Maklerprovision beim Wegfall des Kaufvertrages

Nach §  652 Abs. 1 BGB ist das Zustandekommen des Hauptvertrages eine wesentliche Voraussetzung für das Entstehen des Provisionsanspurchs des Makler. Doch was geschieht, wenn der Hautvertrag gar nicht zur Ausführung gelangt? Muss eine gezahlte Provision etwa bei einer Anfechtung des Grundstückskaufvertrages wieder zurückgezahlt werden? 

Hier ist zu differenzieren:


a) Umstände, die den wirksamen Abschluss des Kaufvertrages verhindern oder ihn von Anfang an als unwirksam erscheinen lassen schließen eine Provisionpflicht aus (BGH, Urteil vom 14.Dezember 2000 - III ZR 3/00). Der Makler kann daher bei Formnichtikgkeit, Gesetzes- oder Sittenwidrigkeit, anfänglicher Unmöglichkeit oder bei Anfechtung wegen Irrtums oder arglistiger Täuschung seine Provision nicht behalten.


b) Hingegen lassen Umstände, die lediglich die Leistungspflichten aus dem Vertrag beseitigen den Provisionsanspruch grundsätzlich unberührt (BGH, Urteil vom 11. November 1992 - IV ZR 218/91 - NJW-RR 1993, 248, 249; Urteil vom 20. Februar 1997 - III ZR 81/96 - VersR 1997, 1233). Bei nachträglicher Unmöglichkeit, Kündigung, Rücktritt oder bei einer einverständlichen Vertragsaufhebung bleibt der Courtageanspruch also grundsätzlich erhalten. Nicht anders sieht es aus, wenn der Käufer Gewährleistungsrechte geltend macht  (OLG Hamburg OLGE 39, 208, 209; OLG Köln MDR 1956, 294; Palandt/Sprau, BGB, 68. Aufl., § 652 Rn. 39).