Dienstag, 21. September 2010

Maklerlohn und unwirksame AGB

Nach der Rechtsprechung kann der Maklerlohn entsprechend § 654 BGB verwirkt sein, wenn der Makler vorsätzlich oder in einer dem Vorsatz nahekommenden Weise seine Treuepflichten gegenüber dem Kunden verletzt (BGH, WM 1981, 1084.).   Die Verwendung von unwirksamen, den Kunden benachteiligenden Vertragsformularen kann eine schwerwiegende Treupflichtverletzung darstellen (BGH, NJW 1981,280). Insoweit hatte das OLG Hamm ( OLG Hamm NJW-RR 2001, 567)  den Provisionsanspruch als verwirkt angesehen, wenn ein Makler eine unwirksame Verweisungsklausel in den Vertragsbedingungen verwendet. Ebenso hatte das Landgericht Berlin (Urt. vom 23.12.1999 - 5 O 352/99)     den Provisionsanspruch als verwirkt angesehen, wenn er seinen Auftraggeber veranlasst, eine Absichtserklärung zum Erwerb eines konkreten Grundstücks, einen in Aussicht genommenen spätesten Beurkundungstermin für den Kaufvertrag und darüber hinaus eine unwirksame Reservierungsvereinbarung, die die sofortige Zahlung einer erfolgsunabhängigen Reservierungsgebühr vorsieht, zu unterzeichnen.  Der Bundesgerichtshof hat aber zwischenzeitlich klargestellt:  Die Verwendung unzulässiger Allgemeiner Geschäftsbedingungen seitens des Maklers allein kann im Regelfall - ohne Hinzutreten besonderer Umstände - keine Verwirkung seines Lohnanspruchs rechtfertigen (Urteil des III. Zivilsenats vom 19.5.2005 - III ZR 322/04 -) Diese Klarstellung ist zu begrüßen. Denn es bedarf  einer restriktiven analogen Anwendung der Vorschriift des § 654 BGB auf Fälle, in denen der Makler seine Treupflicht gegenüber dem Kunden vorsätzlich, mindestens aber in einer dem Vorsatz nahe kommenden grob leichtfertigen Weise verletzt  hat und er deshalb den Maklerlohn nach allgemeinem Rechts- und Billigkeitsempfinden nicht verdient (so Fischer, ZMR 2002,102 ff.).Allein die Verwendung unzulässiger Allgemeiner Geschäftsbedingungen erfüllt dieses subjektive Merkmal nicht.

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