Sonntag, 9. Februar 2014

Kein Vorkaufsrecht des Mieters bei Aufteilung in Wohneigentum nach Erwerb der Immobilie

Bildet der Käufer einer Immobilie Wohneigentum, steht den Mieter kein Vorkaufsrecht zu. Dies ergibt sich aus einen Urteil des Bundesgerichtshofes (BGH V ZR 96/12). 

Mieter, deren Wohnung in eine Eigentumswohnung umgewandelt und dann verkauft wurde, haben ein gesetzliches Vorkaufsrecht (§ 577 BGB). Sie können haben also in den zwischen Verkäufer und Käufer ausgehandelten Kaufvertrag eintreten und ihre Wohnung selbst kaufen. Nach dem Urteil des Bundesgerichtshofs erstreckt sich das Vorkaufsrecht allerdings nicht auf den Erwerb des gesamten Hauses. In dem zu entscheidenden Fall hatte eine Eigentümergemeinschaft ein Mehrfamilienhaus gekauft und die Wohnungen untereinander aufgeteilt. Da hier anstelle des Verkäufers erst  die Käufer die Teilung des Grundstückes vornehmen, besteht für den Mieter nach dem Gesetzeswortlaut (§ 577 BGB) kein Vorkaufsrecht. Da das Vorkaufsrecht einen Vertrag zwischen Mieter und Verkäufer zu den Bedingungen des mit den Erwerbern geschlossenen Kaufvertrages entstehen lässt, müsste sich der Verkäufer gegenüber den Käufern verpflichtet haben, die Aufteilung in Wohnungseigentum vorzunehmen. Das war vorliegend nicht der Fall.

 

Nur bei einem Rechtsmissbrauch, kann nach Auffassung der Karlsruher Richter das Vorkaufsrecht entstehen, etwa wenn der Verkäufer der Immobilie und die Käufer diese Vertragskonstruktion nur gewählt haben, um das Vorkaufsrecht der Mieter auszuhebeln. Dies dürfte allerdings nur schwer nachzuweisen sein. 

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