Freitag, 15. August 2014

Der Provisionsanspruch des Wohnungsvermittlers

Das Maklerrecht findet auch bei der Vermittlung von Wohnräumen Anwendung. Allerdings enthält das Wohnungsvermittlungsgesetz (WoVermG) Sonderbestimmungen gegenüber dem allgemeinen Maklerrecht des Bürgerlichen Gesetzbuches (BGB). So darf der Wohnungsvermittler anders als der Häusermakler Wohnräume nur anbieten, wenn er dazu einen Auftrag von dem Vermieter oder einem anderen Berechtigten hat (§ 6 Abs. 1 WoVermG).


1. Anwendungsbereich
Anwendbar ist das Gesetz nur bei Wohnungsmietverträgen. Nicht erfasst wird daher die Überlassung von Gewerberäumen. Werden Räume sowohl gewerblich als auch privat genutzt, kommt es auf das Übergewicht der Nutzungsart an. Hat der Geschäftsraumanteil nur untergeordnete Bedeutung, findet das Wohnungsvermittlungsgesetz gemäß § 1 Abs. 2 WoVermG dennoch Anwendung.

2. Provisionsanspruch
Dem Wohnungsvermittler steht gemäß § 2 Abs. 1 WoVermG ein Anspruch auf Provision zu, wenn infolge seiner Vermittlung oder infolge seines Nachweises ein Mietvertrag zustande kommt. Dabei darf es sich jedoch nicht um preisgebundenen Wohnraum handeln (§ 2 Abs. 3 WoVermG). Anders als sonst im Maklerrecht ist es ist ihm verwehrt Vorschüsse auf seine Provision zu vereinbaren, oder solche anzunehmen (§ 2 Abs. 4 WoVermG).

a) Provisionsversprechen
Zwischen dem Mietinteressenten und dem Makler muss vereinbart werden, dass sich der Mieter im Erfolgsfall verpflichtet, dem Makler eine Provision zu zahlen. Dies kann ausdrücklich oder aber auch stillschweigend geschehen. Die Rechtsprechung lässt es regelmäßig genügen, dass der Mietinteressent die Tätigkeit des Maklers in Kenntnis einer zu zahlenden Provision in Anspruch nimmt.

b) Nachweis - oder Vermittlungstätigkeit
Der Nachweis einer Mietwohnung ist erbracht, wenn der Mietinteressent aufgrund der Informationen des Maklers in konkrete Vertragsverhandlungen mit dem Vermieter eintreten kann. Regelmäßig gehört dazu, dass dem Mieter Name und Anschrift des Vermieters genannt werden. Ausnahmsweise kann davon Abstand genommen werden, wenn der Vermieter selbst in der Immobilie wohnt oder der Mieter erkennbar noch kein Interesse an diesen Angaben hat. Als Vermittlungsmakler wird der Wohnungsvermittler tätig, wenn der auf den potentiellen Vertragspartner dergestalt eingewirkt hat, dass ein Vertragsabschluss zustande kommt.

c) Ursächlichkeit
Die Tätigkeit des Maklers muss für den Abschluss des Mietvertrages ursächlich gewesen sein. Diese Voraussetzung kann selbst dann noch gegeben sein, wenn der Maklervertrag zwischenzeitlich beendet wurde. Je näher der Vertragsabschluss mit der Tätigkeit des Maklers zusammenfällt, desto eher spricht eine Vermutung für die Ursächlichkeit.

d) wirksamer Hauptvertrag
Notwendige Voraussetzung für das Entstehen des Provisionsanspruchs ist der Abschluss eines wirksamen Mietvertrages. Weicht dieser inhaltlich oder in personeller Hinsicht von dem beabsichtigten Mietvertrag ab, ist dies unschädlich, solange das ersichtliche wirtschaftliche Ziel des Auftraggebers erreicht wird. Regelmäßig ist dies bei einer personellen Abweichung der Fall, wenn statt des Maklerkunden seine Ehefrau, Lebenspartnerin oder seine Kinder die Wohnung anmieten. Weicht hingegen die zu zahlende Miete um mehr als 20% von der in Aussicht gestellten ab, so entsteht der Courtageanspruch regelmäßig nicht.

3. Ausschluss des Provisionsanspruchs
Liegen die zuvor genannten Voraussetzungen vor, besteht grundsätzlich ein Provisonsanspruch des Maklers. Das Gesetz schließt diesen jedoch in drei Fällen aus:

  • wenn "über dieselben Wohnräume der Mietvertrag fortgesetzt,verlängert oder erneuert wird" (§ 2 Abs. 2 Nr. 1 WoVermG)
  • wenn der Mietvertrag über Wohnräume abgeschlossen wird, deren Eigentümer, Verwalter,Mieter oder Vermieter der Wohnungsvermittler ist (§ 2 Abs. 2 Nr. 2 WoVermG)
  • wenn der Mietvertrag über Wohnräume abgeschlossen wird, deren Eigentümer, Verwalter oder Vermieter eine juristische Person ist, an der der Wohnungsvermittler rechtlich oder wirtschaftlich beteiligt ist (§ 2 Abs. 2 Nr. 3 WoVermG).
Problematisch ist in der Praxis häufig der Verwalterbegriff. Zu differenzieren ist hier zwischen dem Hausverwalter,dem Sondereigentumsverwalter im Wohnungseigentum und dem Wohnungseigentumsverwalter. Während nach der Rechtsprechung der Hausverwalter und der Sondereigentumsverwalter unter § 2 Abs. 2 Nr. 2 WoVermG fallen, gilt dies nicht für den WEG-Verwalter. Anders als die Erstgenannten steht dieser nach Auffassung der Rechtsprechung nicht im Lager des Vermieters.

4. Besondere Vorschriften über die Provisionshöhe

Das Wohnungsvermittlungsgesetz begrenzt die Höhe der Provision auf zwei Monatsmieten zuzüglich der Umsatzsteuer (§ 3 Abs. 2 Satz 1 WoVermG). Berechnungsgrundlage ist dabei die Nettokaltmiete, so dass die Nebenkosten bei der Berechnung der Monatsmiete unberücksichtigt bleiben. Darüber hinaus stehen dem Wohnungsvermittler keine weiteren Leistungen zu, wie etwas Schreibauslagen, Einschreibegebühren oder sonstige Auslagenerstattungen. Hat der Mietinteressent eine überhöhte Provision oder eine unzulässige Auslagenerstattung gezahlt, kann er die Zahlung zurückfordern (§ 5 Abs. 1 WoVermG iVm § 812 BGB). Dieser Anspruch verjährt in drei Jahren (§ 195 BGB).

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