Freitag, 23. April 2010

Schönheitsreparaturklausel und Mieterhöhung

Seit der Grundsatzentscheidung des BGH vom 23.Juni 2004 (VIII ZR 361/03) sind eine Vielzahl von Schönheitsreparaturklauseln durch die Rechtsprechung für unwirksam erklärt worden. Folge einer unwirksamen Abwälzung der Schönheitsreparaturen auf den Mieter ist, dass diese nunmehr der Vermieter zu tragen hat. Diese bisher nicht einkalkulierten Kosten versuchten Vermieter durch den Ausspruch von Mieterhöhungen auszugleichen. Dem hatte der Bundesgerichtshof für den Bereich des frei finanzierten Wohnraums einen Riegel vorgeschoben. Danach ist der Vermieter bei frei finanziertem Wohnraum nicht berechtigt, im Falle der Unwirksamkeit einer Klausel zur Vornahme der Schönheitsreparaturen durch den Mieter von diesem eine Mieterhöhung in Form eines Zuschlages zur ortsüblichen Vergleichsmiete zu verlangen (vgl. Urteil vom 9. Juli 2008 - VIII ZR 181/07 = BGHZ 177, 186).
Aber Vorsicht: Nach einer aktuelle Entscheidung des Bundesgerichtshofs
(BGH, Urteil vom 24. März 2010 - VIII ZR 177/09 ist der Vermieter bei öffentlich gefördertem, preisgebundenem Wohnraum berechtigt, die Kostenmiete einseitig um den in der Zweiten Berechnungsverordnung (II. BV) geregelten Betrag zu erhöhen, wenn die beabsichtigte Abwälzung der Schönheitsreparaturen auf den Mieter wegen Unwirksamkeit der entsprechenden Klausel im Mietvertrag gescheitert ist.
Das steht nicht im Widerspruch zur Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs bei frei finanziertem Wohnraum. Denn die dafür maßgeblichen Gründe sind auf die Kostenmiete bei preisgebundenem Wohnraum nicht übertragbar. Die Kostenmiete wird - anders als die Vergleichsmiete bei preisfreiem Wohnraum - nach Kostenelementen ermittelt und richtet sich nicht nach der marktüblichen Miete.

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