Dienstag, 8. Februar 2011

Ausschluß der Maklerprovision?

Der Makler nach § 652 BGB einen Anspruch auf Provision, wenn durch seinen Nachweis oder durch seinen Nachweis ein Kauf- bzw. Mietvertrag über eine Immobilie zustande kommt. Dies gilt jedoch nicht uneingeschränkt. Dieser Grundsatz erfährt unter bestimmten durch Gesetz und Rechtsprechung festgelegten Voraussetzungen Einschränkungen.  Dies gilt insbesondere bei der Wohnraumvermittlung.
Danach (§ 2 Absatz 2 WoVermG) steht dem Wohnungsvermittler ein Provisionsanspruch nicht zu, wenn


1.durch den Mietvertrag ein Mietverhältnis über dieselben Wohnräume fortgesetzt, verlängert oder erneuert wird,
2.der Mietvertrag über Wohnräume abgeschlossen wird, deren Eigentümer, Verwalter, Mieter oder Vermieter der Wohnungsvermittler ist, oder
3.der Mietvertrag über Wohnräume abgeschlossen wird, deren Eigentümer, Verwalter oder Vermieter eine juristische Person ist, an der der Wohnungsvermittler rechtlich oder wirtschaftlich beteiligt ist. Das gleiche gilt, wenn eine natürliche oder juristische Person Eigentümer, Verwalter oder Vermieter von Wohnräumen ist und ihrerseits an einer juristischen Person, die sich als Wohnungsvermittler betätigt, rechtlich oder wirtschaftlich beteiligt ist.
Im Einzelnen ist hier vieles umstritten. Beispielsweise der WEG-Verwalter: darf dieser für die Vermittlung der zu vermietenden Wohnung eine Provision verlangen? Liest man unbefangen den Gesetzestext, könnte man zu dieser Auffassung gelangen  Früher vertrat daher auch  ein großer Teil der Rechtsprechung die Auffassung, dass WEG-Verwalter allgemein zu dem Personenkreis zählen, die für eine Wohnungsvermittlung keine Provision verlangen dürfen (so noch LG Heilbronn 5 C 3373/98, ZMR 1998, 40 ). Zwischenzeitlich hat aber der  BGH (Az.: III ZR 299/02)  entschieden ,dass ein Verwalter von Wohnungseigentum berechtigt ist, Wohnungen oder Geschäftsräume aus dem von ihm verwalteten Objekt zu vermitteln und hierfür Provision zu verlangen.

Provisionsschädlich ist es aber, wenn der Vermittler mit dem Eigentümer, Verwalter oder Vermieter rechtlich oder wirtschaftlich eng verbunden ist. In der Praxis gar nicht so selten: Dem Ehegatten des Vermieters gehört die Maklerfirma oder der Mitarbeiter des Maklers ist gleichzeitig Verwalter der Mietwohnung.Oder aber:, da der die vorher von im bewohnte Wohnung weitervermittelnde Mieter keine Provision verlangen kann:der nicht im Mietvertrag stehende Freund der Mieterin vermakelt die Wohnung:  Hier kommt es darauf an, ob der Makler selbst in der Wohnung lebt (LG Bonn - Akz. 5S22/97).
Mehr noch als sonst im Maklerrecht gitl der Grudnsatz, dass der Makler nicht geringsten Zweifel an seiner Unabhängigkeit aufkommen lassen sollte. Denn sonst droht ihm, dass er dem Verwalter gleichgestellt wird, dem ein Provisionsanspruch aus Wohnungsvermittlung verwehrt ist (so z.B. AG Bad Neuenahr-Ahrweiler, Urteil vom 19. August 1998, Az: 3 C 218/98,in: WuM 1999, 47). So droht dem Makler Provisionsverlust, wenn er sein Büro in den Räumen einer Hausverwaltung unterhält und für diese gelegentlich tätig ist (AG Charlottenburg, Urteil vom 26. September 1989, Az: 16b C 205/89; in: MM 1990, 97) Oder gar,wenn der Makler für den Hausverwalter Post und Telefonate entgegennimmt. AG Charlottenburg, Urteil vom 29. Januar 1990, Az: 10 C 401/89; in:MM 1991, 195.

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