Montag, 2. August 2010

Manchmal haftet auch der Makler ...

Führt die Tätigkeit des Maklers nicht zu dem erwünschten Erfolg, stellt sich häufig die Frage der Haftung. Insbesondere gegenüber seinem Provisionsverlangen wird oft entgegengehalten, der Makler habe sich pflichtwidrig verhalten. Der umsichtige Makler kann sich hiervor relativ leicht schützen, wenn er schon bei der Erstellung des Exposés einige wesentliche Dinge beachtet:

  • So muss er vorhandene für den Vertragsabschluß wichtige Informationen immer an seinen Kunden weiterleiten.
  • Benennt er die Quellen seiner Information (Verkäufer, Sachverständiger, Baubehörde usw.), hat er für die Richtigkeit nicht einzustehen.
  • Erkennt der Makler, dass sein Kunde von fehlerhaften Informationen ausgeht, hat er diese richtig zu stellen.
  • Will er eine Haftung aufgrund fehlenden Wissens vermeiden, hat er darauf hinzuweisen, dass er die erfragte Information mangels vorhandenen Wissens nicht erteilen kann.
Der Makler verletzt seine Pflichten, wenn er Eigenschaften des Objekts behauptet oder sonstige - eigene oder sich zu Eigen gemachte - Informationen über dieses erteilt, ohne sich die dafür erforderlichen Grundlagen verschafft zu haben (vgl. BGH, Urt. v. 28.09.2000. III ZR 43/99). Allerdings darf ein Makler Informationen, die er von dem Veräußerer erhält, grundsätzlich ungeprüft weitergeben (vgl. BGH, Urt. v. 16.09.1981 - IVa ZR 85/80). Das setzt allerdings voraus, dass der Makler die betreffenden Informationen - insbesondere, wenn er diese in einem eigenen Exposé über das Objekt herausstellt - mit der erforderlichen Sorgfalt einholt und sondiert. Dazu gehört, dass der Makler keine Angaben der Verkäuferseite in sein Exposé aufnimmt, die nach den in seinem Berufsstand vorauszusetzenden Kenntnissen ersichtlich als unrichtig, nicht plausibel oder sonst als bedenklich einzustufen seien. Sieht man hiervon ab, schuldet ein Makler seinem Auftraggeber grundsätzlich keine eigenen  Ermittlungen, insbesondere darf er im Allgemeinen auf die Richtigkeit der Angaben des Verkäufers vertrauen. Informationen des Veräußerers darf er daher grundsätzlich ungeprüft weitergeben. (BGH Urteil vom 18.01.2007, Aktenzeichen III ZR 146/06).

Haftungsrechtlich von Übel ist es, wenn der Makler des Guten zu viel tut: etwa wenn er die vom Verkäufer erteilten Informationen „aufpeppt“, indem er eigene Flächenberechnungen vornimmt, Grundrisszeichnungen anfertigt oder gar Nutzungsbeispiele für das Objekt vorschlägt. Gefährlich auch, wenn der Makler versucht eigene Rechtsauskünfte zu erteilen oder angebliche steuerliche Vorteile selbst ermittelt. Erweisen sich die Auskünfte etwa hinsichtlich einzuhaltender Kündigungsfristen als falsch und kann sich der Makler nicht auf die Informationen durch Dritte berufen, droht die Haftung.
Im Grundsatz geht die Rechtsprechung allerdings davon aus, dass den Makler keine umfassenden Erkundungs- und Nachprüfungspflichten treffen. Wird der Makler etwa beauftragt, die Bebaubarkeit eines Grundstückes zu klären, schuldet er keine abschließende Klärung. Er schuldet lediglich die Weitergabe der von der Baubehörde erteilten Information. Es wird aber schon von ihm verlangt, dass er eine besondere Fachkompetenz in seinen Beruf einbringt und damit offensichtlich unrichtige Angaben erkennt und richtig stellt. Dies gilt z.B. hinsichtlich einer nach den gesetzlichen Vorschriften nicht erzielbaren Miete oder aber hinsichtlich der Nutzungsmöglichkeit von Räumen.
Am deutlichsten wird die Einbringung eigener Kompetenz hinsichtlich des Pflichtenkreises des Maklers hinsichtlich der Weitergabe von Informationen über die Bonität von Käufer und Verkäufer: Sind dem Makler etwa finanzielle Schwierigkeiten eines Bauträgers bekannt, so hat er den Käufer der sich in Bau befindlichen Eigentumswohnung aufzuklären (OLG Hamburg, NJW-RR 1998, 1206) und dies auch ungefragt (OLG Dresden vom 14.02.2007 Az: 8 U/1994/06)! Solange die Finanzierbarkeit eines Kaufs nicht gesichert ist, hat der Makler auch seinen eigenen Kunden aufgrund seiner Fachkompetenz vom Vertragsschluss abzuhalten(OLG Dresden, BB 1997, 1226).

Auch die Preisfindung kann zur Haftungsfalle werden, so wenn der im Alleinauftrag tätige Makler den Verkauf durch abwegig hohe Preisvorstellungen verschleppt und der Verkäufer in der Folge zusätzliche Zinslasten trägt (BGH NJW-RR 2000, 432). Schlägt der Makler hingegen einen objektiv zu niedrigen Verkaufspreis vor, haftet er u.U. (OLG Schleswig 14 U 136/09).

http://www.ruge-mydlak.eu/42663/42000.html

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