Montag, 14. Januar 2013

Schönheitsreparatur und Abnahmeprotokoll


Ein nicht ganz seltener Fall: : Die Überwältung der Schönheitsreparaturen auf den Mieter im Mietvertrag ist unwirksam. In Unkenntnis diese Umstandes unterschreibt der durch Außendienstmitarbeiter des Vermieters eingeschüchterte Mieter ein Protokoll zur Wohnungsabnahme. In diesem ist nicht nur der tatsächliche Zustand der Wohnung festgehalten, sondern es enthält auch die Klausel :
"Der Mieter anerkennt den Zustand der Wohnung und verpflichtet sich, die in diesem Protokoll genannten Schönheitsreparaturen fachgerecht durchzuführen…"
Was nun? Alles zu spät?

Keinesfalls! Nach Auffassung des Bundesgerichtshofes (Urt. vom 5.4.2006- VIII ZR 163/05) will der Mieter mit einer solchen Erklärung keinen eigenständigen Schuldgrund schaffen. Die Verpflichtung zur Durchführung der Schönheitsreparaturen bleibt unwirksam, weil schon die Ausgangsvereinbarung im Mietvertrag unwirksam war. Anders wäre es unter Umständen nur, wenn die Vertragsparteien ausdrücklich die Unwirksamkeit der mietvertraglichen Regelung erwähnen würden. Ansonsten ist der Mieter später gerade nicht mit sämtlichen Einwendungen ausgeschlossen. Zwar kann  er sich gegebenenfalls nicht mehr darauf berufen, dass die tatsächlichen Feststellungen im Protokoll falsch waren. Aber er kann sich gleichwohl in einem späteren Prozess auf die Unwirksamkeit der Abwälzungsklausel berufen. Er ist nur mit solchen Einwendungen ausgeschlossen, die er bei Abgabe des Anerkenntisses kannte oder mit denen er rechnete (LG Hannover, WuM 2003,355, a.A. KG Berlin, Wum 2006,436).

Im Ergebnis kann sich der Vermieter also auf die oben zitierte Klausel nicht berufen.

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