Dienstag, 15. März 2011

Aktuelle mietrechtliche Entscheidungen des Bundesgerichtshofs

Im 1. Quartal des Jahres 2011 hat der Bundesgerichtshof fünf interessante Urteile aus dem Bereich des Wohnungsmietrechts verkündet, die nachstehend kurz vorgestellt werden sollen:

1. Mietminderung bei zu kleiner möbiliert vermieteten Wohnung
Nach ständiger Rechtsprechung des Bundesgerichtshofes stellt eine erhebliche Flächendifferenz einen zur Mietminderung berechtigenden Mangel einer Mietwohnung dar. Erheblich ist nach Auffassung des BGH eine Minderfläche von 10%. Diese Rechtsprechung hat der Bundesgerichtshof mit Urteil vom 2.März 2011  (VIII ZR 209/10)  auch auf möbiliert vermietete Wohnungen ausgedehnt. Die von einer Wohnflächenunterschreitung ausgehende Beschränkung der Nutzungsmöglichkeit des vermieteten Wohnraums sei nicht deshalb geringer zu veranschlagen, weil die für eine Haushaltsführung benötigten Einrichtungsgegenstände trotz der geringeren Wohnfläche vollständig in der Wohnung untergebracht werden können.

2. Modernisierungszuschlag trotz fehlender Ankündigung
Nach § 559 BGB kann der Vermieter nach Durchführung von Modernisierungsarbeiten die jährliche Miete um 11% der für die Wohnung aufgewendeten Kosten erhöhen. Modernisierungsmaßnahmen hat der Vermieter form- und fristgerecht anzukündigen (§ 554 Absatz 3 BGB). Was geschieht aber hinsichtlich der Mieterhöhung, wenn er diese Ankündigung unterlässt? Der Bundesgerichtshof hat hat nunmehr mit Urteil vom 2.März 2011  (Akz VIII  ZR 164/10) entschieden, dass eine Mieterhöhung, die gemäß § 559 Abs. 1 BGB nach einer tatsächlich durchgeführten Modernisierung vorgenommen wird, nicht deshalb ausgeschlossen ist, weil der Durchführung der Arbeiten keine Ankündigung nach § 554 Abs. 3 BGB vorausgegangen ist.. Denn Zweck der Ankündigungspflicht  sei es allein, dem Mieter zu ermöglichen, sich auf die zu erwartenden Baumaßnahmen in seiner Wohnung einzustellen und ggf. sein Sonderkündigungsrecht auszuüben. Hingegen sei es nicht  Zweck der Ankündigungspflicht die Befugnis des Vermieters einzuschränken, die Kosten einer tatsächlich durchgeführten Modernisierung nach § 559 Abs. 1 BGB auf den Mieter umzulegen.


3. Voraussetzungen der Verwertungskündigung
Nach § 573 BGB kann der Vermieter ein Mietverhältnis kündigen, wenn er ein berechtigtes Interesse an der Beendigung des Mietverhältnisses hat. Ein solches berechtigtes Interesse ist gegeben, wenn der Vermieter durch die Fortsetzung des Mietverhältnisses an einer angemessenen wirtschaftlichen Verwertung des Grundstücks gehindert und dadurch erhebliche Nachteile erleiden würde. Wie der Bundesgerichtshof mit Urteil vom 9.Februar 2011 (VIII  ZR 155/10) feststellt, kann auch der Abriss einer Wohnanlage unter Umständen eine angemessene wirtschaftliche Verwertung darstellen, wenn sie auf vernünftigen und nachvollziehbaren Erwägungen beruht. Dies ist dann der Fall, wenn sie sich in einem schlechten Bauzustand  befindet, nicht heutigen Wohnvorstellungen entspricht und mit dem geplanten Neubau moderne bedarfsgerechte Mietwohnungen erstellt werden sollen. Darüber hinaus darf auch  kein milderes Mittel, wie Sanierungsmaßnahmen der alten Bausubstanz unter Erhalt der Wohnung  in Betracht kommen, durch das ein heutigen Wohnbedürfnissen entsprechender baulicher Zustand erreicht werden kann.

4. Öffentliche Zuschüsse und Mieterhöhungsverlangen
Nach § 558 BGB kann der Vermieter unter bestimmten Umständen die Zustimmung zu einer Erhöhung der Miete bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete verlangen.Von dem Jahresbetrag, der sich bei einer Erhöhung auf die ortsübliche Vergleichsmiete ergäbe, sind  Kosten für Modernisierungsmaßnahmen, die durch Zuschüsse öffentlicher Haushalte gedeckt werden in Abzug zu bringen (§ 558 Abs. 5 iVm. 559a Abs. 1 BGB).  Müssen damit bei Mieterhöhungsverlangen sämtliche öffentlichen Fördermittel angegeben werden?  Der Bundesgerichtshof hat mit Urteil vom 19.Januar 2011 (VIII ZR 87/10) entschieden, dass die Wirksamkeit eines Mieterhöhungsverlangens nicht voraussetzt, dass der Vermieter erhaltene öffentliche Förderungsmittel in dem Erhöhungsverlangen angibt, wenn diese nach dem maßgeblichen, im Förderungsvertrag angegebenen Förderungszweck ausschließlich für Instandsetzungsmaßnahmen gewährt wurden. Aus § 558 Abs. 5 BGB iVm. § 559a Abs. 1 BGB ergibt sich, dass nur die Kosten für Modernisierungsmaßnahmen, die durch Zuschüsse öffentlicher Haushalte gedeckt werden, bei der Berechnung der erhöhten Miete in Anrechnung gebracht, nicht jedoch die Kosten für Instandsetzungsmaßnahmen.Sind die Förderungsmittel als Drittmittel nur für die Instandsetzungsarbeiten bestimmt, ist die fehlende Angabe unschädlich.  

5. Zahlung des Abrechnungsguthabens stellt kein Schuldanerkenntnis dar
Der Vermieter von Wohnungen kann u.U. eine Betriebskostenabrechnung innerhalb der Abrechnungsfrist gemäß § 556 Abs. 3 Satz 2 und Satz 3 BGB auch zu Lasten der Mieter korrigieren kann. Was geschieht aber, wenn er ein sich aus der ersten Abrechnung ergebenes Guthaben bereits an den Mieter ausgekehrt hat? Kann er dieses zurückfordern?  Ja, meint der Bundesgerichtshof in seinem Urteil vom 12.Janaur 2011 (VIII ZR 296/09). Die Abrechnungs- und Einwendungsfristen des § 556 Abs. 3 BGB für Betriebskosten sollten nur gewährleisten, dass die Mietvertragsparteien eines Wohnraummietverhältnisses nach überschaubarer Zeit Klarheit über ihre Verpflichtungen aus einem abgeschlossenen Abrechnungszeitraum erlangen. Angesichts dessen rechtfertige die bloße Zahlung des sich aus der Abrechnung ergebenden Guthabens noch nicht die Annahme eines Schuldanerkenntnisses, das den in der Abrechnung genannten Endbetrag verbindlich werden lässt.

www.ruge-mydlak.eu

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