Mittwoch, 21. März 2012

Teilnahmeberechtigung an der WEG-Versammlung


Die Versammlung der Wohnungseigentümer ist grundsätzlich nicht öffentlich (vgl. BGH, Urteil vom 29.01.1993, Akz.  V ZB 24/92 ;KG Berlin, WuM 2001, 44). 

Ob ein Dritter ausnahmsweise an der Wohnungseigentümerversammlung (ausnahmsweise) teilnehmen darf, ist eine Frage des konkreten Einzelfalls ( LG Dresden, ZMR 2007, 491 ff.). Dabei obliegt die Entscheidung über die Teilnahme etwa eines Rechtsanwaltes  der Wohnungseigentümerversammlung selbst und nicht etwa dem Versammlungsleiter. 

Teilnahmeberechtigt sind daher nur Eigentümer oder solche Personen, die durch eine zulässige rechtsgeschäftliche Vollmacht den Eigentümer vertreten oder die kraft Amtes oder kraft Gesetzes als Vertreter teilnehmen. Vertreter kraft Amtes ist etwa der Zwangsverwalter. Eltern eines Minderjährigen vertreten diesen kraft Gesetzes.

Ob eine rechtsgeschäftliche Vertretung zulässig ist, ergibt sich aus der Teilungserklärung. Sofern diese keine Beschränkung enthält, kann sich ein Wohnungseigentümer grundsätzlich in der Versammlung vertreten lassen. 

Auf Verlangen des Verwalters oder eines jeden Versammlungsteilnehmers muss der Vertreter aber das Original der Vollmachtsurkunde vorlegen. Es genügt weder eine Kopie, noch ein Telefax und es ist vom Nichtbestand der Vollmacht auszugehen, wenn keine Originalvollmacht vorgelegt werden kann (vgl. OLGMünchen, Beschluss vom 11.12.2007, Az.: 34 Wx 91/2007).

Viele Gemeinschaftsordnungen sehen jedoch vor, dass sich der Eigentümer nur durch einen bestimmten Personenkreis vertreten lassen kann. So kann geregelt sein, dass nur eine Vertretung durch den Verwalter, einem oderen Eigentümer oder einem Ehegatten zulässig ist. Gehört der Bevollmächtigte nicht zu diesem Personenkreis, ist er weder teilnahme- noch stimmbereichtigt (BGH, Beschluss vom 11.11.1986- V ZB 1/86, in: NJW 1987, 650).

Ob der Partner einer nichtehelichen Lebensgemeinschaft einem Ehegatten oder Verwandten in gerader Linie gleichustellen ist, ist  umstritten. Das Oberlandesgericht Köln hat jedenfalls entschieden, dass der Partner einer nichtehelichen Lebensgemeinschaft einem Ehegatten gleichsteht, sofern die Lebensgemeinschaft unstreitig und auf Dauerangelegt ist und die Verfestigung der Gemeinschaft durch gemeinsame Kinder zu einem eheähnlichen oder ehegleichen Verhältnis nach außen dokumentiert wird (OLG Köln , Urteil vom 8.12.2003, Az.: 16 Wx 200/2003)

Gäste sind grundsätzlich nur zugelassen, wenn alle anwesenden Eigentümer mit der Anwesenheit des Gastes einverstanden sind (vgl. Niedenführ/Kümmel/ Vandenhouten, WEG, 9.Auflage, § 24 Rdnr. 51). 

Auch Berater sind nicht ohne weiteres teilnahmebefugt. Diese dürfen ausnahmsweise teilnehmen, wenn der Wohnungseigentümer ein berechtigtes Interesse an der Anwesenheit seines Beraters hat, das gewichtiger ist als das Interesse der übrigen Wohnungseigentümer, die Versammlung auf den Kreis der Eigentümer zu beschränken (aaO. § 24, Rdnr. 49, BGH, 29.01.1993, Akz. V ZB 24/1992, in:  NJW 1993,1329). zu denken ist etwas an die besondere rechtliche Schwierigkeit der Beratungsmaterie, aber auch das hoh Alter oder geistige Gebrechlichkeit des Wohnungseigentümers. Die bloße Zerstrittenheit der Wohnungseigentümer genügt nicht zur Begründung eines berechtigten Interesses.  (Niederführ/Kümmel/Vanderhouten, aaO, Rdnr. 49). 

Anders ist die Situation zu beurteilen, wenn der Berater im Auftrag der Wohnungseigentümergemeinschaft anwesend ist. Da ein solcher Berater nicht im Interesse eines einzelnen Wohnungseigentümers tätig ist, kann seine Anwesenheit durch Mehrheitsbeschluss zugelassen werden (aaO, Rdnr. 50). Zu denken ist hier etwa an einen Architekten, der mit den Sanierungsarbeiten am Gemeinschaftseigentum beauftragt wird, oder einen Rechtsanwalt, der die Gemeinschaft im Beschlussanfechtungsverfahren eines Wohnungseigentümers vertritt (aaO).

Der unberechtigte Ausschluss eines Eigentümers oder einer anderen teilnahmebefugten Person kann im übrigen dramatische Auswirkungen haben: Die gefassten Beschlüsse sind für ungültig zu erklären, wenn nciht mit Sicherheit feststeht, dass die Beschlüsse ohne den Verfahrensfehler ebenso gefasst worden wären (aaO, Rdnr. 55).

Keine Kommentare:

Kommentar veröffentlichen