60/15). Anders hingegen die Landgerichte Bielefeld, Gießen und Düsseldorf (LG Bielefeld,Urt. v. 06.10.2015 - Az.: 12 O 60/15; LG Düsseldorf,Urt. v. 08.10.2014 - Az.: 12 O 167/14;LG Gießen,Urt. v. 11.09.2015 - Az.: 8 O 7/15). Aktuell liegt eine erneute Entscheidung des Landgericht Tübingen vor (LG Tübingen, Urt. v. 01.02.2016 - Az.: 20 O 53/15).

Der verklagte Makler hatte in einer Immobilien-Anzeige keine Angaben zum vorhandenen Energieausweis gemacht. Das Landgericht stufte dies als Wettbewerbsverstoß nach § 16 a EnEV ein.

Nach Auffassung der Tübinger Richter fällt der Makler unter diese Rechtsnorm, auch wenn er in der Vorschrift nicht ausdrücklich genannt wird. Andernfalls könnten damit die gesetzlichen Vorschrift leicht umgangen werden. Entscheidend sei, dass der Makler den Verkauf der Immobilie betreibe und deshalb Verkäufer im Sinne des § 16 a EnEV sei.

Maklerrecht Reservierungsvereinbarungen sind oft unwirksam

Makler bieten ihren Kunden oft an, die Immobilie gegen Zahlung einer Reservierungsgebühr für einen gewissen Zeitraum zu reservieren.  Scheitert der Erwerb der Immobilie, so stellt sich die Frage der Rückzahlung der Reservierungsgebühr. Hierüber gibt es häufig Streit. Über eine interessante Entscheidung des Amtsgerichtes Charlottenburg zu diesem Thema hatte ich an anderer Stelle bereits berichtet (Hier).

Zusammenstoß von zwei rückwärts ausparkenden Autos: BGH regelt Schuldfrage neu

©Ralf Mydlak

Auf dem Parkplatz eines Baumarktes stoßen zwei rückwärts ausparkende Autos zusammen. Wer haftet? Der Bundesgerichtshof hat in einem heute veröffentlichten Urteil (BGH, Urteil vom  15.Dezember 2015, Az. VI ZR 6/15) die Schuldfrage für den Zusammenstoß präzisiert.

Danach gilt zwar generell weiterhin, dass jeder seinen Schaden selbst zahlen muss. Ist aber eines der beiden Autos nach dem Ausparken aus einer Parkbucht womöglich schon zum Stehen gekommen, beurteilt der BGH die Haftungsfrage nun anders:  Der Auffahrende haftet dann für den Schaden am anderen Auto.

Die Karlsruher Richter begründen dies im wesentlichen damit, dass auf Parkplätzen "stets" mit ausparkenden und rückwärtsfahrenden Autos gerechnet werden muss. Autofahrer müssten deshalb beim Rückwärtsausparken so vorsichtig fahren, dass "eine Gefährdung anderer Verkehrsteilnehmer ausgeschlossen ist". Fährt ein Autofahrer vorsichtig und es gelingt ihm, beim Rückwärtsfahren vor einer Kollision noch zum Stehen zu kommen, hat er seine Sorgfaltspflicht erfüllt. Nach dem Urteil kann der sogenannte Anscheinsbeweis für das Verschulden des Rückwärtsfahrenden nicht angewandt werden.

Witz zum Wochenende ...

Ein Mann will die Katze seiner Frau heimlich loswerden und beschließt, sie auszusetzen. Er nimmt sie mit ins Auto, fährt 20 Häuser weit, setzt die Katze aus und fährt heim. 

Zehn Minuten später ist die Katze wieder da. 

"Na gut", denkt sich der Mann, "war vielleicht ein wenig zu kurz die Strecke". 

Er setzt sich wieder mit der Katze ins Auto, fährt 5 Kilometer weit und setzt sie aus. Zwanzig Minuten später ist die Katze wieder zu Hause. 

"Jetzt reichts!", denkt sich der Mann, nimmt die Katze mit ins Auto und fährt 20 Kilometer, dann durch den Wald, über eine Brücke, rechts, links und setzt die Katze dann schließlich mitten im Wald auf einer Lichtung aus. Eine halbe Stunde später ruft der Mann zu Hause an. 

"Ist die Katze da?", fragt er seine Frau. 

"Ja, warum?"

"Hol sie mal ans Telefon, ich hab' mich verfahren."

Humor zur Mittagspause ...

Der neue Chef  ist für seine Härte bekannt und ist berüchtigt dafür, Mitarbeiter, die nicht alles geben, sofort zu feuern.

Am ersten Tag wird er durch die Büros geführt und der Chef sieht, wie ein Mann sich gegen die Wand im Flur lehnt. Alle Mitarbeiter können ihn sehen und der Chef denkt, hier hat er eine gute Gelegenheit, den Mitarbeitern zu zeigen, dass er Faulheit nicht dulden werde.

Er geht zu dem Mann hin und fragt laut vernehmlich:
"Wie viel verdienen Sie in der Woche?"
" 300,- EUR die Woche, wieso?"

Der Chef holt seine Geldbörse heraus, gibt ihm 600,-EUR und schreit ihn an :

"Ok, hier ist dein Lohn für 2 Wochen, nun HAU AB und komme nie wieder hierher!"

Der Chef fühlt sich toll, dass er allen gezeigt hat, dass Faulheit nicht mehr geduldet wird.
Mit stolzgeschwellter Miene fragt er die anderen Mitarbeiter:
"Kann mir jemand sagen, was dieser faule Sack hier gemacht hat?"

Mit einem Lächeln im Gesicht sagt einer der Mitarbeiter: "Pizza geliefert!"

Katzen-Content

© Marc Boberach  / pixelio.de

Facebook und Co quellen ja über von Katzenbildern. Ich habe in diesem Blog schon über Kühe (z.B. hier ) und Schweine (z.B. hier oder hier)  und ihre Bedeutung für die Rechtsprechung geschrieben, aber noch nie über Katzen. DAS muss sich ändern! Schließlich haben auch Katzen erheblichen Anteil an der Weiterentwicklung des deutschen Rechts. 

Zum Beispiel diese Katze aus Potsdam: Die besuchte gerne den Nachbarn in seiner Wohnung. Das fand der gar nicht lustig und meinte, er dürfe wegen dieser ungebetenen Besuche die Miete um 10% mindern. Das fand das Amtsgericht Potsdam allerdings auch. Die Besuche der Katze stellten eine erhebliche Beeinträchtigung des Wohngebrauchs dar. Zum vertragsgemäßen Gebrauch einer Wohnung gehöre es, Fenster und Terassentüren zum Lüften öffnen zu können, ohne dass man damit rechnen müsse, eine Katze nutze dies, um in die Wohnung zu gelangen. Der Mieter könne daher vom Vermieter verlangen, dass er etwas gegen die Katzenbelästigung durch den Nachbarmieter unternimmt. Die Miete dürfe er jedenfalls um 10% mindern (AG Potsdam, Urteil vom 19.6.2014 - 26 C 492/13). 

Also falls Sie mal Besuch von eine Mieze bekommen sollten ...

Neuere Entscheidung zum Doppelmakler

In der Praxis ist es nicht unüblich, dass der Makler sowohl für den Käufer als auch für den Verkäufer provisionspflichtig tätig ist. Man spricht in diesem Zusammenhang von einem "Doppelmakler" (s. meinen Beitrag hier). 

Der Bundesgerichtshof erachtet dies als grundsätzlich zulässig und nicht treuwidrig, wenn der Makler für beide Teile als Nachweismakler oder für den einen Teil als Vermittlungsmakler und für den anderen Teil als Nachweismakler tätig geworden ist (BGH,Urteil vom 30.04.2003 Az. III ZR 318/02). 

In diesem Zusammenhang ist auf eine neuere Entscheidung des OLG Saarbrücken hinzuweisen (OLG Saarbrücken, Urteil vom 17.09.2015 - 4 U 131/14). 

Die klagende Maklerfirma wurde während eines Zwangsversteigerungsverfahrens beauftragt, Kaufinteressenten zum freihändigen Erwerb der Immobilie zu suchen. Die Maklerfirma wies in ihren Werbemaßnahmen daauf hin, dass im Falle eines Vertragsabschlusses eine Käuferprovision in Höhe von 4,76 % zu zahlen sei. Auf die Anheige meldeten sich der spätere Beklagte. Nachdem die Maklerfirma ihm Unterlagen übersandt hatte, teilte dieser per Email mit, dass er das Objekt definiiv kaufen wolle und bat um Übersendung weiterer Unterlagen. In diesem Zusammenhang übersandte die spätere Klägerin auch einen "Kaufanwärter/Maklervertrag", nach dem sich der Auftraggeber verpflichtet, bei Abschluss des nachgewiesenen oder vermittelten Vertrages eine Provision in Höhe von 4,76 % an die Maklerfirma zu zahlen. Diesen sandte der Kaufinteressent an die Maklerfirma zurück. Später erwarb er das Objekt mit notariellem Kaufvertrag. In dem Kaufvertrag fand sich eine "Maklerklausel", nach der die Grundstückseigentümer und der Beklagte erklärten, dass der Kaufvertrag durch Vermittlung der Maklerfirma zu Stande gekommen sei. Veräußerer und Erwerber versicherten, dass sie unabhängig voneinander der Maklerfirma den Maklerauftrag erteilt hätten. Die von der Maklerfirma erstellte Rechnung zahlte der Beklagte nicht, weshalb diese Klage erhob. Der Beklagte hielt  den Maklerlohn für verwirkt, weil die Klägerin ihrer
Aufklärungspflicht im Rahmen der Doppeltätigkeit nicht nachgekommen sei.

Dies sahen die Saarbrücker Richter anders: 

Bei der vorliegenden Fallgestaltung liege im Zweifel für beide Seiten nur eine Tätigkeit als Nachweismakler vor. Diese Doppeltätigkeit sei in der Regel auch ohne ausdrückliche Gestattung zulässig, und zwar selbst dann, wenn dem Maklerkunden die Doppeltätigkeit des Maklers unbekannt gewesen war.  Die Erklärung in der notariellen Urkunde, ihnen sei eine "Vermittlungstätigkeit" des Maklers bekannt, stehe  der Annahme einer Nachweistätigkeit unter den Umständen des einzelnen Falles nicht entgegen 

Reservierungsvereinbarungen

Eine Entscheidung des Amtsgerichts Charlottenburg (AG Charlottenburg · Urteil vom 2. April 2015 · Az. 235 C 33/15) gibt mal wieder Anlass über die Wirksamkeit von Reservierungsvereinbarungen nachzudenken:

In der Praxis trifft man immer wieder Reservierungsvereinbarungen an, die etwa nachstehenden Wortlaut haben:

„Als Reservierungsgebühr von Käuferseite haben sich  ……….. und der/die Käufer auf 500,- Euro geeinigt, die auf die Käuferprovision nach Notarvertragsabschluss angerechnet wird. Als Reservierung wird vereinbart, dass das Immobilienangebot bis zum Ablauf dieser Vereinbarung nicht mehr in Printmedien beworben und mit weiteren Kaufinteressenten besichtigt wird. Der Exposéversand an weitere Interessenten wird bis zum Ablauf dieser Reservierung aufgeschoben, das Immobilienangebot wird im Internet jedoch bis zum Abschluss des notariellen Kaufvertrages weiterhin veröffentlicht. Das Haus soll bis zum … reserviert werden für … „

Die Reservierungsgebühr soll für den Makler das Risiko absichern, möglicherweise umfangreich tätig geworden zu sein und mangels späteren Abschlusses eines Hauptvertrages trotzdem leer auszugehen. Der Kunde wiederum braucht gegebenenfalls noch etwas Zeit, weil er zwar durch den Makler ein passendes Objekt gefunden hat, die Finanzierungsfragen aber noch nicht geklärt sind. Der Abschluss einer Reservierungsvereinbarung kann also durchaus im Interesse beider Parteien liegen. Nur: ist eine derartige Vereinbarung überhaupt wirksam?

Nach § 652 BGB erhält der Makler seine Vergütung für eine erfolgreiche Maklertätigkeit. Durch die Reservierungsvereinbarung lässt er sich aber ein Entgeld dafür versprechen, dass er seine Nachweis- und/oder Vermittlungsbemühungen zumindest zeitweilig einstellt. Da sie also dem gesetzgeberischen Leitbild widerspricht, kann sie in allgemeinen Geschäftsbedingungen des Maklers nicht wirksam vereinbart werden (BGH, NJW 1988,1716,1718;OLG Hamm, NJW-RR 1989, 1209; OLGStuttgart, NJW-RR 1996, 822). Stets ist also eine zusätzliche, eigenständige vertragliche Vereinbarung zwischen Makler und Kaufinteressent erforderlich.

Die Reservierungsvereinbarung muss zeitlich begrenzt sein. Andernfalls ist sie nach § 138 BGB nichtig (BGH, NJW 1988,1716,1718).

Unter Umständen kann eine Reservierungsvereinbarung auch formnichtig sein. Wird nämlich durch die Höhe der versprochenen Reservierungsgebühr ein direkter oder indirekter Druck auf den Kaufinteressenten zum Erwerb des Grundstücks ausgeübt, so dass dessen Entscheidungsfreiheit beeinträchtigt wird, bedarf diese Vereinbarung zu ihrer Wirksamkeit der notariellen Beurkundung (§ 311b Abs. 1 Satz 1 BGB). Die Rechtsprechung zieht die Grenze hier bei  10 bis 15 % der bei Abschluss des angestrebten Kaufvertrages zu zahlenden Provision liegt (BGH NJW 1988, 1716; BGH NJW 1987, 54; AG Hamburg ZMR 2006 S. 80).
Teilweise wird darüber hinaus verlangt, dass der Makler über einen qualifizierten Makleralleinauftrag verfügen muss, um sich überhaupt wirksam eine Reservierungsgebühr versprechen zu lassen (Schwerdtner/Hamm, Maklerrecht 5. Auflage, Rd. 843). Denn ansonsten würde der Makler dem Kaufinteressenten eine Reservierungsmöglichkeit  vortäuschen, die er rechtlich gar nicht hat. Allerdings kann der Makler auch bei einem qualifizierten Makleralleinauftrag einen eigenmächtigen Verkauf des Verkäufers nicht verhindern. Insoweit unterscheidet sich die Lage nicht von einem einfachen Makleralleinauftrag. Aber zumindest dessen Vorliegen wird man verlangen müssen.

Fazit: Reservierungsvereinbarungen können durchaus interessengerecht sein. Allerdings sind sie mit einigen rechtlichen Fallklippen versehen. Um unnötige Risiken auszuschließen, sollte die Reservierungsgebühr unter 10% der zu erwartenden Provision liegen. Die Vereinbarung muss zeitlich befristet sein und der Makler sollte über einen qualifizierten Makleralleinauftrag verfügen.

Gasversorger: Änderung der Rechtsprechung des BGH

Der Bundesgerichtshof hat in zwei Grundsatzentscheidungen seine Rechtsprechung zum Preisänderungsrecht der Gasversorgungsunternehmen gegenüber Tarifkunden geändert. 

Bisher  hatte das Gericht den Regelungen in  § 4 Abs. 1 und 2 AVBGasV bzw. § 5 Abs. 2 GasGVV entnommen, dass diese Vorschriften den Gasversorgungsunternehmen im Bereich der Versorgung von Tarifkunden ein einseitiges Leistungsbestimmungsrecht gewähren.Damit stand den Unternehmen das Recht zu, Preise nach billigem Ermessen (§ 315 BGB) zu ändern. Nachdem der Europäische Gerichtshof auf Vorlage des BGH entschieden hatte, dass diese Vorschriften nicht mit den Transparenzanforderungen der Gas-Richtlinie 2003/55/EG vereinbar sind, verneint der BGH nunmehr das Bestehen eines gesetzlichen Preisänderungsrecht der Gasversorgungsunternehmen. Allerdings bleiben die Versorger aufgrund einer gebotenen ergänzenden Vertragsauslegung des Gaslieferungsvertrages berechtigt, Steigerungen ihrer eigenen Bezugskosten an die Tarifkunden weiterzugeben.

Quelle: Pressemitteilungen des BGH zu den Urteilen vom 28. Oktober 2015 – VIII ZR 158/11 und VIII ZR 13/12

Wunder kommen nur in Lourdes vor ...

© FotoHiero  / pixelio.de

Da hat ein Münchener Amtsrichter mal seinen ganzen Frust über Autofahrer abgelassen:

"(...) Das Gericht hat auch noch nie erlebt, daß jemals ein Fahrer, der als Zeuge oder Partei vernommen wurde, eigenes Fehlverhalten eingeräumt oder zugestanden hätte. Wenn dies einmal tatsächlich passieren sollte, dann müßte man schlicht und einfach von einem Wunder sprechen. Wunder kommen aber in der Regel nur in Lourdes vor, wenn beispielsweise ein Blinder wieder sehen kann oder ein Lahmer wieder gehen kann, oder aber in Fatima, wenn sich während der Papstmesse eine weiße Taube auf den Kopf des Papstes setzt, und sogar in den dortigen Gegenden sind Wunder ziemlich selten, in deutschen Gerichtssälen passieren sie so gut wie nie, am allerwenigsten in den Sitzungssälen des AG München. Jedenfalls ist in Justiz- und Anwaltskreisen nichts davon bekannt, daß in der Pacellistr. 2 in München schon jemals ein Wunder geschehen wäre. Möglicherweise liegt das daran, daß der liebe Gott, wenn er sich zum Wirken eines Wunders entschließt, gleich Nägel mit Köpfen macht und sich nicht mit einem banalen Verkehrsunfall beschäftigt. Vielleicht liegt aber die Tatsache, daß trotz der Unfehlbarkeit aller Autofahrer gleichwohl so viele Verkehrsunfälle passieren, schlicht und einfach daran, daß unsere Gesetze so schlecht sind. Dies hinwiederum wäre allerdings kein Wunder. (...)"

Quelle: AG München, NJW 1987,1425,1426

Leichenwagen als Dienstwagen

Ein Leichenwagen ist kein Dienstwagen! Dies musste sich ein Bestattungsunternehmer vom Landesarbeitgericht Köln sagen lassen. Dieser hatte einem Mitarbeiter mehr als acht Jahre lang einen Caddy privat zur Verfügung gestellt. Später zog er diesen ein und verwies den Mitarbeiter auf die Nutzung des Leichenwagens. Denn dabei handele es sich scließlich auch um einen "Transporter". Das allerdings sah das LAG Köln anders:" In Anbetracht des Stellenwerts eines Leichenwagens in der allgemeinen Verkehrsanschauung ist es dem Angestellten nicht zumutbar, ein solches Fahrzeug für sich und seine Angehörigen in seiner Freizeit privat zu nutzen".

LAG Köln, Urteil vom 19.November 2009 - 7 Sa 879/09

Arglistige Täuschung bei bloßer Vermutung eines Schadens

Ältere Immobilien werden meist "gekauft wie gesehen", das heißt, die Gewährleistung für Sachmängel wird regelmäßig ausgeschlossen. Auf solch einen Gewährleistungsausschluss kann sich ein Verkäufer allerdings nicht erfolgreich berufen, wenn er den Mangel arglistig verschwiegen oder eine Garantie für die Beschaffenheit der Sache übernommen hat (§ 444 BGB). Was aber gilt, wenn der Verkäufer einen Mangel bloß vermutet? Mit dieser Frage hatte sich der Bundesgerichtshof auseinanderzusetzen (BGH, Urteil vom 16.03.2012 - V ZR 18/11)

Die Käufer hatten eine Immobilie unter Ausschluss der Gewährleistungsrechte erworben. Bei einer Besichtigung fielen den Käufern Feuchtigkeitsflecken an den Kellerwänden auf. Sie fragten den Ehemann der Verkäuferin hierzu, der Angaben machte. Nach Abschluss des Kaufvertrages stellte sich heraus, dass die Angaben des Ehemannes der Verkäuferin unzutreffend waren. Schadensursache war eine insgesamt fehlerhafte Kellerabdichtung. Die Käufer nahmen die Verkäuferin daraufhin auf Ersatz der Sanierungskosten in Anspruch. Nachdem das Kammergericht Berlin den Klägern zunächst Recht gegeben hatte, hob der BGH das Urteil auf. Die Karlsruher Richter entschieden, dass eine Aufklärungspflicht des Verkäufers gegenüber dem Käufer nur besteht, wenn der Verkäufer entweder einen, für den Käufer nicht erkennbaren, konkreten Mangel kennt oder aus dem Verkäufer bekannten, aber dem Käufer nicht erkennbaren, Umständen typischerweise auf einen Mangel zu schließen ist. Nur in diesem Fall ist dem Verkäufer eine arglistige Täuschung des Käufers vorwerfbar. Anders ist es nach Auffassung der Karlsruher Richter, wenn dem Verkäufer nur die auch durch den Käufer wahrgenommenen Symptome bekannt sind und der Verkäufer zu deren Ursache lediglich als richtig angenommene Vermutungen äußert, ohne dabei kenntlich zu machen, dass er sich hinsichtlich der Schadensursache nicht sicher ist. Die Vorinstanzen hatten nicht festgestellt, ob die Verkäuferin  Kenntnisse hatte, aufgrund derer sie von den Feuchtigkeitsflecken auf einen Feuchtigkeitsschaden und dessen Ursache schließen konnte, Daher hat der Bundesgerichtshof den Rechtsstreit zur erneuten Verhandlung an das Kammergericht zurückverwiesen.