Mittwoch, 30. November 2011

Durchsetzung der Betriebspflicht durch einstweilige Verfügung

Der Vermieter einer Gewerbeeinheit kann ein starkes Interesse daran haben, dass der Mieter seinen Geschäftsbetrieb zu bestimmten Zeiten aufrechterhält. Nicht selben wird für Objekte in Ladenpassagen eine derartige Betriebspflicht vereinbart, etwa folgenden Inhalts:
"Der Mieter ist verpflichtet, werktags von ... bis ... Uhr und samstags von ... bis ... Uhr seinen Geschäftsbetrieb aufrechtzuerhalten."
Als Indiviualvereinbarung sind derartige Klauseln uneingeschränkt wirksam. Bei einer formularmäßigen Vereinbarung kann man ggf. noch darüber diskutieren, ob im Hinblick auf den zeitlichen Umfang eine unangemessene Benachteiligung gegeben ist. Etwa, wenn keine Rücksicht auf Mittagspausen, Ruhetage oder Betriebsferien genommen wird (Zur Zulässigkeit solcher Vereinbarungen s. Schmidt-Futterer/ Eisenschmid, Mietrecht, 9. Auflage, § 535 BGB, Rdnr. 222; Sternel, Mietrecht aktuell, 4. Auflage, Rn VI, 241 f. mwN). Folge einer solchen Vereinbarung ist, dass der Mieter sein Geschäft notfalls auch ohne Rücksicht auf  Wirtschaftlichkeit öffnen und betreiben muss. Verstößt der Mieter gegen die Betriebspflicht, handelt er vertragswidrig.

Die Betriebspflicht kann der Vermieter auch im Wege einer einstweiligen Anordnung durchsetzen, wie das Kammergericht in einer aktuellen Entscheidung klarstellt (KG Berlin, Urteil vom 12.9.2011 -8 U 141/11). Erforderlich dafür ist, dass der Vermieter auf die Erfüllung der Betriebspflicht dringend angewiesen ist. Überzogene Anforderungen an die Darlegung, etwa dass es durch die Schließung zu einem Besucherrückgang gekommen ist und/oder Mietinteressenten wegen des Leerstandes von einer Anmietung Abstand genommen hätten, dürfen dabei nicht gestellt werden. Ansonsten wäre die gebotene zeitnahe Durchsetzung einer Betriebspflicht unzumutbar erschwert, weil die Auswirkungen im Einzelfall nur schwer zu belegen sind bzw. erst dann, wenn Nachteile aus dem Leerstand bereits eingetreten sind.

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