Dienstag, 22. Juni 2010

Urteile zum Maklerrecht

Heute:

OLG Dresden, Beschluss vom 18.09.2008 -Aktenzeichen: 8 U 1167/081. Ein Provisionsanspruch des Käufermaklers entsteht grundsätzlich nicht, wenn der tatsächlich zu zahlende Grundstückskaufpreis den zuvor von den Maklervertragsparteien übereinstimmend vorgestellten Preis um 25 % übersteigt.

2. Tritt ein Makler unaufgefordert an den Mieter einer Eigentumswohnung heran und teilt ihm neben der Verkaufsabsicht des Vermieters / Eigentümers mit, dass er sich für den Mieter bei Interesse um den Ankauf bemühen könne, ist ein im Anschluss gegebenes Provisionsversprechen des erwerbsinteressierten Mieters allein als Vermittlungs- und nicht auch als Nachweismaklerauftrag auszulegen.


Ältere Entscheidungen:


LG Hamburg, Az: 313 S 96/91 
Weist ein Makler nicht vor Annahme des Auftrages durch den zweiten Kunden auf seine Eigenschaft als Doppelmakler hin, so kann eine Maklerprovision nicht gefordert werden. Der Kunde kann eine bereits gezahlte Provision nach Erbringung der Leistung durch den Makler auch dann noch zurückfordern, wenn sich der Kunde verpflichtete, die Provision zu zahlen, um den Hauptvertragsabschluss zu sichern.


BGH, Urteil vom 15.04.2010 - III ZR 153/09
Die Übersendung einer Liste mit den Namen von ca. 500 Personen, die der Maklerkunde anschreiben muss, um zu erimitteln, ob sich unter diesen Personen jemand befindet, der sich konkret für das Objekt interessiert, stellt keinen Nachweis im Sinne des § 652 BGB dar. Anders ist es, wenn dem Kunden vom Makler Objektlisten an die Hand gegeben werden, die auf das jeweils angegebene individuelle Provil zugeschnitten sind und ins Einzelne gehende, individuelle Informationen zur Person des Vermieters, seienr Telefonnummer, einer detaillierten Beschreibung und die Anschrift des Objektes enthalten.

LG Hamburg, Urteil vom 08.01.2010 - Akz. 329 O 206/09 -
Das Landgericht Hamburg (Urteil vom 08.01.2010 - 329 O 206/09) hat entschieden,dass der Makler auf Flächenangaben des Verkäufers vertrauen und diese übernehmen darf,sofern sie nicht evident falsch sind. Enthält die Flächenangabe den Zusatz "circa",bedeutet dies dem allgemeinen Sprachgebrauch nach lediglich, dass es sich um einen Näherungswert handelt.Bei einer ungeraden qm-Angabe erledigt sich der Zusatz also nicht automatisch durch die Zahlenangabe.

OLG Brandenburg, Urteil vom 14.10.2009 - 4 U 11/09
Übersteigt die Provision 3 - 5 % des Kaufpreises, ist die Provisionsvereinbarung wegen Sittenwidrigkeit nichtig, es sei denn, der Immobilienmakler kann besondere Gründe dafür darlegen, dass ein auffälliges Missverhältnis nicht gegeben ist.

OLG Koblenz, Urteil vom 05.11.2009 - 5 U 339/09 
Die Vereinbarung, dass der Maklerkunde ein Entgelt auch bei Nichtzustandekommen des Hauptvertrages schuldet, bedarf notarieller Beurkundung, wenn die Zahlungszusage den Kunden in seiner Entschlussfreiheit beim Abschluss eines Immobilienkaufvertrages beeinträchtigt. Auch ohne konkrete Vergütungsvereinbarung kommt ein Maklervertrag durch die Aufforderung des Kunden zustande, "einen Interessenten am Markt zu suchen".

Keine Maklercourtage bei Aufgabe der Verkaufsabsicht durch den Verkäufer
Gibt der Eigentümer die Verkaufsabsicht auf, fasst sie dann aber später unter veränderten Umständen erneut enfältt die Maklercourtage, wenn der Kunde ohne Hinweis des Maklers diese neu entstandene Gelegenheit nutzt.
OLG Hamburg, Beschluss vom 17.11.2009, Aktenzeichen 13 U 140/09

Grundsatzurteil des BGH zu den Voraussetzungen des "Nachweises":
Der von dem Verkäufer eines Immobilienobjekts beauftragte Makler hat den für das Entstehen seines Provisionsanspruchs erforderlichen tauglichen Nachweis der Gelegenheit zum Abschluss eines Vertrages erbracht, wenn er seinem Kunden und Auftraggeber einen Kaufinteressenten benennt und damit in die Lage versetzt, in konkrete Verhandlungen mit dem potentiellen Vertragspartner über den von ihm angestrebten Hauptvertrag einzutreten; dabei reicht es bei dieser Konstellation grundsätzlich aus, wenn der mögliche Käufer generell am Erwerb einer Immobilie interessiert ist, die dem angebotenen Objekt ähnlich ist.
BGH, Urteil vom 4. Juni 2009 - III ZR 82/08 -

Provisionsanspruch bei Schadensersatz
Der Provisionsanspruch des Maklers bleibt unberührt, wenn der Maklerkunde wegen des von ihm nachgewiesenen oder vermittelten Kaufvertrags den Verkäufer wegen arglistig verschwiegener Mängel auf den "großen Schadensersatz" im Sinne des § 463 BGB a.F. in Anspruch nimmt.
BGH Urteil v. 09.07.2009, Az: III ZR 104/08

Provision trotz Aufhebung des Kaufvertrages:
Makler haben auch dann einen Provisionsanspruch, wenn der Kauf- oder Mietvertrag zwar zunächst geschlossen, kurz darauf aber wieder aufgehoben wurde (BGH, Az. III ZR 45/05).

Auch ein per Email übersandtes Exposé kann konkludenten Maklervertrag auslösen!
Wer einem Immobilienmakler seine Email-Adresse nennt, muss damit rechnen, dass der Makler diese auch zur Übersendung von Exposés und anderen Mitteilungen nutzen wird. In zu entscheidenden Fall hatte der Makler sowohl ein Exposé als auch zwei Terminbestätigungen per Email an seinen Kunden gesandt. Dieser hatte die Termine ohne Vorankündigung platzen lassen. In diesem Fall ist von einem konkludent abgeschlossenen Maklervertrag in Kenntnis des Provisionsverlangens des Maklers und der Provisionspflicht des Interessenten auszugehen. Es kommt einer Zugangsvereitelung gleich, wenn der Interessent seinen Email-Account nicht öffnet oder seine Emails nicht abruft.
OLG Düsseldorf, 26.3.2009, Az: I-7 U 28/08

Kein Provisionsanspruch für Verwalter
Verwalter eines Mietshauses kann für Maklertätigkeiten keine Provision verlangen (BGH, Az. III ZR 5/03).

Grenzen der Kausalität
Liegen zwischen Besichtigung mit dem Makler und Kauf einer Wohnung 15 Monate,ist keine Courtage fällig (OLG Frankfurt, Az. 24 U 5/02

Kein Provisionsanspruch bei MängelkenntnissImmobilienmakler muss Courtage an den Käufer zurückzahlen, wenn er wusste, dass das Haus vom Schimmel befallen war (BGH, Az. III ZR 295/04)
Fehlende wirtschaftliche Gleichgewichtigkeit:
Ein Provisionsanspruch des Käufermaklers entsteht grundsätzlich nicht, wenn der tatsächlich zu zahlende Grundstückskaufpreis den zuvor von den Maklervertragsparteien übereinstimmend vorgestellten Preis um 25 % übersteigt.
Oberlandesgericht Dresden; Beschluss vom 18.09.2008-Aktenzeichen: 8 U 1167/08-

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