Dienstag, 20. Juli 2010

Nichtzahlung der Prozesskosten kein Kündigungsgrund

Der Vermieter kann einen Wohnraummietvertrag nicht allein deshalb kündigen, weil der Mieter die Prozesskosten eines früheren, auf Zahlungsverzug gestützten Räumungsprozesses nicht begleicht. Dies entschied der Bundesgerichtshof am vergangenen Mittwoch.

Die Vermieterin hatte das Mietverhältnis wegen eines erheblichen Zahlungsrückstandes fristlos gekündigt und Räumungsklage erhoben. Die Mietrückstünde wurden innerhalb der sogenannten Schonfrist (§ 569 III Nr. 2 BGB) von der ARGE (Arbeitsgemeinschaft des kommunalen Trägers und der Agentur für Arbeit für Leistungen nach dem Sozialgesetzbuch II) für den Mieter gezahlt. Da damit die fristlose Kündigung unwirksam wurde, erklärten die Parteien den Rechtsstreit in der Hauptsache für erledigt. Dem Mieter wurden die Prozeßkosten auferlegt. Nachdem der Mieter diese nicht zahlte, kündigte die Vermieterin das Mietverhältnis erneut mit der Begründung, der Mieter habe seine Pflichten aus dem Mietverhältnis schuldhaft verletzt, indem er u. a. die aus dem ursprünglichen Räumungsprozess entstandenen Kosten nicht beglichen habe. Das Amtsgericht hat die Räumungsklage der Vermieterin abgewiesen. Die hiergegen eingelegte Berufung und die Revision blieb erfolglos. Der Bundesgerichtshof hat entschieden, dass die unterbliebene Zahlung der in dem früheren Räumungsprozess angefallenen Prozesskosten weder eine ordentliche noch eine fristlose Kündigung des Mietverhältnisses rechtfertigt.

Zwar verletze der Mieter durch die fehlende Zahlung seine Pflichten aus dem Mietvertrag. Diese Pflichtverletzung erreiche jedoch nicht die vom Gesetz für eine Kündigung vorausgesetzte Erheblichkeitsschwelle. Denn bei der Beurteilung der Erheblichkeit dürfe die in § 569 Abs. 3 Nr. 2 BGB zum Ausdruck gekommene Wertung des Gesetzgebers nicht außer Acht gelassen werden. Danach wird eine auf Zahlungsverzug gestützte außerordentliche Kündigung des Mietverhältnisses aus wichtigem Grund unwirksam, wenn der Vermieter bis spätestens zum Ablauf von zwei Monaten nach Eintritt der Rechtshängigkeit des Räumungsanspruchs hinsichtlich der fälligen Miete und der fälligen Entschädigung nach § 546a BGB befriedigt wird oder sich eine öffentliche Stelle zur Befriedigung verpflichtet. Ziel der Regelung ist es, die Obdachlosigkeit des Mieters zu vermeiden. Mit dieser Intention sei es nicht zu vereinbaren, wenn zwar die außerordentliche Kündigung des Mietverhältnisses wegen Zahlungsverzugs aufgrund einer von der Sozialhilfebehörde innerhalb der Schonfrist herbeigeführten Befriedigung des Vermieters unwirksam wird, jedoch dem Vermieter die Möglichkeit verbliebe, das Mietverhältnis gleichwohl erneut zu kündigen, weil der Mieter wirtschaftlich nicht in der Lage ist, die Prozesskosten des erledigten Räumungsrechtsstreits zu begleichen.

BGH, Urteil vom 14. Juli 2010 – VIII ZR 267/09

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