Montag, 6. September 2010

Maklervertrag - echte und unechte Verflechtung

Der Maklervertrag ist in seiner Grundstruktur durch ein Drei-Personen-Verhältnis geprägt, nämlich zwischen dem


1. Makler, der seinem
2. Auftraggeber den Abschluss eines Hauptvertrages mit
3. einem Dritten vermittelt oder nachweist.


Interessenkonflikte können in dieser Konstellation auftreten, wenn der Makler in Verbindung mit dem Dritten steht. Diese kann gegebenenfalls dazu führen, dass es an der geforderten Neutralität fehlt und damit der Provisionsanspruch ausgeschlossen ist. Allerdings reicht es dazu nicht, dass ein Interessenkonflikt allgemein besteht. "Die Interessenbildung auf Seiten des als Makler Auftretenden muss vielmehr so institutionalisiert sein, d.h. durch Übernahme einer tendenziell dauerhaften Funktion verfestigt sein, dass sie ihn, unabhängig von seinem Verhalten im Einzelfall, als ungeeignet für die dem gesetzlichen Leitbild entsprechende Tätigkeit des Maklers erscheinen lässt“ (so zuletzt: BGH, Urteil vom 19.Februar 2009 - III ZR 91/08).


Zu unterschieden ist zwischen der

·         echten Verfechtung und der
·         unechten Verflechtung

Von einer echten Verflechtung spricht man, bei einer rechtlichen bzw. wirtschaftlichen Verbindung. Der Makler ist am Unternehmen des Dritten beteiligt. Dazu reichte jede Form von Beteiligung aus. Lediglich bei unbedeutenden Beteiligungen verneint die Rechtsprechung eine Verflechtung. Das Oberlandesgericht Frankfurt/Main (Urt. vom 2.April 2003 – 19 U 196/02) sieht als unbedeutend einen Anteil von 2% an.


Von einer unechten Verflechtung spricht man bei persönlichen Verbindungen.

Etwa, wenn der Makler zu einer Vertragspartei in einer Beziehung steht, auf Grund derer er sich wegen eines institutionalisierten Interessenkonflikts im Streitfall bei regelmäßigem Verlauf auf die Seite dieser Vertragspartei stellen wird, insbesondere, wenn er deren wirtschaftlichen Interessen verpflichtet ist (BGHZ 112,240,138).

Der Bundesgerichtshof ging deshalb in seiner früheren Rechtsprechung davon aus, dass bei Ehegatten eine unechte Verflechtung vorliegt (BGH NJW 1987,1008). Allerdings hat das Bundesverfassungsgericht klargestellt, dass unter Berücksichtigung der Art. 3 und 6 GG allein die Ehe zwischen Makler und Vertragsgegner nicht zum Provisionsausschluss führen darf (BVerfG NJW 1987,2733). Gleiches dürfte auch für Partner einer eingetragenen Lebenspartnerschaft gelten. Erst recht begründet die Freundschaft des Makler mit dem Dritten grundsätzlich allein noch keine Verflechtung (BGH WM 81,993). Ähnlich wird auch bei einer nichtehelichen Lebensgemeinschaft zu entscheiden sein.


Aber selbst das Vorliegen einer Verflechtung hindert nicht immer den Anspruch auf die Provision. Der Anspruch bleibt erhalten, wenn dem Auftraggeber die Umstände bekannt waren, die einer echten Maklerleistung entgegenstehen (s. zuletzt BGH, Urteil vom 20.November 2008 – III ZR 60/08

Gesetzlich geregelte Fälle der Verflechtung finden sich im Wohnungsvermittlungsgesetz (WoVermG). § 2 II Nr. 2 WoVermG lässt den Provisionsanspruch entfallen, wenn der Makler Eigentümer, Verwalter, Mieter oder Vermieter der zu vermietenden Wohnräume ist. Gleiches gilt, wenn der Makler am Eigentümer, Verwalter oder Vermieter der Wohnung oder dieser umgekehrt am Makler rechtlich oder wirtschaftlich beteiligt ist (§ 2 II Nr. 3 WoVermG). Hinsichtlich des Verwalters einer Wohnungseigentumsanlage ist aber zu differenzieren: führt der Verwalter die Miet- bzw. Sondereigentumsverwaltung für die betreffende Wohnung aus, ist der Provisionsanspruch ausgeschlossen. Verwaltet der Wohnungseigentumsverwalter hingegen lediglich das Gemeinschaftseigentum oder andere Sondereigentumseinheiten, bleibt der Provisionsanspruch bestehen (BGH NJW 2003,1393)


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1 Kommentar:

  1. Wäre es für einen Makler möglich für seinen Vater Immobilien anzubieten wenn er KEINE provision verlangt? Is bei verflechtung makeln nur gegen Provision verboten oder auch ohne Provision verboten? Vielen Dank Christian K.

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