Donnerstag, 28. Oktober 2010

Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs zum Maklerrecht 2008/2009

Das Maklerrecht ist in den §§ 652 ff. BGB nur sehr spärlich geregelt. In großen Teilen ist es Richterrecht. Nachfolgend daher eine Zusammenstellung der wichtigsten Entscheidungen des Bundesgerichtshofes aus dem Jahren 2008 und 2009:


1. Nachweis der Gelegenheit zum Abschuss eines Vertrages
Der nach § 652 Abs. 1 Satz 1 BGB für das Entstehen eines Provisionsanspruchs erforderliche "Nachweis der Gelegenheit zum Abschluss eines Vertrages"  ist nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs erbracht, wenn aufgrund einer Mitteilung des Maklers an seinen Kunden und Auftraggeber dieser in die Lage versetzt wird, in konkrete Verhandlungen mit einem potentiellen Vertragspartner über den von ihm angestrebten Hauptvertrag einzutreten. Unverzichtbare, aber auch ausreichende Voraussetzung für einen Nachweis ist deshalb, dass der Makler dem Kunden einen Interessenten benennt und damit auf eine konkrete Vertragsgelegenheit hinweist. Dabei muss die benannte Person aber auch verkaufsbereit sein.  Nach der Entscheidung des Bundesgerichtshofes vom 4.Juni 2009 – III ZR 82/08 - dürfen die Voraussetzungen nicht überspannt werden. Ausreichend ist, wenn der potentielle Käufer generell am Erwerb eines Hauses oder einer Wohnung interessiert ist, die dem angebotenen Objekt ähnelt. Es genügt aber nicht - wie der Bundesgerichtshof mit Urteil vom 15.Mai 2008 - III ZR 256/07 - in einem vergleichbaren Fall im Rahmen einer Gewerberraumvermittlung entschieden hat - wenn der Eigentümer zunächst gar nicht abschlussbereit ist und das Objekt aufgrund eines geänderten Entschlusses später ohne Hinzuziehung des Maklers vom Maklerkunden erworben wird. 

2. Wirksamkeit des Hauptvertrages
Nach der gefestigten  Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs ist für das Entstehen des Provisionsanspruchs nach § 652 Abs. 1 BGB lediglich das Zustandekommen des wirksamen Hauptvertrags infolge der Maklertätigkeit erforderlich. Anders als im Bericht des Handelsvertreters ist die Ausführung des Geschäftes nicht notwendig. Umstände, die lediglich die Leistungspflicht aus dem wirksam zustande gekommenen Vertrag beseitigen (einverständliche Aufhebung des Vertrags, nachträgliche Unmöglichkeit, Kündigung oder Rücktritt) lassen die Provisionspflicht unberührt  Mit Urteil vom 09.Juli 2009 – III ZR 104/08 - hat der Bundesgerichtshof noch einmal bestätigt, dass auch für das Verlangen nach dem "großen Schadensersatz" im Sinne des § 463 BGB in der bis zum Schuldrechtsmodernisierungsgesetz geltenden Fassung nichts anderes gilt.

Die Provisionspflicht hängt davon ab, dass der Grundstückskaufvertrag wirksam zustande gekommen ist. Hängt die Wirksamkeit des Kauvertrages von einer Genehmigung ab, so entsteht der Provisionsanspruch erst, wenn die Genehmigung wirksam erteilt wurde. Dies hat der Bundesgerichtshof mit
Urteil vom 17.Januar 2009  – III ZR 224/06 -für den Fall einer noch ausstehenden Genehmigung nach der Grundstücksverkehrsverordnung bestätigt.  



3. Provisionsschädliche Verflechtung
Wie bereits an anderer Stelle erörtert, ist der Maklervertrag in seiner Grundstruktur durch ein Drei-Personen-Verhältnis geprägt, nämlich zwischen dem


1. Makler, der seinem
2. Auftraggeber den Abschluss eines Hauptvertrages mit
3. einem Dritten vermittelt oder nachweist.
An dem erforderlichen Drei-Personen-Verhältnis fehlt es, wenn der Hauptvertrag mit einer Person zustandekommt, mit der der Makler entweder persönlich oder gesellschaftsrechtlich verbunden ist. Die Verflechtung lässt den Provisionanspruch entfallen.  Von einer echten Verflechtung spricht man, bei einer rechtlichen bzw. wirtschaftlichen Verbindung etwa, wenn der Makler ist am Unternehmen des Dritten beteiligt ist. Wie der Bundesgerichtshof mit Urteil vom 19.Februar 2009 - III ZR 91/08 - feststellt, ist dies nur gegeben, wenn die Verflechtung den wirklichen gesellschaftsrechtlichen und wirtschaftlichen Verhältnissen entspricht. War daher im Zeitpunkt des Hauptvertragsschlusses die Person, die (u.a.) als Komplementärin (auch) die Maklerfirma maßgeblich gesteuert und beeinflusst hatte, bereits aus der Makler-Kommanditgesellschaft ausgeschieden, ist ein Verflechtungstatbestand auch dann nicht (mehr) gegeben, wenn das Ausscheiden dieser Person aus der Gesellschaft noch nicht im Handelsregister eingetragen worden war.

1 Kommentar:

  1. Vielen Dank an dieser Stelle für Ihre informativen Beiträge, Herr Mydlak!

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