Samstag, 16. April 2011

Geld auch ohne wirksamen Maklervertrag?

Maklerklausel

Oft möchte der Makler seinen Provisionsanspruch durch die Aufnahme einer Maklerklausel im notariellen Grundstückskaufvertrag sichern. Die Maklerklausel begründet für den Makler einen eigenständigen Anspruch auf die Provision, wenn diese als Vertrag zu Gunsten Dritter anzusehen ist.Dritter ist in diesem Fall der Makler. Eine solche Klausel stellt dann ein selbständiges Provisionsversprechen dar. Eine typische Maklerklausel lautet:

Die Provision für den vermittelnden Makler beträgt ...  % auf den Kaufpreis zzgl. gesetzlicher Umsatzsteuer und wird vom Käufer bezahlt. Die Provision ist mit Vertragsschluss verdient und zur Zahlung fällig am ... Der Makler hat insoweit einen unmittelbaren Anspruch auf Zahlung aus diesem Vertrag.
Vorsicht ist geboten bei Formulierungen wie: "Dieser Kaufvertrag wurde vermittelt durch ..." . Denn nach der Rechtsprechung enthält eine solche Klausel nur die Bestätigung einer bestimmten Tatsache und stellt keine ausdrückliche Verpflichtungserklärungen des Kunden zur Zahlung einer Provision in bestimmter Höhe dar.  (OLG Karlsruhe, Urteil vom 08.08.2003 - 15 U 41/02).

Für den Makler bietet eine Maklerklausel den Vorteil, dass der Kunde dem Makler bei der Geltendmachung des Provisionsanspruches grundsätzlich keine Einwendungen aus dem Maklervertrag entgegenhalten kann ( BGH, Urteil vom 12.03.1998 - III ZR 14/97). Entscheidend kann dies z.B. sein, wenn dem Maklerkunden vor Abschluss des Vertrages bekannt war, dass eine Provision eigentlich nicht geschuldet ist. Typisches Beispiel ist der Wegfall des Provisionsanspruchs bei einer Verflechtung (s. Verflechtung) Durch die Maklerklausel kann der Makler unabhängig von einer echten Tätigkeit eine Provision verlangen. (BGH, Urteil vom 20.11.2008 - III ZR 60/08). Anders sieht es nur aus, wenn dem Maklerkunden erst nach Abschluss des Hauptvertrages mit Maklerklausel bekannt wird, dass er eigentlich keine Provision zahlen müsste: Diesen Umstand kann er gegenüber dem Provisionsanspruch einwenden und damit den Courtageanspruch gegebenenfalls zu Fall bringen.


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