Freitag, 20. August 2010

Der Makler meines Vertrauens

Ein Begriff geistert immer wieder durch das Maklerrecht: Vertrauensmakler. Der Bundesgerichtshof hat den Vertrauensmakler bereits 1964 so beschrieben: Wenn ein Grundstücksmakler den Auftraggeber auf lange Zeit verpflichte, sich derart seiner Hilfe zu bedienen, dass die eigentliche Inititiative des Auftraggebers ausgeschaltet und die Führung der Verhandlungen ausschließlich dem Makler vorbehalten sei, nehme er regelmäßig die Stellung eines Vertrauensmaklers ein. (BGH,Urteil vom 22.04.19964 – Aktenzeichen VIII ZR 225/62 –). 


Dieser handele treuwidrig, wenn er auch für den anderen Teil als Vermittlungsmakler tätig werde. Wenn diesem Maklernach den vereinbarten Geschäftsbedingungen eine Tätigkeit für den anderen Teil ausdrücklich gestattet sei, so könne sich der Makler bei einer Vermittlungstätigkeit für beide Teile hierauf nur berufen, wenn er dem jeweiligen Auftraggeber gegenüber „unmissverständlich zum Ausdruck bringt, dass er auch für den anderen Teil tätig werde." Auf die Problematik des Doppelmaklers hatte ich in meinem Beitrag vom 31.Juli 2010 hingewiesen. Danach handelt der Vertrauensmakler in der Regel nicht treuwidrig, wenn er für den anderen Teil als Nachweismakler tätig wird. Eine solche Doppeltätigkeit sei bei Grundstücksmaklern sogar üblich, meinte 1972 das Oberlandesgericht Frankfurt am Main (Urteil vom 19.06.1972 – Aktenzeichen 18 U 162/71 –)  Die Beweislast für eine Interessenkollision trägt nach Auffassung des Bundesgerichtshofs der Auftraggeber.

Problematisch erscheint es demnach, wenn der „Vertrauensmakler" für beide Teile als Vermittlungsmakler tätig wird.

Das Oberlandesgericht München war der Auffassung, der Makler dürfe nicht zugleich als Vermittlungsmakler tätig werden. Im zu entscheidenden Fall enthielten die Allgemeinen Geschäftsbedingungen die Bestimmung, dass der Makler auch für die andere Seite provisionspflichtig tätig werden dürfe. Diese Klausel  habe dem Maklerohne Treuepflichtverletzung aber nur eine Nachweistätigkeit für die andere Seite gestattet. Dass er für beide Seiten als Vermittler tätig werde, habe er ihnen nicht offenbart und ihnen damit die Möglichkeit genommen, selbst für ihre Interessenwahrnehmung zu sorgen. Da der Makler insoweit zumindest grob leichtfertig gegen die Interessen seiner Kunden gehandelt habe, habe er seinen Provisionsanspruch nach § 654 BGB verwirkt.
Dies sah der Bundesgerichtshof als Revisiongericht (Urt. vom 11.11.1999 - Akz. III ZR 160/98) anders:

Zutreffend habe das OLG München zutreffend erwogen, dass eine Verwirkung des Provisionsanspruchs nach § 654 BGB in Betracht zu ziehen sei, wenn ein in dieser Weise an seinen Kunden gebundener Makler auch für den anderen Vertragsteil als Vermittlungsmakler tätig werde. Daraus folge aber nicht ohne weiteres, dass der Makler mit jeder vermittelnden Tätigkeit nach beiden Seiten seinen Provisionsanspruch automatisch verwirke. Entscheidend müsse hierfür vielmehr sein, ob der Makler mit seiner Tätigkeit das Vertrauen und die Interessen seiner Auftraggeber verletzt. Dies sei dann nicht der Fall, wenn er seinen Auftraggebern seine Tätigkeit für die jeweils andere Seite offenlegt und sich darauf beschränkt, als ehrlicher Makler zwischen ihren Interessen zu vermitteln. Ob er als "ehrlicher Makler" tätig werde,könne sich auch daraus ergeben, wie er mit seinen Auftraggebern die Verhandlung führe. Da der Makler sich im zu entscheidenden Fall  daraus beschränkt habe, sowohl dem Verkäufer als auch dem Käufer die jeweiligen Erwerbsvorstellungen zu übermitteln, seien weder das Vertrauen noch die Interessen der jeweiligen Auftraggeber verletzt worden. Ein vertragswidriges Verhalten könne dem „Vertrauensmakler" nicht vorgeworfen werden.

Fazit: Wird ein "Vertrauensmakler" vermittelnd für beide Parteien tätig, verwirkt er seinen jeweiligen Courtageanspruch dann nicht, wenn er seine Tätigkeit für die jeweils andere Seite offenlegt und sich darauf beschränkt, als „ehrlicher Makler" zwischen ihren Interessen zu vermitteln.

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