Freitag, 19. November 2010

1,2 oder 3. Wieviele Wohnungen hat denn nun das Haus?

Zu den Vorschriften im Mietrecht, die nach meinem Eindruch ein gewissen Schattendasein fristen, gehört § 573a BGB. Die Vorschrift regelt die erleichterte Kündigung seitens des Vermieters, wenn sich die Wohnung in einem vom Vermieter selbst bewohnten Gebäude mit nicht mehr als zwei Wohnungen befindet.


Der Bundesgerichtshof hatte sich in einer aktuellen Entscheidung (Urteil vom 17. November 2010 – VIII ZR 90/10)  mit der Frage auseinanderzusetzen, wann das Merkmal "zwei Wohnungen" erfüllt ist. Die Beklagten dieses Verfahrens waren Mieter einer Wohnung im Obergeschoss des Hauses der Voreigentümerin des Hauses der Klägerin. Zum Zeitpunkt des Mietvertragsabschlusses waren neben dieser Wohnung und der Wohnung im Erdgeschoss noch eine Einliegerwohnung im Kellergeschoss des Hauses vorhanden.  Diese bestand aus einem Wohn-/Schlafraum mit Küchenzeile und Bad und war ursprünglich an Dritte vermietet.  Als die Klägerin das Haus im Jahr 2006 erwarb, bestand das Mietverhältnis über die Kellerräume nicht mehr. Die Klägerin bezog zusammen mit ihrem Ehemann die Wohnung im Erdgeschoss und nutzt die Räumlichkeiten im Keller als zusätzliche Räume (Besucherzimmer, Bügel- und Arbeitszimmer). Des BGH befand, dass sich die Tatsache der Existenz von drei Wohnungen in dem Wohnhaus der Klägerin nicht dadurch geändert habe, dass die Klägerin die im Keller befindlichen Räume durch die Nutzung als Besucher-,Bügel- und Arbeitszimmer in ihren Wohnbereich integriert habe. Denn durch diese Erweiterung des Wohnbereichs der Klägerin habe sich der einmal gegebene Wohnungsbestand nicht reduziert.

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