Samstag, 31. Juli 2010

Makleralleinaufträge

Durch den Maklervertrag verpflichtet sich der Auftraggeber, dem Makler für die Vermittlung eines Vertrages oder den Nachweis der Gelegenheit zum Abschluss eines Vertrages eine Vergütung (Maklerlohn) zu zahlen. Gesetztlich geregelt ist der Maklervertrag in den §§ 652 ff. BGB. Je nach den Rechten und Pflichten der Vertragspartner unterscheidet man zwischen dem einfachen Maklervertrag, dem Makleralleinauftrag und dem qualifizierten Maklervertrag.


Der einfache Maklervertrag begründet für den Makler keine Verpflichtung zum Tätigwerden. Anders beim Alleinauftrag: Dieser verpflichtet den Makler zum Tätigwerden. Im Gegenzug darf der Auftraggeber keinen anderen Makler beauftragen. Letzteres unterscheidet den Alleinauftrag vom qualifizierten Makleralleinauftrag: Während beim Alleinauftrag beim Auftraggeber das Recht verbleibt, selbst nach Käufern/Mietern zu suchen, ist ihm dies beim qualifizierten Makleralleinauftrag untersagt. Für den qualifizierten Makleralleinauftrag ist es kennzeichnend, dass der Auftraggeber weder einen anderen Makler beauftragen, noch einen eigenen Interessenten suchen darf.


Im Gesetzt sucht man den Begriff "Alleinauftrag" vergebens. Dennoch hat sich der Alleinauftrag zu dem wichtigsten Maklervertragstyp entwickelt. Bietet er doch beiden Vertragsparteien Vorteile: Der Maklerkunde weiss, dass der Makler tatsächlich für ihn tätig werden muss, während der Makler selbst vor unliebsamer Konkurrenz geschützt ist. Da allerdings der Makleralleinauftrag von der gesetzlichen Grundkonzeption abweicht, ist einiges zu beachten. Es gilt der Grundsatz: "Das gesetzliche Leitbild des Maklervertrages ist von der Beibehaltung der Abschlussfreiheit des Verkäufers geprägt (BGH NJW 1991, 178).“ Daraus folgt, dass alle von diesem Grundsatz abweichende Regelungen nicht wirksam in Allgemeinen Geschäftsbedingungen vereinbart werden können. Betroffen davon sind Klauseln, die den Eigenverkauf ausschließen (sog. Hinzuziehungsklauseln) sowie Verweisungsklauseln. Letzere verpflichten den Auftraggeber alle Interessenten an den Makler zu verweisen. Die Hinzuziehungs- und Verweisungsklauseln gepaart mit der Verpflichtung Schadensersatz bei Verletzung dieser Klauseln zu zahlen, weicht so weitgehend von dem Leitbild des Maklervertrages in § 652 BGB ab, dass eine solche Regelung nur durch eine Individualabrede vereinbart werden kann (BGH (NJW 1985, 632; NJW 1982, 2316).


Darüber hinaus wird die Entscheidungsfreiheit des Maklerkunden durch die Bindung an einen Makler in besonderer Weise eingeschränkt. Daher verlangt die Rechtsprechung, dass der Alleinauftrag zeitlich in angemessener Weise befristet wird (BGH, Urteil vom 02.02.1994 - IV ZR 24/93; NJW-RR 94, 559). Welcher Zeitraum angemessen ist, hängt von den Umständen des Einzelfalls ab. Hier ist allerdings Vorsicht geboten: Bei einem normalen Grundstücksvermittlungsauftrag erachtet die Rechtsprechung sechs bis acht Monaten noch als angemessen(OLG München, NJW 69, 1630).




http://www.ruge-mydlak.eu/42663/42000.html

Kommentare:

  1. Makleralleinauftrag ist ein Dienstvertrag und das Tätigwerden kann beliebig minimalistisch bzw. äußerst reduziert sein.
    Es würde schon genügen, wenn ein Makler ein Foto schießt und dieses auf seiner privaten Homepage veröffentlicht.
    Er ist damit tätig geworden und gewinnt jeden Prozess.

    URTEIL:

    Der Beklagte wird verurteilt, an den Kläger … nebst Zinsen in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem Basiszinssatz seit dem ………. zu zahlen.

    Die Kosten des Verfahrens trägt der Beklagte.

    Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar.

    Ohne Tatbestand (gemäß §313 a ZPO)

    Der Beklagte schuldet dem Kläger aufgrund des Vertrages vom ………. die Klageforderung. Mit dem vorbezeichneten Makler – Allein – Auftrag haben die Parteien einen Dienstvertrag abgeschlossen, nicht jedoch einen Werksvertrag. Bei letzterem wäre ein bestimmtes Ergebnis geschuldet, bei der ersteren lediglich ein Tätig werden. Der Kläger hat im einzelnen dargelegt, in welchem Umfang er tätig geworden ist. Auch der Beklagte hat ein Tätigwerden als solches, wenn auch nur äußerst reduziert, nicht in Abrede gestellt. Da nun aber bei der Honorarvereinbarung keine einzelnen Tätigkeiten mit bestimmten Beträgen festgelegt wurden, genügt hier das Tätigwerden als solches, um den Honoraranspruch auszulösen.

    Die Einwände des Beklagten sind dementsprechend, abgesehen von den substantiierten anderweitigen Angaben des Klägers, rechtlich nicht erheblich. Er könnte vielmehr gegen die Klageforderung allenfalls aufrechnen mit Gegenansprüchen. Das ihm in irgendeiner Weise ein Schaden entstanden ist, hat der Beklagte weder vorgetragen noch hierzu Beweismittel angeboten. Ein solcher Schaden dürfte sich auch schwerlich beziffern lassen, falls er tatsächlich entstanden wäre. Alternativ hätte der Beklagte allenfalls aus einem nicht Tätigwerden des Klägers ein vorzeitiges Kündigungsrecht ableiten können. Aber ein solches hat er nicht ausgeübt.

    Daher ist die Klage begründet

    Die Nebenentscheidungen folgen aus §§ 286, 288 BGB, 91, 708 Nummer 11 ZPO

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  2. muss denn dann bei einem qualifizierten Makleralleinauftrag extra erwähnt werden, dass der Auftraggeber nicht selbst nach Interessenten suchen darf oder ist dies bereits in dem Begriff beinhaltet?

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  3. Wichtig ist für den Verkäufer, dass er schon im Vertrag die Art und den Intervall der "Leistungsberichte" festschreibt.

    Auch gehört in einen qualifizierten Alleinauftrag ein Marketingplan, in dem die grundsätzlichen Maßnahmen umrissen werden. Was macht der Makler wann und was macht er wie, wenn die erste Maßnahme nicht fruchtet.

    Man MUSS als Verkäufer darauf bestehen, dass der eigene Makler "Gemeinschafts-Geschäfte" nicht nur zulässt, sondern auch forciert. Der Makler sollte NACHWEISEN, mit welchen anderen Maklern er in Kontakt getreten ist!

    Man kann als Verkäufer dem Makler auch eine Liste mit Maklern geben, die das Expose erhalten sollen. Der Verkaufs-Makler wird vom Verkäufer bezahlt - und ein guter Makler kalkuliert nur mit der Courtage des Auftraggebers!

    Die Käufercourtage gehört den Käufer-Makler!
    ALSO JA ZUM GEMEINSCHAFTSGESCHÄFT!

    6-8 Monate halte ich aber für einen guten Zeitrahmen.
    Schließlich möchte man ein Haus verkaufen und nicht verschleudern! Verkauft man zu schnell, dann hat das beim Verkäufer immer einen bitteren Nachgeschmack. Oft bleibt der Gedanke, dass man vielleicht zu "billig" verkauft hat!

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