Mittwoch, 18. August 2010

Was tut eigentlich mein Makler?

Worin besteht eigentlich die spezifische Leistung des Maklers? Nach dem Gesetz (§ 652 BGB) besteht die vom Makler zu erbringende Tätigkeit im Nachweis der Gelegenheit zum Abschluss eines Vertrags oder in der Vermittlung eines Vertrags. Man spricht daher auch vom Nachweismakler bzw. vom Vermittlungsmakler.


Wie ist die Vermittlungsleistung von der Erbringung eines Nachweises abzugrenzen? In seiner Entscheidung vom 4.Juni 2009 (Akz. III ZR 82/08) grenzt der Bundesgerichtshof die Tätigkeit des Vermittlungsmaklers und des Nachweismaklers detailiert ab:


Die Vermittlungsleistung ist dabei ein "mehr" gegenüber dem Nachweis.

Denn eine Vermittlungsleistung des Maklers liegt nur dann vor, wenn er auf den potentiellen Vertragspartner mit dem Ziel des Vertragsabschlusses einwirkt. Vermittlungstätigkeit ist dabei die bewusste finale Herbeiführung der Abschlussbereitschaft des Vertragspartners des zukünftigen Hauptvertrages. Verdienen soll der Vermittlungsmakler seine Provision durch Verhandeln mit beiden Seiten und durch Einwirken auf den potentiellen Vertragsgegner des Auftraggebers, das die Abschlussbereitschaft herbeiführt.

Demgegenüber ist der "Nachweis der Gelegenheit zum Abschluss eines Vertrages" (des sogenannten Hauptvertrages) erbracht, wenn aufgrund einer Mitteilung des Maklers an seinen Kunden und Auftraggeber dieser in die Lage versetzt wird, in konkrete Verhandlungen mit einem potentiellen Vertragspartner über den von ihm angestrebten Hauptvertrag einzutreten. Unverzichtbare, aber auch ausreichende Voraussetzung für einen Nachweis ist deshalb, dass der Makler dem Kunden einen Interessenten benennt und damit auf eine konkrete Vertragsgelegenheit hinweist. Nicht erforderlich ist es, dass dem Auftraggeber des Maklers eine Person benannt wird, die bereits zum Kauf der jeweiligen Immobilie fest entschlossen ist. Es genügt, wenn der potentielle Käufer generell am Erwerb eines Hauses oder einer Wohnung interessiert ist, die dem angebotenen Objekt ähnelt.

Makler bieten heutzutage regelmäßig eine weitaus größere Tätigkeitspalette an, als den bloßen Nachweis. Auch im eigenen Interesse: denn bei einem Vermittlungsmakler greift der beliebte "Vorkenntniseinwand" nicht (OLG Hamburg NJW-RR 2003,487). Doch hierzu zu späterer Zeit mehr.


www.ruge-mydlak.eu

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