Montag, 10. Oktober 2011

Betriebskosten - Anpassung auf eine angemessene Höhe


"Sind Betriebskostenvorauszahlungen vereinbart worden, so kann jede Vertragspartei nach einer Abrechnung durch Erklärung in Textform eine Anpassung auf eine angemessene Höhe vornehmen." Was sich nach dem Gesetzeswortlaut des § 560 Abs. 4 BGB so einfach anhört, bereitet in der Realität durchaus Schwierigkeiten. Denn wie bestimmt man die "Anpassung auf eine angemessene Höhe" ?


So rechnete eine Berliner Vermieterin mit Schreiben vom 6.März 2009 über die Betriebs- und Heizkosten für das Kalenderjahr 2008 gegenüber ihrem Mieter ab. Aus der Abrechnung ergab sich eine Nachforderung zu Gunsten der Vermieterin. Dies nahm die Vermieterin zum Anlass, eine Anpassung der monatlichen Vorauszahlungen zu verlangen. Diese berechnete sie, indem sie das Ergebnis der Betriebskostenabrechnung durch 12 dividierte und zusätzlich einen Sicherheitszuschlag von 10% auf die bisher ermittelten Kosten ansetzte. Falsch, urteilte der Bundesgerichtshof (Urteil vom 28. September 2011 – VIII ZR 294/10).


Eine Anpassung der Betriebskostenvorauszahlungen sei  nur dann angemessen im Sinne von § 560 Abs. 4 BGB, wenn sie auf die voraussichtlich tatsächlich entstehenden Kosten im laufenden Abrechnungsjahr abstelle. Grundlage für die Anpassung der Vorauszahlungen sei dabei die letzte Betriebskostenabrechnung. Zwar könne bei der Anpassung auch eine konkret zu erwartende Entwicklung der künftigen Betriebskosten berücksichtigt werden. Allerdings bestehe kein Raum für einen abstrakten, nicht durch konkret zu erwartende Kostensteigerungen für einzelne Betriebskosten gerechtfertigten "Sicherheitszuschlag" von 10 %.

 Quelle: Pressemitteilung des Bundesgerichtshofes Nr. 148/2011

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