Donnerstag, 19. August 2010

Aber ich kannte das Objekt doch schon ...

Häufig werden Immobilien von mehrern Maklern gleichzeitig angeboten. Oftmals bieten auch Eigentümer und Makler das Objekt zeitlich an. Kommt dann die Rechnung des Maklers, wendet der Käufer oft ein, dass ihm das Objekt schon durch ein Exposé eines anderen Maklers bekannt war. Häfuig gehört auch der Einwand, man habe das Objekt schon vorher gekannt. 



Die Rede ist vom Einwand der Vorkenntnis. Auf die Vorkenntnis kann sich der Kunde aber nur berufen, wenn ihm die konkrete Vertragsgelegenheit hinsichtlich der Person des Vertragspartners und des Objektes bereits vor dem Nachweis durch den Makler bekannt war ( BGH NJW-RR 1990,1008)  Diese Voraussetzung ist durch die Vorlage eines anderen Exposés grundsätzlich nicht erfüllt. Schon aus geschäftstaktischen Gründen wird in den Exposés selten die vollständige Kaufgelegenheit genannt. Es genügt auch nicht, dass der Auftraggeber das Objekt zwar kannte, er von der Verkaufsbereitschaft des Eigentümers aber erst durch den Makler erfahren hat. Ebenso wenig genügt die bloße Kenntnis der Person des Vertragspartners. Hat der Verkäufer die Verkaufsabsicht aufgegeben, entsteht dann aber später eine erneute Gelegenheit zum Abschluss des Vertrages, ohne dass der Auftraggeber des Maklers einen erneuten Hinweis über diesen erhält, kann sich der Maklerkunde auf Vorkenntnis berufen (BGH NJW-RR 1990,1008). Kannte der Interessent vor der Kontaktaufnahme mit dem Makler das Objekt,die zuständige Verwaltung (in diesem Fall ging es um eine Mietwohnung) und wusste der zu Anmietung fest entschlossene Kunde von der Vermietbarkeit, so besteht kein Provisionsanspruch (AG Hamburg-Altona, 27.5.2008, Az: 316 C 409/07).

Selbst wenn der Vorkenntniseinwand begründet ist, kann der Einwand entfallen, wenn eine wesentliche Maklerleistung vorliegt, aufgrund derer der Auftraggeber erst den Anstoß erhalten hat, sich konkret um das Objekt zu bemühen ( BGH NJW-RR 96,114). So jetzt auch aktuell das LG Hamburg in seiner Entscheidung vom 26.Januar 2010 - Akz. 322 O 341/09-. Schon deshalb greift bei einem Vermittlungsmakler der Vorkenntniseinwand nicht (OLG Hamburg NJW-RR 2003,487). Auf die Vorkenntnis kann sich der Kunde auch nicht berufen, wenn er in einem Protokoll bestätigt, dass ihm das Grundstück vom Makler angeboten wurde (OLG Naumburg 17.1.2006, Az: 9 U 78/05).

Die Beweislast für die behauptete Vorkenntnis liegt beim Maklerkunden.

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